1、沈陽市物業服務招標投標管理辦法沈陽市物業服務招投標管理辦法沈陽市物業服務招投標管理辦法第一章 總 則第一條 為了規范我市物業服務招標投標活動 , 保護招標投標當事人的合法權益 促進物業管理市場的公平競爭 , 根據中華人民共和國招標投標法、沈陽市物 業管理條例等法律、法規和規章等規定 ,結合本市實際 ,制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區域內非政府采購類的物業服務招標投標活動 及其監督管理。第三條 市房產局是本市物業服務招標投標活動的行政主管部門。區、縣 （市） 房產管理部門負責本轄區內物業服務招標投標活動的監督管理工 作。第四條 住宅、商住兩用建筑、與住宅同一物業管理區域內的非住宅及分割

2、出 售的非住宅，其前期物業管理應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業服務 企業。多層建筑總建筑面積少于 2 萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于 1 萬平方 米、多層高層混合建筑總建筑面積少于 2 萬平方米的新建物業項目或投標人少于 3 人的，經區、縣 （市） 房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。第五條 物業服務招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第六條 物業服務招標投標信息的發布、物業服務招標投標開標評標等活動統 一在沈陽市物業服務招標投標服務大廳進行。第二章 招 標第七條 本辦法所稱招標人是指依法提出物業服務招標項目并組織招標的建設 單位、業主大會及其他擁

3、有物業所有權的法人或組織。任何單位和個人不得將招標項目化整為零規避公開招標或為不具備投標資格的 物業服務企業創造投標條件。第八條前期物業服務招標投標應當在下列規定時限內完成 :（ 一 ） 現售項目應當在現售前 30 日完成 ;（ 二 ） 預售項目應當在取得商品房預售許可證前完成。1 / 7沈陽市物業服務招投標管理辦法第九條 招標人可以選擇經市房產局備案的物業服務招標投標代理機構 （ 以下簡 稱“代理機構” ） ，委托其辦理招標事宜。第十條 招標人自行組織招標活動的 , 應當到市房產局備案，并具備下列條件 :（ 一 ） 具有法人主體資格 ;（ 二 ） 具有物業管理相關專業人員 ;（ 三 ） 具有

4、自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力 ;（ 四 ） 具備有招標經驗的工作人員 ;（ 五 ） 法律、法規和規章規定的其他條件。第十一條 招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件不 得含有傾向或排斥潛在投標人的內容。招標文件應當對投標文件的規格、格式等方面作出說明，對招標人和招標項目 的情況進行明確闡述，對投標人的商務部分、技術部分和資信部分提出具體要求并 確定評標標準和方法。第十二條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書前，到物業所在地的 區、縣 （市） 房產管理部門辦理物業服務招標備案。第十三條 建設單位作為招標人的，辦理物業服務招標備案時應當提供以下材

5、料:（ 一 ） 工商營業執照 ;（ 二 ） 招標項目的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證 及建筑工程施工許可證 ;（ 三 ） 物業管理區域劃分意見書 ;（ 四 ） 物業管理用房證明 ;（ 五 ） 招標文件 ;（ 六 ） 招標公告或投標邀請書 ;（ 七 ） 委托代理機構的應當提供招標代理委托合同 ;（ 八 ） 法律、法規和規章規定的其他材料。第十四條 業主大會作為招標人的，業主委員會辦理物業服務招標備案時應當 提供以下材料 :（ 一 ） 業主大會關于選聘物業服務企業的決議 ;（ 二 ） 業主委員會備案證明 ;2 / 7 沈陽市物業服務招投標管理辦法（ 三 ） 與代理機構簽訂的

6、招標代理委托合同 ;（ 四 ） 法律、法規和規章規定的其他材料。社區居委會代行業主委員會職責的，應當出具區、縣 （市） 房產管理部門的備案 證明。第十五條 區、縣（市）房產管理部門應當在 7 日內完成物業服務招標備案手續 并出具備案回執第十六條 招標人在辦理招標備案前，應當委托物業服務質量與價格評估機構（ 以下簡稱“評估機構” ） 測算物業服務價格，并作為物業服務招標投標標的物的攔 標價。攔標價由成本和利潤構成，應當作為招標公告和投標邀請書的要件，對所有 投標人公開。第十七條 招標人應當持區、縣 （ 市） 房產管理部門出具的備案回執到市房產局 辦理網上公告業務。公告期不少于 7 日。第十八條

7、招標公告應當載明以下主要事項 :（ 一 ） 招標人的名稱、地址、聯系方式 ;（ 二 ） 招標項目的名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況 ;（ 三 ） 攔標價 ;（ 四 ） 投標資格條件和投標截止時間 ;（ 五 ） 投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的途徑 ;（ 六 ） 法律、法規和規章規定的其他事項。第十九條 招標公告期滿后，投標人少于 3 人的，招標人應當向市房產局報告 投標情況，市房產局通知招標項目所在區、縣 （ 市） 房產管理部門，允許招標人采用 協議方式選聘物業服務企業。采用協議方式選聘物業服務企業的，由招標人向 1 個具備承接招標項目能力、 信用良好的物業服務企業發出投

8、標邀請書。投標邀請書應當載明本辦法第十八條規 定的事項。第二十條 招標人在發布招標公告或發出投標邀請書后，發出招標文件。招標 文件的發出時間不得少于 2 日。編制投標文件的時間一般不少于 20 日。經所有投標人協商一致、招標人同意 并經區、縣 （ 市） 房產管理部門批準，可以提前開標。沈陽市物業服務招投標管理辦法第二十一條 招標人對已發出的招標文件予以澄清或修改的，應當于提交投標 文件截止時間前 15 日，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或修改的內 容應作為招標文件的組成部分。招標人對招標文件澄清或修改的內容應當書面報送物業所在地的區、縣（ 市） 房產管理部門備案。第二十二條 招標人根

9、據項目的具體情況，可以組織招標文件收受人踏勘物業 項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對招標文件收受人提出的疑問，招標人應 當予以澄清，并以書面形式發送給招標文件收受人。第二十三條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數 量以及可能影響公平競爭的其他情況。第二十四條 在前期物業管理期間，發生提前終止前期物業服務合同情況時， 物業交付使用未達到 50%的，建設單位應當通過招標方式重新選聘物業服務企業 ; 達到 50%的，應當由業主大會選聘物業服務企業。第三章 投 標 第二十五條本辦法所稱投標人是指具備承接招標項目相應資質和能力要求的、 響應物業服務招標并參加投標競爭的物業服務企

10、業。第二十六條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對 招標文件提出的要求和條件做出響應。投標人對投標文件有疑問的，應當書面向招 標人提出。第二十七條 投標文件應當包括以下內容 :（ 一 ） 投標函。包括管理目標及其他履約承諾等。（ 二 ） 商務部分。物業服務收費報價。（ 三 ） 技術部分。包括物業管理服務實施方案、服務內容和標準、組織管理機構 框架、管理人員配置及管理制度等。（ 四 ） 資信部分。包括物業服務企業的信用狀況、管理業績及獲獎證明等。第二十八條 投標人應當于招標文件確定的提交投標文件截止時間前將投標文件密封 送至沈陽市物業服務招標投標服務大廳。第二十九條 投標文

11、件有下列情形之一的 , 視為無效 :（ 一 ） 逾期提交的 ;4 / 7沈陽市物業服務招投標管理辦法（ 二 ） 提交時未密封的 ;（ 三 ） 密封處無投標人的法定代表人或擬擔任標的物項目經理簽字和企業公章的（ 四 ） 法律、法規和規章規定的其他情況。第四章 開標、評標和中標 第三十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開 進行，由招標人主持。市房產局應當指派專人監督開標、評標過程。第三十一條 開標應當按照下列程序進行 : 由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機 構公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格等內 容。 第三

12、十二條 物業管理評標專家 （ 以下簡稱“評標專家” ）組成評標委員會負責 評標活動。評標委員會成員為 5人或 7人。第三十三條評標委員會中的評標專家應當由招標人于開標當日在市房產局設立 的評標專家庫中隨機確定，并由招標人代表書面簽字確認。評標專家名單在開標前 應當保密。與招標人和投標人存在利害關系的評標專家不得進入評標委員會 ; 已經進入的 應當更換。第三十四條 評標應當在保密的情況下進行，采用綜合評分法分別對投標書的 商務部分、技術部分和資信部分進行評審，總分為 100 分。其中，商務部分 40 分，技術部分 40 分，資信部分 20分。評標標準由市房產局另行制定。第三十五條 中標人在投標文

13、件中承諾派出的項目經理 1 年內不得更換。 1名項 目經理應當管理 1 個物業管理項目。第三十六條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標 報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標專家可以書面方式闡 述其不同意見和理由。評標專家拒絕在評標報告上簽字且不陳述理由的，視為同意 評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明。第三十七條 因投標人不符合投標條件或投標文件無效導致不符合開標條件 的，招標人應當重新組織招標。第三十八條 經評標委員會評審，排名第一的投標人應當作為中標人。中標人 放棄中標的，招標人應當重新組織招標。5 / 7沈陽市物業服務招投標管理辦法第三十九條

14、招標人采用協議方式選聘物業服務企業的，經評標委員會評審， 得分達到 90分以上（含 90分）者方可確定為中標人 ;得分低于 90分或主動放棄中標 的，招標人應當重新選聘物業服務企業。第四十條 評標結束后 3 個工作日內，招標人與中標人應當到原物業服務招標 備案機關辦理中標備案手續。完成中標備案后，招標人向中標人發出中標通知書， 并在中標通知書發出后 3 日內與中標人簽訂物業服務合同。中標人的投標文件應當作為物業服務合同的附件第五章 評估機構第四十一條 本辦法所稱評估機構是指依法設立的市場中介組織，主要對物業 服務質量、服務成本等進行評估。評估機構作為第三方組織，不得與招標人和投標人存在隸屬關系

15、。經市房產局備案的評估機構，可以在本市承接物業服務價格評估業務。第四十二條 評估機構應當具備下列條件 :（ 一 ） 依法設立的社會中介組織 ;（ 二） 聘用注冊物業管理師不少于 2 人，會計師不少于 1 人 ;（ 三 ） 法律、法規和規章規定的其他條件。第四十三條 評估機構在市房產局辦理備案時應提供下列資料 :（ 一 ） 營業執照 ;（ 二 ） 企業規章制度 ;（ 三 ） 注冊物業管理師的證書和聘用協議 ;（ 四 ） 法律、法規和規章規定的其他材料。第四十四條 評估機構在 1 年內出現因測算的物業服務價格不合理導致流標 2 次以上（含 2次）或法律、法規和規章禁止行為的，市房產局不予備案。第六

16、章 代理機構第四十五條 本辦法所稱代理機構是指依法設立的市場中介組織，主要從事物 業服務招標代理業務并提供相關服務。經市房產局備案的代理機構，可以在我市承接物業服務招標代理業務。第四十六條 代理機構應當具備下列條件 :（ 一 ） 依法設立的社會中介組織 ;6 / 7沈陽市物業服務招投標管理辦法（ 二） 聘用注冊物業管理師不少于 2 人 ;（ 三 ） 法律、法規和規章規定的其他條件。第四十七條 代理機構應當在招標人委托的范圍內負責以下事宜 :（ 一 ） 制作招標文件、擬定招標方案及評標標準等 ;（ 二 ） 委托評估機構測算物業服務價格 ;（ 三 ） 審查投標人資格 ;（ 四 ） 組織投標人踏勘現場 ;（ 五 ） 提供招標、評標現場服務 ;（ 六 ） 招標人委托的其他事項。第四代理機構應當與招標人簽訂書面委托合同，不得向他人轉讓代理業務。十八條 代理機構在市房產局辦理備案時應提供下列資料 :（ 一 ） 營業執照 ;（ 二 ） 企業規章制度 ;（ 三 ） 注冊物業管理師的證書和聘用協議 ;（ 四 ） 法律、法規和規章規定的其他材料。第四十九條 代理機構發生下列情況之一時，市房產局不予備案 :（