1、    關于物業管理責任保險探討    翟長海摘要：近年來隨著物業使用者通過法律武器對自身權益維護的意識不斷提高和物業管理行業的持續發展，物業使用者與物業管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態勢。物業管理公司面臨著怎樣將風險轉嫁出去的巨大難題。本文為提高物業管理公司微利經營的抗風險能力，從多方面對物業管理風險責任進行了探討。物業管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務、管理和經營的專業化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產的綜合開發。在城市管理體制改革中物業管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應用。然而物業

2、管理公司難以避免由于工作過失或疏忽導致物業使用者的財產和人身安全受到損害，而受害者通過法律可以提出索賠。針對各種商業保險品種和物業管理及服務的不斷增多，并在經營管理中被各物業公司積極引入的狀況，要提高日常服務中出現的突發的、無法控制的、不可預見的或其它因素導致的人、物事故賠償風險的抵御能力。面對客觀存在的風險，必須對危險進行認識、估計和分析，進行必要的管理，實施有效手段對危險進行消滅、減少或者轉嫁。1目前我國物業管理責任保險的狀況目前在保險市場上物業管理責任險還沒有形成規模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業務增長點。對于投保人來講，不是不滿意理賠服務，就是覺得錢浪費了，以致不斷出現相

3、關的保險糾紛。投保人不買賬，保險公司也不買賬。1.1物業管理行業發展不夠規范在現階段我國物業責任保險市場缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂。“大數法則”是該保險經營的根本，為了對其風險進行分散需要承保足夠的風險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風險，還可能出現“逆選擇”的風險，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導致惡性循環。保險公司的積極性由于其賠付率高、保費收入有限，其經營狀況受到極大影響。我國的市場經濟競爭以及物業管理行業特點是這種現狀產生的根本因素。物業管理公司還存在效益差、管理水平低的問題

4、。大部分小區物業管理公司維持困難，管理費從來就沒有收齊過，買保險更無從談起了。1.2缺乏完善的法律制度物業管理責任保險是在進行專業服務的過程中，“依法”承擔由于其過失導致第三者或者服務的消費者在人身或財產上受到傷害或損失的經濟賠償責任。所以，保險責任判定的重點就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權益的保護，通過物業管理責任條例得到了充分的詮釋。但是對于物業管理公司來講，缺乏詳細的規定認定其應承擔的經濟賠償責任，另外在其具體執法過程中可追循的案例缺乏，沒有具體的法規，導致判定物業管理公司在什么條件下應當承擔的經濟賠償責任以及賠償的額度是個非常大的問題。1.3產品開發中保險

5、公司存在很多不足物業管理責任保險存在狹窄的保險責任范圍。目前保險公司的物業責任保險的前提條件是物業管理公司出現過失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。顯然這在當下是難以通過充足的保障推動物業管理公司發展。保險公司與物業管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對于物業管理公司來講，大一些的投保范圍是其追求的目標。然而越大的投保范圍，就會讓保險公司承擔越大的風險。而對于保險公司來講，越大越好的保單額才越有利潤。風險不可控是保險公司憂慮的重點。對于投保的每筆物業管理責任險，責任認定是其關鍵，也就是保險合同中的除外責任（不需要保險公司賠付）和保險責任的確定。保險公

6、司與物業管理公司對其投保細節都要進行詳細討論，意見形成一致后，再由中保財產出計劃書，然后雙方對其價格再進行協商。這項保險業務的推廣因其問題具有較大的復雜性使其無法形成量化保險標準受到極大影響。2如何開展物業管理責任保險2.1組織行業對物業管理責任險實施統保，將保險制度強制引入為了對消費者的權益進行保護，發達國家將很多職業責任保險劃為法定強制保險，人員執業或專業服務機構建立的必要條件就是投保職業責任保險。投保物業管理責任險在很多地方已經非常普遍了，這一險種在香港投保的費用占有相當大的比例，相當于整個物業管理費的20%至30%。因我國的物業發展還處在初級發展階段，因此可由行業主管部門與保險公司先進行行業統保協議簽署。2.2提高保險產品開發水平，加速物業管理責任險新產品的開發保險公司在提供行業性統保產品的過程中，應以行業特征為依據，進一步完善與補充現有的責任保險產品，物業管理公司應以自身不同的需要為根據選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責任擴大的同時又能夠較為充足的保障物業管理公司。針對資金不足的大部分物業管理公司可以以“加強風險管理，投保基本風險”為方針，對風險控制成本加以降低。保險事業要發展，必須與經濟、法律及社會共同進步，蓬勃發展的房地產業，帶給物業管理以巨大的發展空間，保險公司