1、日本住房保障制度：盧寅、韓昕日本住房保障制度：盧寅、韓昕美國住房保障制度：王佳、趙乃奇美國住房保障制度：王佳、趙乃奇德國住房保障制度：陳璽德國住房保障制度：陳璽國內(nèi)外住房政策分析：邢榮、周杰國內(nèi)外住房政策分析：邢榮、周杰日本de住房保障制度主講人：韓昕PPT制作：盧寅 一、住房優(yōu)惠政策一、住房優(yōu)惠政策二、住房保障制度二、住房保障制度 日本作為后起的市場經(jīng)濟國家，社會保障起步晚而發(fā)展快，日本作為后起的市場經(jīng)濟國家，社會保障起步晚而發(fā)展快，保障水平已不亞于其他發(fā)達(dá)國家，住房保障在其社會保障中占有保障水平已不亞于其他發(fā)達(dá)國家，住房保障在其社會保障中占有十分突出的地位。十分突出的地位。 第二次世界大戰(zhàn)

2、后，日本住房短缺達(dá)第二次世界大戰(zhàn)后，日本住房短缺達(dá)420420萬戶，約萬戶，約20002000萬人萬人無房可住，占到當(dāng)時人口的無房可住，占到當(dāng)時人口的1/41/4。日本政府為了緩解住房短缺問。日本政府為了緩解住房短缺問題，先后于題，先后于19501950年制定了住房金融公庫法、年制定了住房金融公庫法、19511951年制定了年制定了公營住宅法、公營住宅法、1951955 5年制定了日本住宅公團法。此后日本年制定了日本住宅公團法。此后日本政府又陸續(xù)地制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的政府又陸續(xù)地制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿

3、足了不同法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。階層的住房需要。優(yōu)優(yōu) 惠惠 的的 住房住房 政政 策策第一，以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。早在1980年，日本累計約有220多萬家大企業(yè)，興建了面積在16萬平方米以上的住宅區(qū)40多處。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88降為7.38。全國銀行同期發(fā)放了7789億日元的住宅信用貸款第二，政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購臵。政府曾推出一種50萬日元以內(nèi)免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”。還在不動產(chǎn)取得稅、固定 資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實行優(yōu)惠。第三第三，發(fā)揮地方群眾團體的作用

4、，吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè)。到了20世紀(jì)80年代，日本通過各種形式建房，面積50萬平方米以上的就有143處。其優(yōu)勢在于，住宅開發(fā)不由國家包下來，主要以民間團體吸收社會資金進(jìn)行，規(guī)模不大，利于市政管理和因地制宜的組織施工。第四第四，組織公團進(jìn)行住宅開發(fā)。與一般國家不同，日本政府在積極進(jìn)行普通居民住宅建設(shè)與經(jīng)營的同時，不是直接介入，而是組織公團進(jìn)行住宅開發(fā)管理。公團利用政府財政投融資資金建設(shè)住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申請，讓有關(guān)機構(gòu)審批。由中央和地方政府組織的住宅建設(shè)公團，提供了占全國居民戶數(shù)10的住宅。 住房保障制度住房保障制度一、日本住房制度基本安排一、日本住房制度基本安排二、管理

5、機構(gòu)二、管理機構(gòu)三、日本住房保障制度的特點三、日本住房保障制度的特點日本日本住房住房保障制保障制度基本度基本安排安排1.廉租房保障制度廉租房保障制度2.城市低價出售住房制度。城市低價出售住房制度。3.住宅金融公庫建房。住宅金融公庫建房。4.住房保障支持政策住房保障支持政策 日本的廉租房主要有公營住宅、特定優(yōu)良租賃住宅、老年人優(yōu)良租賃住宅等幾種。其中，公營住宅是國家和地方公共團體協(xié)作，通過自主建房、收購、租賃民間住宅，再以低廉的價格租給低收人人群的住房；特定優(yōu)良租賃住宅由民間建設(shè)，地方公共團體購買后租賃給中等收入者，地方公共團體負(fù)責(zé)管理；老年人優(yōu)良租賃住宅由地方住宅公團直接建設(shè)或由民間建設(shè)、地方

6、住宅公社或社會福利法人購買后租給老年人，地方住宅公團、住宅公社或福利法人負(fù)責(zé)管理。 日本的住宅公團（現(xiàn)都市再生機構(gòu)）在大城市及其周邊修建住宅，進(jìn)行城區(qū)改造，其建造的公團住房不同于公營住宅，他是以地方公共機構(gòu)為主體面向低收人人群，其實質(zhì)是國家出資建房或平整土地，面向中等收入群體進(jìn)行出售或租賃。人住公團住房的家庭收入一般在中檔范圍內(nèi)（目前為家庭月收入不超過33萬日元），入住采取申請抽簽制。 住宅金融公庫主要向難以從銀行等一般金融機構(gòu)借款以購、建房的個人與單位提供貸款。住宅金融公庫貸款利率低，成立初期為5. 5%，遠(yuǎn)低于銀行的14. 6%，而且不同于民間的浮動利率制，采取固定利率制。貸款對象可以是個

7、人或企業(yè)，貸款條件優(yōu)惠，貸款期限可長達(dá)35年，對于還貸困難的還可在原有基礎(chǔ)上延長10年。 首先，多種形式保障土地供給。如地方政府實行類似土地銀行的做法購置大片住房建設(shè)用地，又如住房都市整備公團用等價交換制度、特借制度、借受制度和民賃制度等四種制度妥善處理國家與地主的關(guān)系，使土地轉(zhuǎn)化為國民住房用地。 其次，財政補貼。日本政府的住房財政補貼分為兩種：一種是政府財政撥款，主要用于低收人家庭的租房、購房補貼和資助公營住宅建設(shè)；另一種是政府的財政投資性貸款，主要對都市整備公團住房建設(shè)的投資貸款，并將資金貸給住房金融公庫，再由后者用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。 再次，完善的稅收調(diào)節(jié)政策。日本住

8、宅取得促進(jìn)稅制中規(guī)定，利用住宅貸款自購、自建住宅的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當(dāng)年年底的住宅貸款剩余額的1%。居民住房在轉(zhuǎn)讓時，買方應(yīng)繳納稅率為3%的固定資產(chǎn)取得稅，出賣方應(yīng)繳納利潤所得稅，其稅率為20%30%，以扣除項目后的金額按比例繳納。在住房持有環(huán)節(jié)征收稅率為1%的不動產(chǎn)稅，稅基按房屋評估值的80%計征。 最后，金融支持。日本采用混合型金融政策模式，該模式以央行為領(lǐng)導(dǎo)，政策性金融機構(gòu)為主體，民間金融機構(gòu)為補充，是一種官民結(jié)合的模式。其中，政策性金融機構(gòu)包括住宅金融公庫、住房公團、住宅融資保證協(xié)會等；民間金融機構(gòu)有住宅金融專業(yè)公司、勞動金庫、住房社團等。另外，大藏?。ìF(xiàn)財務(wù)?。┻€

9、通過郵政儲蓄、保健年金和國民年金籌集資金，投向公團、公庫住房，并給予1%2%的貼息。管理機構(gòu)國土交通省住宅金融支援機構(gòu)都市再生機構(gòu)1.國土交通省。 日本國土交通省主要負(fù)責(zé)從住宅產(chǎn)業(yè)化和技術(shù)方面引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并代表政府行使住房建設(shè)決策和管理監(jiān)督的職能。1948年國土交通省設(shè)立住宅局，專門負(fù)責(zé)住宅方面工作，可以說住宅局是中央政府有關(guān)住房政策的制定者與調(diào)控者，其主要職能有五方面：一是制定住房政策，并為建立住房政策操作機構(gòu)制訂方案；二是制定、分配國家住宅對策預(yù)算；三是住宅建設(shè)五年計劃的制定與執(zhí)行；四是對地方公共團體、公團、公庫等進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督；五是促進(jìn)與推動民間的住房建設(shè)。2.住宅金融支援機構(gòu)。

10、住宅金融支援機構(gòu)前身為住宅金融公庫。住宅金融公庫設(shè)立于1950年，其性質(zhì)為政府全額出資的政策性住房金融機構(gòu)，屬于獨立企業(yè)法人，隸屬于國土交通省住宅局。住宅金融公庫的資金來源是：財政信用，即有償使用通過日本財政投融資體制歸集起來的資金；中央政府給予的補貼；發(fā)行特殊債券；回收的借貸資金等。住宅金融公庫的業(yè)務(wù)范圍主要包括：為中低收人家庭建房、購房提供優(yōu)惠貸款；為公團開發(fā)普通住宅提供信貸資金支持；為民間企業(yè)開發(fā)租賃性住房提供長期低息信貸資金支持等3.都市再生機構(gòu)。都市再生機構(gòu)前身為住宅整備公團。住宅整備公團于1955年設(shè)立，原隸屬于建設(shè)省（現(xiàn)國土交通省），非營利性質(zhì)，專門建設(shè)由國家財政補貼的公團住宅，

11、向中低收人家庭出租、出售。其中，中央政府所屬的住宅整備公團在各地設(shè)有支社，負(fù)責(zé)提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局則負(fù)責(zé)提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個人的住房。20世紀(jì)80年代，住宅整備公團由主業(yè)的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為城市的整備，并更名為“住宅都市整備公團”，1999年又改稱為“都市基盤整備公團”，隸屬于國土交通省。2004年，都市基盤整備公團改組為都市再生機構(gòu)，其職能由原來建設(shè)公共住宅為主轉(zhuǎn)向土地儲備、整理和再開發(fā)，單位性質(zhì)也由原來的特殊法人變?yōu)楠毩⑿姓ㄈ?。日本住房保障制度的基本特點以國家財政支持為主以國家財政支持為主 中低收入階層住房供給具有嚴(yán)格的準(zhǔn)中低收入階層住房供給具有嚴(yán)格

12、的準(zhǔn)入入準(zhǔn)出制度準(zhǔn)出制度政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃1.日本住房保障制度以國家財政支持為主。 20世紀(jì)5080年代，日本的居民住房處于短缺時代，日本中低收入家庭的住房保障主要依靠以政府為背景的住房公團、公營住宅和住宅金融公庫。日本政府提供的保障性住房主要依靠國家財政出資、地方政府出地（土地優(yōu)先供應(yīng)）并組織建設(shè)和管理加以解決，而且主要以租賃形式提供給住房困難的低收人家庭。2.中低收入階層住房供給具有嚴(yán)格的準(zhǔn)人準(zhǔn)出制度。如人住公營住宅的條件規(guī)定為：必須為攜帶家屬者（即單身除外）；家庭收入在低檔范圍內(nèi)。入住方法采取申請抽簽制，對申請者通過評審后抽簽決定；房租固定；入住權(quán)利

13、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。此外，規(guī)定入住3年后將再次調(diào)查收入情況，對收入超過入住標(biāo)準(zhǔn)者或提高房租，或請其退房。3 3. .政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃。政府高度重視制定住房發(fā)展規(guī)劃。日本的住房發(fā)展規(guī)劃每五年制定一次，該規(guī)劃注重因地制宜，日本的住房發(fā)展規(guī)劃每五年制定一次，該規(guī)劃注重因地制宜，將居民住房區(qū)分為都市型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市中心區(qū)及周邊地區(qū)住將居民住房區(qū)分為都市型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市中心區(qū)及周邊地區(qū)住宅和公寓住宅）和一般型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市郊區(qū)及中小城鎮(zhèn)的獨宅和公寓住宅）和一般型標(biāo)準(zhǔn)（指大城市郊區(qū)及中小城鎮(zhèn)的獨立住宅）。同時，根據(jù)收入的不同分別確定其相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，立住宅）。同時，根據(jù)收入的不同分別確定其相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，包括基本保障性目標(biāo)和引導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。其中，基本保障性目標(biāo)是包括基本保障性目標(biāo)和引導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。其中，基本保障性目標(biāo)是指同地區(qū)最低住房保障目標(biāo)，引導(dǎo)性目標(biāo)是指政府提倡和預(yù)期指同地區(qū)最低住房保障目標(biāo)，引導(dǎo)性目標(biāo)是指政府提倡和預(yù)期未來將達(dá)到的目標(biāo)。譬如，在第六個五年規(guī)劃、第七個五年規(guī)未來將達(dá)到的目標(biāo)。譬如，在第六個五年規(guī)劃、第七個五年規(guī)劃和新的