1、新準則新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理在我國關于開辦費的會計與稅務處理, 一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋, 而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面; 關于涉及開辦費的籌建期間 , 國家稅務總局也曾多次發文明確, 但也是前后矛盾 , 讓人無所適從。本文擬根據新會計準則體系、新所得稅法及實施條例, 結合房地產開發的實際情況,對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。一、開辦費的定義與開支范圍( 一 ) 開辦費的定義開辦費是指在籌建期間實際發生的費用, 包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不

2、計入固定資產價值的借款費用等。至于什么是籌建期間 , 有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。其一 , 籌建期間是指從被批準籌建之日起至開始生產、 經營 ( 包括試生產、試營業之日 ) 的期間。依據是 : 外商投資外國所得稅法實施細則第四十九條。其二 , 籌建期間是指從被批準籌建之日起至開業之日 , 即取得營業執照上標明的設立日期。依據是 :20XX 年 11 月 18 日國家稅務總局關于新辦所得稅優惠執行口徑的批復 ( “國稅函 20XX12 號” ) 的相關規定。筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于:(1) 第一種觀點 , 對于不同的行業、不同的均有不同的解釋 , 很難有一個統

3、一的標準 , 無法準確界定籌建期間 , 為正確進行財稅處理設置了障礙。(2) 第二種觀點 , 很清晰地界定了籌建期間 , 即從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類, 同時也沒有任何歧義。( 二 ) 開辦費的開支范圍根據相關規定 , 筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納, 一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。一) 允許計入開辦費的支出1 、籌建人員開支的費用(1) 籌建人員的職工薪酬 : 具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。(2) 差旅費 : 包括市內交通費和外埠差旅費。(3) 董事會費和聯合委員會費。2 、登記、

4、公證的費用 : 主要包括的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。3 、籌措資本的費用 : 主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。4 、人員培訓費 : 主要有以下二種情況(1) 引進設備和技術需要消化吸收 , 選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。(2) 聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。5 、資產的攤銷、報廢和毀損。6 、其他費用(1) 籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。(2) 印花稅、車船稅等。(3) 經投資人確認由負擔的進行可行性研究所發生的費用。(4) 其他與籌建有關的費用 , 例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通

5、訊費以及慶典禮品費等支出。>二) 不能計入開辦費的支出1 、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。2 、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。3 、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。4 、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息, 不計入開辦費 ,應由出資方自行負擔。5 、以外幣現金存入銀行而支付的手續費, 該費用應由投資者負擔。二、房地產開發開辦費的財稅處理現狀籌建房地產開發期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產的籌建期間 , 正確核算其開辦

6、費, 對于房地產開發開辦費的稅務處理顯得至關重要。在實際工作中 , 對新設立房地產開發開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式:1 、將房地產開發在籌建過程中 ( 籌建期間指批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止 ) 所發生的費用 , 一方面按照會計制度規定計入“長期待攤費用開辦費”核算 , 并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據所得稅暫行條例實施細則規定, 開辦費不得直接在稅前扣除, 而是在不少于 5 年的期限內攤銷。2 、將房地產開發從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用 ( 含管理費用、財務費用、銷售費用 ), 在會計核算

7、上全部計入“長期待攤費用開辦費”科目核算 , 而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于 5 年的期限內攤銷其開辦費。筆者認為 , 第一種處理方式不僅符合會計制度規定 , 而且與當時稅收規定 (所得稅暫行條例實施細則 ) 一致。而第二種處理方式則存在以下弊端 :(1) 對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定 , 也與會計制度相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談 , 影響了會計信息披露的準確性。(2) 對開辦費的稅務處理與所得稅暫行條例實施細則的規定并不一致 , 擴大了開辦費的攤銷額。(3) 影響了房地產開發的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前 , 把本應該計入當期損益

8、的期間費用計入了“長期待攤費用” , 減少了的虧損金額 , 進而形成房地產預先多交了部分所得稅 , 加劇了房地產的資金緊張 , 增加了利息負擔 , 嚴重影響了房地產開發的稅收利益。三、新準則下開辦費的會計處理從 20XX年 1 月 1 日開始 , 新會計準則體系 ( 以下簡稱新準則 ) 在我國的上市公司執行 , 許多 ( 證券公司、保險公司、中央國營、深圳市的等) 也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、會計制度而言, 發生了一定的變化。從會計準則應用指南附錄“會計科目與主要帳務處理” ( “財會 20XX18 號” ) 中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可

9、以看出 , 開辦費的會計處理有以下特點:1 、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產” , 而是直接將費用化。2 、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目 , 也就是說不再披露開辦費信息。 3 、明確規定 , 開辦費在“管理費用”會計科目核算。4 、統一了開辦費的核算范圍, 即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。5 、規范了開辦費的帳務處理程序, 即開辦費首先在“管理費用”科目核算 , 然后計入當期損益 , 不再按照攤銷處理。實施新準則后 , 新設立的房地產開發應該嚴

10、格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算, 更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定 , 房地產應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。四、新稅法下開辦費的稅務處理中華人民共和國所得稅法及其實施條例( 以下簡稱新稅法 )從 20XX年 1 月 1 日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率 , 而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。原所得稅暫行條例實施細則第三十四條規定 , 在籌建期發生的開辦費 , 應當從開始生產、經營月份的次月起 , 在不短于 5 年的期限內分期扣除。而新稅法

11、完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述 , 是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制 ?所得稅法第十三條規定 : 在計算應納稅所得額時 , 發生的下列支出作為長期待攤費用 , 按照規定攤銷的 (所得稅法實施條例第七十條明確規定 ,攤銷期限不少于三年 ), 準予扣除 :( 一 ) 已足額提取折舊的固定資產的改建支出;( 二 ) 租入固定資產的改建支出;( 三 ) 固定資產的大修理支出;( 四 ) 其他應當作為長期待攤費用的支出。從上述可以看出 , 在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。而所得稅法實施條例第六十八條是對所得稅法第十三條的解釋與說明的 , 從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見 , 新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。20XX 年 4 月 25 日國家稅務總局在其站上, 權威解答了友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。 所得稅司副司長繆慧頻在回答友關于“開辦費稅前扣除”問題時 , 這樣答復 : “新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用 , 與會計準則及會計制度的處理一致 , 即可以從生產經營當期一次性扣除。”新設立的房地產開發 , 對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神 , 即計入當期損益 , 并不再作納稅調整。至于將未取得商品房銷售收入以前發生的費用 ( 管理費用、銷售費用、財務費用 ), 計入“長期待攤費用”分五年稅前扣除的作法 ,