1、第五章第五章房地產利率和資本化率房地產利率和資本化率v學習指導學習指導重點掌握房地產利率和資本化率的基本概念和內重點掌握房地產利率和資本化率的基本概念和內涵，掌握二者之間的區別和聯系，熟悉兩種不同涵，掌握二者之間的區別和聯系，熟悉兩種不同利率在房地產估價中的具體應用，并通過實例了利率在房地產估價中的具體應用，并通過實例了解房地產利率和資本化率對估價結果的影響。解房地產利率和資本化率對估價結果的影響。重要性重要性 凈收益（萬元）凈收益（萬元）資本化率（）資本化率（）評估價值（萬元）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67v貼現率

2、變化對評估結果的敏感性貼現率變化對評估結果的敏感性貼現率比較小時，其變動對評估結果帶來的影響比較貼現率比較小時，其變動對評估結果帶來的影響比較顯著。顯著。貼現率比較大時，其變動對評估結果帶來的影響比較貼現率比較大時，其變動對評估結果帶來的影響比較不那么敏感。不那么敏感。v 國內觀點國內觀點:v 資本化率是將一項投資的凈收益折現以確定該投資在資本化率是將一項投資的凈收益折現以確定該投資在估價時點的價格的投資收益率。估價時點的價格的投資收益率。 v 資本化率是反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅資本化率是反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅度的參數。度的參數。 1. 資本化是將房地產未來年凈現金流

3、轉化為現在價值的資本化是將房地產未來年凈現金流轉化為現在價值的過程，資本化率是這一轉化過程的百分率。過程，資本化率是這一轉化過程的百分率。 v 本質本質v 資本化率實際上是一種資本投資的收益率。資本化率實際上是一種資本投資的收益率。 v 資本化率的本質不能簡單地界定為資本投資的收益。資本化率的本質不能簡單地界定為資本投資的收益。與收益處置相匹配。與收益處置相匹配。 1. 房地產估價中的資本化率就是投資房地產的收益率，房地產估價中的資本化率就是投資房地產的收益率，等同于投資房地產具有相同風險水平的行業的資本等同于投資房地產具有相同風險水平的行業的資本收益率。收益率。 回收回收回報回報v觀點之一觀

4、點之一資本化率的兩個基本組成部分是資本返還率（資本化率的兩個基本組成部分是資本返還率（recapture rate）和房地產利息率（）和房地產利息率（interest rate）。投資者期望投）。投資者期望投入的資本能全部得到返還，并得到報酬。因此，收益資入的資本能全部得到返還，并得到報酬。因此，收益資本化法中應明確區分資本返還和資本報酬。資本返還率本化法中應明確區分資本返還和資本報酬。資本返還率和房地產利息率則是分別衡量這兩個部分的指標。和房地產利息率則是分別衡量這兩個部分的指標。v觀點之二觀點之二作為投資作為投資1延期消費補償延期消費補償2通貨膨脹補償通貨膨脹補償3風險補償風險補償4投資回

5、收補償投資回收補償資本化率的求取方法資本化率的求取方法1、累加法、累加法(安全利率加風險調整值法安全利率加風險調整值法) 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬兩大部累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率：又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，一般選無風險報酬率：又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。用同一時期的國債利率或銀行存款利率。風險報酬利率：是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險風險報酬利率：是指承擔

6、額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產存在的具有自報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。v 資本化率無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償資本化率無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償 缺乏流動性補償投資帶來的優惠缺乏流動性補償投資帶來的優惠 投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資。地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有

7、補償，否則就不會投資。 管理負擔補償，是指一項投資要求的關心和監管越多，其吸引力就管理負擔補償，是指一項投資要求的關心和監管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。房地產會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。房地產要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券。要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券。 缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與股票、債券相比，買賣較困難，交易費用也較高，求的補償。房地產與股票、債券相比，買賣較困難，交易費用也較高，缺乏流動性。缺乏流動性

8、。 投資帶來的優惠，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，投資帶來的優惠，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。資本化率的影響因素資本化率的影響因素v 投資風險補償就變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存投資風險補償就變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風險補償；款的風險補償；v 管理負擔補償變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔補償變為投資估價

9、對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；管理負擔的補償；v 缺乏流動性補償變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存缺乏流動性補償變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；款缺乏流動性的補償；v 投資帶來的優惠變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存投資帶來的優惠變為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優惠。款所帶來的優惠。v 需要注意的是需要注意的是，上述無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，上述無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。一般是指名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響

10、。v 累加法應用舉例累加法應用舉例ArAVraV 可比實例可比實例凈收益凈收益a（萬元（萬元/年）年）價格價格（萬元萬元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 1(1+r)n1 -Ar1(1+r)n1 -Ar3、復合投資收益率法、復合投資收益率法（1）抵押貸款與自有資金的組合）抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸購買房地產的資金通常

11、由兩部分構成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。款；另一部分為自有資金。房地產價格房地產價格綜合資本化率抵押貸款金額綜合資本化率抵押貸款金額抵押貸款常數抵押貸款常數自有資金額自有資金額自有資金資本化率自有資金資本化率(2)(2) 土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合v土地資本化率土地資本化率是和僅由土地產生的凈收益具有相同風是和僅由土地產生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。險的資本投資收益率。v建筑物資本化率建筑物資本化率是指和僅由建筑物產生的凈收益具有是指和僅由建筑物產生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。相同風險的資本投資收益率。v綜合資本化率綜合資本化率是指由土地和建筑物共同產

12、生的凈收益是指由土地和建筑物共同產生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。具有相同風險的資本投資收益率。BLBBLLOVVVRVRR升高或降低？升高或降低？高或低？高或低？高或低？高或低？高高或低或低？報酬率報酬率4、投資報酬率排序插入法、投資報酬率排序插入法操作步驟與主要內容：操作步驟與主要內容：（1）調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率的資）調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率的資料；料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等

13、。酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度應落的位置；險程度應落的位置；（4）根據估價對象風險程度所落的位置，）根據估價對象風險程度所落的位置，由估價人員根據其經驗判斷待評估房由估價人員根據其經驗判斷待評估房地產的資本化率應該落在哪個范圍之內，地產的資本化率應該落在哪個范圍之內，從而就求出了估價對象的報酬率。從而就求出了估價對象的報酬率。

14、實質利率法實質利率法臺灣的林英彥教授提出的，其計算公式為：臺灣的林英彥教授提出的，其計算公式為：實質利率實質利率=一年期定期存款利率一年期定期存款利率物價指數物價指數 資本化率的分類資本化率的分類凈經營收益凈經營收益綜合資本化率綜合資本化率自有資金收益自有資金收益自有資金資本化率自有資金資本化率抵押貸款收益抵押貸款收益抵押貸款資本化率抵押貸款資本化率土地收益土地收益土地資本化率土地資本化率建筑物收益建筑物收益建筑物資本化率建筑物資本化率出（承）租人收益出（承）租人收益出（承）租人資本化率出（承）租人資本化率v房地產利率的內涵和本質房地產利率的內涵和本質房地產資本化率反映了不同類型房地產在不同區

15、位、環房地產資本化率反映了不同類型房地產在不同區位、環境和其他條件下的收益與價值之間的關系，資本化率是境和其他條件下的收益與價值之間的關系，資本化率是因房地產類型不同、區位不同、環境不同而不同的因房地產類型不同、區位不同、環境不同而不同的“個個體體”指標數據。指標數據。房地產利率就是能夠反映某種類型房地產在一定時期的房地產利率就是能夠反映某種類型房地產在一定時期的平均化的資本和收益之間關系的平均化的資本和收益之間關系的“群體群體”指標。房地產指標。房地產利率反映的是一定區域范圍內的同一種類型房地產的平利率反映的是一定區域范圍內的同一種類型房地產的平均化的收益能力，是平均化的代表性指標。均化的收

16、益能力，是平均化的代表性指標。 v德國關于房地產利率的觀點和求取方法德國關于房地產利率的觀點和求取方法德國估價界專家學者認為房地產利率是用房地產交易價德國估價界專家學者認為房地產利率是用房地產交易價值計算房地產利息的市場平均化的利息率。房地產利率值計算房地產利息的市場平均化的利息率。房地產利率是采用收益法的基本原理，針對不同的土地或者房地產是采用收益法的基本原理，針對不同的土地或者房地產類型，在考慮到剩余使用年限之后，從適當的房地產交類型，在考慮到剩余使用年限之后，從適當的房地產交易價格及其相對應的凈收益推導計算出來的。易價格及其相對應的凈收益推導計算出來的。 v德國關于房地產利率的觀點和求取

17、方法德國關于房地產利率的觀點和求取方法房地產利率具有如下作用：房地產利率具有如下作用：房地產利率在采用收益法評估房地產時起著市場調節作用。房地產利率在采用收益法評估房地產時起著市場調節作用。房地產利率對收益法評估模型固有的缺點和模型的一般化處房地產利率對收益法評估模型固有的缺點和模型的一般化處理起著修正作用。理起著修正作用。房地產利率對房地產投資的收益效果起著指示器的作用。房地產利率對房地產投資的收益效果起著指示器的作用。在德國，估價師應用的測算房地產利率的基本公式是：在德國，估價師應用的測算房地產利率的基本公式是： 房地產利率房地產利率=凈收益凈收益/交易價格交易價格 推導房地產利率必須選擇

18、合適的房地產交易價格，選擇用于推導房地產利率必須選擇合適的房地產交易價格，選擇用于推導房地產利率的房地產交易價格需要遵守如下原則：推導房地產利率的房地產交易價格需要遵守如下原則： 交易價格必須隸屬于交易價格必須隸屬于“同種類型建筑和使用同種類型建筑和使用”的房地產組的房地產組團或樣本；團或樣本；交易價格以及收益關系不能受到非正常或個別因素影響；交易價格以及收益關系不能受到非正常或個別因素影響；交易價格必須具有現時性，針對的是同一個價格基準日；交易價格必須具有現時性，針對的是同一個價格基準日；除了已知上述的房地產交易價格外，還必須知道土地、凈除了已知上述的房地產交易價格外，還必須知道土地、凈收益和建筑物的剩余使用年限等信息；收益和建筑物的剩余使用年限等信息；被用來推導房地產利率的交易價格所對應的房地產規模大被用來推導房地產利率的交易價格所對應的房地產規模大小必須與其用途相符；小必須與其用途相符；房地產不僅在建筑上應該一致，在使用上也應該相同。房地產不僅在建筑上應該一致，在使用上也應該相同。牛頓迭代計算求解房地產利率牛頓迭代計算求解房地產利率v 在初始資金在初始資金K0、最終資金、最終資金Kn和期限和期限n已知的條件下求取已知的條件下求取利率，計算公式如下：利率，計算公式如下：v 【例例4-6】、【例例4-7】)1 ()1 (201iniKK