1、計算過程僅供參考！第 3 章 計算題1 、成本法計算題：被評估設備建于1996 年，帳面價值100000 元， 2001 年對設備進行了技術改造，追加技改投資50000 元， 2006 年對該設備進行評估，根據評估人員的調查、檢查、對比分析得到以下數據：（ 1 ）從 1996 年至 2006 年每年的設備價格上升率為10% ；（ 2）該設備的月人工成本比替代設備高1000 元；（ 31）被評估設備所在企業的正常投資報酬率為 .計算該設備的重置成本和加權重置成本：10% ，所得稅率為33% ；重置成本100000 （ 1 10%） 10 50000 （ 1 10%） 5 339899.74（元）

2、6（ 4） 該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的1050% ， 經技術檢加權重置成本100000 （ 1 10%） 10 10測該設備尚可使用 50000 （ 1 150%年，在未來 ） 5 5 29956年中設備利用率能達到設計要求。396 .9（元）62.計算加權投資名義年限2996396 .96 / 339899.746 8.8（年）23要求：估算被評估設備的重置成本、實體性損耗、功能性損耗、經濟性損耗.計算加權投資實際年限8.82 50% 4.4（年）1及被評估設備的評估值。4.計算成新率54.41 5100% 53.13%5 .計算功能性貶值：1000 12 （ 1 3

3、3%） （ P/A,10%,5）30477.9（元）26 .該設備在評估后的設計利用率能夠達到設計要求，因此經濟性貶值率為0，經濟性貶值額為0。7 .計算該設備的評估值：評估值339899.746 53.13% 30477.92 150110.8（元）2精選資料2、收益法計算題：待估企業預計未來4年的收益為200萬元、150萬元、220 萬元、240萬元。假設本金化率為15% ,根據企業情況推斷，從第5年起，將 在第4年的基礎上以4%的增長率增長。試評估該企業整體價值。200150220240240(1+4%)(1 15%) (1 15%)2 (1 15%)3 (1 15%)4 (15%-4%

4、)(1 15%)4第6章 計算題1、某被評估的生產控制裝置購建于 1995年，原始價值100萬元，2000年和 2003年分別投資50000元和20000元進行了兩次更新改造，2005年對該資 產進行評估。調查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數在1995年、2000 年、2003 年、2005 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設備 尚可使用年限為6年。另外，該生產控制裝置正常運行需要 5名技術操作員， 而目前的新式同類控制裝置僅需要 4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運 營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為33% ,適用折現率

5、為10%。根據上述調查資料，求待評估資產的價值。1)估算重置成本重置成 本=100 X 150%+ 110%+5X 150%+ 125%+2X 150%+ 130%=144.67 (萬元)2)估算加權投資年限 加權投資年限=10X 136.36 + 144.67+ 5X 6+ 144.67+2X 2.3 + 144.679.66 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=9.66 M.66 +6） =61.69%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=144.67 X 61.69% =89.25（萬元）5 ）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5 4） X 12000

6、 =12000 （元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000 X （ 1 33%） =8040 （元）第三步， 將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額8040 X （ P/A , 10% , 6） = 8040 X 4.3553 =35016.61（元）=3.5萬元6）求資產價值待評估資產的價值=重置成本實體性貶值功能性貶值=144.67 - 89.25 3.5= 51.92（萬元）第7章計算題作業1、房地產的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的 5%,房產稅為年預期租金總收入的12% ,管理費

7、、修繕費為年預期租金總收入的 6%,房屋財產保險費為0.3萬元/年。預 計該房地產尚可以使用10年。折現率為12%。計算該房地產的評估值。(1 )求該房地產的年租金總收入=1 x 7X 12=84(2 )求該房地產的年出租費用=84 X (5%+12%+6%)+0.3=19.6萬元(3)求該房地產的年純收益 =84 19.62=64.38 萬元(4)計算該房地產的評估值=64竺X 1 110 =363.96萬元12%1 12%作業2、某商業用房地產，按照國家的規定其土地使用權最高使用年限為 40年, 現該房屋擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年比

8、上年遞增2% ,后5年按每年15萬元固定不變。假 定資本化率為10%，該房地產10年租期內的收益現值為多少?(1)計算公式為：i(2)計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8 (萬元)R2=8X （1+2%）=8.16（萬元）R3 = 8X （1+2%） 2=8.32 （萬元）R4=8X （1+2%） 3=8.49 （萬元）R5 = 8X （1+2%） 4=8.66 （萬元）后五年的租金收益均為：R=15 （萬元）折現率為：r=10%（3）將（2）中的數據代入（1）中的公式中，求得被估房地產十年租期內的收益現值二881 2%238 1 2%8 1 2%1 10%123410%1 10%1 1

9、0%48 1 2%15151551 10%10%1 10%1 10%66.75萬元3、市場法計算題:有一待估宗地A,與待估宗地條件類似的宗地甲和乙，有關對比資料如下表所示:宗地成交價交易時間交易情況容積率區域因素個別因素交易時間地價值數A2000.1001.100108甲7801999.2+ 1%1.2-2%0102乙8802000.5+2%1.3+1%+ 1%105表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類用地容積率每增加0.1 ,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%要求：(1)計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數(2)計算甲、乙參照物修正系數：交易情況修正

10、系數、交易時間修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率修正系數(3)計算A宗地的地價3. ( 1 ) A宗地容積率地價相關系數為105 ,甲宗地的容積率地價相關系數為110,乙宗地的容積率地價相關系數為115。100(2)甲參照物：交易情況修正系數為108101 或者 0.99 ,交易時間修正系數為區域因素修正系數為102 或者 1.06 ,10098 或者 1.02 ,100個別因素修正系數為100或者1 , 105容積率修正系數為或者0.95 。,100 一乙參照物：交易情況修正系數為或者0.98 ,102、r,108 一交易時間修正系數為 或者1.03 , 105一100 一

11、區域因素修正系數為 或者0.99 , 101個別因素修正系數為 100或者0.99 , 101一 105容積率修正系數為或者0.91 。115(3)甲參照物修正后地價100, 100=而'標100xx100105x1101 QQ x780= 796.47 102(萬元)乙參照物修正后地價100 108102 105100 100101 101105 -=794.27 （萬元）115A 宗地的地價=（196.47+794.27）/2=795.37（萬元）4、計算題：待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積 2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6,覆蓋率為0 50%,土地使用權

12、年限為70年,要求按假設開發法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為2年，第一年投入60%的總建設費，第二年投入40%的總建設費，總建設費預計 為1000萬元。專業費用為總建設費用的6% ,利息率為10% ,利潤率為20% ,售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5% ,假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元/平方米，折現率10% o根據所給條件計算如下:1）預計住宅樓的買樓價的現值為:3000 2000 621 10%29752066（元）2）總建筑費用現值為:1000 60% 100001000 40%100000.51 10%1.51 10%9190000（元）3）專業費用 =9 190 000 X 6=551 400（元）4）租售費用及稅金=29 7520 66 X 51 487 603（元）5）投資利潤=（地價+總建筑費用+專業費用）X 20%二（地價 x 20 % ）+（9 190 000+551 400） X 20 %二（地價 X 20%+1 948 2806） 總 地 價 =（29752066-9190000-551400-1487603- 1948280） +（1+20 %=16574783 + 1.2 =13812319（ 川第8章 計算題計算題：1、甲企業將其注冊商標通過許可使用合同許可給乙企業使用。使用時間為5年。雙方約定乙企業按照使