1、.2011年第三季度寫字樓市場分析第一部分2011年第三季度寫字樓一級市場分析2011年第三季度共成交27塊土地，按性質分為工業用地20塊、商業用地1塊，倉儲用地3塊，高等院校用地/工業用地1塊，社會停車場庫用地1塊，居住加商業服務業設施用地1塊。成交土地數量與上季度相比有較大幅度提高，龍崗區為主要土地供應片區。本季度工業用地土地成交面積達744394.73，工業用地土地成交總金額為419635.51萬元，成交面積與成交金額有大幅度上升，成交土地的位置主要集中在龍崗片區和光明新區。 商業用地1塊，位于南山后海中心區，用地面積4139，成交金額 49000萬元，被深圳市海王星辰實業有限公司競得。

2、倉儲用地3塊，其中兩塊位于龍崗南灣街道，另外一塊位于鹽田區鹽田路。3塊倉儲用地的面積共116925.74，成交金額共22153.09萬元。社會停車場庫用地1塊，位于福田中心區，用地面積2619，成交金額2020萬元，被深圳能源集團有限公司競得。第二部分2011年第三季度寫字樓二級市場分析經過2011年上半年深圳寫字樓售價和租金的較大幅度上漲后，第三季度，二級市場的上門量和成交量都出現一定幅度的下滑，下滑的原因主要有以下方面：一是深圳一手寫字樓的供應量較少，目前在售的主要項目振業國際商務中心、鴻隆世紀廣場等已進入尾盤階段；二是政策對住宅市場的打壓影響了整個房地產的投資信心，同時商品房貸款的首付比

3、率和利率較高、放貸額度緊張，市場觀望情緒較濃；三是國際經濟環境的不景氣，中國的宏觀經濟增長幅度放緩、部分地區的制造業經營困難，原油價格、股市、期貨等指數都在下跌，客戶對樓市持謹慎態度。 12011年第三季度寫字樓在租售項目列表2011年第三季度，銷售物業中，成交主力項目是南山區的美年廣場，共成交28套，成交面積6992，成交均價為32243元/；成交的最大一單是大中華IFC，成交一個整層，建筑面積1600，成交總價1.17億元；此外振業國際商務中心有一套成交。  數據來源：世聯寫字樓基礎數據庫2二級市場銷售統計分析數據來源：世聯寫字樓基礎數據庫2.1華強北市場動態中航城2期

4、中航廣場（由中航與和記黃埔聯合開發），位于中航路以西、深南路以北，整體規模約179600，包括約59000的大型購物商場、79000的甲級寫字樓，以及41000的高級住宅。由39層高精裝修高品質空中花園公寓-都會軒、48層高甲級智能型寫字樓、7層大型購物中心組合為一體的大型綜合項目。寫字樓的玻璃幕墻已安裝完成，預計2012年入伙，只租不售。8月25日，中航城的商務公寓世紀匯都會軒正式對外銷售，主力戶型為30-1101-3房，包括28-30單房、50一房、70-80兩房和1103房，并有部分面積在200的復式（高層區），共600余套，均價約46000元/，開盤前4天成交約7成，截至9月底，成交約

5、8成。2.2中心區市場動態2.2.1在售項目大中華IFC總建筑面積達20萬，深南大道上新的地標，是集頂級商務酒店和豪華商務公寓各占30%、高層甲級辦公樓和世界名牌旗艦商業各占20%的商務復合體。該項目為地鐵上蓋物業，交通便利。項目有機綜合了辦公商務和居住及完備的配套功能，適應了現代化商旅發展規律。項目的寫字樓于7月推出市場，對外報出的均價為65000元/，整層起售，標準差面積約1600，每層平均總價達1.17億元。第三季度共成交1手一個整層。2.2.2籌備項目英龍商務大廈是英龍置業繼英龍展業大廈之后傾力打造的又一商務力作，是其全面啟動商務地產戰略的重要一步。項目位于新洲路與深南大道交匯處享有深

6、南大道昭示性資源，遠眺蓮花山自然景觀，近觀中心區商務群。周邊交通便利，配套齊全，英龍商務大廈總占地面積5460，建筑面積53508。項目設計緊跟低碳、環保辦公理念，綜合采用中水系統、太陽能等多項節能、生態技術，特設空中花園打造專屬“綠肺”、實現鮮氧商務生活。1-3層商業涵蓋高端餐飲、金融等眾多商務配套功能，25-33層規劃為星級酒店。項目各產權單位面積適中、室內方正無柱，隨意拼合、實用率高。該項目多次釋放即將開盤信息，但至今仍租售未定。2.2.3租賃項目卓越世紀中心，總占地面積30163.01，西接會展中心，北隔福華三路與財富大廈相望，南為皇崗中學，東有辛城花園和港麗豪園，是CBD最大的單一業

7、權商務旗艦項目。此項目2010年11月啟動租賃，整層2000起租，月租200元/起，卓越世紀中心是“2009-2010中國城市建筑十大新地標”之一，并且是深圳第一個申請國際LEED金級認證的項目。美國LEED體系，被認為是最完善、最有影響力的評估標準，它已成為世界各國建立各自綠色建筑及可持續性評估標準的范本。本季度無成交?；蕧徤虅罩行脑瓰樽吭绞兰o中心2號樓，建成后卓越集團歸還皇崗村村民，于是命名為皇崗商務中心?；蕧彺逡褜⒋隧椖空w租用給皇庭集團20年?；释ゼ瘓F計劃56半層、57-59層，約7000自用，40-54層， 約3萬作為酒店式公寓自持出租，25-38層， 約3.8萬作為自營酒店，6-2

8、4層，55-56層，約4萬作為辦公樓層出租，1-5層，約1萬是商業群樓，本季度無成交。嘉里建設廣場二期為一棟200米超高層建筑，位于福華路與中心四路交匯處。總建筑面積約79000，預計于2011年年底入伙。7月28日下午項目在福田香格里拉舉辦了“締造非凡 合作共贏”的招商啟動會，租賃正式啟動，寫字樓整層2000，月租260-300元/平月，商業部分主要經營業態為餐飲休閑等，只租不售。 中心區作為深圳CBD核心區，寫字樓的售價和租金一直高于其他區域，目前中心區可供開發的土地極為稀缺，寫字樓物業尤顯珍貴。隨著中心區寫字樓的售價和租金維持在全市最高水平，部分企業已無法承受較高的運營成本而轉移到其他區

9、域，未來中心區將是珠三角高端企業的聚集地。 2.3中心西區市場動態2.3.1在售項目本區暫無在售項目。2.3.2租賃項目東海商務中心位處車公廟，是深南路沿線51萬建面的綜合體項目，由2棟寫字樓、1座五星級酒店、2棟公寓及商場四大部分組成。目前在租的為項目一期，分為A、B兩座寫字樓，總建面近10萬。B座項目層高為4.42m，凈高可達3m，采用15CM架空網絡地板及衛星電視系統。項目采取寫字樓部分整體持有租賃的方式。本季度無成交。NEO企業大道項目位于深南大道與香蜜湖立交的東南角，由深圳市綠景房地產開發有限公司投資。 項目由A、B、C三棟塔樓及大型裙樓商業組成，涵蓋國際甲級寫字樓，高端商務公寓以及

10、現代商業等多元業態，為企業提供全新的商務辦公及生活體驗。專屬服務顧問世邦魏理仕，聯合綠景集團打造“翡翠”物業服務，為NEO企業大道度身打造高端物業管理服務、頂尖的全球化軟性支撐平臺。項目A座純租賃物業正火熱招商中。中投國際商務中心位于深圳著名的豪宅片區香蜜湖片區，香梅路和紅荔西路交叉口。占地面積8805，建筑面積61599，主力戶型面積77-388，容積率4.8，綠化率0.12%，由3棟大樓組成：A棟，B1棟，B2棟，其中A棟建成后一樓將進駐銀行，2-22層為寫字樓，B1棟，B2棟的1-4層為商業，B1棟的5-10層為寫字樓，整個大廈有近416個停車位。由深圳市朗日實業發展有限公司開發。此項目

11、有近8000商業配套，將引進銀行、休閑咖啡、高檔餐飲、便捷快餐、便利店等業態。中投國際商務中心寫字樓和商鋪均只租不售，目前寫字樓可租面積不多，整層1328，700多平的140元/，帶有空中花園的寫字樓單元月租金180元/，商鋪已經招商完畢。 ECUC新組建的酒店事業部正式入駐深圳CBD中心區中投國際商務中心，標志著中國酒店設計、建設與運營一體化將與世界一流水平接軌。本季度無成交。隨著NEO、東海國際中心等項目的入市，中心西區的商務市場逐漸成熟，寫字樓產品由低向高轉型，租金價格日趨上升，部分承載力較弱的物流、電子行業等中小型企業擠壓至其他區域。2.4南山區市場動態2.4.1在售項目振業國際商務中

12、心位于前海，總建筑面積約10萬，其中辦公面積達到3.5萬。主樓30層，其中地下三層是停車場，1-6層商業， 8-30層是寫字樓。隨著大前海中心規劃的不斷完善和落實，且振業國際中心作為前海唯一的可售型物業，因此其價值持續被市場肯定。本季度振業國際商務中心僅剩少量高區樓層在售，成交1套，成交價格高達43821元/，對外報價46000元/，與2010年年底開盤時均價30000元/相比，漲幅超過50。美年廣場位于南山區南海大道與東濱路交匯處，共有五棟寫字樓，總建面為8.7萬，主要單位面積為200、300、500 左右。目前3棟9樓以上及4、5棟對外出售，第三季度共成交28套，成交面積6992，成交均價

13、32243元/，累計銷售率已達84.6，接近尾盤銷售階段。2.4.2租賃項目 數據來源：世聯寫字樓基礎數據庫美年廣場的租賃部分由于較好的品質和較低的運營成本，第三季度共取得成交1305的不錯業績，租金價格達到了119元/月。2.5寶安區市場動態 龍光世紀大廈占地面積17203.43，總建筑面積超過8萬，其中商業性辦公面積43770, 商業面積13000。目前，寫字樓部分暫定為龍光集團總部及騰訊公司辦公樓使用。9月24日，龍光世紀大廈地鐵商鋪盛大開盤，當天推出共60套35300的黃金現鋪，其中一層內街鋪13-14萬元/，外街鋪16-17萬元/，3層7-8萬元/，4層6-7萬元/，5層5

14、-6萬元/，最終成交不到20套。2.6羅湖區市場動態2.6.1在售項目 本區域無在售項目2.6.2租賃項目數據來源：世聯寫字樓基礎數鴻隆世紀廣場位于深南東路與和平路交匯處，是羅湖區蔡屋圍金融圈內精品商務綜合體項目，由A、B、C三座組成，其中A座32層、B座33層、C座35層。A座為單一產權純租賃甲級寫字樓，標準層面積1150，層高3.3米（裝修后凈高2.7米），實用率可達到70%。寫字樓大堂高10米，包括大堂在內的公共空間均由香港知名設計師梁志天傾力打造，彰顯國際品質。高端硬件配置：5部原裝進口三菱電梯、美國特靈中央空調系統、健康新風系統等。同時，采用世界頂級寫字樓所選擇的大容量傳輸技術，實現

15、高效商務辦公，超低運營成本。為充分體現客戶的尊貴感，特聘請國際物管公司仕邦魏理仕擔任物管顧問，物管達到一流水準。入伙3個月出租率即達76%，眾多國際型知名企業已強勢進駐（攜程旅行網、e人e本、韓進物流、順科物流、亞致力物流、裕駿達物流、嘉樂祥珠寶等），目前項目的租金再創新高，最高達150元/月，累計租賃率已達91。京基100，規劃總建筑面積584642，其中商業面積6.5萬，辦公及商務公寓20.5萬，住宅及住宅配套設施11萬，主體高度441.8m，總層數為98層，項目建成后將成為深圳第一高樓。目前世界著名五星級酒店瑞吉酒店已簽約入駐，KK MALL已于2010年11月26日開業迎客，大廈于20

16、11年4月23日舉行封頂儀式。項目從2011年3月開始招租，租金報價為260元/月，由于租金價格較高，成交效果不理想。百仕達大廈，項目位于羅湖區愛國路與太寧路交匯處，樓高167.2m，總建筑面積約60580.92，包含寫字樓、酒店、高檔餐廳以及健身會，其中，5-23層為3萬“樂酒店”，酒店定位為精品酒店，24-36層為2萬甲級寫字樓，底層為6萬喜薈城大型商業Mall。寫字樓已于8月28日對外開盤，只租不賣，租金對外報價130元/月。受中心區寫字樓租金的影響，羅湖區寫字樓租賃價格也有較大幅度的上升，尤其是京基100的招租拉動了羅湖區二手市場整體租金水平?？蛻糁饕獮閰^域內部客戶相互調換，同時從中心區和中心西區轉移過來的客戶比率有較大幅度上升。2.7龍崗區市場動態2.7.1在售項目據來源：世聯寫字樓基礎數據庫正中時代廣場，占地面積18716，總建筑面積為111630.6，126m的高度使項目成為龍崗片區最高寫字樓。同時，項目為龍崗區首座甲級寫字樓，分為A、B兩座，采取A座租賃B座銷售的經營模式，B座目前屬籌備階段，已啟動VIP客戶登記