1、上海市x山工程分析報告目 錄目 錄1一、總論21.1 工程簡介2工程概況2工程規劃總體要求2工程建筑面積指標21.2 編制依據21.3 主要經濟技術指標31.4 結論3二、市場分析42.1 宏觀環境分析4 城市概況4經濟開展狀況4居民生活水平52.2、房地產市場分析5房地產市場綜述5板塊特征6未來開展趨勢7三、工程周邊環境73.1 工程周邊環境分析7周邊環境7分析83.2 競爭性樓盤分析8四、工程定位94.1 總體定位94.2 產品定位104.3 客戶定位104.4 價格定位11五、財務效益125.1 銷售收入測算125.2 建設投資估算125.3 不確定性分析135.4 經濟效益評價13&#

2、160;  一、總論1.1 工程簡介工程地塊位于金山區金山新城中心城區杭州灣大道以東、衛陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。工程地塊所處區域屬于規劃中的金山區城市中心區，西北面臨近區政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業配套都在完善之中。東面是山陽居住區，鄰近的有山鑫聯城花苑，現正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。工程占地面積142868平方米，規劃建設一個大型中高檔居住區，土地使用年限為70年，規劃容積率為1.1, 其中多層1.4, 非獨立式低密度住宅0.7, 建筑密度多

3、層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。工程總建筑面積180184.8平方米，住宅局部155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位局部23030平方米，配套1500平方米。1.2 編制依據本報告根據目前可獲取的資料，結合有關的政策法規和金山區有關規劃，在實地考察與市場研究的根底上，通過客觀分析和經濟評估，為工程投資提供科學的決策依據。此外，本報告編制依據還有：1、上海市國有土地使用權出讓合同。2、上海市土地資源管理局20210820號土地出讓公告。3、上海市規劃管理局?城市設計管理技術規定?關于住宅小區建設工程規劃設

4、計要點和土地利用條件和要求。 1.3 主要經濟技術指標占地面積 142868m2總建筑面積180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多層 124523.8 m2 疊加/聯排別墅31131 m2車位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率40%機動車停車泊位 940個1.4 結論本工程在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本工程風險性較大。故本工程從經濟上不可行。  二、市場分析2.1 宏觀

5、環境分析金山區位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經濟區域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區，北接松江區和青浦區。全區陸地總面積586平方公里，轄14個鎮、1個街道，現有人口55萬。金山區境內有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網絡。滬杭鐵路金山支線直達金山城區。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦江支流貫穿全區各鎮，成為內河運輸主動脈。到2022年，金山將形成“三縱兩橫五條高速公路和“六縱六橫區域干線公路網架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短

6、。2021年1-3季度金山區完成國內生產總值99.51億元，按可比價格計算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，預計全年增長將超過24%。結合2021年開展情況來看，金山區經濟開展開始步入高速增長期。2021年1-9月份金山區完成全社會固定資產投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產投資總額的9.8%,繼續保持高速穩定增長的勢頭。其原因主要是房地產開發繼續了去年開展的勢頭，從今年1-9月統計數據反映，新開工工程較多，而且其規模較大，今年的房地產投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開始增幅

7、逐月下降。2021年金山區城鎮職工年平均收入18500 元，比上年增長8.0；農民人均收入4832元，比上年增長9.5。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7。農村養老保險投保率93.18。2.2、房地產市場分析2021年金山區房地產業蓬勃開展，商品房繼續保持旺銷勢頭。1-9月份，全區房地產開發投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積 145.36萬平方米，增長55.6%；商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5 %。根據一手市場樓盤供給情況來看，金山區可以

8、劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區政府的南遷，市政建設和房地產投資迅速升溫。2021年市場供給量共計32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，共計1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。該板塊內市場價格在3500-4500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經的區政府所在地，房地產市場興起的最早。2021年市場供給量共計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。該板塊

9、的市場價格在3000-4200元/平方米，均價在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮方案的提出而備受關注。2021年市場供給量共計63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價在3000元/平方米左右。由于金山區地處遠郊，房地產業的開展起步較晚，居民住房水平相對較低。據2021年物業統計年報數據顯示，2021年我金山區居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米。據建設部新近的統計，目前全國城鎮居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區為25.06平方米；中部地區21.99平方米；西部

10、地區23.05平方米。而金山區城鎮居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說明金山區的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產業投資情況看，金山區的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。2022年金山區房地產投資總額為5.4億元，增長36.2%；2021年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2021年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這說明金山區的房產需求量較大。再從橫向比擬看，2021年上海市十個郊區平均房地產投資量為30.45億元，而金山區為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區61.1億元，相差59

11、.6億元。說明金山區房地產業的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區房地產業的投資能量、需求潛力、開展趨勢是好的良好。三、工程周邊環境3.1 工程周邊環境分析工程地塊處于金山區規劃的中央城區的核心位置。北面臨近金山區政府，西面是規劃的中央城區的中央大道，東面是正在建設中的山陽居住區，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區。本工程交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫穿金山區可直達市區；北面臨近的金山大道緊倚區政府，貫穿金山衛鎮和漕涇鎮，規劃中的軌道交通將經過附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本工程車程在10分鐘之內。本工程周邊生活配套完善。規劃

12、中的中央大道將建設成為金山區商業步行街，鄰近的蒙山路和衛清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯城花園有配套的大菜場和商業配套。蒙山路和衛清路附近有幼兒園、小學和中學。Strengthn n        地理位置得天獨厚，處于規劃的城市中心位置，緊鄰區政府n n        交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n n        周圍居住區氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Wea

13、kn n        北面是一片尚未開發的農田，容易造成荒涼的感覺n n        地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響工程形象Opportunity n n        北面臨近老龍泉港，可以引入至小區內作水景n n        金山區房地產市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn

14、 n        周邊競爭性工程較多，本工程面臨銷售壓力n n         宏觀經濟政策存在較多變數，可能對房地產市場的走勢產生影響。3.2 競爭性樓盤分析工程周邊地區聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯城花園等多個工程。其中，與本工程可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。 周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業類型建筑面積(m2)總戶數戶型面積 m2均價 (元/

15、m2)開盤日期銷售情況藍堡愛琴海杭州灣大道/衛清路獨立/聯排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛清路多層/小高102/125-1554100Aug-04根本售完藍堡愛琴海是一中檔別墅工程，該案總戶

16、數184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯體別墅組成，容積率0.7, 2021年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內部配有 1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業配套，小區建筑布局錯落有致，設計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型，動靜別離，私密性強，是石化地區不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-18

17、1平米之間，得房率85-90%，周邊商業配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風格，規劃、設計、建筑起點均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前已經根本售完。四、工程定位4.1 總體定位 引領住宅時尚、開創新生活模式 定位詮釋：n n        嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜、“形式主義的誤區，在開發中強調物業內涵的同時，更注重功能延伸，向金山區市民展示一種新的居住理念、新的生活態度和方式。以完備的設施和功能配套及營銷理念相互融合

18、，給目標客戶展現一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n n        引領市場開展本案位于山陽鎮，規劃中的山陽居住區開展方興未艾，此所謂“生逢其時。另外小區的產品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環境有機的共融。同時內部有大面積集中綠化，再結合各組團主題景觀，節點小品等組成多方位景觀系統。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n n        緊湊型高品質生活社區針對目標客戶創造符合其需求的

19、高品質產品。戶型緊湊但科學合理總價相對較低，建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的推敲，從房型、外觀、觀景設計、組團綠化、公建配套等，都將表達本案中低價樓盤高檔化社區形象。通過建筑各項要素與個人生活有機結合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調本案產品理念的領先性和公司實力的雄厚性。4.2 產品定位工程周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比擬少。這代表了城市住宅未來開展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質和舒適度上均優于多層，但造價稍高。而郊區開展規劃時，那么往往限制小高層和高層住宅的開展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅

20、為主，少量聯排別墅，從市場需求來看，去化較快。結合本工程規劃要求，本工程宜以多層為主，輔以少量疊加和聯排別墅，充分利用規劃要求的容積率，實現利潤最大化。4.3 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調查了解，結合本工程的特點，本工程客戶定位如下：Ø Ø        客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；Ø Ø        客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；Ø Ø&

21、#160;       客戶的家庭結構以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；Ø Ø        客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右；Ø Ø        房屋單戶面積需求在85130m2之間居多；Ø Ø      客戶的主要職業是為工薪一族或小業主，如金山石化和其關聯企業員工、在金山

22、石化工作和生活的外地人等等；Ø Ø       目標客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4 價格定位本工程采用市場比擬法定價，選取相類似工程作為參照，比擬本工程和參照工程的優劣，進行價格修正，從而得出本工程相對于市場在售工程的參考價格。根據相似原那么和可比原那么，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本工程多層局部參照工程。比擬內容權重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比擬系數擬合程度比擬系數擬合程度比擬系數物業位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環境25%1.10.2751.20

23、.31.10.275社區環境10%10.110.10.90.09開展規劃20%0.90.1810.20.90.18房型設計10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計100%/1.04/1.1/1.02 通過上面的比擬可以得出下表，從表中可以看出，本工程多層局部的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比擬工程ABC比擬系數1.041.11.02比擬價格420042004000市場參考價格4038 3818 3922 對于別墅局部，本工程與藍堡愛琴海相

24、比，在整體上不及其純別墅的工程定位，故售價調低200元/平方米。因此，本工程別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務效益5.1 銷售收入測算u u    根據前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u u    車庫地上局部按照24000元/個計算，地下局部按照36000元/平方米計算；u u    計算建筑面積按照157155平方米計算。 銷售收入估算表      序號工程名稱金額元面積m2單

25、價元/m2備注一、住宅局部多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計628,845,392 155,655 二、車位局部地下車位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個小計29,939,000 三、合計658,784,392 根據銷售收入估算表可以看出，整個工程銷售收入共計658,784,392元。5.2 建設投資估算 投資估算表       序號工程金額元單價元/

26、m2計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85萬/畝，215畝2、契稅5,464,701 3、土地使用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、帶征地費用13,420,000 22萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 1、前期規費52,175,460 332 157,155 2、前期工程費用13,043,865 83 157,155 3、其他前期費用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 1、土建與裝修125,724,000 800 157,155 2、設備及安裝工程47,146,500300157,155 四、公共根底配套費1,885,860 12 157,155 五、公共根底設施費54,689,940 348 157,155 六、后期本錢5,343,270 34 157,155 小計514,979,931 七、間接費用40,910,006