1、目錄11.11.2233.13.23.34東莞05年第二季度樓市供應報告經濟綜觀2宏觀經濟2房地產開發3全市總況3本季供給4供應套數4供應面積7供應戶型特征10價格走勢與特征13樓市中國季度供需報告（本報告用于住宅物業二級市場季度監控）經濟綜觀宏觀經濟指標數據列表（2005年一季度）指標數值增長率（上年同比）國內生產總值（GDP）327.31億元18.0%全社會固定資產投資額（FAI）70.23億元25.9%房地產開發投資額14.40億元24.2%房地產開發投資額/固定資產投 資額20.5%進出口貿易總額151.22億美元11.9%居民價格消費指數（CPI）103.1%3.1%人均可支配收入8

2、273 元14.9%數據來源：東莞市統計局主要經濟指標走勢（示例）2005年二季度東 莞經濟繼續保持 旺盛的增長勢頭CPI3.1%GDPFAI進出口貿易總額18.0%25.911.9%數據來源:東莞市統計局2005年二季度東莞經濟繼續保持旺盛的增長勢頭。從 國內環境看，多種因素支持經濟的平穩快速增長，經濟內 在增長動力還較強。宏觀經濟發展的國內外環境總體繼續 趨好。房地產開發指標數據列表指標2005Q12004Q42004Q32004Q22004Q1商品房施工面積（萬平 方米）266.65623350.88240.21商品房施工面積增長率46.1%商品房竣工面積（萬平 方米）7.969762.

3、7942.69商品房竣工面積增長率54.5%47.1%商品房新開工面積（萬 平方米）30.97商品房新開工面積增長 率商品房批準預售面積（萬平方米）73.3753.57140.3172.06商品房批準預售面積增 長率-61.8%94.7%商品房銷售面積（萬平 方米）37.2950.6569.9357.7331.711商品房銷售面積增長率-26.4%-27.6%21.1%82.1%商品房銷售額（萬元）106958.7125864.1i商品房銷售額增長率-15.0%數據來源：世聯數據中心全市總況指標數據列表（2005年一季度）指標數值增長率（上年同 期）推盤個數29推售面積（萬平方米）62.25推

4、售套數（套）5340成交總面積（萬平方 米）30.6343%成交總金額（萬）106958.782%均價（元）349230%吸納率19.8%空置率80.2%數據來源：東莞市建設局，世聯數據中心2644成交總套數（套）2005年第二季度東莞市144平方米以上住宅市場監測全市供應套數144平方米以上 套數豪宅套數占全市套數比7065 套1082 套15.3%二季度東莞144平 方米以上住宅套數 占全市套數比為15.3%屬正常供應二季度東莞144平方米以上住宅套數占全市套數比為 15.3%，屬正常供應范圍。由于之前東莞購房的契稅標準是 以所購房屋的總售價除以房屋套內面積，3000元/平方米 以下的按1

5、.5 %收取，3000元/平方米以上的按3%收取。 在實際交易中，也有不少以合同單價為標準，目前東莞市 區商品房均價已達到3500元/平方米。從東莞市房協公布 的2004年度及2005年第一季度住房需求面積來看，目前 東莞需求量較大的主要是80- 120平方米的戶型，而這部 分戶型的套內價格不少達到3000元/平方米以上。所以有 關普通住宅標準的調整對東莞房地產市場影響甚小。而事 實上隨著本季新推中高檔次樓盤的增多，本季“豪宅”供 應也相對應增長。本季供給供應套數指標數據列表（單位：套）分區域供應套數指標東城區南城區萬江區莞城區鎮區全市推售套數1903887959033167065（推售套數）

6、占全市比例26.9%12.6%13.6%046.9%100%（推售套數）上季環比增 長率68.6%435.8%023.6%108.6%分戶型供應套數指標1房2房3房4房4房以上別墅推售套數33514154181723100311（推售套數）占全市比例4.8%20.0%59.2%10.2%1.4%4.4%（推售套數）上季環比增 長率-7.2%36.3%181.2%138.6%12.4%185.3%注：東城、莞城上季無新樓盤推售 數據來源：世聯數據中心附（單位：套）各鎮 供應 套數 指標常平虎門樟木頭橫 瀝黃江寮 步東坑中 堂塘 廈厚街鳳 崗石龍合計推售套數11705924343292711681

7、0770646033183316（推售套 數）占鎮 區比例35.3%17.9%13.1%9.9%8.2%5.1%3.2%2.1%1.9%1.8%1.0%0.5%100%數據來源：世聯數據中心2005年東莞第一季度各行政區供應總套數及較上季變化鎮區東城區南城區莞城區萬江區500%450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%數據來源：世聯數據中心本季度東莞樓市 開始復蘇,東莞市 區（4個行政區） 與鎮區（28個鎮） 推盤個數比為10: 19;推售樓盤2005年東莞第一季度各鎮供應套數比較數據來源：世聯數據中心本季度東莞樓市開始復蘇，與上季相比，總體推售套 數大幅攀升。

8、主要原因是受“五一”黃金周的重要影響。 由于“五一”長假已成為市場上一個常規銷售旺季，不少 樓盤都刻意安排在“五一”前后集中上市，這種情況在市 區表現尤為明顯，因此五月也是二季度新推樓盤最多的時 段。東莞市區（4個行政區）與鎮區（28個鎮）推盤個數 比為10： 19；推售樓盤比為1.13 : 1。從分區域供應來看，上季沒有新推樓盤的東城區本季 新開盤量最多，開盤規模也較大（如凱旋城二期、萬科城 市高爾夫二期、蔚藍星湖二期、麗陽時代二期），推售套數 居全市之首。南城區推售套數穩步上升，且有個別大盤出 于市場定價原因推遲了原定開盤時間，進入觀望狀態，預 計下季度至十月前后南城區推盤量將出現“井噴”

9、。萬江 區本季推售量比上季爆增，但屬舊盤新推，且后市供應乏 力。鎮區本季推售量雖比上期增長，但是有12個鎮新推盤， 比上季多了 7個鎮，排名前三位的是常平、虎門、樟木頭 這三個鎮區中房地產開發最早的鎮，不過鎮區總體來看后 市供應可觀。2005年東莞第二季度各戶型供應套數比較推售套數 環比增長率三房為市場上主 力戶型，獨占6 成，其次是兩房c數據來源：世聯數據中心從分戶型供應量來看，三房作為市場上主流戶型地位 牢不可破，獨占6成，其次是兩房。除一房供應有小幅下 降外，其他戶型供應套數都有增長，特別是三房、四房、 別墅供應量增長顯著。從2004年東莞市商品房成交數據 看，三房是最暢銷戶型，占成交總

10、量的54%因此各開發商 今年都有相應調整其產品策略。4房供應量爆增則是因為二 季度新推盤中以中高檔次的樓盤居多，4房以上戶型增長則 是“水漲船高”的關系。供應面積指標數據列表（單位：平方米）分區域供 應面積指 標東城區南城區萬江區莞城區鎮區全市推售面積246302.39125106874150378464.97837288.36（推售面 積）占全 市比例29.4%14.9%10.5%045.2%100%（推售面 積）上季 環比增長276.7%274.9%0-7.2%80.3%率分戶型供 應面積指 標1房2房3房4房4房以上別墅推售面積14112.52111238.34464785.361348

11、52.5426533.1785766.43（推售面 積）占全 市比例1.7%13.3%55.5%16.1%3.2%10.2%（推售面 積）上季 環比增長 率-25.0%3.5%136.9135.5%-12.5%57.5%注：東城、莞城上季無新樓盤推售 數據來源：世聯數據中心附：鎮區各鎮供應面積（單位：平方米）各鎮供應面積丄",丄一常平虎門樟木頭橫瀝黃江寮步指標面積112343.7642729705.63025040865.913566占鎮區比例29.7%20.2%7.8%8.0%10.8%3.6%各鎮供應面積東坑中堂塘廈厚街鳳崗石龍2005年第二季度東莞各區供應總面積及較上季的變化鎮

12、區東城區莞城區南城區萬江區300%250%200%150%100%50%0%-50%數據來源：世聯基礎數據庫數據來源：世聯數據中心本季全市推售面積環比上季增長 80.3%，但增長速度 小于推售套數增幅，反映出戶均面積在下降。從各區域來看，東城區推售面積遙遙領先其他行政 區，主要原因是其供應量大，推售套數最多。南城區由于 上季小戶型樓盤推售比例較大，本季全面供應中大戶型， 所以增長率很高。萬江區上季推售量本身較少，而本季為 正常供應，因而增長率顯得很高。鎮區是唯一出現推售套 數增高而推售面積下降情況的，從實際調查來看，應是受 前后兩季供應區域和供應類型變化的影響。2005年第二季度東莞各戶型供應

13、面積比較推售面積一 環比增長率數據來源：世 聯數據中心從各戶型供應面積來看，三房供應面積為整個市場供 應面積的55.5%,較上季上升136.9%,足見整個東莞房地 產市場三房供應量之大。與供應套數增長相比，四房供應 面積反小幅下降，戶均面積縮小，這也從側面反映了市場 中三房、大三房需求旺盛。別墅項目供應面積增幅亦小于 其供應套數增幅，增幅比例約為1： 3。可見各房地產開發 商為占領一定的市場分額，同時為規避風險，紛紛以市場 為導向調整其產品類型。供應戶型特征指標數據列表各區域供應戶型配比1房2房3房4房4房以上別墅全市（套）33514154181723100311東城區46.9%18.2%28

14、.7%37.1%22%0南城區0012.9%26.8%049.2%萬江區013.0%18.1%1.1%9%0莞城區0000 100鎮區53.1%68.8%40.3%35.0%69%50.8%各區域戶均面積東城區南城區萬江區莞城區鎮區全市戶均面積（平方米）129.43141.0491.15114.13118.51（戶均面積）增長率（上季環比）123.4%-30.0%-25.0%-13.6%全市各戶型戶均面積1房2房3房4房4房以上別墅平均面積（平方米）42.1378.61111.17186.52265.33275.78（各戶型戶均面積）上-19.2% -24.0%-15.7%-1.3%-22.1

15、%-44.8%季環比增長率數據來源：世聯數據中心附：各戶型在各鎮中供應比例（套數比）各鎮供應戶型 配比1房2房3房4房4房以上別墅合計（套 數）常平11.8%33.7%46.3%8.2%001170虎門011.5%61.1%24.7%2.7%0592樟木頭0051.6%48.4%00434橫瀝12.2%40.7%45.6%1.5%00329黃江019.2%66.4%0.4%14.0%0271寮步050%50%000168東坑00000100%107中堂014.3%85.7%00070塘廈010.9%76.6%1.6%10.9%064厚街0080.0%6.7%13.3%060鳳崗00000100

16、%33石龍00000100%18數據來源：世聯數據中心從各區域來看，1房供應量主要集中在東城區和鎮區， 純小戶型樓盤一一中惠麗陽時代使得東城區以一房供應量 為主，約為整個東城區總供應量的 50%南城區一直是小 戶型供應大戶，由于上季主要的小戶型樓盤已經推出，本 季暫時回落，預計下半年在 CBD及四環路地段又將有放量 供應。鎮區新推售的1房大多數在常平，這也是由于常平 一直以來將香港作為其外銷基地，受香港影響的緣故。別 墅供應方面，市區、鎮區比例相當，市區本季僅有世紀城 國際公館一個樓盤推售別墅，而且已經不是傳統意義上的 獨棟和TOHO面積也偏小。預計市區的別墅供應量將逐漸 萎縮，鎮區將成為今后

17、別墅供應的主戰場。2005年第二季度東莞全市不同戶型戶均面積及與上季環比 2005年第一季度 2005年第二季度 戶均面積環比各戶型面積均呈收 縮趨勢，本季市面 推售的3房戶均面 積為111平方米， 比上季下降了 20 平方米，2房戶均 面積為78.6平方數據來源：世聯數據中心從不同戶型戶均面積看，各戶型面積均呈收縮趨勢。 本季市面推售的3房戶均面積為111平方米，比上季下降 了 20平方米，2房戶均面積為78.6平方米，比上季下降 24平方米。這其中有鎮區新推盤覆蓋區域變化的原因，另 外也與東莞購房者年輕化趨勢上升、小家庭比重增大有 關，需求影響了供給。別墅戶均面積下降最大，這是因為 世紀城

18、.國際公館推出的153套疊加別墅戶均面積只有200 平方米左右，拉低了總體水平。2005年第二季度東莞全市各區域戶均面積比例及較上季 環比-數據來源：世聯數據中心從各區域戶均面積來看，剔出別墅之后，東城與南城 本季供應的洋房戶均面積相當，萬江戶均面積最小。而鎮 區的戶均面積下降則是受常平、樟木頭等傳統戶均面積偏 小的地區的放量供應而導致。價格走勢與特征指標數據列表：2005年第二季度全市及不同區域均價東城南城萬江莞城鎮區全市均價（元/平方米）41284083409637994018（均價上季相比）增長率-0.1%13.8%12.3%10.6%2005年第二季度東莞各區域商品房住宅二級市場新推樓盤價元