1、項(xiàng)目前期調(diào)研及定位階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容一、工作目標(biāo)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)位的細(xì)致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來(lái)的消費(fèi)特征，確認(rèn)適合本項(xiàng)目最理想的發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)概念、市場(chǎng)定位、主題構(gòu)思、商品組合、目標(biāo)租戶、鋪位面積等，了解有 關(guān)項(xiàng)目的投資效益，建立一個(gè)適合商業(yè)定位，以利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能真正滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及業(yè)態(tài)要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿Α?而商業(yè)策劃與定位的主旨， 乙方將提交甲方有關(guān)下列問(wèn) 題的專業(yè)意見(jiàn)： 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點(diǎn)、 與發(fā)展本項(xiàng)目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平的業(yè)態(tài)概念、市場(chǎng)定位及消費(fèi)組合。本項(xiàng)目應(yīng)包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的物業(yè)組成。未來(lái)本項(xiàng)目將會(huì)帶來(lái)怎樣的競(jìng)

2、爭(zhēng)？該類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將包括什么組合及設(shè)施？甲方發(fā)展本項(xiàng)目 須做出怎樣的改動(dòng)以應(yīng)對(duì)有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)？投資本項(xiàng)目的收支預(yù)測(cè)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益分析。二、服務(wù)內(nèi)容通過(guò)對(duì) 商業(yè)市場(chǎng)及本項(xiàng)目現(xiàn)狀的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分：1、項(xiàng)目前期進(jìn)展情況分析及調(diào)研方式確定在探討本項(xiàng)目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會(huì)先行分析甲方之前已就本項(xiàng)目進(jìn)行之籌備工作及事務(wù)，有關(guān)分析之要點(diǎn)將著重于前期研究所采用的方法，并將評(píng)估研究?jī)?nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學(xué)的調(diào)研方法。2、市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研分析的

3、目的是從不同的層面對(duì)百色市及本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行比較分析，以確保項(xiàng)目定位所涉及市場(chǎng)信息的全面、客觀、準(zhǔn)確。市場(chǎng)調(diào)研分析為了了解地域目前和未來(lái)相關(guān)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況將進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面：地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、公共工程建設(shè)、區(qū)域特色及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能 結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、競(jìng)爭(zhēng)狀況等人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來(lái)源、收入水平、消費(fèi)狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理等零售市場(chǎng)、主題市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、休閑市場(chǎng)、業(yè)態(tài)組合市場(chǎng)、其他業(yè)態(tài)市場(chǎng)的概況，市場(chǎng) 發(fā)展趨

4、勢(shì)；以及政府對(duì)上述市場(chǎng)的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃各業(yè)態(tài)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況、顧客構(gòu)成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)水平、營(yíng)銷策 略等各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營(yíng)形式、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、合作條件、發(fā)展計(jì)劃、物業(yè) 需求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等本項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者 根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)研分析，將預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)， 同時(shí)分析不同市場(chǎng)方面的未來(lái)需求情況。 相關(guān)案例分析乙方將選取數(shù)個(gè)相關(guān)的案例進(jìn)行分析， 研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程， 成功的經(jīng)驗(yàn)。 案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構(gòu)布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種 配比上的經(jīng)驗(yàn)，供本項(xiàng)目規(guī)

5、劃發(fā)展提供參考。SWOT分析在區(qū)域分析及市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并在項(xiàng)目實(shí)施前全面考慮這些因素，以確保項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析?相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析?本類型市場(chǎng)租售狀況分析-可比性市場(chǎng)分析-可比性市場(chǎng)界定-可比性市場(chǎng)現(xiàn)存供應(yīng)量分析-可比性市場(chǎng)價(jià)格分析-可比性市場(chǎng)租售狀況分析?項(xiàng)目規(guī)模比較分析?環(huán)境景觀比較分析?建筑風(fēng)格比較分析?內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析?配套設(shè)施比較分析3 .業(yè)態(tài)商業(yè)市場(chǎng)分析根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（現(xiàn)存及未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)） 的性質(zhì)、未來(lái)的業(yè)態(tài)商業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)以及商圈人口及目標(biāo) 市場(chǎng)的特征，結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)特質(zhì)， 制訂業(yè)態(tài)概念。整

6、體目標(biāo)在于建立一個(gè)全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項(xiàng)目。加估本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場(chǎng)收益業(yè)績(jī)及租金水平，以分析區(qū)域市 場(chǎng)的特征及確定項(xiàng)目最理想的定位，以形成與其他市場(chǎng)差異互補(bǔ)的定位。?具體研究主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項(xiàng)目商業(yè)組合之參考。這可從微觀 角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認(rèn)發(fā)展機(jī)會(huì)。?整理目前正在或即將在發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標(biāo)準(zhǔn)及租約期等，可清晰評(píng)估、把握本項(xiàng)目所要確定的業(yè)種項(xiàng)目比例。4 .目標(biāo)市場(chǎng)分析分析發(fā)展本項(xiàng)目主要目標(biāo)市場(chǎng)的特征及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，以了解有關(guān)市場(chǎng)之性質(zhì)及重要性。滓地消費(fèi)客層：根據(jù)前往競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的方

7、便程度及距離識(shí)別發(fā)展項(xiàng)目的商圈范圍。另有關(guān)會(huì)影響本項(xiàng)目道路的未來(lái)交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、 零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則將按政府?dāng)?shù)據(jù)評(píng)估。?外來(lái)消費(fèi)客層：評(píng)估外來(lái)消費(fèi)人群的概況（如客流來(lái)源、消費(fèi)群體比例、旅游消費(fèi)周期、 消費(fèi)熱點(diǎn)等）可得知此市場(chǎng)大概的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力。5.適合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案研擬根據(jù)上述分析結(jié)果， 研擬本案最適合之兩個(gè)開(kāi)發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報(bào)告初稿（需有財(cái)務(wù)分析）。為落實(shí)本案之開(kāi)發(fā)目標(biāo)符合市場(chǎng)之需求，開(kāi)發(fā)定位詳情如下：? 整體策略方針及結(jié)構(gòu)府場(chǎng)定位當(dāng)營(yíng)主題?目標(biāo)市場(chǎng)淌業(yè)開(kāi)發(fā)策略?#態(tài)業(yè)種組合?婁層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃柱力目標(biāo)客戶鎖定6、消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查該部分調(diào)查

8、以主流消費(fèi)客層為基礎(chǔ)擴(kuò)展進(jìn)行消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查，以深入了解消費(fèi)期望，以及測(cè)試研擬方案的可行性。 問(wèn)卷調(diào)查： 在附近和市 片區(qū)主要購(gòu)物街道或住宅區(qū)、商家及與本項(xiàng)目定位關(guān)聯(lián)的場(chǎng)所進(jìn)行截?fù)艋蛉霊?訪問(wèn)（詳情待定），可測(cè)試及論證有關(guān)目標(biāo)市場(chǎng)的設(shè)定、本項(xiàng)目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括： 市場(chǎng)調(diào)查確實(shí)的樣本數(shù)目及訪問(wèn)地點(diǎn)有待與甲方研究確定。問(wèn)卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。7、目標(biāo)客戶調(diào)查為取得更具資料性及詳盡的回應(yīng)，乙方建議進(jìn)行座談會(huì)討論。乙方建議針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行1至2組的座談會(huì)。 座談會(huì)討論可讓我們廣泛了解目標(biāo)客戶的意見(jiàn)及要求。主要內(nèi)容如下： ?他們對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目的意見(jiàn)? 亥發(fā)展項(xiàng)目是否能配合他們未來(lái)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃? 他們要求的單位面積?寸租/售模式的建議帝關(guān)配套、車位、機(jī)電設(shè)施方面的主要要求 川論題目方案由乙方負(fù)責(zé)籌備。8、財(cái)務(wù)分析乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性研究， 以具體分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會(huì)就建議項(xiàng)目采用的不同商品組合方案進(jìn)行多項(xiàng)分析，包括： 格運(yùn)收益及支出評(píng)估 格運(yùn)額預(yù)測(cè)淅現(xiàn)現(xiàn)金