1、精選優質文檔-傾情為你奉上土地估價技術報告項目名稱：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用權出讓價格評估受托估價單位：XX公司土地估價報告編號：XX（2015）（地估）字第XX號土地估價技術報告編號：XX（2015）（地技）字第XX號提交估價報告日期：2015年12月30日關鍵詞：C市出讓xx公司二一五年專心-專注-專業土 地 估 價 技 術 報 告第一部分 總 述一、估價項目名稱C市××胡同的住宅用地土地使用權出讓價格評估。二、委托估價方單位名稱：A企業；單位地址：略；聯 系 人：略；聯系電話: 略。三、受托估價方機構名稱：XX公司；機構地址：略；資質等級

2、：略;機構注冊號：略;法定代表人：略；聯系人：略；聯系電話：略。四、估價對象估價對象為A企業名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地號XX，批準用途、規劃用途均為XX用地，估價土地面積2402平方米，建筑面積483.53平方米；評估宗地實際開發程度為宗地紅線外七通（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）宗地紅線內七通（即宗地紅線內通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）及宗地紅線內場地平整。五、估價目的A企業以出讓方式取得該宗地土地使用權,現想轉讓該土地使用權。因此，本次估價目的是為A企業出讓該土地使用權時提供價格參考。六、估價依據：略七、

3、估價基準日設定估價基準日為2015年10月31日。八、估價日期2015年10月20日至2015年11月5日。九、地價定義：略根據本項估價的目的和估價對象的特點，我們對本項估價中的土地使用權價格定義如下：1.估價基準日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地開發程度：實際開發程度為宗地紅線外七通（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）宗地紅線內七通（即宗地紅線內通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）及宗地紅線內場地平整； 4.土地權利狀況：土地所有權為國有，建設用地使用權類型為出讓，估價對象已經辦理國有土地使用證，該證無抵押等他項權利登記，土地權利狀

4、況完整；5.土地使用年限：批準使用年限為70年（終止日期為X年X月X日），至估價基準日，剩余使用年限、估價設定使用年限均為XX年； 其他：略。十、估價結果：略十一、需要特殊說明的事項：略十二、土地估價師簽字：略十三、土地估價機構：略第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1.土地位置狀況2.土地登記狀況3.土地權利狀況4.土地利用狀況5.建筑物和地上附著物狀況二、地價影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。影響地價的一般因素主要有：城市資源狀況、房地產制度與房地產市場狀況、產業政策、城市規劃與發展目標、社會經濟發展狀況等。（1）城市資源狀況地理

5、位置良好。行政區劃良好。自然條件優越。（2）房地產制度與房地產市場狀況：略（3）產業政策良好。（4）金融政策良好。（5）城市規劃與發展目標（6）社會經濟發展狀況：略2.區域因素區域因素是指影響城鎮內部區域之間地價水平的因素。根據估價對象所處區域的區位特征及估價對象的特點，我們主要從區域概況、商服繁華度、交通條件、基礎公用設施狀況、綜合環境條件、規劃條件等方面對影響估價對象地價的區域因素進行分析。（1）區域概況：略（2）商服繁華度：略（3）交通條件：略（4）公共、基礎設施狀況：略（5）綜合環境條件：略（6）規劃條件：略3.個別因素：個別因素是指宗地自身的地價影響因素。估價對象作為城鎮混合住宅或商

6、業、辦公用地，影響其地價的個別因素主要有：宗地位置、用途、面積、形狀、寬深比、臨街形式、臨近道路類型、公交便捷度、容積率、地形地勢、用地限制、地質條件、宗地基礎設施開發狀況等。第三部分 土地估價一、估價原則本項評估主要遵循以下估價原則：1.供需原則：土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。2.替代原則：土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。3.最有效使用原則：土地價格是以其效用最有效發揮為前提的，通過分析地產過去、現在以至將來的最佳利用方式，考慮預期收益和變動原則，

7、確定土地價格。4.預期收益原則：是指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。（適合收益還原法、假設開發法）5.變動原則：估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估價格。6.貢獻原則：土地總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，由于地價格是在生產經營活動之前預先支付的，故土地的貢獻具有優先性特殊性，評估時應特別考慮。二、估價過程與估價方法（一）估價方法選擇房地產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法（假設開發法）、重置成本法等，根據估價對象的特點及我們所掌握的市場資料，在遵循有關法規、政策和評估技術標準的基礎上，本公司接受委托后，

8、估價人員深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評估科學、合理、客觀、公正，經反復研究，選取市場比較法與假設開發法作為本次評估的基本方法。（二）估價方法簡介1.市場比較法法市場法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的基本計算公式為：房地產價值=可比實例房地產價格×交易情況修正系數 ×交易時間修正系數×區域因素修正系數 ×個別因素修正系數2.剩余法剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正

9、常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。剩余法采用的基本公式為:V=A-B-C式中：V待估土地價格A開發完成后的土地總價值或房地產總價值B整個開發項目的開發成本C開發商合理利潤（三）估價過程1. 選擇估價交易實例評估人員通過市場調查，經比較選擇地理位置、結構、用途相近的三個比較實例。案例A、案例B、案例C。比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。表1.房地產交易實例調查表物業類型：住宅項目案例A案例B案例C項目名稱XXXXXX房屋坐落XXXXXX建筑結構鋼混鋼混鋼混成交總價(萬元)69.880.360面積（m2）13

10、415198成交單價(元/m2)520953186122成交日期（年/月/日）2010/5/112010/1/52010/3/9用 途住宅住宅住宅所處樓層/總層數自然層第6層/7層自然層第6層/6層自然層第1層/8層裝 修低檔裝修低檔裝修低檔裝修建成年份2003年2003年2004年備 注二手房g二手房g二手房g2、價格影響因素比較將可比實例與估價對象住宅單元的價格影響因素進行比較，如下表：表2.房地產交易實例價格影響因素說明表項目估價對象案例A案例B案例C項目名稱XXXXXXXX用 途住宅住宅住宅住宅土地類型出讓出讓出讓出讓地段等級居住四級居住四級居住四級居住四級成交單價(元/m2)6981

11、63456122室內裝修低檔裝修低檔裝修低檔裝修低檔裝修交易情況正常正常正常正常交易日期2010-5-112010-1-52010-3-9區域因素繁華程度人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度一般交通便捷程度位于XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度較好公共配套設施完備程度公共配套較一般公共配套較一般公共配套較一般公共配套較一般環境及景觀條件綠化程度、環境景觀條件一般綠化程度、環境景觀條件一般綠化程度、環境景觀條件一般綠化程度、環境景觀條件一般個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2003年2

12、003年2003年2004年小區配套一般一般一般一般小區環境一般一般一般一般小區規模品牌檔次多幢多層住宅，普通住宅小區多幢多層住宅，普通住宅小區多幢多層住宅，普通住宅小區多幢小高層住宅，普通住宅小區樓宇檔次無電梯無電梯無電梯無電梯面積（m2）100.9213415198所處樓層/總層數自然層第4層/6層自然層第6層/7層自然層第6層/6層自然層第1層/8層單元位置中間單元中間單元中間單元東側單元朝 向南北朝向南北朝向南北朝向東南朝向臨街狀況一般一般一般較好3、比準價格計算（表3）項 目可比實例A可比實例B可比實例C可比實例單價(元/平方米)490950185822交易情況修正系數100/100

13、100/100100/100交易日期調整系數104/100106/100105/100區域因素調整系數100/100100/100100/100個別因素調整系數100/97100/96100/105比準單價(元/平方米)526355415545由于可比實例比準單價較接近，故采用簡單算術平均數求取估價對象的比準單價:（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）4、C市××胡同市場價值求取：C市××胡同單元建筑面積為483.53平方米，則：5450×100.92=（元）。2. 剩余法（假設開發法）（1）基本假設和特殊處理確

14、定最佳用途及利用方式確定開發規模及開發周期a.確定開發規模：b.確定開發周期： 確定建筑結構及裝修、設備安裝、小區配套設施標準根據項目的開發規模及類似建筑物的一般情況，我們做如下假設：a.建筑結構：框剪結構；b.裝修、設備安裝標準：c.小區公共設施及市政公用設施配建：物業用房、垃圾收集點、綠化、路燈、地下停車場等。（2）預計開發完成后不動產價值預測住宅的開發價值A、選擇交易案例通過對估價對象周邊住宅房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估項目條件類似的3個住宅比較案例，所選擇案例如下表：表10 住宅房地產案例基本情況序號項目名稱位置用途住宅建筑規模建筑結構交易日期平均售價 （元/平方米）AX

15、XXX住宅高層住宅框剪2008年10月4500BXXXX住宅高層住宅框剪2008年10月4650CXXXX住宅高層住宅框剪2008年10月4500B、估價人員根據現場勘查，對估價對象和所選案例的交易、權益情況及區域因素、個別因素等具體說明如下：表11 估價對象和住宅房地產案例情況說明表比較因素估價對象大地華城永凱現代城東波苑交易價格(元平方米)待估450046504500交易時間2008年10月2008年10月2008年10月2008年10月交易情況正常正常正常正常權益狀況設定為完整完整完整完整區域因素交通條件公交條件較便利公交條件較便利公交條件便利公交條件便利生活服務設施較完善較完善完善完善

16、教育配套設施較完善較完善較完善完善環境質量臨近南湖公園和金花茶公園，優臨近南湖公園和金花茶公園，優臨城市混合性主干道，一般臨城市混合性主干道，一般個別因素建筑結構類型等級高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮設施設備按較優考慮按較優考慮按較優考慮按較優考慮建筑質量合格，一般合格，一般合格，一般合格，一般裝修毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般樓層改變前高層住宅，2層以上為住宅高層住宅，2層以上為住宅高層住宅，5層以上為住宅高層住宅，3層以上為住宅改變后高層住宅，4層以上為住宅C、通過以上對選取的案例進行分析，以估價對象在估價

17、基準日時的銷售價格、情況為基數100，綜合得出各項比較因素系數，詳見下表：表12 住宅比較因素修正系數表比較因素估價對象大地華城永凱現代城東波苑交易價格(元/平方米)待估450046504500交易情況100100100100交易日期100100100100權益狀況100100100100區域因素交通條件100100103103生活服務設施100100103103教育配套設施100100100103環境質量1001009797個別因素建筑結構類型等級100100100100設施設備100100100100建筑質量100100100100裝修100100100100樓層改變前1001001021

18、01改變后1009910199比準價格(元/m2)改變前450043354203改變后452343564267經過分析比較，上述案例的比準價格相差不大，差距均在合理范圍之內，故取簡單算數平均值作為估價對象于估價基準日的平均銷售價格，則：規劃條件改變前：住宅平均銷售價格=（4500+4335+4203）÷34346元/平方米規劃條件改變后：住宅平均銷售價格=（4523+4356+4267）÷34382元/平方米預測商業的開發價值A、商業出租案例的選擇通過對估價對象周邊商業房地產出租市場的調查，我們選擇了與待估項目條件類似的3個出租比較案例，案例概況如下表13。表13 比較案例

19、出租情況說明表比較案例估價對象案例A案例B案例C項目名稱-南湖國際嶺南家園一層中鼎長湖走廊C區2-1號鋪項目位置長湖北路長湖路東葛路139號長湖路出租價格(元平方米)待估100（一層）115（一層）95（一層）交易時間2008.102008.92008.92008.9交易情況正常正常正常正常權益狀況設定為完整完整完整完整區域因素商業繁華度臨支路，周圍用地類型主要為教育、住宅，商業類型較單一，繁華度一般臨主干道，周遍商業類型多，繁華度較高緊鄰大型超市，商業類型多，繁華度高臨主干道，周遍商業類型多，繁華度較高交通條件臨支路，距離主干道約30米，有65路公交車通達，交通較便利臨主干道，有52、76路

20、等多路公交車通達，交通較便利（+）臨主干道，有52、76路等多路公交車通達，交通較便利（+）臨主干道，有52、76路等多路公交車通達，交通較便利（+）公共基礎設施水、電、學校、醫院、市場等公共基礎設施較完善水、電、學校、醫院、市場等公共基礎設施較完善（+）水、電、學校、醫院、市場等公共基礎設施較完善（+）水、電、學校、醫院、市場等公共基礎設施較完善（+）個別因素建筑品質及內部格局建筑品質較高，內部布局一般，綜合評價一般建筑品質較高，內部布局較合理，綜合評價較優建筑品質較高，內部布局較合理，綜合評價較優建筑品質較高，內部布局較合理，綜合評價較優層數一層一層一層一層商業類型中小型商鋪小型商鋪小型商

21、鋪小型商鋪臨街形式兩面臨街（支路），評價一般一面臨主干道，一般一面臨主干道，一般一面臨主干道，一般通風采光較優較優較優較優B、租金比準價格的確定通過以上對選取的案例進行分析，以估價對象在估價基準日時的租金、租賃情況為基數100，綜合得出各項比較因素系數，詳見下表：表14 商鋪租金比較因素修正系數表比較案例估價對象案例A案例B案例C項目名稱-南湖國際嶺南家園一層中鼎長湖走廊C區2-1號鋪出租價格(元平方米)待估10011595交易時間100100100100交易情況100100100100權益狀況100100100100區域因素商業繁華度100105115105交通條件100102102102公

22、共基礎設施100102102102個別因素建筑品質及內部格局100102102102層數100100100100商業類型100999999臨街形式100100100100通風采光100100100100比準價格（元/m2）90.795.286.1經過分析比較，上述案例的比準價格相差不大，差距均在合理范圍之內，故取簡單算數平均值作為估價對象于估價基準日的平均租金，則：一層商業平均租金=（90.7+95.2+86.1）/3=91元/平方米C、商業租售比的確定結合估價人員多年的估價經驗及南寧市房地產市場的調查、分析比較，南寧市商業的租售比如下表：表15 南寧市商業房地產租售比調查結果表類別新區成熟區

23、平均備注商業1：2291：1701：193估價對象租售比按成熟區水平確定備注上述數據運用已經比較成熟，在此不再一一進行舉例和分析【注16】D、一層商鋪不動產開發價值的確定根據表15，我們可以確定估價對象一層商鋪的不動產售價為：91×170=15470元/平方米。【注17】E、預測估價對象商業不動產價值據估價人員調查、統計和分析，目前南寧市第2、3層商鋪的售價分別是第1層商鋪售價的45%60%和40%50%（上述數據的應用已經比較成熟，在此不再一一舉例說明和分析）。根據估價對象所在區域的房地產發展水平，綜合確定估價對象第2、3層的平均售價分別為第1層商鋪售價的50%和40%，則：一層商

24、鋪平均售價=15470元/平方米二層商鋪平均售價=15470×50%=7735元/平方米三層商鋪平均售價=15470×40%=6188元/平方米規劃條件改變后1-3層商鋪的平均售價為：1-3層商鋪平均售價=（15470×932+7735×863.655+6188×863.655）/2659.319943元/平方米預測估價對象開發完成后的房地產價值至估價作業日期，南寧市整個房地產市場已經進入一個相對穩定的調整期，住宅房地產市場價格水平甚至有所回落，因此，根據現階段南寧市住宅房地產市場的發展狀況，我們預計從2008年2011年南寧市住宅房價在200

25、8年的基礎上平均每年的漲幅維持在1%左右；考慮到市中心成熟區的商業房地產未來兩年租金和售價漲幅不大，趨于平穩，故商業房地產價格預測保持平穩；則綜合確定估價對象開發完成后的房地產開發價值為：【注18】規劃條件改變前：住宅房地產平均售價=4346×（1+1%）2.5=4456元/平方米批發零售房地產平均售價15470元/平方米房地產平均售價=4456×20356.12+15470×932÷21288.124938元/平方米 規劃條件改變后：住宅房地產平均售價=4382×（1+1%）2.5=4492元/平方米批發零售房地產平均售價9943元/平方米房

26、地產平均售價=4492×19005.81+9943×2659.31÷21665.125161元/平方米（3）項目開發成本購地稅費購地稅費即契稅，根據南寧市現行的稅費標準，契稅按地價的3%計，設地價為V，則：購地稅費V×3%0.03 V（元/平方米）。房屋建造成本a.前期費用前期費用包括可行性研究、勘察、設計等費用，一般為工程費用的2%-4%，根據估價對象的項目特點和開發規模，本次估價前期費用按工程費用的4%計。b.工程費用建筑物工程費用的確定依據廣西建筑工程概（預）算定額及費用定額估算，同時參照近期南寧市公布的工程造價信息及委托方提供的有關資料。本項估價

27、確定高層框剪結構建筑物的平均工程費用為：規劃條件改變前：1900元/平方米（其中土建、外裝修、水電工程1500元/平方米，電梯、中央空調等安裝工程350元/平方米，智能化系統及其他相關配套50元/平方米）。規劃條件改變后：主要考慮二、三層用途改變增加的土建、安裝造價，綜合按25元/平方米考慮分攤到全部建筑面積，則平均工程費用為1925元/平方米。c.其他費用其他費用包括工程監理費、人防易地建設工程費、水電增容費、城建配套費等前期稅金和費用，一般約為工程費用的5%-7%，根據估價對象的項目特點和開發規模，本次估價其他費用按工程費用的7%。d.不可預見費：一般約為工程費用的3%-5%，根據估價對象

28、的項目特點和開發規模，本次估價不可預見費按工程費用的5%。房屋建造成本小計：規劃條件改變前：房屋建造成本=1900×（14%+7%+5%）2204.00元/平方米規劃條件改變后：房屋建造成本=1925×（14%+7%+5%）2233.00元/平方米管理費用管理費用一般為房屋建造成本的3%-5%，本次估價管理費用按房屋建造成本的5%計，則：規劃條件改變前：管理費用2204.00×5%=110.20元/平方米規劃條件改變后：管理費用2233.00×5%=111.65元/平方米（4）銷售稅費 在銷售過程中支出的費用主要有： a.營業稅及附加（含城市建設維護費教

29、育附加、地方教育附加等）和其他費用（防洪保安費）：為售價的5.65%；b.銷售費用：包括代理費、廣告費、銷售管理費等銷售階段的費用，根據估價人員調查，該項費用的合理水平一般為售價的2-4%，本項估價取4%；則：規劃條件改變前：銷售稅費4938×（5.65+4%）=476.52元/平方米規劃條件改變后：銷售稅費5161×（5.65+4%）=498.04元/平方米（5）投資利息【注19】利率參考同期銀行公布的一到三年期貸款利率7.02%，開發成本費用在開發期間均勻投入，計息期為開發期的一半，地價及購地稅費是一次性投入，計息期為整個開發周期，開發周期為2.5年的按復利計算，并按前面估計的投資進度安排，則：投資利息（房屋建造成本+管理費用）×（1利息率）開發周期/21（地價+購地稅費）×（1利息率）開發周期1規劃條件改變前：投資利息=（2204.00+110.20）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=204.82+0.1904V（元/平方米）規劃條件改變后：投資利息=（2233.00+111.65）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=