1、 應用收益還原法答題方法二、解答計算題注意事項 1、仔細審題，用對方法； 2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計算公式或算式； 3、簡單計算題要先寫明解題方法，綜合計算題先寫明解題思路； 4、注意標明單位，并按要求進行單位換算； 5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計算公式； 6、注意檢查，避免出現計算錯誤，以及不按要求保留小數點后位數。       三、1998年采用收益還原法計算題解析 題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題（略） （一）審題 1、瀏覽題目，構思解題方法 從題目中給出條件看出，

2、該宗土地及建筑物出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。 2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些 重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。 （二）草擬出解題適用的公式和基本思路 1、適用公式 特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式；計算土地價格時，必須采用有限年期公式。 2、解題基本思路 第一步：根據房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益 第二步：通過建筑物重置價格求得現值，再用房屋還原率計算房屋純收益 第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益 第四步：用土地還原率，采用適用公式求得

3、估價時點的土地價格一、1998年采用收益還原法計算題解析（續） 解題步驟 （1）選擇計算方法 （2）總收益計算（采用客觀收益） （3）出租總費用計算 （4）房屋年純收益計算 （5）土地純收益計算 （6）估價時點土地價格計算 注意題目要求的是總地價還是單位地價 （四）、難點及常見問題分析 （1）難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限 （2）常見問題：應試者不考慮估價時點，土地使用權剩余年限取值錯誤        二、收益還原法復習 1、收益還原法的原理及適用范圍 只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，

4、或房地產的估價 2、收益還原法的估價程序與計算方法 （1）計算總收益 采用客觀收益，總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益 （2）計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等 房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。 房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況： A.房屋耐用年限 土地使用權出讓年限，計算公式為 B. 房屋耐用年限 土地使用權出讓年限，需調整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，計算公式為 房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓

5、年限 房屋年純收益 = 房屋現值 × 建筑物還原率 房屋現值 = 房屋重置價 × 房屋成新度 = 房屋重置價 - 房屋總折舊 （3）計算土地純收益 房地出租中的土地純收益求取：      土地純收益 = 總收益-總費用-房屋純收益 = 房地純收益房屋純收益 （4）確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率 （5）選擇公式求算地價 最常用的公式是土地使用年

6、限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：    P土地價格 a土地純收益 r土地還原率 n土地收益年限 該公式也可用以計算房產價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益一、收益還原法應用復習 1、利用收益還原法評估土地價格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的價格 第二步：從待估房地產純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益 第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格 計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率 2、利用收益還原法評估房產價格 基本思路及計算公式與評估土地價格類似 3

7、、利用收益還原法評估不動產價格 基本思路依然是先計算待估不動產的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產的收益價格。在實際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率有所不同。 4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格 采用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。      二、2000年采用收益還原法計算題解析 題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題（略） （一

8、）審題 1、明確題意，選擇估價方法。待估地產有收益，適合采用收益還原法 2、明確估價時點，與土地使用權取得時間隔了5年 3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用 4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應為“元/平方米” （二）解題思路 第一步：求取房地合一的房地產共同產生的純收益 第二步：計算建筑物部分產生的純收益 第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益 第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格 （三）列出評估過程 1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法 2、基本公式 （1）房地年純收益計算公式 （2）建筑物年純收益計算公式 （3）土地年純收

9、益計算公式 （4）有限年限土地價格公式3、計算步驟   （1）計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號) 年租金收益=月租金收入×12月 押金年運用收益=押金×押金收益率 年總收益=年租金收益+押金年運用收益 （2）計算房地年總費用 年總費用=月平均費用×12月 （3）計算房地年純收益 房地年純收益=年總收益 - 年總費用 （4）計算建筑物年純收益     建筑物現值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限    

10、; 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率 （5）計算土地年純收益 土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益 （6）計算土地市場價格 土地單位面積價格=土地總價格/土地面積 （四）難點及常見錯誤分析 1、難點 （1）估價時點和土地使用年限的關系 （2）土地年純收益的計算 （3）所提供條件的清晰分類 2、常見錯誤分析 （1）沒有解題思路說明 （2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算 （3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤 （4）建筑物年純收益計算基數錯誤 （5）未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤 （6）沒有計算土地單位面積價格

11、（7）解題思路或計算步驟混亂 收集的資料包括：  1)收益還原法應收集以下資料：  A開發后的房地產出租收益；  B房地產出租費用及有關稅費等；  C房屋重置成本；  D土地還原率、房屋還原率等參數；  E當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。  2)市場比較法應收集以下資料：  A三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例；  B土地還原率等參數；  C當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。  3)基準地價系數修正法

12、應收集以下資料：  A. 當地基準地價及修正體系；  B待估宗地所在土地級別；  C土地還原率等參數；  D當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。  4)剩余法應收集以下資料：  A開發后的不動產市場售價；  B開發中的有關建筑費、專業費用及其他費用；  C土地還原率、年貸款利率等參數；  D當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。  三、土地估價報告改錯題  土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：  第一部分總述  1估價依據中，

13、中華人民共和國房地產管理法，應為中華人民共和國城市房地產管理法。  2國家土地管理局關于印發土地估價報告規范格式(1996)的通知(1995國土籍字第180號)是舊的土地估價報告規范格式，不應作為估價依據。  3估價依據缺乏土地估價技術規程。  4地價定義不清楚，未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發程度等內容。  5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當地土地管理部門核發的國有土地使用證為準。  6“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構

14、存檔用。  7缺少土地估價師簽字欄。 ·  第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析  8估價對象描述中，待估宗地的容積率應為081。  第三部分土地估價  9成本逼近法的計算公式有誤。  10成本逼近法中，稅費不應包括新增建設用地有償使用費。  11成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發費的計息期應為半年，正確的計算公式應為：投資利息土地取得費及有關稅費×開發周期× 585  土地開發費×開發周期× 12×585。  12投資利潤計算錯誤，計算

15、投資利潤時，投資利息不應計算利潤。  13計算增值收益時，應以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應包括投資利息。  14增值收益率有打印錯誤。  15成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結果是無限年期的價格，應進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。  16. 基準地價系數修正法中，未明確基準地價的內涵，包括頒布日期、用途、基準地價、開發程度等。  17基準地價系數修正法中，待估宗地的容積率應為081，容積率修正系數為10。  18基準地價系數修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據估價目的，土地使用年限可設定為最高出讓年限5

16、0年，與基準地價年限相同，不必進行年期修正。  19基準地價系數修正法中，期日修正系數有誤，未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價變化情況。  20基準地價系數修正法計算結果有誤。  21地價的確定中，未說明結果確定方法的依據。  22地價確定中，兩種方法的權重和不等于10。  23估價結果中，總地價沒有大寫。  24缺少土地估價結果一覽表。  第四部分附件  25缺少待估宗地的國有土地使用證復印件。  26缺少估價對象的照片資料。  （土地估價師）2000年土地估價實務第

17、一部分 綜合計算題（共2題，每題各40分，總分80分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題）一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?項目其他有關資料如下：（1）該大樓13層為商場，建筑面積為3000平方米，4

18、15層為辦公樓。 （2）大樓開發周期預期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 （3）大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。 （4）經過調查，有關參數確定為，房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當地土地還原率為8

19、%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10% 二、C市的某企業擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格（計算地價時，案例選擇不少于四個）。 （1）案例資料： 案例編號 a01  A02  A03  A04  B01  交易類型 轉讓 出讓 租賃 轉讓 抵押 交易地點 A市 A市 A市 A市 B市 土地用途 商業 住宅 商業 商業 商業 地價或租金（元/m2） 858

20、342 43 792 801 年期 40 70 35 40 容積率 2.1 2.0 1.9 2.2 3.0 交易時間 1998.5.3 1998.7.4 1999.6.2 1997.4.8 1997.10.1 區域因素比較 0 -3 +5 0 0 個別因素比較 +3 0 -2 +4 0 開發程度 * *  *   *   * C01 清算 C市  工業 210  50  0.6 1998.9.3 0 0 0 * A05出讓 A市 住宅424 50 1.6

21、1998.89.9 2  3  * C02 清算C市  商業 562 40 2.0 1996.7.7 0 0 * A06  轉讓A市 商業476（樓面地價）402.01997.2.2 0 4 *  H  轉讓 A市 商業 38  2.1 199.7.31 0 0  *  i. 開發程度說明：*表示宗地外“七通一平”和宗地內“三通一平”；*表示宗地外“七通一平”和宗地內“五通一平”；*表示宗地內外“七通一平”。ii. 區域因素和個別因素對地價的修正系數說明（有關系數均

22、為案例與待估宗地比較所得）：數字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數值表示對宗地地價的修正幅度。（2）其他資料:A市的地價指數以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點；A市的容積率對地價的影響是：以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業用地還原率為4%；1997年和1998年A市的商業用地宗地內從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。 第二部分 案例綜合分析（共1題，60分，本部分包括一個國有企業改制中土地估價和資產處置案例，要求認真理解題意，并

23、根據給定條件，運用所學知識綜合分析回答有關問題。在題目下方空白處答題）三、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地;B宗地為工業用地，容積率為0.6。請根據以下給定條件分析并回答下列問題：l、A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?簡述理由。（8分）2、B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征用農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后該區域末發生征地案例。請問：（1）在這種情況下，采用

24、成本逼近法評估地價時，評估機構應收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據？（8分）（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權價格時，基本步驟應有哪些？（8分）3、根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。（10分）4、股份有限公司成立以后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為

25、1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。 請問：（1）為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理哪些手續？（8分）（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。（18分）第三部分 土地估價報告改錯（共1題，60分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分；只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題）四、土地估價報告改錯土地估價技術報告第一部分 總 述 一、估價

26、項目名稱 ××公司位于××區××路××號用地地價評估 二、委托估價方（略）三、受托估價方（略）四、估價對象 估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595.58平方米。 五、估價目的 本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據。六、估價依據 （1）中華人民共和國土地管理法。 （2）申華人民共和國城市房地產管理法。 （3）國有企業改革中劃撥土地使用權管

27、理暫行規定。 （4）城鎮土地估價規程。 （5）土地估價報告規范格式（1996）。 （6）××省關于土地管理的法律、法規。 （7）評估委托書。 （8）估價對象 房屋所有權證。 （9）受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。 七、價格定義 估價對象作為商業用地，在容積率為4.9，開發程度為場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的四十年期的土地價格。 八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。 九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。 十、估價結果 估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為：委估土地面積：5

28、95.58平方米 單位面積地價：4485.25元/平方米 總地價：2671325元大寫：（人民幣）貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。 十一、需要特殊說明的事項 （1）本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條件發生改變，則本結果應作相應調整。 （2）本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。 十二、土地估價師簽名（略）十三、土地估價機構（略）二年一月十日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1、土地位置狀況 估價對象位于××市××區××路×

29、15;號，土地證號為×國用（××）字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。2、土地權利狀況 估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押

30、等經濟活動的合法權益受法律保護。 3、建筑物和地上附著物狀況 估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80% 二、地價影響因素分析 （一）區域因素（略）（二）個別因素（略）第三部分 土地估價 一、估價原則 1、最有效使用原則（略）2、貢獻原則（略）3、變動原則（略）4、合法原則（略）二、估價方法與估價過程 （一）估價方法的選擇 估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。 （二）估價過程 1、收益還原法 （1）計算估價對象總樓價：計算公式為：Par

31、5;11/(1r)n 其中：P為總樓價。 a為房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得。 r為綜合還原率。 n為房地尚可使用年限。 估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。 根據估價人員現場觀察和對照 房屋完損等級評定標準，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。 （2）確定客觀租金：應用市場比較法確定客觀租金。 選擇可比實例； 根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 房地出租比較實例基本情況一覽表。（略）影響租金因素修正)。（略）客觀租金的計算及確定。比準

32、價格A=243.60元/平方米 比準價格B=233.40元/平方米 比準價格C=249.09元/平方米 取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即：客觀租金(243.60+233.40+240.09)÷3242.3元/平方米 （3）計算房地總收益：年總收益2914.50×0.8×242.03564317.15元 （4）計算年總費用：管理費：根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：房屋出租經營管理費房地年租金×3%564317。15×3%16929.51元 維修費：根據××市

33、建設和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費房屋重置價×2%2914.50×700×2%40803元 保險費：根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2，即：房屋年保險費房屋現值×22914.50×700×75×23060元 房屋年折舊額： 房屋年折舊額房屋重置價耐用年限2914.50×700×16034002.50元 租金損失： 根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：租金損失564317.15÷12÷2 23513.21元 年總

34、費用+11830822元 （5）房地年純收益： 房地年純收益房地年出租總收益房地年出租總費用564317.15118308.22446008.93元 （6）確定綜合還原率： 采用收益排序插入法確定綜合還原率為10。 （7）計算總樓價： Par×11/(1r)n446008.9310%×11/(110%)454398900.39元 8）房屋現值 房屋現值房屋重置價×成新率2914.50×700×751530112元 （9）總地價 總地價總樓價房屋現值4398900.3915301122868788.39元 2、市場比較法 （1）選擇房地

35、出售實例： 估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：  （2）房屋占地地價計算 房屋現值計算： 房屋現值房屋重置價×成新率 實例A房屋現值580×2356×801093184元 實例B房屋現值600×1848×75831600元 實例C房屋現值580×2187.90×70888287.40元 實例地價計算： 據調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8.5，則：單位地價（房屋交易價房屋現值賣方應支付的稅費）房屋用地面積 實例A單位面積地價（31000001

36、0931843100000×8.5）4963514.75元平方米 實例B單位面積地價（26000008316002600000×8.5）3854019.22元平方米 實例C單位面積地價（2750000888287.402750000×8.5）4423683.17元平方米 比較因素條件指數： 分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數見下表：  計算比準價格： 將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公式，則 比準價格A3514.75×110105×10094×10097×1

37、0098×1001034000.69元/平方米 比準價格B4019.22×110100×100100×100100×10096×1001084264.22元平方米 比準價格C4072.63×110108×10096×100101×10095×1001004072.63元平方米 通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264.22元平方米。 三、地價的確定 估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果，即：單

38、位面積地價4816.80×0.44264.22×0.64485.25元平方米 樓面地價4485.25÷4.9915.36元平方米 總地價4485.25×595.582671325元（取整）第四部分 附 錄 1、估價對象國有土地使用證 2、估價對象宗地圖 3、估價機構土地估價機構資質證書 4、土地估價師資格證書 5、估價對象照片 6、委托估價協議書答案：第一部分  綜合計算題 題1 計算結果 可抵押貸款額592443萬元 題2 計算結果 最佳的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數，地價為924.52元平方米；HA01、HA03兩個

39、比準價格的簡單算術平均數也可，地價為906.33元平方米。 第二部分  案例綜合分析 1、答題要點 （1）簡單算術平均法。 （2）加權平均法。 （3）直接取市場比較法的評估結果。 （4）以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。 2、答題要點 （1）收集的資料包括： 國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件；當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配套費的收取標準；征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等；土地出讓金或土地增值收益資料；國家或當地市場的利率水平；市場或行業平均利潤率或投資回報率。 （2）基本步驟： 求算土地取得費(或分別

40、求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；確定土地開發費；計算利息；計算土地開發利潤；計算土地增值收益；計算有限年期土地使用權價格。 3、答題要點 （1）不同點： A宗地的處置方式是由企業取得土地使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關系，由股份公司向企業支付租金；B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。 （2）從產權關系和經濟關系說明對國家、國有企業、股份公司的利弊： A宗地的處置方式：對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；對企業而言，可以取得完整的土地使用權

41、，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金；對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。 B宗地處置方式：對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益；對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金；對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。 4、答題要點 （1）辦理的手續： 股份公司持處置文件辦理變更登記手續；辦理有關規劃變更、審批手續；到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續；辦理補交土地出讓金的手續

42、；到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。 （2）評估方法選擇、估價思路及程序： 可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法和路線價法。 估價思路：（略）。市場比較法的估價程序：選擇市場比較案例；確定比較因素；因素描述及比較分析；確定比較因素的修正系數；求算比準地價。 收益還原法估價程序：確定房地出租總收益；確定房地出租總費用；計算房地出租純收益；計算房屋純收益；計算土地純收益；計算土地價格。 基準地價系數修正法估價的程序：確定土地及基準地價；因素描述及比較分析；確定修正系數；計算地價。 剩余法估價的程序：計算房地出租總收益；計算房地出租總費用；計算房地出

43、租純收益；計算房地產總價格；計算房屋現值；計算土地價格。 路線價法評估的程序：確定路線價；確定宗地的臨街深度、寬度等條件；確定條件修正系數；計算土地價格。 第三部分  土地估價報告改錯題 土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下： 第一部分  總述 1、估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。 2、估價依據中，“××省關于土地管理的法律、法規”提法太籠統，未說明與本次評估有關的法律、法規是哪些。 3、估價定義中，未說明是什么權利的土地價格。 4、估價結果中，缺少樓面地價。5、缺少估價結果一覽表。 6、需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資

44、料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。 第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析 7、土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。 8、土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。 9、建筑物狀況描述不詳。 10、地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分  土地估價 11、估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。 12、未說明估價方法選擇的依據。 13、收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。 14、未說明客觀租金計算方法的選擇依據。 15、折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應為已使用年限加上尚可使用年

45、限。 16、出租總費用中漏計稅費項目。 17、未說明綜合還原率確定的過程及依據。 18、總樓價計算中的使用年期（n）應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。 19、收益還原法估價結果無單位地價。 20、市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。 21、市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。22、比較因素中還應有容積率等的修正。 23、未說明地價指數的來源依據。 24、估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數不一致。 25、未說明由3個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因。 26、地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結果的算術平

46、均數，實際計算則采用的是加權平均數。 27、地價的確定中，估價結果無大寫。 第四部分  附錄 28、缺少估價對象房屋產權證。 29、缺少估價對象位置示意圖。 30、缺少估價機構工商營業執照。 31、報告的文字描述不夠規范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規范提法；以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較。</P< p>第一部分   綜合計算題  (共2題，每題各叨分，總分叨分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留2位小

47、數。請在每題下方空白處答題)  一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于 建設 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?  項目其他有關資料如下:  (1)該大樓13層為商場，建筑面積為3000平方米，415層為辦公樓。  (2)大樓開發周期預期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。  (3)大樓建成后

48、該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價 為每建筑平方米3000元，同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。  (4)經過調查，有關參數確定為，房屋出租年經營費用中 管理 費為年租金的10%,維修費為租金的8%， 保險 費為建安造價的2，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款 利息 率為10%  二、C市的某

49、 企業 擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。 開發程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內"三通一平"*表示宗地外"七通一平"和宗地內"五通一平"*表示宗地內外"七通一平"。  ii.區域因素和個別因素對地價的修正系數說明(有關系數均為案例與待估宗地比較所得):數字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差

50、;數字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數值表示對宗地地價的修正幅度"  (2)其他資料:A市的地價指數以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低01時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業用地宗地內從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。  第二部分   案例綜合分析  (共1題，60分，本部分包括一個國有企業改制中土地

51、估價和資產處置案例，要求認真理解題意，并根據給定條件，運用所學知識綜合分析回答有關問題。在題目下方空白處答題)  三、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地;B宗地為工業用地，容積率為0。6。請根據以下給定條件分析并回答下列問題:  lA宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?簡述理由。(8分)  2B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征用農村集體土

52、地后劃撥給該企業使用，此后該區域末發生征地案例。  請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據?(8分)  (2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權價格時，基本步驟應有哪些?(8分)  3根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊

53、。(10分)  4股份有限公司成立以后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的 土地 用途規劃為商業用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。  請問:(1)為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理哪些手續?(8分)  (2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)第三部分   土地估價報告改錯  (共1題，60分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認

54、真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)  四、土地估價報告改錯  土地估價技術報告  第一部分   總     述  一、估價項目名稱  ××公司位于××區××路××號用地地價評估  二、委托估價方 (略)  三、受托估價方 (略)  四、估價對象  估價對象為×

55、;×公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595.58平方米。  五、估價目的  本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據  六、估價依據  (1)中華人民共和國土地 管理 法。  (2)申華人民共和國城市房地產管理法。  (3)國有 企業 改革中劃撥土地使用權管理暫行規定。  (4)城鎮土地估價規程。  (5)土地估價報告規范格式(1996)。  (6)&#

56、215;×省關于土地管理的法律、法規。  (7)評估委托書。  (8)估價對象 房屋所有權證。  (9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。  七、價格定義  估價對象作為商業用地，在容積率為4。9，開發程度為場內"五通一平"、場外"六通一平"狀態下，于估價期日的四十年期的土地價格。  八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。  九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。十、估價結果  估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的

57、估價程序，確定估價結果為:  委估土地面積:595.58平方米  單位面積地價:4485.25元/平方米  總地價:2671325元  大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。  十一、需要特殊說明的事項  (1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條件發生改變，則本結果應作相應調整。  (2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。  十二、土地估價師簽名 (略)  十三、土地估價機構 (略)  二000年一月十日

58、60; 第二部分   估價對象描述及地價影響因素分析  一、估價對象描述  1土地位置狀況  估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為×××

59、15;。  2土地權利狀況  估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。  3建筑物和地上附著物狀況  估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%  二、地價影響因素分析  (一)區域因素 (略)  (二)個別因素 (略)  第三

60、部分   土 地 估 價  一、估價原則  1最有效使用原則 (略)  2貢獻原則 (略)  3變動原則 (略)  4合法原則 (略)第一部分    土地基礎知識 一、    土地概念     （一）考試目的     測試應考人員對土地內涵、基本特征及類型的理解與掌握程度。     （二）考試基本要求     掌握：土地的基本定義，土地的主要特征。

61、     熟悉：土地的功能。     了解：我國土地自愿的特點及其他學科對土地的定義。     （三）考試范圍     1、土地的定義     （1）土地的基本定義     （2）其他學科對土地的定義     2、土地的特征     （1）土地的自然特征     （2）土地的經濟特征     3、土

62、地的功能     （1）人類生存的物質基礎     （2）人類生產生活的場所     4、我國土地資源的特點   二、土地的分類       （一）考試目的     測試應考人員對土地類別、不同類型土地特點的理解與掌握程度。     （二）考試基本要求     掌握：土地的基本類別及我國土地的分類。     熟悉：不同類別土地的特點。 &

63、#160;   了解：我國主要類別土地利用的方式。     （三）考試范圍     1、土地的級別類別     （1）建設用地     （2）農用地     （3）未利用地     2、建設用地的特點     （1）承載性與非生態利用性     （2）土地利用逆轉相對困難性     （3）土地利用的集約性 &

64、#160;   （4）區位選擇的重要性     （5）無限性與再生性     （6）空間性與實體性     3、建設用地的類別     （1）商服用地     1）商業用地     2）金融保險用地     3）餐飲旅館業用地     4）其他商服用地     （2）工礦倉儲用地   &#

65、160; 1）工業用地     2）采礦地     3）倉儲用地     （3）公共設施用地     1）公共基礎設施用地     2）瞻仰景觀休閑用地     （4）公共建筑用地     1）機關團體用地     2）教育用地     3）科技設施用地     4）文體用地     5）醫療衛生用地     6）慈善用地     （5）住宅用地     1）城鎮單一住宅用地     2）城鎮混合住宅月地     3）農村宅基地     4）空閑宅基地     （6）交通運輸用地     1）鐵路用地     2）公路用地