1、精選優質文檔-傾情為你奉上土地增值稅清算管理存在的風險問題及防范措施土地增值稅清算工作已經實施多年，對規范房地產業發展、穩定社會經濟起到了積極的作用。但與此同時，土地增值稅清算管理中的風險問題也越來越突出，在一定程度上影響了清算工作的有效開展。為此，必須加強稅收執法的風險防范工作，確保土地增值稅清算工作的順利實施。一、土地增值稅清算管理工作中存在的風險問題。（一）清算項目確定的風險。納稅人在接到有關部門批準的立項批文或建設工程規劃許可證后，未及時確定清算項目，并按清算項目設置明細帳和進行財務核算，普遍將多個清算項目的成本費用混在一起進行核算，再加上一個清算項目從開工到銷售達到清算條件，往往會跨

2、幾個年度，由于時間跨度長以及項目與項目之間的共同費用及分攤因素較多，從主觀上造成了土地增值稅清算工作的復雜性，也必然會給稅務機關的稅務執法造成潛在的執法風險。（二）清算條件判斷的風險。由于稅務機關沒有按清算項目建立檔案、設置臺帳、對房地產開發企業的清算項目立項、規劃設計、預售、竣工驗收、項目清盤等開發項目銷售全過程實行跟蹤監控，加之稅管員日常事務工作較多，足不出戶，不能到企業及時獲取相關信息，故無法實時動態的掌握轄區內有多少房地產清算主體項目、已達到清算條件必須進行清算的主體項目有哪些、達到清算條件可安排進行清算的主體項目有哪些以及已安排進行稽查的清算項目等情況，造成有的清算項目達到清算條件多

3、年，稅務機關都沒有要求納稅人進行清算，給稅務機關有效及時的監控納稅人及時進行土地增值稅清算工作造成潛在的執法風險。（三）清算措施缺失的風險。主要表現形式為：一是對達到清算條件，對稅務機關已安排要求納稅人進行清算的項目，稅管員只是以口頭形式或電話方式通知納稅人進行清算，未按規定向納稅人發出清算通知書，由此造成由于稅務機關的程序不合法而對應清算未清算的納稅人通過稅務機關檢查的查補稅額無法加收滯納金，給稅務機關的稅收執法帶來很大風險；二是對達到清算條件，稅務機關要求納稅人進行清算的項目，納稅人未進行清算，稅務機關未及時發出責令限期改正通知書，限期納稅人進行清算，由于缺少這個必要程序，通過稅務機關檢查

4、后，對納稅人應清算未清算的行為，稅務機關難以對其采取核定征收方式，給稅收執法帶來不利的隱患。（四）清算職責不清的風險。根據總局頒發的清算工作規程要求，稅務機關應對納稅人報送的土地增值稅清算資料進行清算審核，清算審核包括案頭審核和實地審核。在實際工作中，稅務所對土地增值稅清算審核工作，由于業務素質、日常事務工作頭緒多等諸多原因，對案頭審核工作疲于應付，更談不上到戶進行實地審核，稅務所對清算審核工作從思想上依賴于稽查局來完成，而事實上稽查局進場檢查土地增值稅清算，名義上是稽查，而實際上卻行使的是稅務所的實地審核職能。這在一定程序上混淆了稅務所與稽查局的工作職責，弱化了稅務所的管理職能，同時也弱化了

5、稽查局的稽查職能，為稅收執法工作暗藏了稅收執法風險。（五）征收方式認定的風險。稅務機關對土地增值稅核定征收方式的認定不符合總局制定的土地增值稅清算管理規程的要求。主要表現形式為：一是隨意擴大核定征收范圍，對不符合核定征收條件的清算項目，對了簡化和省事，簡單地采取核定征收方式；二是核定的環節不盡合理。土地增值稅清算的核定征收方式的認定環節，理應在納稅人進行清算后，稅務機關根據清算審核的情況，決定對其是否報批核定征收方式，但在實際工作中，稅務機關為了減少中間環節，而是把核定報批環節提前到通知房地產開發企業清算之前，這樣，稅務機關在事先并不知曉納稅人報送的清算數據是否真實、準確的情況下，就提前認定了

6、尚未開始進行清算的清算項目的征收方式，使土地增值稅核定征收方式的認定失去了本來的意義。三是審批環節不符合土地增值稅清算管理規程的要求。稅務所直接將土地增值稅征收方式認定表交稅政科進行了最終審批，而未按要求報審理委員會進行審批決定。（六）清算執行不當的風險。土地增值稅清算稅款的計算，應以一個清算項目為計算單位，并據以計算該項目的增值額、增值率及應納稅額，如果在一個清算項目中，既涉及普通住宅，又涉及非普通住宅（包括超標準住宅、門面、車庫等）的，應分為普通住宅和非普通住宅等兩個大類來分別計算增值率，但在稽查過程中，卻錯誤地分為普通住宅、超標準住宅、商業用房、車庫等4大類來分別計算增值率，2種方法計算

7、的結果，查補土地增值稅額相差非常之大，如稅務機關對某房地產開發公司的某開發項目進行土地增值稅清算檢查，按分四個大類的方法計算，查補稅額為210余萬元，如果按分兩個大類來計算，查補稅額僅30余萬元，有的項目還出現了退稅的情況。“分四個大類計算”這種錯誤的方法會給稅務機關執法帶來2個方面潛在的風險，一是由于查補稅額計算不正確，極易引起行政復議或訴訟案件，導致稅收執法行政行為敗訴案件的發生；二是由于“虛增”了查補稅額，很容易使稽查人員產生一種對其檢查結果“滿意”的心理而放松或忽視對扣除項目金額是否符合相關規定的深層次審核而輕意結案，給稅務稽查執法工作可能帶來較為嚴重的執法風險。二、防范土地增值稅清算

8、管理的風險防范措施。（一）建立清算項目備案制度。稅務機關應要求房地產開發企業在接到有關部門批準的立項批文或建設工程規劃許可證后，將其確定的土地增值稅的清算單位，報主管稅務機關備案。同時要求房地產開發企業以每個清算單位為二級明細來歸集和核算不同期間、不同項目的收入、成本及費用，同時稅務機關應加強房地產開發企業財務核算的日常輔導和監督管理工作，將土地增值稅清算的前期管理工作做細做實，以進一步減少稅務機關的清算審核和納稅檢查的工作難度，降低稅收執法風險。（二）建立動態跟蹤臺帳。稅務機關應建立房地產開發企業土地增值稅清算項目動態監控臺帳，對轄區內土地增值稅清算項目的立項、規劃設計、預售、竣工驗收、項目

9、清盤等開發項目銷售全過程實行跟蹤監控，以便及時了解和掌握轄區內的清算項目是否已達清算標準。對達到清算條件可以安排清算的項目由主管稅務機關研究確定是否要求納稅人進行清算。（三）強化清算工作督辦。稅務機關應及時督促房地產開發企業主動對應清算的項目進行清算，并按規定報送相關清算資料，稅務機關應有計劃分步驟地合理安排房地產開發企業達到清算條件可進行清算的項目進行清算，在清算前必須向房地產開發企業送達清算通知書。對房地產開發企業未按規定進行清算的，稅務機關應及時向其發出責令限期改正通知書，責令其限期進行清算。（四）明確清算審核職責。稅務機關應對房地產開發企業報送的清算資料進行案頭審核，對需要到實地審核的，應由稅務所組織實施。稅務所對房地產開發企業填報的清算資料審核后，簽注審核意見，對經審核發現疑點較多或出現清算退稅的，稅務所可以對其實施納稅評估或建議移交稽查處理。移交稽查建議書由稅務所填制，報經領導批準后轉入稽查程序。（五）規范征收方式認定。一是對土地增值稅的征收方式，原則上應以查帳征收方式為主，對符合條件可以采取核定征收的，應按照土地增值稅清算管理規程及重慶市地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規范的通知的通知（渝地稅發2010168號）文件的規定，報區縣局審理委員會審批決定。二是土地增值稅核定征收認定的環節，應嚴格按規程第三十四條執行。（六）糾正稅款計算