1、招商局物業管理公司蘇州分公司消防系統 維保方案招商局物業管理公司蘇州分公司消防系統保養方案書 編制單位： 蘇州鴻華民泰機電設備安裝工程有限公司編制日期： 2016年1月19日 目 錄一、公司簡介 3二、編制說明 5三、維護保養內容 6四、消防系統年度維護保養報價 12五、消防系統維修保養人員及聯系電話 13六、服務承諾書 14七、消防系統維護保養協議 16八、消防維保記錄附表 20一、公司簡介蘇州鴻華民泰機電設備安裝工程有限公司隸屬于江蘇錫宜消防工程有限公司的子公司，公司主要經營有消防工程設計、安裝、維修、維護（自動報警系統、自動滅火系統、自動氣體滅火系統、泡沫滅火系統、室內外消火栓系統、消防

2、供水系統、防排煙、正壓送風及自動空調系統、火災應急照明和疏散指示標志系統、應急廣播及通訊系統等各類子系統）、技術咨詢、技術服務。二、編制說明2.1、編制目的按照國家有關消防法律、法規、技術規范的規定，安裝消防設施，是預防火災發生，及時撲救初期火災的有效措施，杜絕惡性火災發生的重要保障。但目前，許多消防設施存在嚴重問題不能正常運行，一些消防設施出現故障后不能及時發現，起不到防火、報警和滅火的作用，埋藏隱患，危及公共消防安全。究其原因，除設計、施工和產品質量方面把關不嚴外，主要是消防設施投入運行后，沒有建立健全和落實有效的檢查維修保養管理機制。根據中華人民共和國消防條例規定和消防改革與發展綱要的要

3、求，各類建筑的管理、使用單位應建立和落實建筑消防設施檢查維修保養管理制度，以確保建筑消防設施的正常運行。招商社區規模大、居住人員多、人員多而且流動頻繁等特點。更是人員密集之處。一旦發生火災，疏散難、撲救難，損失嚴重，后果不堪設想。所以消防設施、設備(硬件)的管理、維護保養，并使其充分發揮效用，從而提高防御火災的能力，是消防安全管理的基礎。為保證小區消防系統作為一種應付突發性災難的特種裝置和設施，保障業主生命財產的安全，在突發火警時能靈敏地進行反應和報警，啟動運轉滅火裝置撲滅火災。 為確保消防維保的服務質量和進度及甲方滿意,并使甲方的現場代表對乙方的維保工作進行監督時有所參照,特編制此方案。2.

4、2編制依據（1）建設單位提供的現場情況。（2）建設單位提供的相關圖紙及資料。（3）甲方的內部標準。（4）現行國家有關施工驗收規范及質量評定標準（5）中華人民共和國消防法（6）GB50016-2006建筑設計防火規范（7）GB50261-2005自動噴水滅火系統施工及驗收規范（8）GB50140-2005建筑滅火器配置設計規范（9）GB17945-2010消防應急照明和疏散指示系統（10）B50444-2008建筑滅火器配置驗收及檢查規范（11）GB219761-2008建筑火災逃生避難器材（12）GB/T25894-2010疏散平面圖設計原則與要求 （13）GB50354-2005建筑內部裝修

5、防火施工及驗收規范 三、維護保養內容：3.1消火栓滅火系統小區內設有室內外消火栓系統，消火栓滅火系統由消火栓、消防水泵、管網、壓力傳感器及電氣控制電路組成。消火栓滅火系統屬于閉環控制系統。當發生火災時，擊碎消防按鈕的玻璃罩，按鈕盒中按鈕自動彈出，接通消防泵電路控制電路，消防水泵電動機啟動，向室內外消防管網提供消防用水，室內外消火栓主要作用是充分利用消防水帶連接QZ19型直流水槍,撲滅周邊設備火災。（1）對消防水池、消火栓、水泵組、壓力控制器、水泵接合器等消防設施進行外觀檢查，以確保符合規范要求。 （2）觀察壓力表指針讀數是否符合規范要求。 （3）檢查消防設備、部件是否完好。 （4）相關消防配電

6、柜控制功能是否完好。 （5）巡查主要控制閥是否滲漏。 （6）測試消火栓主、備泵的運行及手、自動啟停功能，同時測試運行狀態的信號是否正常。 （7）消火栓按鈕檢查報警及能否聯動消防水泵。 （8）每季度對消火栓系統放水實驗一次(最不利點),驗證充實水柱長度是否符合要求。（9）每月對室內消火栓箱內的水槍、水帶等設備進行檢查，器材是否在位，水帶是否有霉變或僵硬問題，發現及時更換和補充到位。(10) 每年對室外消火栓專用扳手轉動接口悶蓋，必要時加注潤滑油。檢查栓體外表油漆有無剝落，有無銹蝕，如有應及時修補。檢查橡膠墊圈等密封件有無損壞、老化等情況。（11）每年抽查消火栓的出水及壓力情況。 （12）檢查水泵

7、接合器接口是否有雜物堆積。3.2 自動噴淋滅火系統自動噴淋濕式系統由閉式噴頭、水流指示器、濕式報警閥組、供水設施、穩壓設施、末端試水裝置及連接管道等組成；連接管道包括短立管、配水支管、配水管、配水干管，以及水泵的吸水管和供水管等；濕式報警閥組成由水流控制閥、延遲器、壓力開關、水力警鈴，以及壓力表、過濾器、試驗閥以及安全閥(或稱泄壓閥)等組成。水流指示器與壓力開關的動作信號輸入水泵控制柜；系統的供水系統自動啟動水泵；依靠閉式噴頭受熱時可自動開啟噴水的技術特點，系統可自動控制噴頭的開放時間和對火災部位的局部范圍灑水滅火，并在滅火過程中，根據開放噴頭的滅火效果，自動控制開放噴頭的數量，達到控制噴水面

8、積的目的。1.檢查區域內所有供水總控制閥、濕式報警控制閥組、壓力控制器、補壓泵、水流指示器、信號閥及其它閥門管道是否正常（包括設備外觀）以確保系統處于正常狀態。 2.觀察壓力表等儀表是否正常，確保系統正常。 3.對相關控制系統、配電柜系統功能進行檢查、測試。 4.檢查消防水池是否符合消防規范。 5.進行末端放水試驗、檢查濕式報警閥組、水流指示器是否正常，管網壓力變化是否符合要求，并記錄壓力開關、水流指示器反饋至報警控制器的報警信號。 6.巡查噴頭的損壞、缺少等情況若發現有漏水、腐蝕、液體變色等情況應更換。 7.檢查水泵接合器的附件是否齊全，接口是否完好。 8.測試噴淋主、備泵的運行及手、自動啟

9、停功能，同時測試運行狀態的信號是否正常。 9.每年對噴淋水泵進行一次絕緣檢測。 10.對所有減壓閥進行檢查。3.3滅火器維護管理干粉滅火器（手提式）是以氮氣為動力，將筒體內干粉壓出。適宜于撲救石油產品、油漆、有機溶劑火災。它能抑制燃燒的連鎖反映而滅火。也適宜于撲滅固體、液體、氣體、電氣火災（干粉有5萬伏以上的電絕緣性能）。4-5kg射程為4m,噴射時間8-9秒。8kg射程為5m, 噴射時間12秒。（MFTZ）35-50kg推車有效射程為8m, 噴射時間20秒。1. 滅火器滅火器是否放置在通風、干燥、陰涼并取用方便的地方，干粉滅火器環境溫度-5+45度為好。2. 滅火器應避免高溫、潮濕和有嚴重腐

10、蝕場合，防止干粉滅火劑結塊、分解。3.必須加強對小區滅火器的日常管理和維護。要建立“消防器材檢查表(滅火器)”，登記類型、配置數量、設置部位和維護管理的責任人；明確維護管理責任人的職責；4.管理責任人必須依照“消防器材檢查表(滅火器)”之內容每季度檢查一次。5.滅火器位置應按管理單位之最新規劃位置進行擺放,不得隨意挪作它用,擺放穩固,沒有埋壓,滅火器箱不得上鎖,避免日光曝曬和強輻射熱。6.鉛封及插銷均完好無損,未曾動用。7.滅火器壓力表的外表面是否變形、損傷；壓力表指針應指向紅區或紅綠區之間。8.滅火器是否在有效期內。9.一旦發現滅火器失效或曾動用過應馬上通知安全管理部門更換。10.管理責任人

11、至少每十二個月委托專業從事消防設施的單位對所有滅火器進行一次功能性檢查。檢查發現存在問題的必須委托有維修資質的維修單位進行維修，更換已損件、筒體按規定年限進行水壓試驗、重新充裝滅火劑和驅動氣體。嚴格落實滅火器報廢制度。 3.4防火門：防火門是指在一定時間內能滿足耐火穩定性、完整性和隔熱性要求的門，主要用于建筑防火分區的防火墻開口、樓梯間出入口、疏散走道、管道井口等處，平常用于人員通行，在發生火災時可起到阻止火焰蔓延和防止燃燒煙氣流動、減少損失起重要作用。抽查防火是否完整好用、閉門器是否完好好用、自動關閉程度、開啟方向正確、雙扇門應按順序自動關閉。3.5事故照明檢查、安全疏散指示標志檢查應急燈、

12、疏散指示安裝在消防泵房、柴油發電機房、生產車間、倉庫、辦公樓、員工宿舍走廊和樓梯間。應急燈基本功能按照國家GB17945-2000的要求，應急工作時間90 (min)，額定工作電壓7.40v,電池容量2200mah,光源功率為36W,主要作用是在斷電的情況下，應急燈自動啟動應急照明。當發生緊急情況下和斷電時為人員疏散和消防作業提供標志、照明的各類燈具。1.每月應查看應急照明外觀是否有損壞、電源插頭是否插在電源插座上、燈管是否工作正常。2.每季度對應急照明進行一次功能性測試。3.使用照度計，測量兩個應急照明燈之間地面中心的照度；應符合建筑規的范疏散照度要求；達到規定的應急工作狀態持續時間時，重復

13、測量上述測點的照度。4.配電室、消防控制室、消防水泵房、供消防用電的蓄電池室、自備發電機房、電話總機房以及發生火災時仍需堅持工作的其他房間，使用照度計測量正常照明時的工作面照度；切斷正常照明后，測量應急照明時工作面的最低照度。5.疏散指示標志每月查看外觀，核對位置及完好情況。6.每季度對疏散指示標志進行一次功能性測試7.關閉正常照明，查看發光疏散指示標志的自發光情況。8.切斷正常供電電源，在燈光疏散指示標志前通道中心處，用照度計測量地面照度；達到規定的應急工作狀態持續時間時，重復測量上述測點的照度。3.6附表 1、附表一：消防系統定期(月)維護保養內容一覽表。 2、附表二：消防設施巡查紀錄（甲

14、方每日/月填寫）。3、附表三：消防設施故障處理記錄。4、附表四：消防設施聯動測試記錄。5、附表五: 消防控制室值班記錄（甲方每日填寫）6、附：消防安全管理檔案（第一次消防維保完成后，維保單位協助甲方完成檔案建立）。 四、消防系統年度維護保養報價招商局物業管理有限公司蘇州分公司的招商小石城香樟園3期，玉蘭園，社區服務中心，雍景灣一期，依云水岸，占地總面積55.5295萬方米；地下室占地面積為63284余平方米,招商局物業管理有限公司蘇州分公司位于蘇州市吳中區小石湖路1號，招商局物業是招商局集團的子公司是中國四大地產之一。樓盤有高層，多層，別墅，商業等。依據消防系統維護保養（維護保養內容），結合現

15、場消防設施目前運行狀況，總體報價為人民幣： 元（大寫： ）每年。 二一六年九月二十一日五、招商局物業管理有限公司蘇州公司消防系統維修保養人員及聯系電話 報修電話傳真：051260601199 維修負責人：姜冠峰 聯系電話聯系電話二一六年九月二十一日六、服務承諾書經過對項目現場消防設施狀況的了解，我公司對招商局物業管理有限公司蘇州分公司小區內建筑消防設施日常維護保養工作的所有內容和要求完全理解，愿意按自己的方案及報價承包該項目的全部維護保養工程，并保證履行我們承諾的所有條款。承諾如下：1、所有的維保工作將嚴格按照國家有

16、消防規范執行，所有的維保和維修工作驗收標準同樣按規范標準和規定執行。所有與維保工作有關的檢測試驗儀器、機械、工器具均由我公司自帶，所有與維保工作有關的輔助材料均由我公司提供。2、在維保過程中嚴格遵守業主各項規章制度和安全管理規范，遵守業主對外包企業的要求，并鄭重承諾本單位從事維保的人員在貴單位的任何所作所為均由本公司承擔相應的法律責任。維護人員凡任何違反安全操作規程所造成的事故，均由本公司承擔責任。3、如果需對消防系統進行全面檢修和測試，我公司承諾將在業主規定的時間內完成（指檢測、測試、運行自檢合格包括業主驗收）。4、維保內容嚴格按維保方案進行，不得有任何減少項目的行為。5、日常維護電話為24

17、小時不間斷服務，維護工作人員接到電話在 12小時內到達現場，并專設1名工程師進行跟蹤服務。6、我公司有一套完整、有效的質保體系，同時在維護保養過程中公司派技術人員項目現場監督維護保養工作人員嚴格按照國家有關規范進行維保，有效在保證維保質量。7、在維護保養過程中搞好與甲方管理人員之間的配合協調，公司設1名項目負責人負責與業主有關人員的聯絡。8、維護和檢修將嚴格按江蘇省建筑消防設施使用維護管理規定的內容進行，對各消防系統將按計劃定期進行檢查、維保。進行自檢測，并出具檢查報告。9、定期系統檢查，對系統進行抽查，并提供維保報告。二一六年九月二十一日七、消防系統維護保養協議委托方 （以下簡稱甲方）：招商

18、局物業管理有限公司蘇州分公司 服務方 （以下簡稱乙方）：蘇州鴻華民泰機電設備安裝工程有限公司甲方委托乙方就小石城香樟園3期，玉蘭園，社區服務中心，雍景灣一期，依云水岸，小區內消防系統維修保養工作，確保消防系統內的設備經常處于良好狀態，預防和杜絕火災事故，確保宿舍內的消防安全。依照中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法、建筑工程質量管理條例及其他有關法律、行政法規，遵循平等、自愿、公平誠實信用的原則，雙方就本消防維保工程施工事項協商一致，達成如下協議條款，以便共同遵守。一、項目名稱：小石城香樟園3期，玉蘭園，社區服務中心，雍景灣一期，依云水岸，占地總面積55.5295萬方米；二、項目地點：蘇

19、州市吳中區小石湖路1號三、委托內容：1.甲方委托乙方保修服務的消防設備共有_5_個系統：包括（1）室內外消火栓，水泵接合器系統；（2）自動噴淋滅火系統；（3）滅火器材；（4）防火門，防火卷簾；（5）事故照明、安全疏散指示標志等。2.消防系統的維護保養：共 12 個月四、協議起止日期：本協議自雙方簽字、蓋章之日起即為生效，有效期為_2016年_ _月 日至_2017年_ _月 日。五、雙方義務和責任：5.1甲方責任：1、甲方需提供消防系統的全套竣工資料，如果竣工資料不全，應提供消防平面圖或建筑結構圖，以保證乙方的維護保養工作能得到順利進行，其中包括消防水系統、電系統的系統圖及平面圖，主要消防產品

20、資料等。2、甲方應安排專職值班員24小時值班，值班員能夠正確操作設備，遇有故障情況及時通知乙方。 3、值班員對設備運行情況做好日常記錄，認真填寫故障報修單并及時報修，對重大修理項目積極組織協調。4、檢修期內甲方派人協助乙方進行測試和聯動試驗 5、定期保養工作日由甲方派人協助乙方協同進行；6、因甲方原因未能及時采購設備而造成保養停滯或因此造成乙方保養不及時，甲方也應按合同付款方式支付服務費；7、在維修過程中，乙方需要有關技術資料（設計和設備資料）甲方應盡可能提供；8、向乙方通報小區內的消防動態管理的情況；9、甲方如進行裝修，必須事前通知乙方，不經乙方同意，裝修單位不得隨意打斷、更改消防線路；移動

21、或拆除是否設施。裝修改造期間現場的消防安全工作由甲方負責。10、保養期間甲方應派相關人員并提供便利條件，協助乙方的工作。5.2乙方責任： 乙方承接消防系統的維護保養任務后，對該工程消防系統做到精心維護，科學檢修。1、協助甲方按照江蘇省消防局規定的消防重點單位建立消防檔案并提供消防安全標識；2、協議生效一個月內乙方負責對甲方年有消防值班人員進行一次培訓。3、消防值班人員如有變動，乙方隨時派專業技術人員進行培訓，詳細介紹系統的組成、日常操作、注意事項等，使每位值班人員可以正確和熟練操作設備，掌握發生火災或故障時的處理方法。4、在對某些隱蔽工程進行維修時，乙方應盡量保護原設施，若不可避免要對原裝修進

22、行改動，由甲乙雙方協商解決。5、乙方應嚴格執行日常維修、定期檢修和緊急排故等維護保養工作。每次保養后，乙方應向甲方提供一份由乙方技術人員簽名的保養記錄，并由甲方主管領導或指定代表簽字確認。 6、消防設備在使用過程中如有損壞乙方負責維修，如果設備嚴重損壞至無法修復需要更換時，乙方需向甲方主管部門提出，經甲方同意后再行更換，更換費用由甲方承擔，并按設備報價合理收取。六、維修費用及其付款結算辦法： 1.全年維護保養費為人民幣：×××× 2.付款方式：本合約經雙方簽訂后,乙方完成甲方第一次消防設備的檢查及維護工作；即付本合約維護保養費總額的50%給乙方（即人民幣

23、：××××元）,余數50%（即人民幣：××××元）在維護保養期滿后一周內全部付清。乙方的維護保養如達不到標準或甲方要求，甲方將視情況扣罰乙方。當需增加維護保養設備時，費用另議。 3.需維修更換的故障設備在 100.00 元以下的費用由乙方自行購買并負責安裝調試（每次損壞設備或部件均以報告清單為準），維修配件在100.00元以上費用或非自動報警系統設備時，由甲方承擔。七、維修方案:乙方應根據甲方公司維保標準開展相應的維護保養工作，保證系統的正常運行。八、違約責任及糾紛解決方式：1、雙方應嚴格遵守自己的責任條款，不遵守

24、條款方承擔相應責任。2、本協議一式四份，協議未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補充協議。3、本協議及附件均為本協議不可分割的部分，同具法律效力。本協議及附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。甲方：(簽章) ××××有限公司 乙方：(簽章) 甲方代表： 乙方代表：聯系電話： 開戶銀行： 帳 號： 通訊地址: 聯系電話： 簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日表1建筑消防設施月度檢查記錄 單位名稱： 維保時間：檢測項目檢測內容實測記錄消防供電 配電消防配電試驗主、備電切換功能自備發電機組試驗啟動發電機組儲油設

25、施核對儲油量火災報警系統火災報警探測器試驗報警功能手動報警按鈕試驗報警功能警報裝置試驗警報功能報警控制器試驗報警功能、故障報警功能、火警優先功能、打印機打印功能、火災顯示盤和CRT顯示器的顯示功能聯動控制設備試驗聯動控制和顯示功能消防供水設施消防水池核對儲水量消防水箱核對儲水量穩(增)壓泵及氣壓水罐 試驗啟泵、停泵時的壓力工況消防水泵試驗啟泵和主、備泵切換功能水泵接合器試驗消防車供水功能消火栓消防炮室內消火栓試驗屋頂消火栓出水及靜壓室外消火栓試驗室外消火栓出水及靜壓消防炮試驗消防炮出水啟泵按鈕試驗遠距離啟泵功能自動噴水系統報警閥組試驗放水閥放水及壓力開關動作信號末端試水裝置試驗末端放水及壓力開

26、關動作信號水流指示器核對反饋信號機械加壓送風系統風機試驗聯動啟動風機送風口核對送風口風速機械排煙系統風機試驗聯動啟動風機排煙閥、電動排煙窗試驗聯動啟動排煙閥、電動排煙窗；核對排煙口風速應急廣播系統擴音器試驗聯動啟動和強制切換功能揚聲器測試音量消防專用電話試驗通話質量防火分隔防火門試驗啟閉功能防火卷簾試驗手動、機械應急和自動控制功能電動防火閥試驗聯動關閉功能消防電梯試驗按鈕迫降和聯動控制功能滅火器測試人（簽名）： 測試單位（蓋章）： 年 月 日消防安全責任人或消防安全管理人（簽名）：注：1、情況正常在“實測記錄”欄中標注“正常”；2、發現的問題或存在故障應在“實測記錄”欄中填寫，并及時處置；當場

27、不能處置的要填報建筑消防設施故障處理登記表；表2建筑消防設施巡視記錄巡查項目巡 查 內 容巡 查 情 況正 常故 障故障原因及處理情況消 防供配電設 施消防電源工作狀態自備發電設備狀況火災自動報警系 統火災報警探測器外觀區域顯示器運行狀況、CRT圖形顯示器運行狀況、火災報警控制器、消防聯動控制器外觀和運行狀況手動報警按鈕外觀火災警報裝置外觀消防控制室工作環境消防供水設施消防水池外觀消防水箱外觀消防水泵及控制柜工作狀態穩壓泵、增壓泵、氣壓水罐工作狀態水泵接合器外觀、標識管網控制閥門啟閉狀態消火栓（消防炮）滅火系統室內消火栓箱及主件室外消火栓外觀消防炮外觀啟泵按鈕外觀自動噴水滅火系 統噴頭外觀報警

28、閥組外觀末端試水裝置壓力值氣體滅火系統噴嘴外觀氣體滅火控制器工作狀態儲瓶間環境選擇閥、驅動裝置等組件外觀防護區狀況防 煙排 煙系 統擋煙垂壁、排煙閥外觀送風閥外觀送風機工作狀態電動排煙窗、自然排煙窗外觀排煙機工作狀態應急照明和疏散指示標志應急燈外觀應急燈工作狀態疏散指示標志外觀疏散指示標志工作狀態應急廣播系統揚聲器外觀擴音機工作狀態消防專用電話分機電話外觀插孔電話外觀防火分隔設施防火門外觀防火門啟閉狀況防火卷簾外觀防火卷簾工作狀態消 防電 梯緊急按鈕外觀轎廂內電話外觀消防電梯工作狀態滅火器滅火器外觀設置位置狀況其 他 設 施 巡 查 人 （簽 名） 年 月 日 消防安全管理人（簽名） 年 月 日 備 注注1、情況正常打“”，存在問題或故障的打“×”，并在備注欄