1、深圳市長大廈投資回報可行性分析（一）項目概述國際市長大廈位于深圳市南山區僑城西路與深南大道交匯處的東側。東面是旅游景點未來時代和市井氛圍較濃的下白石自然村；南面緊鄰白石洲中英文學校，再往南是已建或在建 的住宅區，如匯雅苑、桂苑、世紀村等；西面過僑城西路是36洞的沙河高爾夫球會；西北面有名商高爾夫球會；北臨城市主干道 深南大道。國際市長大廈位于中外聞名的旅游景點華僑城片區，東接未來時代、世界之窗、錦繡中華、 民俗文化村，南望深圳灣海景及香港元朗，西面有高爾夫球場，北面有歡樂谷等景點，在國際 市長大廈遠眺，可謂“風景這邊獨好”。國際市長大廈占地面積5000 m,總建筑面積3.25萬m,由一棟造型獨

2、特的多功能中高層 建筑組成，一次性開發建設。項目主要技術指標用地面積：25000.2m容積率：6.5層數：25層建筑覆蓋率：42%總建筑面積：239915.9m其中計入容積率面積：232513.5m住宅：219853.1m商業：22918.6m辦公：22036.2m酒店：25105.9m娛樂：22773.9m其中不計入容積率面積：7486m2地下一層：3856. 44m地下二層：23629. 56m建筑設計：深圳華工程設計有限公司承建商：物業管理：（二）投資回報分析1、 投資回報計算表:目 項注 備地價款O442 2 22n 2 2她0000價價價20330地地地1合合合 綜綜綜 積積積分分分

3、 由 頂 頂 咅 咅 立口 宅業公宅業公> 住商辦住商辦價（2） 建 設 費2 費30X 安00 建2452822 - /2X 面 建 總5992X 面 建 總費 mil 理 監 程 工% _7528 /( 安 建 總%_72/(+_7/(元92 244伽O O 5 2 /3 + XI7T z-fk - -元6LO 255伽O O O4 +XI7T z-fk- -銷售收入22 r 2 人均均均 收宅業公 亀住商辦 肖 2x售肖 o o i可利潤計算%.54 :X JM兀 護萬 、?.5 金 66927756 #, 年 按 均 平溝3銷 促 包 告 廣認%)號775 、X 稅值 業價 營總

4、722 1-率主禾 云毛稅 得 所991%5 的 利 毛皿 純一說明:A、地價款：含項目轉讓費、“七通一平”、青苗補償、協議地價、城市增容費、城市配套費B、建安費：按住宅、商業、辦公三項的經驗平均值計。C、配套設施費：含水電增容費、綠化及道路、煤氣管道、通訊、有線電視布線、安全監控系統布線、消防、人防、戶外公共設施（如路燈、座椅等）、車庫。2、啟動資金測算：（1）、一次性交付地價：4140萬元（2）、建安費預付（25% : 8125萬元X 25%=203萬元（3） 、配套設施費預付（含水電增容）：487.5萬元X 25%=121.875萬元（4）、規劃設計：97.5萬元X 80%=78萬元（5

5、）、營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）：200萬元啟動資金共計：6571萬元3、量化評定投資回報率：寧657仁銷售平均價格：住宅 8000元/m2商業15000元/ m2辦公8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2 （為住宅、商業和辦公的平均單位成本）可售面積：24000吊 銷售收入：2.132億元稅前利潤（毛利）：6073.4萬元稅前利潤率：40%（二）資金流量分析本財務分析主要研究該項目籌建一一開發一一銷售一一完成的全過程，現采用資金流量分析方法導入研究。3.1資金流量圖0o1/3項目市i完成3/3 費。：支付- 十稅管場還金 管場貸市 場費規 劃 設

6、一計軸3表示項目從開始推進行至費市 場程12費費箭頭表示項i目的資金流出的資金流入，向通過此圖,銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入項目啟動資金圖中的本時間過程，橫軸上方箭頭表示項目流入、2流出的資金量大小用箭頭的長短大致表示。3.2資金流量表根據現金流量圖，可以將項目的現金流入、流出按等額時間進行排列，編出現金流量表， 從中計算出具體時間內現金凈流量，反映項目的資金運行動態過程。項目的運作始終要有資金 來維持，因此，銷售收入是項目操作過程中最為敏感的變量，其數量的多少，到位的快慢決定 項目的走勢。而營銷策劃基本上也是圍繞實現預期的銷售收入為核心來展開的。下面就本項目 作具體探討。

7、項目的投資回報情況參見投資回報計算表在編制資金流量表之前，先對項目開發進度及大致的費用預算作簡單描述：項目開發進度及大致的費用預算表單位：萬元耗時待付時間進度項目進展費用累計余款簽訂項目轉讓合同，開始各項準備2001 年 1 月 0 個月+6000571自有啟動資金到位2001年2月 1個月 開始建筑施工圖設計， 預付建筑設計費-32.565土地手續辦理完畢一次性支付地價款和項目轉讓費提前開始樁基礎工程-4140墊資 25%081252001年 3月 2 個月完成建筑施工圖，項目報建-32.532.5支付設計費辦理招投標手續樁基礎工程完成，工程全面展開2001年 4月 2 個月開始支付監理費用

8、-2061.25自有啟動資金到位+250221開始支付工程款-20006125支付監理費-2041.252001年 9月 3 個月準備銷售前期工作， 開始發生銷售費用-1258000申請 銀行貸款 ，啟動資金全部到位+52210主體完工，正式銷售，支付銷售費用-180459.62001年 9 月支付工程款-2000412528日8 個月支付監理費-1031.25公開發售辦理銀行按揭支付工程款-2000212510 個支付監理費-1021.252002年 5 月月支付設計費用-32.50支付銷售費用-59.6400支付工程款-1000112512 個支付監理費-1011.252002年 6 月月

9、開始支付小區配套費-150337.5支付銷售費用-100300支付工程款-50062514 個支付監理費-11.2502002年 7 月月支付小區配套費-150180.75支付銷售費用-10020016 個支付工程款，準備竣工驗收-5001252002年 8 月月支付小區配套費-15037.5支付銷售費用-100100支付工程款-125018個2002年9月支付小區配套費-37.50月支付銷售費用-1000在編制本資金流量表時，我們將本項目20個月的開發周期劃分為10個等量時間段，以現金流入為正，流出為負，此處暫不考慮 預售收入。關于銷售收入的分析后表中有詳述。資金單位：萬元 時間單位：兩個月

10、、時間段 項目12345678啟動資金+6000+250+5221土地費用-4140項目轉讓費建筑設計費-32.5-32.5-32.5工程建設費-2000-2000-2000-1000-500-125工程監理費-20-10-10-10-11.25小區配套費-150-150-37.5營銷推廣費-125-180-59.6-100-100-100預售收入經營稅金還貸款本息小計+ 1827.5-32.5-1895+3031-2102.1-1260-761.25-262.5結轉金額0+ 1827.5+ 1795-100+2931+828.9-431.1-1192.35凈現金流量+ 1827.5+ 179

11、5-100+2931+828.9-431.1-1192.35-1454.85投資小計4172.532.5214521902102.11260761.25262.53.3投資情況分析根據上表,可以了解每個時間段的投入資金變化。 我們將本項目18個月的開發周期劃分為8個等量時間段1200010000度額資投00 O400 O600 O800OO從投資曲線上看，本項目有四次投資高峰，第一次在項目啟動期間（處于時段 1 中），其主要原因是本項目的地價款和項目轉讓費須一次性支付；第二次在項目準備 銷售時（處于時段4中），項目準備入市，各項銷售推廣工作需全面投入，同時銀行 申請的貸款到位，施工單位墊資的

12、25泣程款在此時開始逐步支付；第三次在項目正 式進入銷售階段（處于時段5和6中），費用集中在工程款和銷售費上，此時主體完 工又遇國慶和住交會，是推廣高峰期；第四次是在項目收尾階段，除了支付工程款和 其他費用的尾款外，開始出現還本付息和納稅（處于時段10中）。總的來說，以上各個時段的資金投入都是十分巨大的，尤其集中在啟動、開始 銷售、和收尾階段。這對銷售回款提出了很高的要求，一旦因某些宏觀經濟形勢或實 際操作過程中的原因，導致銷售受阻，將會給后續投資形成較大的壓力。3.4 凈現金流量分析 根據上表，在未考慮預售收入的情況下，凈現金流量變化曲線如下：從上圖可以看到，項目在進行到第 5 個時間段（即

13、 10 個月）后，就必須有銷售 收入來補充資金，這是關系到項目能否按照既定的計劃順利推進的根本保障。3.5臨界的預售收入計劃下面排出臨界的預售收入計劃單位：萬元這個臨界的預售收入計劃，是維持項目運作的最低保證 ，也是最低的預售收入要 求，只有達到上面的銷售目標，才能確保在項目運作過程中不至于出現資金缺口。否 則，就需要銀行貸款來填補。（四）項目投資回報的敏感性分析項目各部分投資回報一覽表項目建筑面 積（m2）單位建筑成本（萬元）投入 （萬元）收益（萬兀）利潤（力兀）利潤率%固定可變總體7500033012.6940997.77985.0124.2住宅723000. 38090.05933182

14、6.4636136 H4309.5413.5 1商場27001188.5448623673.46309注：以上項目的收益只考慮項目開發期內的可預計收入，未考慮車位出售或長期出租的收益。【結論】：通過以上圖表分析，我們可以初步得出以下結論：就各分項目的利潤率而言，經過計算，項目總體、住宅、商業三項的利潤率（稅前利潤）分別為24.2 %、13.5 %、309%。以上的數據中，住宅部分的利潤率尚可； 商場部分之所以利潤率如此之高，是因為計算資料不全，其成本計算指標暫與住宅一 樣（實際上要高于住宅），而其售價是住宅的 3倍多，所以這一數據有其特殊性。總 體而言,住宅與商場總的回報在目前行業利潤平均化的

15、狀況下，也屬較為正常的范疇。（五）、結論以上我們從項目投資回報可行性分析、項目投資回報的敏感性分析等方面就南山區96-3-002地塊的投資回報預期狀況作了全面的分析及測算。通過這些分析及測算， 可以初步得出結論如下：1、總體上講，項目是一個盈利的項目通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產生 7202.6萬元的稅前 利潤。項目運作時間為20個月，開始收回投資在第10個月，比較啟動資金的時間價 值874.4萬元（15076X 5.8%），是一個值得投資的項目。2、行業利潤平均化，項目投資回報屬較正常的范疇項目投資回報的稅前利潤率為 24.2 ，就目前深圳房地產項目的投資收益而言， 行業平均利潤率在 25左右，有些項目甚至更低。 24.2 的利潤率在當前房地產市場 現狀下，利潤尚好。3、項目的運作中存在不容忽視的風險因素在目前市場競爭愈來愈激烈、 消費者越來越理性的狀況下， 本項目的前期市場定 位要一定要準確，必須以“市場為導向”，一切決策立于把握市場脈搏之上。其次， 在項目運作中， 因為明年對房地產銷售的新政策即將出臺 （要求樓盤銷售必須在封頂 之后），這必將延緩發展商的資金回籠速度，加之前期資金投入巨大，項目的資金運 作必須統籌安排。 一定要避免因資金問題而影響工程進度， 從而給項目帶來重大的損 失。4、