1、中級財務會計投資性房地產1第九章第九章 投資性房地產投資性房地產中級財務會計投資性房地產1v房地產指房產與地產（土地使用權）房地產指房產與地產（土地使用權）v房地產用途：房地產用途：v自身管理、生產經營活動場所、對外銷自身管理、生產經營活動場所、對外銷售、對外出租、資本增值售、對外出租、資本增值v處理是否相同？處理是否相同？v自用與投資？自用與投資？v前兩種是自用。第三種是房地產企業會前兩種是自用。第三種是房地產企業會計涉及。后兩種是投資性的。計涉及。后兩種是投資性的。中級財務會計投資性房地產1v例：某公司有兩棟結構材質均相同的房屋例：某公司有兩棟結構材質均相同的房屋A、B，A做廠房自用，做廠

2、房自用，B用于投資，等待資本增用于投資，等待資本增值。值。v問題：兩棟房屋有什么區別，在會計處理中問題：兩棟房屋有什么區別，在會計處理中是否一樣，為什么？是否一樣，為什么？vA-固定資產固定資產 采用歷史成本，后續折舊采用歷史成本，后續折舊vB-投資性房地產，有兩種處理方式投資性房地產，有兩種處理方式一種同固定資產，采用歷史成本，提折舊一種同固定資產，采用歷史成本，提折舊一種采用公允價值模式，同交易性金融資產一種采用公允價值模式，同交易性金融資產中級財務會計投資性房地產1v兩棟房屋在兩棟房屋在實物形態實物形態上完全相同，但在產生上完全相同，但在產生現金流現金流量的方式量的方式上具有各自的特點和

3、顯著的差異。上具有各自的特點和顯著的差異。vB是為了資本增值是為了資本增值,因此，其產生的現金流量在很大因此，其產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其它資產，程度上獨立于企業持有的其它資產，vA必須與其他資產如生產設備、原材料、人力資源必須與其他資產如生產設備、原材料、人力資源等相結合才能產生現金流量。等相結合才能產生現金流量。v根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理：計處理： B在會計處理看做投資性房地產，適合投資性房地在會計處理看做投資性房地產，適合投資性房地產準則，產準則， A看做自用房地產，適用固定資產準則。看做自用房地產，

4、適用固定資產準則。中級財務會計投資性房地產1主要內容：主要內容：v一、投資性房地產概述一、投資性房地產概述v二、確認和初始計量二、確認和初始計量v三、投資性房地產的后續計量三、投資性房地產的后續計量v四、投資性房地產的轉換四、投資性房地產的轉換v五、投資性房地產的處置五、投資性房地產的處置中級財務會計投資性房地產1第一節第一節 投資性房地產的確認和計量投資性房地產的確認和計量一、投資性房地產概述一、投資性房地產概述（一）概念（一）概念 投資性房地產，投資性房地產，是指為是指為賺取租金賺取租金或或資本增值，資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產。或兩者兼有而持有的房地產。（二）投資性房地產的范圍（

5、二）投資性房地產的范圍 具體包括：具體包括：已出租的土地使用權已出租的土地使用權、持有并準備持有并準備 增值后轉讓的土地使用增值后轉讓的土地使用權、權、已出租的建筑物已出租的建筑物中級財務會計投資性房地產1二、確認和初始計量二、確認和初始計量 （一）（一）確認：確認： 符合投資性房地產的定義，符合投資性房地產的定義，同時滿足下列同時滿足下列 兩個條件，才能予以確認：兩個條件，才能予以確認：1.1.與該投資性房地產有關的與該投資性房地產有關的經濟利益經濟利益很可能很可能流入企業；流入企業；2.2.該投資性房地產的該投資性房地產的成本成本能夠可靠計量。能夠可靠計量。 中級財務會計投資性房地產1（二

6、）（二）初始計量：初始計量： 投資性房地產應當按投資性房地產應當按實際成本實際成本進行初始計量進行初始計量 1.外購外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。和可直接歸屬于該資產的其他支出。 2.自行建造自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。 3.以以其他方式其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。會計準則的規定確定。（債務重組、非貨幣性交易、（

7、債務重組、非貨幣性交易、接受投資等）接受投資等）中級財務會計投資性房地產1例：企業購買一塊土地使用權，購買價為例：企業購買一塊土地使用權，購買價為20002000萬元，支付相關手續費等萬元，支付相關手續費等3030萬元，款萬元，款項全部以存款支付。企業購買后準備等其項全部以存款支付。企業購買后準備等其增值后予以轉讓。增值后予以轉讓。 借：投資性房地產借：投資性房地產 2 0302 030 貸：銀行存款貸：銀行存款 2030 2030 中級財務會計投資性房地產1 乙企業是一家建筑公司，為了降低經營風險，乙企業是一家建筑公司，為了降低經營風險，于于08.1.1開始在自己擁有的一塊地皮上自行開始在自

8、己擁有的一塊地皮上自行建造商務辦公樓，建造商務辦公樓，擬用于招租擬用于招租。工期。工期1年，年，09.1.1完工，于完工，于09.2達到預定使用狀態。工達到預定使用狀態。工程建造期間發生人工費程建造期間發生人工費600萬元，投入工程萬元，投入工程物資物資3000萬元，假定無相關稅費。工程開工萬元，假定無相關稅費。工程開工時，所占地皮的賬面價值時，所占地皮的賬面價值4000萬元，萬元，在無形在無形資產中核算資產中核算。中級財務會計投資性房地產1借：在建工程借：在建工程 40004000 貸：無形資產貸：無形資產 40004000借：在建工程借：在建工程 36003600 貸：工程物資貸：工程物資

9、 30003000 應付職工薪酬應付職工薪酬 600600借：投資性房地產借：投資性房地產 76007600 貸：在建工程貸：在建工程 76007600中級財務會計投資性房地產1 第二節第二節 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量 企業對投資性房地產的后續計量企業對投資性房地產的后續計量具有具有兩種模式：兩種模式： 成本模式計量成本模式計量 公允價值模式計量公允價值模式計量 企業通常采用成本模式進行后續計量企業通常采用成本模式進行后續計量中級財務會計投資性房地產1 一、一、采用成本模采用成本模式式計量計量 成本模式成本模式下，下，主要涉及主要涉及賬戶如下：賬戶如下： “投資性房地產投資

10、性房地產” ” “投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊( (攤銷攤銷)”)” “投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備”等等 處理處理可比照可比照“固定資產固定資產”、“無形資產無形資產”準則，計提折舊、攤銷，進行減值測試準則，計提折舊、攤銷，進行減值測試。中級財務會計投資性房地產1業務說明：業務說明：（1 1）外購或自行建造投資性房地產達到預定可使用）外購或自行建造投資性房地產達到預定可使用狀態；狀態；（2 2）對投資性房地產按期計提折舊（或攤銷）；）對投資性房地產按期計提折舊（或攤銷）；（3 3）取得租金收入。）取得租金收入。投資性房地產投資性房地產銀行存款銀行存款在建工程在建工程投

11、資性房地產投資性房地產累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）其他業務收入其他業務收入其他業務成本其他業務成本銀行存款銀行存款中級財務會計投資性房地產1v例：丙公司是一家工業企業，例：丙公司是一家工業企業，07.7.1接受丁公司接受丁公司投入的土地使用權，該土地在丁公司的賬面價值投入的土地使用權，該土地在丁公司的賬面價值4000萬元，雙方協商按照評估價值作為投資的價萬元，雙方協商按照評估價值作為投資的價值入賬。經評估確認的公允價值值入賬。經評估確認的公允價值5000萬元。丙公萬元。丙公司取得土地后，司取得土地后，擬于適當的時機轉讓。擬于適當的時機轉讓。 借：投資性房地產借：投資性房地產 5000 貸：

12、實收資本貸：實收資本 5000v假定法律規定有效年限假定法律規定有效年限50年。丙公司年。丙公司07.7.1取得取得土地使用權后，比照無形資產，進行攤銷。土地使用權后，比照無形資產，進行攤銷。v07.12.31應攤銷應攤銷=5000/50*6/12=50萬元萬元 借：其他業務成本借：其他業務成本 50 貸：投資性房地產累計攤銷貸：投資性房地產累計攤銷 50中級財務會計投資性房地產1v甲公司是一家商貿企業，為了拓展經營規模，甲公司是一家商貿企業，為了拓展經營規模，07.3.107.3.1以銀行存款購得位于繁華商業區的一層商務以銀行存款購得位于繁華商業區的一層商務樓，并當即租出。支付買價樓，并當即

13、租出。支付買價600600萬元，相關稅費萬元，相關稅費3030萬元。萬元。 借：投資性房地產借：投資性房地產 630 630 貸：銀行存款貸：銀行存款 630 630v每月租金每月租金1010萬元。預計使用萬元。預計使用3030年，凈殘值年，凈殘值3030萬元，萬元，采用直線法計提折舊。采用直線法計提折舊。v每月收租金時每月收租金時 借：銀行存款借：銀行存款 10 10 貸：其他業務收入貸：其他業務收入 10 10v每月計提折舊時每月計提折舊時 借：其他業務成本借：其他業務成本 （630-30630-30）/ /（3030* *1212） 貸：投資性房地產累計折舊貸：投資性房地產累計折舊中級財

14、務會計投資性房地產1二、二、采用公允價值模式計量采用公允價值模式計量（一）（一）采用公允模式進行后續計量應當滿足的條件采用公允模式進行后續計量應當滿足的條件投資性房地產所在地存在活躍交易市場投資性房地產所在地存在活躍交易市場企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。允價值作出合理的估計。中級財務會計投資性房地產1（二）（二）采用公允價值模式計量會計處理采用公允價值模式計量會計處理 公允價值模式下，所涉及賬戶如下：公允價值模式下，所涉

15、及賬戶如下： “投資性房地產投資性房地產-成本成本” “投資性房地產投資性房地產-公允價值變動公允價值變動” 不提折舊、攤銷，不進行減值測試，應當不提折舊、攤銷，不進行減值測試，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。基礎調整其賬面價值。 中級財務會計投資性房地產1中級財務會計投資性房地產1 例：甲公司為從事房地產開發的企業。例：甲公司為從事房地產開發的企業。20072007年年2 2月，月，甲與乙簽訂租賃協議，約定將甲開發的一棟寫字樓于甲與乙簽訂租賃協議，約定將甲開發的一棟寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為開發完成的同

16、時開始租賃給乙公司使用，租賃期為1010年。當年年。當年1111月月5 5日，該寫字樓完成并開始起租，寫字樓日，該寫字樓完成并開始起租，寫字樓造價為造價為800800萬元。甲公司采用公允模式對該房地產進行萬元。甲公司采用公允模式對該房地產進行后續計量。后續計量。 20072007年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為820820萬元。萬元。 20082008年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為830830萬元。萬元。 中級財務會計投資性房地產1業務說明：業務說明：（1 1）1111月月5 5日完成寫字樓；日完成寫字樓；（2

17、2） 20072007年年1212月月3131日，日， 20082008年年1212月月3131日日公允價值變動公允價值變動投資性房地產投資性房地產開發成本開發成本公允價值變動損益公允價值變動損益8008002020中級財務會計投資性房地產1v戊公司戊公司06.7.1與乙公司與乙公司進行債務重組進行債務重組，重組，重組當日戊公司的應收賬款當日戊公司的應收賬款3000萬元，雙方協萬元，雙方協議由乙公司以一幢樓房抵償債務。假定房議由乙公司以一幢樓房抵償債務。假定房產的公允價值也是產的公允價值也是3000萬元，手續當日辦萬元，手續當日辦理完畢，無其他稅費。戊公司將樓房用于理完畢，無其他稅費。戊公司將

18、樓房用于出租，與丁公司簽訂租賃協議，租期出租，與丁公司簽訂租賃協議，租期10年，年，年租金年租金120萬元，每年年末結清，參照當地萬元，每年年末結清，參照當地房地產交易市場行情，該樓房房地產交易市場行情，該樓房06.12.31的的公允價值公允價值3200萬元，萬元，07.12.31的公允價值的公允價值3120萬元。萬元。中級財務會計投資性房地產1v取得時：借：投資性房地產取得時：借：投資性房地產 3000v 貸：應收賬款貸：應收賬款 3000v06年末：借：銀行存款年末：借：銀行存款 60（120/12*6）v 貸：其他業務收入貸：其他業務收入 60v由于公允價值大于賬面價值由于公允價值大于賬

19、面價值200，確認收益，確認收益v借：投資性房地產借：投資性房地產 200v 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 200v07年末：由于公允價值年末：由于公允價值3120小于賬面價值小于賬面價值3200，確認損失。確認損失。v借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 80v 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 80中級財務會計投資性房地產1 三、投資性房地產后續計量模式的變更三、投資性房地產后續計量模式的變更企業對于投資性房地產的計量模式一經確定，不企業對于投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變動；得隨意變動；對于已采用公允價值模式計量的投資性房地產，對于已采用公允價值模式計量的投資性

20、房地產，不得從公允價值模式改為成本模式。不得從公允價值模式改為成本模式。對于已采用成本模式計量的投資性房地產，可以轉對于已采用成本模式計量的投資性房地產，可以轉為公允價值計量模式，且視同會計政策變更處理。為公允價值計量模式，且視同會計政策變更處理。中級財務會計投資性房地產1第三節第三節 投資性房地產的轉換和處置投資性房地產的轉換和處置 一、轉換的含義一、轉換的含義 因房地產用途發生改變而對房地產進行重新分類。因房地產用途發生改變而對房地產進行重新分類。 二、二、轉換的具體情況轉換的具體情況 1.1.投資性房地產開始自用。投資性房地產開始自用。 2. 2.作為存貨的房地產，改為出租。作為存貨的房

21、地產，改為出租。 3. 3.自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值 4. 4.自用建筑物停止自用，改為出租。自用建筑物停止自用，改為出租。 5. 5.從投資性房地產轉為存貨從投資性房地產轉為存貨 中級財務會計投資性房地產1 三、三、轉換的會計處理（模式不同有所區別）轉換的會計處理（模式不同有所區別） 1 1、成本計量模式下轉換成本計量模式下轉換 無論是從投資性房地產轉為自用房地產，還是自用房無論是從投資性房地產轉為自用房地產，還是自用房 地產轉為投資性房地產，都應當按轉換前的地產轉為投資性房地產，都應當按轉換前的賬面價值賬面價值 計量。計量

22、。 按對應賬戶進行轉換按對應賬戶進行轉換 固定資產、無形資產固定資產、無形資產- -投資性房地產投資性房地產 累計折舊、累計攤銷累計折舊、累計攤銷- -投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 固定（無形）資產減值準備固定（無形）資產減值準備-投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 中級財務會計投資性房地產1例：例： 20072007年年2 2月月2828日，甲企業將出租的樓房收回，日，甲企業將出租的樓房收回，3 3月月1 1日開始用于本企業產品生產，該項房地產在轉換日前日開始用于本企業產品生產，該項房地產在轉換日前采用成本模式計量，該樓房原值為采用成本模式計量，該樓房原值為

23、60006000萬元，已計提萬元，已計提折舊折舊23252325萬元。萬元。借：固定資產借：固定資產 60006000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 23252325 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 60006000 累計折舊累計折舊 23252325中級財務會計投資性房地產12 2、公允價值計量模式下的轉換、公允價值計量模式下的轉換（1 1）投資性房地產轉換為自用房地產）投資性房地產轉換為自用房地產 應當以其轉換應當以其轉換當日的公允價值當日的公允價值作為自用房地產的賬作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損差額計入當期損益。

24、益。 借：固定資產（或無形資產等借：固定資產（或無形資產等)（公允價）（公允價） 公允價值變動損益公允價值變動損益 （公允價小于賬面價）（公允價小于賬面價） 貸：投資性房地產（賬面價）貸：投資性房地產（賬面價） 公允價值變動損益公允價值變動損益 （公允價大于賬面價）（公允價大于賬面價）中級財務會計投資性房地產1 （2 2）自用房地產自用房地產 轉換為采用轉換為采用 公允價值模式計量的投資性房地產公允價值模式計量的投資性房地產 投資性房地產應當按照投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值計量。計量。 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值小于小于原賬面價值的，其差額計原賬面價值的，

25、其差額計入當期入當期損益，損益，公允價值變動損益。公允價值變動損益。 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值大于大于原賬面價值的，其差額原賬面價值的，其差額計計入入資本公積資本公積（其他資本公積），處置該項投資性房（其他資本公積），處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期的其他業務收入期的其他業務收入。中級財務會計投資性房地產1 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值小于小于原賬面價值原賬面價值借：投資性房地產借：投資性房地產成本（轉換日的公允價值）成本（轉換日的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益 累計攤銷（累計折舊）累計

26、攤銷（累計折舊） 貸：無形資產（固定資產）貸：無形資產（固定資產）中級財務會計投資性房地產1 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值大于大于原賬面價值原賬面價值借：投資性房地產借：投資性房地產成本（轉換日的公允價值）成本（轉換日的公允價值） 累計攤銷（累計折舊）累計攤銷（累計折舊） 貸：無形資產（固定資產）貸：無形資產（固定資產） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積中級財務會計投資性房地產1 例例 20072007年年5 5月，甲企業決定搬遷至新建辦公樓，將月，甲企業決定搬遷至新建辦公樓，將原辦公樓準備用于出租，原辦公樓準備用于出租，8 8月完成搬遷工作，原辦公樓月完成搬遷工作，原辦公樓停

27、止使用。停止使用。1212月甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將辦月甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將辦公樓租給乙企業使用，租賃開始日為公樓租給乙企業使用，租賃開始日為20082008年年1 1月月1 1日，租日，租賃期為賃期為3 3年。甲企業對出租的辦公樓年。甲企業對出租的辦公樓采用公允模式計量。采用公允模式計量。 20082008年年1 1月月1 1日該樓的公允價值日該樓的公允價值3500035000萬元，其原值為萬元，其原值為5000050000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊1425014250萬元。萬元。借：投資性房地產借：投資性房地產-成本成本 3500035000 公允價值變動損益公允

28、價值變動損益 750750 累計折舊累計折舊 1425014250 貸：固定資產貸：固定資產 5000050000 中級財務會計投資性房地產1v20082008年年1 1月月1 1日該樓的公允價值日該樓的公允價值4000040000萬元萬元借：投資性房地產借：投資性房地產-成本成本 4000040000 累計折舊累計折舊 1425014250 貸：固定資產貸：固定資產 5000050000 資本公積資本公積-其他資本公積其他資本公積 42504250中級財務會計投資性房地產1五、投資性房地產的處置五、投資性房地產的處置 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發

29、生投資性房地產毀損，應當將處置收入發生投資性房地產毀損，應當將處置收入計入計入其他業務收入其他業務收入，所處置投資性房地產的，所處置投資性房地產的賬面價賬面價值值和相關稅費計入和相關稅費計入其他業務成本其他業務成本。 采用公允價值模式計量的投資性房地產，采用公允價值模式計量的投資性房地產，在處置時應將持有期間的在處置時應將持有期間的“公允價值變動公允價值變動”和和“資本公積資本公積”轉入轉入“其他業務收入其他業務收入”中級財務會計投資性房地產1 例例 W W公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期滿后，產。租賃期滿后，W W公司將該寫字樓公司將

30、該寫字樓出售給乙公司出售給乙公司，合，合同價款為同價款為30003000萬元，乙公司已付款。萬元，乙公司已付款。（1 1）假設該棟樓原采用成本模式計量，出售時，該樓）假設該棟樓原采用成本模式計量，出售時，該樓的成本為的成本為28002800萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊300300萬元。萬元。借：銀行存款借：銀行存款 30003000 貸：其他業務收入貸：其他業務收入 30003000借：其他業務成本借：其他業務成本 25002500 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 300300 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 28002800中級財務會計投資性房地產1 例例 W W公司將其出租

31、的一棟寫字樓確認為投資性房地公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期滿后，產。租賃期滿后，W W公司將該寫字樓出售給乙公司，合公司將該寫字樓出售給乙公司，合同價款為同價款為30003000萬元，乙公司已付款。萬元，乙公司已付款。 （2 2）假設該棟樓原采用公允模式計量，出售時，）假設該棟樓原采用公允模式計量，出售時，該樓的成本為該樓的成本為21002100萬元，公允價值變動為借方余額萬元，公允價值變動為借方余額400400萬元。萬元。借：銀行存款借：銀行存款 30003000 貸：其他業務收入貸：其他業務收入 30003000借：其他業務成本借：其他業務成本 25002500 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 成本成本 21002100 公允價值變動公允價值變動400400中級財務會計投資性房地產1