1、新昌管理集團(tuán)有限公司新昌管理集團(tuán)有限公司北京薈聚中心市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2016.052目錄項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及租金情況項(xiàng)目總結(jié)分析目錄項(xiàng)目概括介紹3、項(xiàng)目概括介紹項(xiàng)目概括介紹北京薈聚購(gòu)物中心位于大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)，是具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的一站式超區(qū)域型購(gòu)物中心，已成為北京大眾購(gòu)物娛樂(lè)的首選地。4項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況l 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：北京市大興區(qū)欣寧街15號(hào)l 占地面積：占地面積：17.2萬(wàn)l 總建筑面積：總建筑面積：50.7萬(wàn) （商業(yè)約20萬(wàn) +停車場(chǎng)30萬(wàn) ）l 樓層組成：樓層組成：1F至3F為商業(yè)，B1至B3為停車場(chǎng)l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年12月19日l(shuí) 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：一站

2、式超區(qū)域型購(gòu)物中心l 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合：時(shí)尚+生活?yuàn)蕵?lè)+兒童+餐飲+服務(wù)+電器l 目標(biāo)消費(fèi)群：目標(biāo)消費(fèi)群：22-35歲的年輕時(shí)尚客戶群體項(xiàng)目概括介紹5基本信息基本信息英英特特宜宜家家集集團(tuán)團(tuán)出出資資5151% %宜宜家家集集團(tuán)團(tuán)出出資資4949% %英特宜家集團(tuán)Inter IKEA Group宜家集團(tuán)IKEA Group2009年7月23日出資7.97.9億億購(gòu)得此地項(xiàng)目概括介紹薈聚位于北京南五環(huán)西紅門商業(yè)綜合區(qū)，周圍交通方便、道路開(kāi)闊，住宅繁多，有很高的生活氛圍。受到商業(yè)區(qū)輻射人群有1215萬(wàn)人口萬(wàn)人口，2015年全年已達(dá)到2000萬(wàn)萬(wàn)人次的客流。6住宅區(qū)域辦公區(qū)域即將開(kāi)發(fā)區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目

3、區(qū)位項(xiàng)目概括介紹鴻坤廣場(chǎng)購(gòu)物中心鴻坤廣場(chǎng)購(gòu)物中心，總造價(jià)斥資約3030億元億元，總建筑面積約1414萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，于2014年底開(kāi)業(yè)，匯聚五大業(yè)態(tài)涵蓋生活、時(shí)尚、兒童、美食、娛樂(lè)等功能，是具有商業(yè)活力和消費(fèi)魅力的一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心。2015年2月，萬(wàn)達(dá)以25.525.5億億競(jìng)得京豐臺(tái)花鄉(xiāng)商用地，正式落子豐臺(tái)區(qū)域。李偉弘透露，豐科萬(wàn)達(dá)豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)總建筑面積24.5324.53萬(wàn)平方萬(wàn)平方米米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商業(yè)街以及購(gòu)物中心等，未來(lái)將率先將互聯(lián)網(wǎng)理念引進(jìn)購(gòu)物中心，將成為萬(wàn)達(dá)在京打造的首座020新型購(gòu)物中心。7項(xiàng)目區(qū)位主要競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目區(qū)位主要競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目概括介紹地鐵西紅門站：474路/993

4、路/381路/興14路/興13路/興53路8宜家南門站：興53路宏福路站： 381路/專169路/993路/興14路/興13路/454路/474路/483路/646路欣和街站/宏旭路西口站：377路/829路項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通-公交車公交車項(xiàng)目概括介紹地鐵：薈聚中心與4號(hào)線無(wú)縫連接，西紅門站25分鐘可到達(dá)西單，地鐵A口正對(duì)薈聚一層大門，從薈聚二層、三層均可直通地鐵內(nèi)部。9項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通-地鐵地鐵項(xiàng)目概括介紹東南西北路均設(shè)有地下停車場(chǎng)出入口，北口為整體商業(yè)的主出入口，共六條道路，右側(cè)兩道為宜家入口，中間兩道為薈聚入口，左側(cè)兩道為薈聚出口。薈聚與宜家的地下停車場(chǎng)是相同的，無(wú)論進(jìn)入哪邊的停車道路均可

5、抵達(dá)。（停車暫時(shí)免費(fèi)）10項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通-自駕自駕宜家薈聚項(xiàng)目概括介紹薈聚與宜家共用一個(gè)停車場(chǎng)，分為B1B1/B2B2/B3B3三層，共有65006500個(gè)停車位。每個(gè)停車樓層均分為D D/E E/F F/GG/H H/K K六個(gè)區(qū)域，并用不同顏色劃分，不同區(qū)域設(shè)置直梯和自動(dòng)扶梯到達(dá)商場(chǎng)。除此之外，特設(shè)一部電梯直達(dá)宜家。由于車位隨著建筑物而設(shè)計(jì)，中間還有很多隔斷和電梯豎井，很難一下找到停車位，所以記住所在的區(qū)域和編號(hào)是尤為重要的。11項(xiàng)目停車場(chǎng)項(xiàng)目停車場(chǎng)項(xiàng)目概括介紹經(jīng)營(yíng)面積5萬(wàn)平米萬(wàn)平米，宜家集團(tuán)自身旗下品牌。宜家家居是體驗(yàn)做得最好的范本。到宜家仿佛就是在自己家，自選式商場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物空間，

6、低價(jià)精品策略，吸引者大量顧客前來(lái)購(gòu)物，儼然成為購(gòu)物者的天堂!12仿佛回到了家一樣專業(yè)團(tuán)隊(duì)的家裝設(shè)計(jì)展示每個(gè)區(qū)域都設(shè)有貼心的服務(wù)臺(tái)無(wú)處不在的指示牌讓你不再迷路好動(dòng)是孩子的天性，逛的無(wú)聊跳跳房子客流太多不如找個(gè)樂(lè)園寄存下孩子黃藍(lán)兩色同瑞典國(guó)旗一樣的LOGO中途吃個(gè)飯，有了力氣才能繼續(xù)逛項(xiàng)目主力店項(xiàng)目主力店-宜家家居宜家家居項(xiàng)目概括介紹歐尚集團(tuán)成立于1961年，是法國(guó)第二大以經(jīng)營(yíng)零售業(yè)為主的商業(yè)集團(tuán)，2012年世界500強(qiáng)排名第149位。目前歐尚已發(fā)展成為年?duì)I業(yè)額超過(guò)600億歐元，在全世界12個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有大型超市和超級(jí)市場(chǎng)1375家。2011年7月，由歐尚控股的“高鑫零售”在香港聯(lián)交所掛牌上市，

7、目前市場(chǎng)份額是國(guó)內(nèi)零售類超市第一位。經(jīng)營(yíng)面積2萬(wàn)平米萬(wàn)平米，純扣點(diǎn)，總流水的2.5%13項(xiàng)目主力店項(xiàng)目主力店-歐尚超市歐尚超市項(xiàng)目概括介紹迪卡儂來(lái)自于法國(guó)，是體育用品零售商。2003年迪卡儂進(jìn)入中國(guó)，至目前已遍布全國(guó)46座城市100家商場(chǎng)。除連鎖運(yùn)動(dòng)用品經(jīng)營(yíng)外，迪卡儂集團(tuán)提供體育全產(chǎn)業(yè)鏈的支持，提供豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運(yùn)動(dòng)類別的不同，分為20種不同名稱品牌。對(duì)于初學(xué)者和專業(yè)運(yùn)動(dòng)者，迪卡儂都能提供運(yùn)動(dòng)服飾、裝備以及各種創(chuàng)意類運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，其全產(chǎn)業(yè)鏈掌控的模式讓其產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比。經(jīng)營(yíng)面積5000平米平米，純扣點(diǎn)，總流水的6%14項(xiàng)目主力店項(xiàng)目主力店-迪卡儂迪卡儂項(xiàng)目概括介紹影城位于大興

8、區(qū)西紅門薈聚購(gòu)物中心三層。影城總面積約10000平方米，擁有11個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)影廳約2000多個(gè)座位，配備有目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的放映設(shè)備，給南城人民帶來(lái)不一樣的觀影體驗(yàn)。薈聚IMAX店整體設(shè)計(jì)大氣磅礴，即將引領(lǐng)北京南部區(qū)域的影院新風(fēng)尚。是集電影休閑、商務(wù)洽談、生日派對(duì)等多項(xiàng)功能為一體的高檔消費(fèi)場(chǎng)所，獨(dú)立私密空間，環(huán)境優(yōu)雅舒適。經(jīng)營(yíng)面積4000平米平米，1.8元/天/平米固定租金和15%-17%扣點(diǎn)兩者取其高。15項(xiàng)目主力店項(xiàng)目主力店-金逸國(guó)際電影院金逸國(guó)際電影院項(xiàng)目概括介紹蘇寧創(chuàng)辦于1990年12月26日，總部位于南京，是中國(guó)商業(yè)企業(yè)的領(lǐng)先者，經(jīng)營(yíng)商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費(fèi)電子、百貨、日用品、圖書(shū)、虛擬產(chǎn)

9、品等綜合品類，線下實(shí)體門店1600多家，線上蘇寧易購(gòu)位居國(guó)內(nèi)B2C前三，線上線下的融合發(fā)展引領(lǐng)零售發(fā)展新趨勢(shì)。正品行貨、品質(zhì)服務(wù)、便捷購(gòu)物、舒適體驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)面積約3500平米平米，固定租金2.5元/天/平米16項(xiàng)目主力店項(xiàng)目主力店-蘇寧電器蘇寧電器17、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)采用天然大理石巨幕墻，簡(jiǎn)單大方，樸素不失質(zhì)感，造價(jià)不高，非常實(shí)用。18項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-外立面外立面項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)天庭：鋼架結(jié)構(gòu)，玻璃天庭，通透性強(qiáng)，自然采光明亮。19項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-天庭天庭項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)條幅廣告：懸掛于天庭之下的商鋪廣告，多而不亂，錯(cuò)綜有序，成為了薈聚中心的又一特色，并起到了很好

10、的導(dǎo)視作用。20項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-條幅廣告條幅廣告項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)連廊：錯(cuò)落有致，上下左右商業(yè)體自然銜接，促進(jìn)客流的循環(huán)走動(dòng)，增強(qiáng)商戶展示性以及可視感。廊橋的設(shè)計(jì)巧妙，側(cè)面斜角處理，使橋的厚度顯得輕盈通透，橋面很寬，但是走起來(lái)會(huì)有點(diǎn)共振。21項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-連廊連廊項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)中庭：猶如機(jī)場(chǎng)大廳般的中庭，面積之大，聚客能力強(qiáng)。整個(gè)購(gòu)物中心僅此一處服務(wù)臺(tái)，主要是問(wèn)詢功能。22項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-中庭中庭項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)LED大屏幕：通透使用的LDE大屏幕從里到外沒(méi)有死角，站得高，看得遠(yuǎn)，中庭景色一覽無(wú)余。23項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-LED-LED屏幕屏幕項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)電梯：購(gòu)物中

11、心太大了，用色彩區(qū)分不同區(qū)域，辨識(shí)性強(qiáng)，并設(shè)有可通往停車場(chǎng)的直梯10部，6部觀光電梯，以及串聯(lián)式排列扶梯7組。24項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-電梯電梯項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)休息座椅：薈聚的座椅和綠植可以作為藝術(shù)欣賞，白色烤漆梯形座底，配上木質(zhì)椅面，白色的圓形坐底，種上發(fā)財(cái)樹(shù)，樹(shù)根部用綠蘿覆蓋，簡(jiǎn)潔美觀。給顧客舒適的感受，在主要通道的中心部位都能有讓顧客休息的座椅。25項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-休息座椅休息座椅項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)視牌：動(dòng)線上隨處可見(jiàn)導(dǎo)視牌，文字大，辨識(shí)度高，分兩種掛式和立式，掛式指引牌具體指向品類或者某商戶及公共設(shè)施，立式則為樓層落位圖。26項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-導(dǎo)視牌導(dǎo)視牌項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)達(dá)拉

12、馬：薈聚里隨處可見(jiàn)達(dá)拉馬，達(dá)拉馬是瑞典民間工藝，也叫做達(dá)拉木馬，它是瑞典的符號(hào)和象征，也是享譽(yù)全球最受歡迎的瑞典傳統(tǒng)手工藝品之一。達(dá)拉馬分別放置于中庭、人流交匯處、休息區(qū)，每個(gè)達(dá)拉馬色彩不同，兩三個(gè)為一組呈現(xiàn)，旁邊放置設(shè)計(jì)介紹水牌。還有一些設(shè)計(jì)師的藝術(shù)作品，烘托了薈聚的整體藝術(shù)氛圍。27項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)-藝術(shù)元素藝術(shù)元素28、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及租金情況項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析2951%26%13%5%4%1%業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)比時(shí)尚生活?yuàn)蕵?lè)兒童餐飲服務(wù)電器業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量（家）時(shí)尚115生活?yuàn)蕵?lè)58兒童29餐飲11服務(wù)10電器3合計(jì)226項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-1F-1F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析30l項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)

13、除主力店外，主要以快時(shí)尚等服飾零售為主，同時(shí)搭配部分餐飲。項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-1F-1F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析3145%32%11%12% 0%業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)比時(shí)尚生活?yuàn)蕵?lè)兒童餐飲電器業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量（家）時(shí)尚105生活?yuàn)蕵?lè)74兒童27餐飲27電器1合計(jì)234項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-2F-2F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析32l項(xiàng)目二層業(yè)態(tài)除主力店外，主要以快時(shí)尚等服飾零售及生活?yuàn)蕵?lè)業(yè)態(tài)為主，同時(shí)搭配部分餐飲及部分兒童零售。項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-2F-2F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析3331%18%42%9%業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)比生活?yuàn)蕵?lè)兒童餐飲電器業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量（家）生活?yuàn)蕵?lè)50兒童29餐飲66電器14合計(jì)159項(xiàng)目樓層業(yè)

14、態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-3F-3F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析34l項(xiàng)目三層業(yè)態(tài)除主力店外，主要以兒童和餐飲業(yè)態(tài)為主，代表品牌有好孩子、麗家寶貝、西貝、峨眉酒店、食通天美食廣場(chǎng)等。項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)-3F-3F項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析3535%29%14%17%2% 3%業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)比時(shí)尚生活?yuàn)蕵?lè)兒童餐飲服務(wù)電器業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量（家）時(shí)尚220生活?yuàn)蕵?lè)182兒童85餐飲104服務(wù)10電器18合計(jì)619項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)比項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)比以年輕人熱愛(ài)的快時(shí)尚為核心，搭配相對(duì)應(yīng)品類，以生活類，雜貨店，化妝品類為主，在店鋪尾部設(shè)有快餐和水吧方便顧客休息，頂層餐飲和兒童的組合，并植入體驗(yàn)娛樂(lè)等新興業(yè)態(tài)。相同品類不在固定扎堆更多的是穿插

15、在各個(gè)品類中，互相促進(jìn)，互相吸晴，讓顧客在購(gòu)物中又不一樣的感受，更有新興的品類的點(diǎn)睛。項(xiàng)目租金情況36項(xiàng)目租金情況項(xiàng)目租金情況項(xiàng)目一層的輕餐租金較高，約10-15元/天/平米二層和三層的正餐租金約在5-6元/天/平米二層和三層的快餐租金約在8-10元/天/平米項(xiàng)目快時(shí)尚品牌（如ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等）的租金全為扣點(diǎn)形式，約在總流水的7%左右其他服飾零售品牌的租金為固定租金和扣點(diǎn)兩者取其高形式，固定租金約在10-15元/天/平米，扣點(diǎn)月在18%-20%。兒童業(yè)態(tài)的租金約在7-8元/天/平米麗家寶貝約為7.5元/天/平米37、項(xiàng)目總結(jié)分析項(xiàng)目總結(jié)分析38l零售類新興品牌占比越發(fā)明顯，新興業(yè)態(tài)以體驗(yàn)型、目的性消費(fèi)型業(yè)態(tài)為主。l不同業(yè)態(tài)相結(jié)合，形成人流共享，取長(zhǎng)補(bǔ)短。l餐飲品牌創(chuàng)新熱度較高，休閑餐飲、快時(shí)尚餐飲是新興品牌熱門業(yè)態(tài) l充分利用年輕人對(duì)求知欲的探索，引進(jìn)新興的業(yè)態(tài)和高科技產(chǎn)品 l注重硬件配置，環(huán)境氛圍的營(yíng)造有助于購(gòu)買力l先