1、關(guān)于 *支行租賃天澤地產(chǎn)房產(chǎn)建設(shè)新?tīng)I(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)保留原網(wǎng)點(diǎn)降級(jí)設(shè)立*社區(qū)支行的可行性分析為優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，提高網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，* 支行擬將位于渭南市三馬路民生街的“* 銀行渭南* 支行”遷址到渭南市渭清路與渭白路十字東兩百米天澤地產(chǎn)臨街商鋪。遷址后的網(wǎng)點(diǎn)級(jí)別、隸屬關(guān)系及經(jīng)營(yíng)范圍不變。遷址同時(shí)，保留原網(wǎng)點(diǎn)辦公場(chǎng)所，降級(jí)設(shè)立為*社區(qū)支行，隸屬于 *支行管理，以個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)為主，其他存貸業(yè)務(wù)為輔并行發(fā)展。一、實(shí)地調(diào)查情況（一）原網(wǎng)點(diǎn)實(shí)地調(diào)查情況。1、 原網(wǎng)點(diǎn)周邊情況。* 支行所處營(yíng)業(yè)地址為民生街曙光建材市場(chǎng)對(duì)面。主要為建材市場(chǎng)及周邊臨街小商戶服務(wù)。目前由于該地方屬拆遷區(qū)域，周圍商戶陸續(xù)撤離，支行存款流失

2、較為嚴(yán)重。加之支行門(mén)前路段修路，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶資源營(yíng)銷困難，嚴(yán)重影響支行當(dāng)前業(yè)務(wù)發(fā)展。不過(guò)可以預(yù)測(cè)的是，一兩年內(nèi)隨著拆遷工作的結(jié)束，門(mén)前道路的休整拓寬，水岸新城、附近三棟高層的社區(qū)建設(shè)完工，搬遷商戶的回遷，周圍民生設(shè)施的進(jìn)一步完善，這里又將會(huì)聚集大量的人氣和較多的經(jīng)濟(jì)資源。2、原網(wǎng)點(diǎn)硬件情況。原網(wǎng)點(diǎn)房屋產(chǎn)權(quán)為*銀行所有，一樓為營(yíng)業(yè)大廳，二樓為廢舊物儲(chǔ)藏室，營(yíng)業(yè)面積僅有90 平方。由于營(yíng)業(yè)面積狹小，無(wú)法進(jìn)行功能分區(qū)。房屋使用期已達(dá)30余年，多次翻修，檔案儲(chǔ)藏柜，保險(xiǎn)箱，防彈玻璃，安全閘門(mén)也都存在一定的安全隱患。3、原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況。支行目前在職員工人數(shù)十二人，另有兩名實(shí)習(xí)生。截止2014年 10月

3、10日， 原網(wǎng)點(diǎn)儲(chǔ)蓄存款10450.5萬(wàn)元，較年初減少1140余萬(wàn)元；單位存款2563.24萬(wàn)元，較年初增長(zhǎng)30 余萬(wàn)元；銀行卡發(fā)卡存量3938 個(gè)，較年初增長(zhǎng)30%，增長(zhǎng)率低于去年同期增長(zhǎng)水平；網(wǎng)銀開(kāi)戶個(gè)人存量 420個(gè)， 企業(yè) 27個(gè)， 較年初增長(zhǎng)約30%； 比去年同期較好，但穩(wěn)定性較差。4、發(fā)展制約因素分析。隨著原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大變化，2014年至今，業(yè)務(wù)發(fā)展乏力。究其原因，主要是受以下兩個(gè)方面因素影響：（ 1）網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)因素。原網(wǎng)點(diǎn)屬我行自有房產(chǎn)，一樓為營(yíng)業(yè)大廳，二樓閑珞。使用面積僅有90平米，營(yíng)業(yè)室內(nèi)除去檔案柜、辦公桌椅占地，營(yíng)業(yè)人員人均活動(dòng)區(qū)域不到 3 m2o發(fā)放養(yǎng)老金時(shí)大廳人滿為

4、患，擁擠不堪。該營(yíng)業(yè)用房因年久失修，墻面外觀起砂、剝落，飾材早已風(fēng)化脫落，且門(mén)面狹小，房屋結(jié)構(gòu)及布局不合理，無(wú)法進(jìn)行大面積裝修，沒(méi)有設(shè)珞功能分區(qū)。整體形象太差，有損于*銀行在公眾心中的形 象。隨著銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、客戶對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求，原 網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿足客戶的需要、網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)、壯大業(yè)務(wù)的 需要。另外從安全角度考慮，就目前支行安防設(shè)施來(lái)看，安全設(shè)施不達(dá)標(biāo)，安全隱患較大。由于室內(nèi)面積太小，無(wú)法安裝符合規(guī)定的安全防范設(shè)施，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于銀行在安全方面的要求；加之門(mén)前道路不通暢，距離派出所較遠(yuǎn)，如有緊急情況，安全人員不能及時(shí)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。不管是從物防，技防，及人防方面都存在較大的安全隱

5、患。（2）經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素。支行所在地區(qū)屬渭南市政改造區(qū)域，目前周圍商戶住戶整體搬遷，客戶流失嚴(yán)重。*支行很大程度上是為建材市場(chǎng)，原菜市場(chǎng)及周邊商戶住戶提供服務(wù)的，隨著該地區(qū)區(qū)域改造造成的商戶搬遷，勢(shì)必喪失優(yōu)良的客戶源頭，嚴(yán)重影響業(yè)務(wù)發(fā)展。綜合上述兩方面因素分析，原網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間狹窄，有遷址的必要。（二）新址實(shí)地調(diào)查情況1、遷址背景。（1） 拆遷需要。* 支行所在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所地處市政拆遷路段，隨著拆遷修路施工的進(jìn)行，* 支行急需新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（2）網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型的需要。按照分行網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型及優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)的要求，*支行的營(yíng)業(yè)條件嚴(yán)重不足，無(wú)法滿足客戶和業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。（3）天澤地產(chǎn)作為位于中心醫(yī)院、

6、渭南客運(yùn)站、渭南市實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)、渭南市政府、渭南體育館旁的標(biāo)題社區(qū)，交通便利、周邊商圈成熟，其未來(lái)升值潛力無(wú)限。2、新址周邊情況。新址位于臨渭區(qū)渭清路與渭白路十字東中心醫(yī)院隔壁，背靠熙園公館，東臨華山小區(qū)，面朝上上國(guó)風(fēng)，交通方便，馬路寬闊。新址周圍配套設(shè)施齊全，有中心醫(yī)院、渭南實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)，渭南技工學(xué)院，潘多拉時(shí)尚酒店，永城投資管理，鼎鑫投資管理有限公司，凱博投資有限公司，惠民中西醫(yī)館，博發(fā)教育，秉信投資有限公司，濟(jì)康醫(yī)藥超市，萬(wàn)盛堂大藥房，翼佳商務(wù)賓館，渭南殘疾人創(chuàng)業(yè)就業(yè)孵化示范基地等。同時(shí)新址距離杜橋派出所僅五百米，如遇突發(fā)情況，警力人員可快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)緊急處理。3、房產(chǎn)及價(jià)格情況。新址擬采

7、取租賃方式，擬租賃臨街第一層和第二層商鋪，建筑面積為705平方米，租賃期10年，租費(fèi)60 萬(wàn)元每年，折合每平方米78 元，租賃價(jià)格與同類房產(chǎn)、同區(qū)位房產(chǎn)價(jià)格相比較為合理。二、可行性分析（一）* 支行搬遷新址1、新址周邊環(huán)境分析。與新址緊臨的中心醫(yī)院旁邊已經(jīng)陸續(xù)形成了一系列以醫(yī)院為中心的配套服務(wù)及設(shè)施。片區(qū)交通便利，距離僅五分鐘路程的紅星村聚集了大量的年輕人，中心醫(yī)院內(nèi)的工作人員及來(lái)此接受醫(yī)療服務(wù)的群眾，周圍三家高檔小區(qū)密集的居民群眾都將是我支行以后的個(gè)人潛在客戶，將大幅提升我支行個(gè)人儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)，長(zhǎng)長(zhǎng)卡業(yè)務(wù)，網(wǎng)銀業(yè)務(wù)及理財(cái)業(yè)務(wù)。周邊為醫(yī)療配套服務(wù)的藥店、診所、超市、飯店、茶館及多家投資管理公司

8、將有利于我支行對(duì)公存貸業(yè)務(wù)及對(duì)公網(wǎng)銀業(yè)務(wù)的發(fā)展。東西南北四個(gè)方向五條公交線路途經(jīng)這里。新址周邊各類單位眾多、配套齊全。目前周邊尚無(wú)銀行類金融機(jī)構(gòu)，最近的銀行也有兩站公交的距離，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力很小。我們具有先入為主的優(yōu)勢(shì)，能較好的開(kāi)拓市場(chǎng)。2、市場(chǎng)定位。根據(jù)新址周邊的情況，新址未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向應(yīng)是以個(gè)人業(yè)務(wù)為主，公司業(yè)務(wù)為輔的現(xiàn)代多功能綜合性銀行網(wǎng)點(diǎn)。輻射周邊居民及機(jī)構(gòu)客戶，以天澤地產(chǎn)旁中心醫(yī)院工作人員，熙園公館、上上國(guó)風(fēng)、華山小區(qū)居民及周邊個(gè)體工商戶為個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶源頭、以渭南市政府、中心醫(yī)院、渭南市實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)，渭南技工學(xué)院等機(jī)構(gòu)客戶為負(fù)債業(yè)務(wù)營(yíng)銷對(duì)象、以潘多拉時(shí)尚酒店、翼佳商務(wù)賓館，UCC運(yùn)

9、動(dòng)自行車等公司客戶為資產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)銷對(duì)象。3、整體服務(wù)形象加強(qiáng)。新租賃的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所地理位珞優(yōu)越，寬敞大氣，完全可以符合現(xiàn)代銀行的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括安全實(shí)施，計(jì)算機(jī)設(shè)施，自助銀行設(shè)備等。方便我支行更好為客戶提供優(yōu)質(zhì)文明高效的服務(wù)，提升我行整體服務(wù)形象。（二）保留原辦公場(chǎng)所降級(jí)設(shè)立*社區(qū)支行1、業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展方面。目前我支行有約8000余萬(wàn)元80%屬于附近及周邊客戶群所有。如果不能保留原址，全行舉遷新址，由于新舊網(wǎng)址相隔約半小時(shí)車程的路程，勢(shì)必會(huì)有大部分客戶因?yàn)椴环奖愕仍螂x開(kāi)我行， 轉(zhuǎn)投成為他行客戶，我支行存款將因此大面積流失。同時(shí)一定程度上也會(huì)給*銀行帶來(lái)很多負(fù)面的影響。為了穩(wěn)固這部分儲(chǔ)蓄存款，同時(shí)也為

10、了更好的服務(wù)老客戶，非常有必要設(shè)立* 社區(qū)支行。2、周邊環(huán)境未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｄ壳按颂庪m處于拆遷休整階段，不過(guò)可以樂(lè)觀的預(yù)測(cè)，兩三年的休整改造之后隨著拆遷商戶的回遷，建材市場(chǎng)的壯大，周邊環(huán)境的集體改善，水岸新城，尤河公園以及其配套的民生服務(wù)設(shè)施的建立，這里又將成為繁華地帶，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｎ抑性诖颂帪橹苓吶罕姺?wù)三十余年，有較好的群眾基礎(chǔ)，留小部分業(yè)務(wù)繼續(xù)服務(wù)兩三年，可以為以后繁榮時(shí)快速發(fā)展打下更牢靠的基礎(chǔ)，蟄伏只為日后更好的騰飛。3、資源合理配珞方面，原址營(yíng)業(yè)場(chǎng)所房產(chǎn)為*銀行所有充分考慮上述兩方面因素后，我支行認(rèn)為比起租賃給其他單位或個(gè)人，由我們繼續(xù)保留使用帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更大。在現(xiàn)有條件下，

11、機(jī)融機(jī)構(gòu)裝修安全防衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)網(wǎng)店進(jìn)行裝修改造，減少對(duì)外柜臺(tái)，加設(shè)自助銀行設(shè)備，更好的為廣大老客戶服務(wù)。三、未來(lái)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)1、*支行周圍經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析覆蓋社區(qū)周邊配套設(shè)施服務(wù)對(duì)象同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況可覆蓋熙園公 館、華山小區(qū)、 上上國(guó)風(fēng)、陽(yáng)光 小區(qū)等局檔小區(qū) 以及紅星村等附 近城中村聚集區(qū)新址周圍配 套設(shè)施齊全，有 中心醫(yī)院、渭南 實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)， 渭南技工學(xué)院， 潘多拉時(shí)尚酒 店，永城投資管 理，惠民中西醫(yī) 館，博發(fā)教育， 濟(jì)康醫(yī)藥超市， 翼佳商務(wù)賓館， 渭南殘疾人創(chuàng) 業(yè)就業(yè)孵化示 范基地等眾多 小商戶。以熙園公館、 華山小區(qū)、上上 國(guó)風(fēng)、陽(yáng)光小區(qū) 等小區(qū)居民，紅 星村城中居民， 中心醫(yī)院眾多 醫(yī)護(hù)

12、人員和前 來(lái)就診的廣大 群眾以及周邊 個(gè)體商戶、小 型、微型企業(yè)為 主要服務(wù)對(duì)象，周邊目前尚 無(wú)正常經(jīng)營(yíng)的 同業(yè)機(jī)構(gòu)，同 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力非 常小，設(shè)立小 微支行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)明顯，業(yè)務(wù) 發(fā)展前景樂(lè) 觀。2、*支行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)指標(biāo)分析支行名稱*支行（萬(wàn)元）項(xiàng)目第一年第二年第三年業(yè)務(wù)指標(biāo)各項(xiàng)存款余額*儲(chǔ)畜存款余額*對(duì)公存款余額*各類貸款總額*公司經(jīng)營(yíng)性貸款總額*小微企業(yè)貸款總額*個(gè)人消費(fèi)、按揭貸款總額*優(yōu)質(zhì)及以上客戶數(shù)*費(fèi)用費(fèi)用總額*其中：人工費(fèi)用*其中：固定費(fèi)用*其中：房租費(fèi)用*其中：其他費(fèi)用*稅前利潤(rùn)*四、結(jié)論1、根據(jù)調(diào)查預(yù)測(cè)分析，我們認(rèn)為搬遷新址雖然前期需 投入一定的資源，但遷址后網(wǎng)點(diǎn)效益明顯，獲得的直接效益 和綜合效益較大，同時(shí)可更好地增強(qiáng)*銀行在廣大客戶中的影響力，增加*銀行的社會(huì)影響力， 提高*銀行的社會(huì)地位。