1、目目 錄錄第一章第一章 工程總論工程總論.1工程概況.1可研報告編制依據.2可行性研究報告結論及建議.2第二章第二章 工程背景及建設必要性工程背景及建設必要性.4工程背景.4工程建設的必要性.12第三章第三章 市場分析及建設規模市場分析及建設規模.15市場分析.15建設規模.17第四章第四章 工程選址及其建設條件工程選址及其建設條件.194.1 工程建設地點 .19工程建設條件.19第五章第五章 建設方案建設方案.24方案綜述.24根底設施建設.24工程開發建設的根本要求.25土地供給方案.25第六章第六章 環境保護環境保護.26工程地址與環境現狀.26工程建設對環境的影響.26環境保護治理方

2、案.27環境影響評價結論.28第七章第七章 工程招標工程招標.29招標原那么.29招標范圍.29招標組織形式.29招標方式.30第八章第八章 機構設置及勞動定員機構設置及勞動定員.31組織機構與勞動定員.31建設管理.31第九章第九章 工程實施進度建議工程實施進度建議.33第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.34投資估算.3410.2 資金籌措 .35第十一章第十一章 財務分析財務分析.36財務分析原那么和方法.36土地出讓金收入估算.3611.3 本錢的計算 .3611.4 財務盈利能力分析 .3711.5 盈虧平衡分析 .37財務綜合評價.38第十二章第十二章 社會效益分析

3、社會效益分析.39土地儲藏對土地利用的作用.39土地儲藏對土地市場及地價的影響分析.42第十三章第十三章 研究結論與建議研究結論與建議.44研究結論.44提出建議.44第一章第一章 工程總論工程總論工程概況工程概況工程名稱工程名稱儋州市那大城區土地儲藏工程工程建設單位工程建設單位儋州市城市建設投資工程區域工程區域 儋州市那大城區工程建設內容工程建設內容 本工程共收儲土地3宗，園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝；站前地區一宗，面積910畝；一共收儲面積2062畝。主要建設內容包括：12062畝土地征用與安置；2根底設施建設“五通一平

4、：道路、給水、排水、電力、通信、場地平整。工程投資及資金來源工程投資及資金來源本工程開發總投資額為人民幣42630.34萬元。其中征地安置補償15465.00萬元, 耕地占用稅1381.54萬元，耕地開墾費1649.60萬元，根底設施費用18852.30萬元；企業管理費746.97萬元；不可預見費1142.86萬元；財務費用3392.06萬元。可研報告編制依據可研報告編制依據1、?中華人民共和國土地管理法?；2、?中華人民共和國土地管理法實施條例?；3、?國家投資土地開發整理工程管理暫行方法?；4、?土地開發整理工程資金管理暫行方法?；5、?儋州市土地利用總體規劃?；6、?儋州市國民經濟和社會

5、開展第十個五年方案及 20212021 年遠景目標綱要?；7、國家和地方制定的其它與土地開發整理相關的法律和規章；8、?儋州市城市主城區總體規劃?；9、國家和海南省現行的技術標準和定額；10、建設單位提供的有關資料。可行性研究報告結論及建議可行性研究報告結論及建議1.3.11.3.1 主要結論主要結論城市土地儲藏制度是近幾年城市土地制度改革的一項創新，也是房地產領域的一個熱點。目前，土地儲藏制度已成為許多城市政府調控城市土地市場的主要工具，儲藏土地也成為各地以招標拍賣掛牌方式供給土地的主要來源，亦是新的經濟增長點。本工程的建設提高儋州市政府對土地市場的宏觀調控能力，實現中心城區土地資源的優化配

6、置，為城市建設提供建設用地和建設資金保障。本工程的建設，符合國家及海南省的產業政策，工程的選址也符合儋州市城市規劃的要求。周邊環境優越，社會公共效勞設施配套齊全。工程的建設亦改善儋州市的投資環境、增加地方財政收入，促進儋州市房地產經濟的開展、拉動相關產業開展、擴大內需等宏觀效益方面都產生積極的作用。經財務分析說明：全部投資內部收益率為 37.4%，投資回收期為 4.63 年(含建設期)，工程盈利能力強。盈虧平衡點為 59.4%，說明該工程具有很強的抗風險能力。綜上所述，本研究的結論為，工程建設符合規劃要求，市場前景好，建設條件具備；具有良好的經濟效益，社會效益和生態效益。1.3.21.3.2

7、建議建議 1、此工程的建設符合國家和海南省為拉動內需、穩定經濟及促進房地產市場開展的有關政策。因此，建議有關部門在資金和政策等方面給予大力扶持，并且協調好土地、規劃、建設各方面的條件，以使工程早日實施，發揮作用。2、建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控制投資，躲避投資方面的風險。3、建設單位應從工程的建設期起，就應開展廣告宣傳工作，擴大知名度，以降低和躲避市場風險，保證儲藏用地的銷售價格和銷售率，創造較好的經濟和社會效益。第二章第二章 工程背景及建設必要性工程背景及建設必要性工程背景工程背景衡量一個區域城市化水平的指標主要有兩個：一是人口指標，即城市人口占總人口的比重；另一個是

8、用地指標，即非城市用地轉變為城市用地的比率，這也是城市化反映在土地利用上的一個顯著的指標。土地作為人類生存開展的根底和源泉，土地是有限和稀缺的，我國正處在城市化的快速開展時期，土地供求關系之間矛盾日益突出，而在企業自行招商和存量土地分散進入市場的情況下，城市土地市場存在著土地供給總量失控、土地價格扭曲、尋租活動盛行等問題，因此，通過土地儲藏實現政府對土地一級市場的調控，提高城市土地資源配置效率，有利于推進與區域產業化、經濟開展水平相互協調的城市化建設，有利于區域可持續開展的實現。城市化建設中土地利用的依據分析城市化建設中土地利用的依據分析我國?土地管理法?明確規定， “城市市區的土地屬于國家所

9、有；“城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。 “任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外；“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。以上法律規定說明，在當前的用地政策標準中，集體土地是不能直接進入市場流轉的。因此，在城市化過程中，城市有限的土地難以滿足需求的情況下，城市建設用地包括居住用地、公共設施用地、工業用地、交通用地、

10、綠化用地等必須首先通過政府征用，變集體土地為國有土地后，以有償轉讓土地使用權的方式提供給單位和個人進行建設。用地政策和方式在實際中存在的問題用地政策和方式在實際中存在的問題1、用地合理規劃問題、用地合理規劃問題由于缺乏對城市化建設的科學認識，長期缺乏統一合理科學的用地規劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財政利益越大的鼓勵機制，結果造成多征多占土地的現象急劇上升，城市大量向外擴張和重復建設大型園區的“圈地現象日益增多，導致了大量土地閑置，大大降低了農村土地的利用率。2、征地補償的范圍和標準問題、征地補償的范圍和標準問題第一，在征地補償

11、范圍上，我國?土地管理法?中明確規定了土地征用的補償標準，即“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第二、在征地補償標準上，按照目前國家及各省市的有關規定，征用耕地的土地補償費，根據地類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產值的十二倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算，并規定了安置補償費的最低標準。應該說，這種補償標準在原來的根底上有所提高，但仍存在一定的缺乏。它難以正確表達地塊的區位差異及各地經濟開展水平，農民在獲得征地補償和拆遷補償后，仍然難以維持

12、現有生活水平，從而產生對城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設。3、征地補償分配和土地收益分配問題、征地補償分配和土地收益分配問題局部省市按照當地的土地管理條例、征償和被征地農民根本生活保障試點方法等規定，初步建立了被征地農民根本生活保障基金制度，即把大局部土地補償費和全部的安置補助費均劃入同級財政在銀行設立的被征地農民根本生活保障基金財政專戶，剩余的土地補償費由農村集體經濟組織用于公益性事業及歷史遺留的被征地農民的生活問題，地上附著物和青苗補償費支付給被征地農民所有。這一規定解決了以往補償分配不標準、鄉鎮政府參與征地補償分配、各村對留用局部使用方式不一等負面問題，但在實際操作中仍存在

13、著一些具體問題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒有明確的規定，城市化建設的財政資金投入和確保農民利益還缺乏必要的政策依據。4、被征地農民的后續保障問題、被征地農民的后續保障問題在我國，集體土地對于農民而言，不僅是生產資料，還是保障資料，農民的土地有三重功能：使用權功能、就業和開展功能、社會保障功能。土地征用是對土地使用權和所有權永久性的剝奪，農民將永遠失去土地的使用權和經營權，失去生活的可靠來源和保障。按照目前新安置政策和根本生活保障政策，雖然農民可獲得一定的根本生活保障，但其社會保險還未能真正與城鎮社會保險制度相接軌，其每月的生活補助費遠遠低于城市最低生活保障水平，而大多數農村人口文化程度低

14、，技能缺乏，就業觀念落后，其求職和就業能力較低。征地后，如果沒有適宜的生計，將成為城市中的新貧困人群。完善城市化進程中用地和失地農民保障制度的政策完善城市化進程中用地和失地農民保障制度的政策1、合理規劃，采取科學可持續開展的土地資源利用政策、合理規劃，采取科學可持續開展的土地資源利用政策在城市化進程中，需要我們通過市場經濟機制合理利用土地，做到既最大限度地滿足社會物質生產和生活對土地的需求，促進土地合理布局，實現土地供需平衡；同時又要保護耕地，保護一切土地資源，防止污染，保護土地利用生態系統，并提高其功能，給人們帶來良好的環境效益。因此，城市化建設中的土地利用要重視但不能過于偏重耕地保護，要促

15、進和保障經濟開展但不能盲目開展，力求重點是要做好以下幾項工作： 1樹立科學可持續開展觀，加強規劃編制工作首先，要編制科學合理的綜合性國土規劃，包括生產力布局、空間布局、國土整治等內容的國土規劃，使土地利用規劃與城市規劃相銜接和協調。其次，要健全完善土地利用規劃。在綜合規劃的指導下，開展土地資源調查和評估，科學制定土地利用方案，并以規劃為依據，實施土地用途管制。2分類指導，因地制宜地實施土地調控和管理一是對于集聚效應高的中心城區和城鎮的開展、城中村和中心城區城郊結合部的改造開發以及重點培育和開展的中心城市，要進一步擴大城市規模，提高集聚輻射和規模效應，在國土管理部門的調控下，加大跨年度耕地占補平

16、衡和全省內異地平衡力度。二是對于為公共利益如進行道路建設、綠化建設需要使用集體土地的，要盡快批準征地手續，以免造成農民安置補償落后、損害農民利益的后果。三是對于耕作根底好、成片上規模的耕地以及根本農田，要嚴格控制征地審批，以維護我國的耕地保護和糧食平安問題。四是要盡快建立和完善城市土地的市場化配置機制和城市土地價格的市場化形成機制，挖潛存量土地，建立健全土地儲藏制度，合理調控土地市場供給數量。五是要開展地籍調查，明確土地產權，進行土地登記，在各級政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。3加強管理，探索農村集體建設用地流轉新機制我國法律未正式提出農村土地使用權的流轉，但九屆全國人大四次會議

17、曾指出：在長期穩定土地承包關系的根底上，鼓勵有條件的地區積極探索土地經營權流轉制度的改革。在當前的用地形勢下，在政府尚未能全部對農民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經濟組織保存的非農建設用地進入市場流轉，集體土地所有者可以自己的身份，將建設用地予以出租或作價入股，農民可收取租金或參與收益分配。在這一過程中，關鍵是要加強監督和管理土地的用途，控制非農建設用地的轉讓過程，建立合法的利益分配機制。在條件成熟時，可允許鄉鎮企業、村民宅基地流轉，建立城鄉土地置換機制，通過給農民一定的利益來換取經濟社會開展所需要的土地空間。2、完善政策，解決失地農民利益保障問題、完善政策，解決失地農民利益保障問題失

18、地農民的利益保障是城市化過程中存在的重要問題，城市化建設不能犧牲農民的利益，但也不能過多地提高建設本錢，而是要根據城市自身的經濟實力合理推進城市化進程，做到既能保障失地農民的合理利益，解決他們“離得開土地 、進得去城市 、 在城市中留得住的問題，又能保證城市的可持續開展。1繼續完善征地補償政策應當根據實際情況解決好以下問題：一是要繼續完善有關征地立法工作較為薄弱的征地補償、勞動力安置等的規定，使之更明確、更具體、可操作更強。二是要在征地補償上嘗試新的方法，可考慮直接借助于市場交易機制，按照市場形成的集體建設用地價格來確定補償標準，從而提高農民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享工業文明和城市文明

19、。三是要嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。2健全農民社會保險和根本生活保障制度在城市化過程中，失地農民的利益保障應當包括根本養老保險、醫療保險、最低生活保障等根本內容。首先是要在時機成熟時，擴大城市社會保險的適用范圍，實現城市和農村社會保險的接軌，提高失地農民的社會保障水平。其中， “社會統籌賬戶局部繳納的費用應從征地補償金里一次性支付。 “個人賬戶局部那么由失地農民和雇傭部門共同建立。其次是要實行失地農民的城市最低生活保障。3完善就業保障機制，促進失地農民非農就業一是要強化職業教育和職業培訓，建立人員培訓網絡，根據不同的年齡和文化層次，提高失地農民的職業

20、技能。二是要打破城鄉二元就業體制，取消就業中城鄉戶籍歧視，實現城鄉統一就業。三是要積極為失地農民開拓就業途徑，如組織勞務輸出、開展勞動密集型效勞行業等。儋州市城市建設現狀及其規劃開展情況儋州市城市建設現狀及其規劃開展情況儋州市位于海南島西北部，西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。陸地面積 3265 平方公里,，轄 17 個鎮，262 個村居委會，境內有 10 個國有農場，市政府駐那大鎮。其是海南西部地區經濟、交通、通信和文化中心，地處西部工業走廊核心區，位于境內的洋浦經濟開發區是海南經濟開發建設的重點，中國熱帶農業科學院、華南熱帶農業大學設在市內。市內根底設

21、施及配套建設日臻完善新建和改造城區道路93.40 萬平方米，排水、給水、電力、電信、燃氣管網、消防等；交通便利，環島西線高速公路粵海鐵路西環線貫穿境內。改革開放以來，富有開拓進取精神的儋州人，不斷解放思想，實事求是，與時俱進，努力開創儋州開展新局面，全市的經濟和社會各項事業建設取得了令人矚目的成就，綜合實力進一步增強，先后獲得了“全國農業百強市、“全國衛生城市、“全國文明示范市、“全國城市環境綜合治理優秀市、“中國優秀旅城市、“全國詩詞之鄉、“中國楹聯之鄉和“全國民間藝術之鄉、“全國園林綠化先進市等榮譽稱號。2021 年在全球經濟衰退的背景下，儋州全市經濟開展較為，減少 5.5%(工業增加值

22、10.3 億元,減少 4.0%)，增幅同比下降 40.6 個百分點；第三產業總值為 25.8 億元，增長12.5%,增幅同比上升 0.7 個百分點。地方財政一般預算收入 2.68 億元，增長 16.8%城鎮居民人均可支配收入 11263 元，增長 18.2%；農民人均純收入 4524 元，增長 12.5%。“十一五時期是海南開展的重要戰略機遇期，是壯大支柱產業、夯實經濟根底、增加經濟總量、提升綜合實力、凸顯體制創新特色、樹立開放新形象、構建和諧海南的關鍵時期；也是儋州向中等城市邁進、構建瓊西經濟文化中心、實現跨躍式開展的重要階段。?儋州市國民經濟和社會開展第十一個五年規劃綱要?提出了今后 5

23、年我市經濟社會的開展思路、指導原那么、戰略目標、開展重點，明確了“十一五時期儋州的功能定位、主導產業和扶持政策。“十一五時期儋州市將面臨有利的開展環境。中國東盟自由貿易區(10+1)的建設、泛珠三角“9+2區域經濟聯合，有利于儋州吸引外資、參與區域經濟的合作與分工；海南實施“南北帶動，兩翼推進，開展周邊，扶持中間的區域開展戰略思路及洋浦經濟開發區大工程的建設，為儋州加快經濟開展提供了新的機遇和空間；隨著海南省西部工業走廊建設和城市化進程的加快，西環鐵路貨運、客運相繼運營，儋州作為瓊西中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州加快開展旅游業、房地產業和效勞業提供機遇；借助中國熱

24、帶農業科學院、華南熱帶農業大學的科教實力，依托“海南儋州(國家)農業科技園區平臺，提升熱帶農業產業化水平，為開展本地高新技術農業提供技術和人才資源保障。依托那大市區、洋浦港口、西線鐵路，優化產業空間布局，構建“一線五區的工業布局總體框架，逐步形成具有區域特色、層次清楚、梯度推進的格局。發揮儋州瓊西中心城市的效應，培育與開展城市新區，完善城市功能，促進經濟繁榮。加速熱農院校、蘭洋、西聯、南豐的交通、水電建設，增強它們與那大城區的聯結，作為那大的城鎮延伸點，形成以那大(含“熱農院校、蘭洋、西聯)為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個鄉鎮，蘭洋、西聯、西流、西培、西華、西慶 6 個國營農場的集鎮群。以

25、開展高新技術工業、食品工業、生態旅游業、商貿、農業科技教育為主的綜合性區域，建設成為全市的政治、文化、商貿中心區。本工程就是在這樣的環境背景下提出建設的。工程建設的必要性工程建設的必要性加快城市建設，率先根本實現現代化的戰略選擇加快城市建設，率先根本實現現代化的戰略選擇黨的十六大報告提出， “有條件的地方可以開展得更快一些。儋州市作為海南省西部地區最大市縣之一，是西部地區經濟、交通、通信和文化中心，地處西部工業走廊核心區，洋浦經濟開發區位于其境內，可謂是海南省有條件建設開展得更快些的地方。城市開展的成功經驗說明，加快城市化進程，不僅是擴大消費需求，拉動經濟增長的有效途徑，也是提高人民收入，改善

26、生活質量的重要舉措；加快城市化進程，增強中心城市的內聚力和輻射力，擴大城區人口規模和地域規模，大幅度提高儋州市的城市化水平。加快城市建設，擴大對外開放的現實需要加快城市建設，擴大對外開放的現實需要“未雨綢繆、超前謀劃是一個城市城市化建設規劃開展必須具備的戰略手段。城市作為接受經濟輻射和產業轉移的重要載體，更應超前應對，加快建設。如果我們不加快推進城市建設，在根底條件上落后于周邊地區，就會影響與先進地區、先進省份乃至國際化都市、區域接軌進程，就會在劇烈的區域競爭中陷入被動。因此必須完善城市根底設施及其配套建設，加快城市建設步伐，擴大對外開放，讓當地與外界充分接觸，信息順暢交通。加快城市建設，帶動

27、經濟增長，提升區域競爭力的重要舉措加快城市建設，帶動經濟增長，提升區域競爭力的重要舉措城市開展史告訴我們，城市的開展不僅僅是城區范圍的開展，而且是區域經濟開展的龍頭和重點。在新的形勢下，哪個地區城市的改革力度大、開展快，哪個地區城市的集聚、輻射功能就強，對內凝聚力和對外吸引力就大，對本地區改革開放和經濟社會開展的導向作用和帶動作用就顯著。事實說明，沒有城市建設的快速推進，就不可能有經濟的高位起跳。只有不斷地推進城市建設，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動區域經濟的持續健康開展。我們必須順應時代開展的要求，強勢推進城市化進程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競爭力，以在日趨劇烈的區域

28、經濟競爭中贏得主動，搶得先機，實現跨越式開展。加快城市建設，提升城市形象，營造一流投資環境的必然要求加快城市建設，提升城市形象，營造一流投資環境的必然要求城市化水平表達了一個地區的經濟實力，表達了一個地區的外在形象，也表達了一個地區的投資環境。人民生活是否殷實，居住環境是否適宜，創業氣氛是否濃烈，人氣商機是否旺盛，投資經商是否平安，都通過城市這一窗口得以展示。城市化不是簡單意義上的人口向城市集中，而是生產、生活方式的城市化，表達著社會較高的開展水平。城市作為人民群眾生產和生產的中心，發揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業向工業園區集中，人群向舒適的環境集中。城市建設，就是解決城區功能布局

29、不盡合理、定位不盡科學、人居環境不盡理想等問題，努力使整個城市的環境得到重構，形象得到重塑。通過加快城市建設步伐，以不斷完善城市綜合效勞功能，創造一個投資者安心、放心、舒心的創業環境，真正把儋州市建設成為環境優美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創業的現代化城市。因此，為了營造儋州市一流的人居和創業環境，全力打造嶄新的城市形象，促進全市經濟社會跨越式開展，瓊海市各級政府、社會有識之士應當審時度勢，面向新世紀、迎接新挑戰、謀求新開展。全力推進瓊海市城市化進程步伐。綜上所述，本工程建設是適時的，也是必要的。第三章第三章 市場分析及建設規模市場分析及建設規模儋州作為海南西部中心城市，必

30、須統籌城鄉規劃，扎實推進城市建設，不斷完善城市功能和農村開展條件，切實把儋州打造成為獨具魅力的“綠城、 “水城、 “文化之城。按儋州市“十一五開展總體規劃要求，實現其總目標，需實現下面具體各項產業目標：1、培育和開展西部旅游經濟、輻射帶動西部其它地區的旅游業開展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國內各種旅游產品展覽會和交易會，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優化旅游營銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場，突出“生態旅游、 “科普文化旅游、 “觀景旅游等特色，建設高水平旅游精品景區，打造儋州旅游品牌，建設“最正確中國旅游城市。到2021 年，全市接待國內外游客 56 萬人次，年均增

31、長 9%，旅游營業收入 3 億元，年均增長 9.6%。2進一步加大旅游根底設施建設和特色旅游產業開發，優化儋州南部旅游景點，開發北部旅游資源。 “十一五期間要形成南區、北區兩個版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫、熱帶植物園儋州國家農業科技園觀光區 、石花水洞、蓮花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點為南區；以東坡書院、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等為北區；建設五星級和四星級賓館、酒店各 2 家、1-2個高爾夫球場。3發揮旅游業的帶動效應，推動餐飲、物流等第三產業開展。進一步優化效勞業內部結構，加快開展現代物流、交通運輸、信息效勞等產業

32、，積極開展教育培訓、文化娛樂、體育健身、醫療保健和休閑效勞等產業。培育開展技術效勞、法律效勞、會計效勞等中介效勞業，提高中介效勞業專業化、社會化和市場化程度，為各類市場主體提供優質效勞。4積極開展房地產業。以優化結構、改善供給、標準交易為重點，加強對土地市場調控，在那大東南面規劃開展中低檔居住商品房區域；東北面及“熱農院校周邊為中高檔居住商品房區域；西北面為商業房地產區域。白馬井、東成、木棠、雅星八一等重點鎮劃出適當的土地開發房地產。加強對大型商貿設施建設的規劃，加快火車站物流中心區的建設速度；統籌各類專業批發市場和商業餐飲網點布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經營標準的步行街、美食街等

33、。5加快推進城鎮化建設進程，打破城鄉二元結構，繁榮小城鎮經濟，通過小城鎮建設和移民搬遷，引導更多的農民進入小城鎮，擴大農民就業空間，拓寬農民增收渠道，逐步形成產業開展、人口聚集、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮吸納農村人口、促進非農就業、帶動農村開展。2021 年，全市城鎮人口到達 43 萬人，城鎮人口比例到達 45%。從上述諸多方面開展的情況來看，儋州的城鎮化水平要從目前的水平提高到 2021 年 53%，實現“十一五總體規劃開展目標，還需要加大儋州市那大鎮主城區城市根底設施建設，擴大建設、儲藏城市建設用地，加大招商引資力度，吸納優秀人才，提高城市人口比重，繼續加快推進儋州市城鎮化進程步伐

34、。那大城區是儋州市政治、經濟和文化中心，是該市甚至海南島西北部區域農副產品集散地和商貿重鎮，是海南省旅游西線重要的中間休憩節點，其可謂是集區位優勢、資源優勢以及交通等優勢等一體的海南省主要城市之一。但其建成區規模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實施儋州城市化建設戰略目標相吻合，要與城市總體規劃相銜接，就必須把符合城市規劃用地的非城市建設用地通過合法手段轉換為城市建設用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等根底設施及其配套設施建設。給外來者營造方便、舒適、良好的創業環境，給人們創造一個環境優美、交通便捷、根底設施完善的居住環境。目前，擬建工程土地利用類型為耕地、園地、林地和養殖水面等

35、農用地以及已屬于建設用地的村莊用地。為了順應城市建設開展需要，必須把規劃范圍內土地利用類型轉換其用地性質，即農用地轉換為高利用價值的城市建設用地，已是建設用地的土地利用類型將其轉換為更高價值的建設用地。本工程主要是把農用地和村莊用地建設成為高利用價植的城市建設用地。建成后，儋州市那大主城區將增加集居住、商貿和文體等用途于一體的城市建設用地，面積達2062畝。建設內容地塊區域道路工程城市次干道、支路 、室外給排水工程給水管、雨水管、污水管 、電力工程含道路照明 、電信工程以及區內建構物撤除、區內場地地塊平整工程等。 第四章第四章 工程選址及其建設條件工程選址及其建設條件4.1 工程建設地點工程建

36、設地點本工程共收儲土地 3 宗，園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積654 畝；站前地區一宗，面積 910 畝；一共收儲面積 2062 畝。詳見有關圖件。4.2 工程工程建設條件建設條件 4 41、地形、地貌及地震情況儋州市地勢由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內有大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境內最高點。儋州市境內分布的大斷裂主要有王五文教大斷裂、從化陽江斷裂和儋州萬寧斷裂，具有發生中強以上地震活動的背景，1999 年發生的萬寧

37、近海 5.1 級地震就位于儋州萬寧斷裂上。境內未發生過 3 級以上地震活動，陸地地震活動較少。根據?海南省地震烈度區劃圖1990?，儋州市地震根本烈度為度。2、氣象工程所在區域靠近“西北部丘陵半濕潤、輕冷害、輕風害氣候區。多年平均氣溫 0C，年內平均氣溫最高月份為 6、7 月，可達0C，最低月份為 1 月，平均溫度為 170C，歷年絕對高溫 0C，絕對低溫 0C；年平均降雨量，干濕季清楚，510 月為雨季，雨季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占全年總降雨量的 85%左右。11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量僅占全年總降雨量的 15%左右；常年風力 23 級，48 月吹偏南風為主

38、，9 月至翌年 3 月多為東北風，臺風影響為全省較少、較輕地區。3、工程地質條件從地質構造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質構造控制，以王五文教斷裂為界，分為南北兩個不同的區域：北區為地勢低緩的平原，地表為第四紀火山巖和沖洪積、海積地層覆蓋，南區地貌單元主要由古生代淺變質巖和花崗巖等基巖組成。工程所在為南區，為花崗巖等基巖，適于本工程建設。4.4.1、儋州市概況儋州市位于海南島西北部，地理坐標為北緯 1911-1952，東經 10856-10946，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治

39、區隔海相望。面積3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個鎮5 個鄉，225 個管理區，1508 個自然村。境內有 10 個國營農場和中外聞名的洋埔經濟開發區。市政府駐那大鎮、距海口市 139 公里、三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內有支線公路 235 條，通車里程達 1574 公里，各鄉鎮全部通車，每天有班車直達廣州和省內各市縣。是海南省西部地區經濟文化中心和交通樞紐，為國家及高新技術密集區。市境內有著名的中國熱帶農業科學院和華南熱帶農業大學，簡稱“兩院，有特區中的特區洋埔經濟開發區。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，

40、如漢代伏波井、中和古鎮、東坡書院等。尤其是北宋大文學家蘇東坡謫居儋州三年間，講學明道，使儋州教化日興， “書聲瑯瑯，弦歌四起。海內外名士接踵而來，從師東坡。儋州在此時成為了全島文化的中心，也培養了民眾尊師重教的傳統。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個進士。此后，儋州人才輩出，名聲遠播，在海南歷史上曾發生過深遠的影響。 儋州民風淳厚粗暴，古風猶存。在蘇東坡帶來的良好的文化氣氛影響下，這里的人民愛好吟詩作對，使儋州素有“詩鄉歌海之稱，有許多民間詩社。儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱作兩院植物園就

41、保存有上千個珍貴樹種。儋州著名的旅游景點的東坡書院、熱帶植物園、藍洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現了與東部迥異的民俗風情。近年來，儋州市曾被評為“全國城市環境綜合整治優秀城市、“全國衛生城市、 “全國文明示范市。2、資源狀況儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環境。水源豐富，年降雨量一千八百到二千毫米，境內的松濤水庫容量三十一點九億立方米，水利灌溉條件好；礦產資源豐富，蘊藏豐富且可開采的石英砂、花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產；土地肥沃寬闊，氣溫和，年均氣溫 23.3,受臺風影響少而輕,適

42、宜種植各種熱帶水果、名貴花卉及南藥等中藥材，具備開展熱帶高效農業的優越條件；海岸線長二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達三十萬畝，水質好，海水養殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨厚，國家級重點文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、 “八一通天園、蓮花山觀音洞、松濤水庫、蘭洋溫泉國家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游熱門景點。3、根底設施交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環島西線高速公路、粵海鐵路在儋州市設有那大、八一兩個站貫穿境內，交通興旺，已形成水陸交通網絡，是海南西部的交通樞紐和連接內陸、通往東南亞地區的橋梁。城市建設設施：擁有設計能力為日供水 20 萬噸的自來水廠，現已啟動運

43、營 10 萬噸生產線，完全可以滿足工農業生產和生活需要。城市供氣管網已經開通，年供氣量可達 2567.6 萬立方米。電力：儋州電力建設超前于經濟開展的需要。電網覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個市縣，可滿足大工業開發建設用電的需要。通信：通信便捷。全市通信網絡普及各個鄉鎮。目前，全市交換機容量達 15.75 萬門，移動 用戶 6 萬戶，并已開通網絡寬帶。投資環境寬松，效勞周到有效。市政府致力于投資軟環境的建設，努力“創立學習型機關，轉變政府職能，轉變工作作風，提高行政效率，提高效勞質量。牢固樹立“企業好、政府就好；全心全意為人民效勞，全心全意為企業效勞；把企業的事當作自己的事來辦，讓投

44、資者發財，求儋州開展的理念。市政府承諾為企業提供安定和諧的社會秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協調效勞、整潔優美的周邊環境、公平公正的競爭條件。成立了市行政效勞監督中心，集中政府二十多個職能部門聯合辦公，為投資者提供“一站式方便快捷的效勞；對工程籌建、在建及生產建設過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協調效勞，切實為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠心熱心換來投資者的滿意放心。第五章第五章 建設方案建設方案儋州市經營城市意識日益加強，市政府將牢牢把住掌控土地這一第一生產資料，大力挖掘存量土地潛力，強力推進城市更新改造，加大重點地區和重點工程的土地儲藏整備力度，優先推動對全市開展具有戰略意義的重

45、點地區的土地整備工作，對居住、商業效勞業設施、產業以及公共配套和交通市政設施工程中用地條件不成熟的地塊，提前開展土地整備工作。通過加大投入，搞好根底設施配套建設；按照規劃籌劃工程，經營土地，促進土地升值，獲取利益，推動地方經濟開展。本工程擬在那大城區收儲土地 2062 畝，將收購集中起來的土地進行開發和再開發，通過拆遷、平整、歸并整理和根底設施的配套建設，形成可供出讓和出租的“熟地。根據社會開展、城市規劃和供地方案，有方案地將儲藏土地出讓和出租，具體方案為 2021 年出讓 500 畝、2021 年出讓 300 畝、2021 年-2021 年各出讓 200 畝、2021 年出讓 262 畝，出

46、讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。5.2 根底設施建設根底設施建設建設內容為地塊區域道路工程城市次干道、支路 、室外給排水工程給水管、雨水管、污水管 、電力工程含道路照明 、電信工程以及區內建構物撤除、區內場地土地平整工程等。擬建工程區占地 2062 畝，其建設的目的在于把原來位于城區規劃建設范圍內的園地、林地等農用地以及少局部村莊用地開發建設、轉換成為城鎮建設用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業金融和城市道路用地。因此，綜合考慮儋州市社會、經濟開展趨向，以及儋州市生態環境需要等要求，結合儋州市城市總體規劃，對該地塊建設內容以及規模加以控制。5.3.3 土地供給方案土地

47、供給方案為最大限度實現儋州市土地價值，確保儋州市城市開展資金持續穩定，儋州市政府根據當年工程建設資本金、土地儲藏資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓方案。根據那大城區 3 個片區根底設施開發進程，土地出讓同步或滯后于城市根底設施建設的進程。具體土地出讓時序如下：具體方案為 2021 年出讓 500 畝、2021年出讓 300 畝、2021 年-2021 年各出讓 200 畝、2021 年出讓 262 畝。土地出讓價格予以那大城區現有土地出讓價格為基準，考慮未來十年是那大市加快城市開展的主要時期，預測前六年土地出讓價格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。第六章第六章 環境保護環境保

48、護本工程共收儲土地 3 宗，分別位于那大鎮園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區一宗，面積 910 畝；一共收儲面積2062 畝。工程各宗地塊周邊無工業污染，總體環境條件良好，大氣質量優良。空氣質量到達?環境空氣質量標準?GB30951996 的一級標準。噪聲到達?城市區域環境噪聲標準?GB3096-93 的 I 類標準。1、平整和挖填方時，所產生的粉塵，機械作業時的噪聲，廢氣對周圍環境的污染與影響。包括：土地平整、道路、工程管線給水、排污、電力、電信、消防等鋪設。2、開挖與填方對生態環境，自然植被的破壞與影響；3、

49、填方、取土、棄土對農業資源、土壤耕作條件的影響；4、工地廢棄物對城區交通、環境衛生、市容市貌的影響；5、取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環境的污染與影響。1、區域噪聲控制指標：噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜55dB2、施工中應盡可能選擇低噪聲施工機械及施工方法，并做好施工機械的保養和維護，使其運行良好，降低噪聲。3、夜間不施工減少影響，如因連續作業確需在夜間施工，應在開工前報當地環保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。4、施工場地如施工營地、料場、材料預制場地的位置要遠離居民生活區，防止物料運輸、裝卸產生的噪聲對周邊環境敏感點的攏動。要求上述場地必須布設在周邊 200m 范圍內無居民

50、區。5、施工場地、施工道路的揚塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運輸材料時最好被覆，防止敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應對其進行灑水、提高外表含水率，也能起到抑塵的效果。6、施工中產生的建筑垃圾、棄土石、施工營地生活垃圾需定點堆放，及時清理，不得隨意占用未征土地。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當的位置堆放，堆放時須加蓋塑料蓬布，防止雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養分。運輸、施工機械油污應集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，應集中收集，運往垃圾處理場處理。7、區域平整成后，環境衛生、給排水、供電等設施，要做到合理布置、力求美

51、觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。工程平整時所設置的暫時性公共廁所和垃圾收集場應與周圍建筑物的間距應符合相關衛生間距的要求?城市環境衛生設置標準?C5527-89的有關規定。8、在平整地塊區臨界處應保證足夠的綠地或林地，調節和改善城鎮的生態環境。綠化控制指標，按?儋州市城市總體規劃?實施。環境影響評價結論環境影響評價結論本工程建設只對土地進行平整及根底設施工程，建設施工期對周邊環境影響較小，不會對周邊環境造成較大污染，運營時亦可持續保持生態平衡開展。第七章第七章 工程招標工程招標所有工程的設計、施工、監理等均應采取公開招標，其原那么是：委托招投標辦公室編制標底，標底絕對保密；投標單位

52、要有相應的資質，而且防止資質高的投標，交給資質低的單位施工現象；評標活動遵循公平、科學、擇優的原那么；采取“政府監督、社會監理的原那么，委托具有信譽的監理公司或咨詢公司全權負責工程的質量、進度和支付管理。工程的勘察、設計、施工、監理、水電設備和主要建材采購。招標組織形式招標組織形式由招標單位儋州市城市建設投資組織建設工程組負責組建，委托招標。組成評標委員會組成評標委員會1、評標委員會由五人組成，其中技術、經濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結果確定前保密。2、評標專家的條件：1從事相關專業領域工作滿八年，且具有高級職稱。2熟悉有關招標投標的法律法規，具有與招標工程相關的實踐經驗。3能認

53、真、公正、老實和廉潔的履行職責。4遵守職業道德，對所提出的評審意見承當個人責任。向社會公開招標，由評標委員會向招標人推薦中標候選人。招標人所設標底，在評標時作參考。第八章第八章 機構設置及勞動定員機構設置及勞動定員本工程建設期間應在儋州市城市建設投資的統一領導下開展工作。成立一個工程管理小組，負責工程建設實施過程中的決策、指揮、協調和管理等工作。工程承建單位可通過招標方式選取。本著精干、節約、高效的原那么，根本勞動定員定為 3 人不占編制 ，由儋州市城市建設投資抽調擔任。工程實施階段可以增加專業技術人員 2-5 人，負責工程的具體實施的監督與管理。為加強工程的建設管理，建議建設單位采用如下管理

54、方法：組織一支精干高效的管理隊伍組織一支精干高效的管理隊伍工程采用業主負責制，管理機構應配備相應的根本工具，各管理部門協同配合，使管理機構良好運轉。采用采用“政府監督，社會監理政府監督，社會監理原那么，切實實行招投標方法，引原那么，切實實行招投標方法，引入競爭機制入競爭機制工程設計、監理、施工等應采取公開招標的方法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應資質的單位參加招標，以公正、客觀的原那么選擇相應單位中標。工程必須采用“政府監督、社會監理的原那么，委托具有相應資質并具有信譽的監理公司或咨詢公司全權負責工程的質量、進度、支付管理。加強投資管理加強投資管理工程款應由業主實行專款專用，財務人員要把本

55、工程的收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概算作為控制依據。加強組織與方案加強組織與方案在施工過程中，應加強組織與方案工作。施工單位要加強施工組織設計，充分考慮季節等不利因素對工程的影響，減少工程對周圍環境的破壞，工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。加強質量、進度、支付管理加強質量、進度、支付管理監理單位應本著“嚴格監理，公正科學，熱情效勞，一絲不茍的監理原那么，對本工程的質量進度、支付進行全面監理。各分項工程必須嚴格按照設計標準及質量驗收標準執行。要樹立“百年大計，質量第一的原那么，防止趕工期，趕進度等增加質量隱患。精心設計，精心施工，精心管理，創造良好的工程形象。第九章第九章 工程

56、實施進度建議工程實施進度建議根據本工程的實際情況及本工程所在地區類似工程開發期估算，本工程計算期定為 8 年，其中：第 13 年為建設期，第 28 年為經營期，詳見下表。工程實施進度見下表：表表 9-1 工程實施進度建議工程實施進度建議年年工程工程12345678實施準備實施準備征地征地根底設施建設根底設施建設土地出讓土地出讓第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措1、本工程的投資估算是根據國家有關規定要求，并參照有關工程資料及現行的根本費用定額進行編制的。2、土地征地本錢是根據目前儋州市土地儲藏平均本錢主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、

57、新增建設用地有償使用費等進行估算，詳見土地開發分年度資金投入方案表。3、根底設施費五通一平按現有類似工程單位本錢進行估算，并按每年5%遞增，詳見工程土地“五通一平的開發本錢。4、企業管理費按征地安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、根底設施費之和的2%估算。5、不可預見費按以上各項費用之和的3%估算。6、銀行貸款利息為年利率5.94%，各年財務費用詳見還款方案及利息計算表。本工程開發總投資額為人民幣萬元。其中萬元, 萬元，萬元，根底設施費用萬元；企業管理費萬元；不可預見費萬元；財務費用萬元。詳見建設投資估算表10-1。表10-1 投資估算表投資估算表 單位：萬元序號工程名稱工程名稱合計1開發土地

58、面積開發土地面積2開發投資額征地安置補償耕地占用稅耕地開墾費根底設施費企業管理費不可預見費財務費用利息10.2 資金籌措資金籌措本工程開發總投資萬元，申請銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于根底設施投入。其余萬元全部由建設單位自籌解決。第十一章第十一章 財務分析財務分析分析原那么和方法分析原那么和方法 本工程財務分析是依據國家現行的?企業會計準那么?、?企業財務通那么?和國家發改委、建設部頒發的?建設工程經濟評價方法與參數?第三版的有關規定和方法進行的。 本工程土地收益納入財政預算管理，為財政收入，因此不征收任何稅費。 根據本工程的實際情況及本工程所在地區類

59、似工程開發期估算，本工程計算期定為8年，其中：第13年為建設期，第28年為經營期。本工程收入來自國有土地使用權出讓，工程建成后地價將大幅度增值。本次財務評價采用比擬保守的計算，出讓價格按30萬元/畝計算，考慮未來十年是儋州市加快城市開展的主要時期，預測前六年土地出讓價格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。工程土地預計在八年內售完，總收入為萬元。11.3 本錢的計算本錢的計算本工程的本錢包括產品的開發本錢及運營費用。開發本錢即建設投資，運營費用包括管理費用、銷售費用和財務費用等，管理費用、銷售費用按銷售收入的1%計，財務費用為貸款利息詳見還款方案及利息計算表。11.4 財務盈利能力分

60、析財務盈利能力分析根據前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現金流量表計算分析，得出如下經濟效果指標：全部投資經濟效果指標財務內部收益率FIRR = 37.40%；財務凈現值FNPV ic=12% =12628萬元；投資回收期Pt)=4.63年含建設期。從上述指標可以看出，該工程財務盈利能力強，遠高于設定的行業基準值；財務凈現值遠大于零；投資回收期在4.63年。說明投資本工程能取得很高的的投資回報效益。詳見“現金流量表。11.5 盈虧平衡分析盈虧平衡分析11.5.1 最低土地使用權出讓價格最低土地使用權出讓價格計算結果說明，在本錢不變的情況下，該工程只要到達預期土地使用權出讓價格的59.4%