1、亦莊x87r1、x91r1地塊項目前期顧問公司及銷售代理公司招標文件技術(shù)標準,-,副本 亦莊 x87 7 r1 、x x 911 r1 地塊 項目前期顧問 公司 及銷售代理公司 招標文件 技術(shù)標準 招標人：北京方興亦城置業(yè)有限公司 第一章 項目概況及 招標范圍 一 、 項目概況 1、x87r1 宗地具體四至范圍是：東至四海路，南至興海一街，西至x87u1 規(guī)劃市政用地（北）、三海子?xùn)|路東側(cè) x87g1 規(guī)劃綠地（南），北 至 x87u1 規(guī)劃市政用地（西）、興海路（東）。 規(guī)劃指標如下： 擬規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)：二類居住用地 ； 總建設(shè)用地面積：81969.1 平方米； 容積率：2.2； 建筑

2、密度：30%； 建筑控制規(guī)模：地上控制規(guī)模180332.02 平方米； 建筑控制高度：60 米； 綠地率：30%； 配建公共租賃房建筑面積不少于：55000 平方米。 2、x91r1 宗地具體四至范圍是：東至四海路，南至 x91u1 規(guī)劃市政用地（西）、興海二街北側(cè) x91g2 規(guī)劃綠地（東），西至三海子?xùn)|路東側(cè)x91g1 規(guī)劃綠地（北）、x91u1 規(guī)劃市政用地（南），北至興海一街。 規(guī)劃指標如下： 擬規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)：二類居住用地 ； 總建設(shè)用地面積：77380.7 平方米； 容積率：2.5； 建筑密度：30%； 建筑控制規(guī)模：地上控制規(guī)模193451.75 平方米； 建筑控制高度：6

3、0 米（局部可至 80 米）； 綠地率：30%； 配建公共租賃房建筑面積不少于：58000 平方米。 3、招標人將提供項目初步規(guī)劃指標文件一份。 二 、 招標內(nèi)容 (一)項目定位策劃、顧問服務(wù)，包括但不限于： 1、 市場研究與整體規(guī)劃定位； 2、 市場定位與產(chǎn)品設(shè)計建議； 3、 發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)濟評價； 4、 規(guī)劃設(shè)計方案跟進與配合。 （二） 銷售代理公司主要工作內(nèi)容應(yīng)包括但不限于： 1 、制定項目的營銷方案； 2 、制定項目推廣策略； 3 、制定項目入市及開盤策略、方式； 4 、制定項目銷售進度計劃； 5 、針對銷售癥結(jié)，提出解決方案； 6 、制定項目營銷組織管理構(gòu)架、人員配置及銷售流程； 7、

4、 協(xié)助開發(fā)商在銷售階段完成樓書、dm 單頁、沙盤制作等宣傳工作； 8 、全程指導(dǎo)、協(xié)助客戶與銀行辦理按揭手續(xù)，協(xié)助開發(fā)商催收購房客戶應(yīng)繳的各項費用； 9 、協(xié)助開發(fā)商辦理合同登記及備案、"預(yù)售許可證'、"房屋產(chǎn)權(quán)證（含國土使用權(quán)）'、過戶、交房入住等手續(xù)。 第二章 項目前期顧問工作任務(wù)書 一、 方案部分 說明：投標人在亦莊項目現(xiàn)有規(guī)劃指標前提下，應(yīng)提出對本項目具有重要價值的可突破規(guī)劃指標的要點，并在此前提下完成投標內(nèi)容。 1、 項目市場分析 （1） 當?shù)睾暧^背景分析 a) 當?shù)乜傮w經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟 b) 當?shù)乜傮w規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 c) 城市總體規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)及交

5、通規(guī)劃對本區(qū)域的影響 d) 當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場與區(qū)域房地產(chǎn)市場 （2） 競爭分析 a) 類似競爭板塊對比分析（價值定位、產(chǎn)品類型、客戶群、 購買驅(qū)動因素、成熟度） b) 本區(qū)域競爭價值點（區(qū)域內(nèi)競爭項目分析、開發(fā)商資源及經(jīng)驗、初步開發(fā)方向、開發(fā)進度） （3） 類似項目開發(fā)案例借鑒 a) 開發(fā)模式 b) 規(guī)劃模式（指標分配、功能構(gòu)成及布局） c) 產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式） d) 客戶構(gòu)成 e) 成功項目關(guān)鍵驅(qū)動因素 f) 借鑒點 （4） 項目條件與地塊解析 a) 項目區(qū)位及區(qū)域概況 b) 地形地貌、對外交通、項目規(guī)模 c) 項目資源分析 d) 區(qū)域發(fā)展的機會與面臨的問題 e) 項目規(guī)劃條件

6、突破建議 2、 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 （1） 項目整體定位 a) 市場定位 b) 形象定位 c) 客戶定位 d) 產(chǎn)品定位(產(chǎn)品類型、建筑風格、主力戶型、戶型配比、功能布局) e) 價格定位建議（價格制定依據(jù)、總體價格策略、項目單價建議、項目總價建議） f) 開發(fā)商品牌價值在本項目的定義與推廣 （2） 產(chǎn)品要點建議 a) 當?shù)噩F(xiàn)有同類物業(yè)類型創(chuàng)新點分析 b) 整體規(guī)劃布局建議 c) 道路設(shè)計、交通組織要點建議 d) 整體建筑設(shè)計風格及外立面建議 e) 區(qū)隔要點建議 f) 產(chǎn)品科技引入、智能化建議 （3） 園林景觀要點建議 a) 整體園林景觀風格建議 b) 園林景觀布局建議 （4） 配套設(shè)施要點建

7、議 a) 會所、配套開發(fā)建議 b) 共享空間建議 c) 車位比、停車位建議 （5） 項目發(fā)展戰(zhàn)略 a) 總體發(fā)展戰(zhàn)略 b) 分期開發(fā)策略（開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)順序） c) 項目營銷推廣策略 3、 基于以上開發(fā)模式的經(jīng)濟評價 （1） 經(jīng)濟分析 a) 階段成本分析 b) 階段效益分析 c) 階段的資金平衡與運作 （2） 財務(wù)經(jīng)濟測算 a) 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 b) 項目開發(fā)經(jīng)營策略 c) 項目投資估算 d) 項目實施進度安排 e) 項目投資與籌資計劃 （3） 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 a) 項目銷售計劃 b) 項目銷售收入估算 c) 項目經(jīng)營成本估算 d) 項目利潤估算 e) 項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)

8、值及財務(wù)內(nèi)部收益率 f) 項目盈虧平衡分析 g) 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 二、設(shè)計跟進與配合部分 投標人需跟進及配合招標項目的設(shè)計方案工作，對本項目后續(xù)工作的服務(wù)具有延續(xù)性。 第三章 銷售代理公司任務(wù)書 一 、 市場及政策分析 部分 1、房地產(chǎn)市場狀況分析 2、政策分析 3、競爭項目分析 二 、 項目定位建議 部分 1、市場定位 2、客群定位 3、形象定位 4、產(chǎn)品賣點分析（突出賣點、亮點） 5、項目命名建議 6、價格定位 三 、 全程策劃推廣實施方案 部分 1、整體思路 包括但不限于企業(yè)、項目價值提煉、核心主張、推廣總調(diào)性、客群描述、案名、組團名及 logo、slogan 創(chuàng)意等； 2、企業(yè)形象推廣方案 包括形象包裝、企業(yè)品牌樹立和推廣、媒體組合等； 3、項目第一階段產(chǎn)品推廣方案 1） 推廣策略：包括整合包裝、項目品牌樹立和推廣、媒體組合等； 2） 展示策略：現(xiàn)場包裝、示范區(qū)展示、物料展示等； 3） 活動策略：包括產(chǎn)品說明會、外地推介會以及其他 sp 活動和 pr活動等。 四 、 銷售代理方案 部分 1、項目銷售總體策略 2、項目入市時機選擇 3、項目銷售分期控制 4、項目價格定位及走勢策略 5、第一階段產(chǎn)品銷售策略 6、團隊強化與激勵措施 7、客戶的積累與培養(yǎng) 8、營銷策略的動態(tài)調(diào)整與完善 五 、