1、 為您·我做到 四川中原市場研究中心/2011/07/122011年上半年成都市主城區寫字樓市場分析報告四川中原物業顧問有限公司目 錄一寫字樓銷售市場供不應求，銷售平穩41. 市場整體特征41.1 供不應求41.2 銷售平穩42.供應特征52.1 供應波動較大52.2 乙級寫字樓主導52.3供應外移趨勢明顯62.4 城南成為寫字樓供應主戰場63.需求特征73.1 成交量保持平穩73.2 乙級寫字樓為銷售主力73.3 價格持續走高83.4甲乙級寫字樓價格差距縮小83.5新開盤項目熱銷9二寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲101.新增租賃項目分析101.1新增租賃項目持續供應101.2新增

2、項目較為分散102.優質寫字樓分析112.1各板塊表現不一112.2 整體租金保持增長122.3 空置率持續下降123.四川中原工商鋪部分租賃成交案例12三總結131. 上半年市場總結132. 后市預測13 圖表目錄圖 1：成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年）4圖 2：成都市寫字樓月度供應情況（2010年1月-2011年6月）5圖 3：成都市寫字樓供應類型（2010年上半年-2011年上半年）5圖 4：成都市寫字樓供應環線分析（2010年上半年-2011年上半年）6圖 5：成都市寫字樓供應方位情況（2010年-2011年上半年）6圖 6：成都市寫字樓月度銷售情況（2010年1月-

3、2011年6月）7圖 7：成都市寫字樓各等級銷售情況分析（2010年上半年-2011年上半年）7圖 8：成都市寫字樓成交均價（2005-2011年上半年）8圖 9：各等級寫字樓銷售價格（2009-2011年上半年）8圖 10：成都市新交付使用項目情況（2010年1月-2011年6月）10圖 11：各板塊新增租賃項目體量（2010年1月-2011年6月）10圖 12：各板塊優質寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）11圖 13：成都市優質寫字樓租金空置率走勢（2008年1月-2011年6月）12表 1：重點項目開盤情況（2011年上半年）9表 2：中原工商鋪2011年租賃成交信息表

4、12注：銷售市場新增供應以取得預售時間為統計標準，租賃市場新增供應以實際投入使用時間為統計標準。一寫字樓銷售市場供不應求，銷售平穩1. 市場整體特征1.1 供不應求圖 1：成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年寫字樓新增供應54.20萬平方米，同比下降1.47%。由于上半年為市場的周期性調整期，加上政府預售審核較為嚴格，開發商推盤節奏略顯緩慢。在市場潛在供應量較大的條件下，上半年的推盤數量與去年同期相比略微下降，整體供應量相對偏小。上半年寫字樓成交面積68.35萬平方米，同比增長74.99%，增長幅度非常明顯。2010年下半年多個項目的集中推

5、盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。2011年上半年的供需比為0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供應量偏小，市場銷售保持平穩，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現出供不應求的情形。1.2 銷售平穩2011年以來，針對住宅市場的宏觀調控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調控范圍內免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉向寫字樓市場，寫字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸政策全面緊縮的市場環境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也難以形成突發性的增長，而是保持了原來的發展軌跡平穩前

6、進。2.供應特征2.1 供應波動較大圖 2：成都市寫字樓月度供應情況（2010年1月-2011年6月）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年寫字樓供應量54.20萬平方米，且呈現明顯的月度波動。2、5月份無新的項目取得預售，均為零供應，6月市場供應驟然增多，達到23.06萬平方米，出現較強反彈。但整體來看，上半年的推盤節奏較為平緩，整體供應偏少。2.2 乙級寫字樓主導圖 3：成都市寫字樓供應類型（2010年上半年-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預售，從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應。乙

7、級寫字樓依舊是市場的主流產品，占據較大比重，2011年上半年供應量為40.15萬平方米，供應占比為74.08%，有較大上升。商務公寓供應量為14.05萬平方米，占比約25.92%，與去年同期65.16%的供應比例相比有較大下降，但是商務公寓在市場中依舊占據著重要的一席之地。并且由于近年商業用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務公寓仍將在較大范圍內存在。2.3供應外移趨勢明顯圖 4：成都市寫字樓供應環線分析（2010年上半年-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年的新增供應絕大部分集中在三環以外，達到49.66萬平方米，約占整體供應的91.62%。市區三環內寫字樓項目的供應趨

8、于減少，并且均為商務公寓，而三環外已經成為了寫字樓的主要集中區域。未來商務中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務辦公格局將逐步打破。2.4 城南成為寫字樓供應主戰場圖 5：成都市寫字樓供應方位情況（2010年-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年城南新增寫字樓項目達到49.27萬平方米，成為寫字樓的主要聚集區，其他方位的供應較少也較為分散。城南是政府重點規劃打造的商務辦公區，近年來城南發展較快，新增供應項目數量多、體量大，并且未來城南還將有大規模的項目推出，成為寫字樓的主戰場。隨著市政配套的完善，企業的入駐，城南寫字樓的集聚效應將逐步顯現。3.需求特征3.1

9、成交量保持平穩圖 6：成都市寫字樓月度銷售情況（2010年1月-2011年6月）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年寫字樓的銷售情況較為平穩，月均銷售面積在11萬平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波動不大。住宅市場的限購政策對寫字樓市場帶來的沖擊較小，市場銷售依舊強勁，多個項目保持了較好的銷售業績。3.2 乙級寫字樓為銷售主力圖 7：成都市寫字樓各等級銷售情況分析（2010年上半年-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年甲級寫字樓成交面積13.78萬平方米，銷售保持強勁。甲級寫字樓一般占據城市最好的地段，軟硬件配置均處于領先水平，市場認同度較高。時代8號、富力天

10、匯、保利中心等項目每月保持數千平方米的去化面積。乙級寫字樓項目成交29.69萬平方米，作為市場的主流產品，成交量在市場中占據主導地位。乙級寫字樓主要集中在城南，近年來產品品質有了較大的提升，性價比較高，與甲級寫字樓的差距正在縮小，市場銷售平穩。商務公寓成交面積24.88萬平方米。由于商務公寓分割面積較小，總價較低，單價具有競爭力，并且沒有購買套數的限制，十分契合投資者需求，市場銷售情況較好。3.3 價格持續走高圖 8：成都市寫字樓成交均價（2005-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年，寫字樓平均銷售價格為11030元/平方米，同比上漲42.6%，出現較大的上漲幅度。由于

11、寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價格持續走高，加上成交結構中甲、乙級寫字樓成交占比的提高，2011年上半年銷售價格出現較大幅度的上升。3.4甲乙級寫字樓價格差距縮小圖 9：各等級寫字樓銷售價格（2009-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年，甲級寫字樓銷售價格為18845元/平方米，價格相對較為平穩，變化不大。甲級寫字樓在2010年經歷了一次較大的價格上漲之后，2011年價格趨于平穩。乙級寫字樓銷售價格為12181元/平方米，進入2011年上漲步伐明顯加快。由于乙級寫字樓品質的提升，價格上漲較為明顯，與甲級寫字樓價格差距進一步縮小。商務公寓銷售價格為7655元/平方米

12、，由于精裝修、LOFT挑高項目增多，商務公寓價格有逐步走高的趨勢。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語花園等項目的LOFT產品單價處于市場領先水平。3.5新開盤項目熱銷表 1：重點項目開盤情況（2011年上半年）項目名稱開盤時間價格（元/平方米）開盤情況白金瀚宮國際大廈2011-1-210000寫字樓推出715層，銷售率達90%東方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10層，銷售率達100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15層以下，開盤認購約12500平方米東方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14層，二批次開盤銷售90%以

13、上奧克斯財富廣場2011-5-714000一批次推出6-14層68套，認購46套，認購面積超過10000平方米福年廣場2011-6-1814000一批次推出4-12層106套，銷售90%，加推13、14層大鼎世紀廣場2011-6-2514000-160003號樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約30%置信麗都匯2011-6-2512000推出108套，銷售率約90%曙光國際2011-6-2913500一批次推出B座6-18層106套，銷售82套，銷售率約77%數據來源：中原地產數據庫從上半年重點項目開盤情況來看，大多數項目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經過數月的蓄水后，開盤銷售率基本

14、能達到80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。二寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲1.新增租賃項目分析1.1新增租賃項目持續供應圖 10：成都市新交付使用項目情況（2010年1月-2011年6月）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年，總共有26.14萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優諾國際、新希望國際、摩根中心等在內的8個項目進入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至369.70萬平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業權項目增多。1.2新增項目較為分散圖 11：各板塊新增租賃項目體量（2010年1月-2011年6月）數據來源：中原地產數據庫新交付使

15、用項目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項目主要集中在非核心商務板塊。例如城西的優諾國際、中海大廈、中大君悅廣場，城北的財富又一城廣場等項目進入租賃市場，較好的填補了區域寫字樓的市場空白。2.優質寫字樓分析2.1各板塊表現不一圖 12：各板塊優質寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）數據來源：中原地產數據庫注：優質寫字樓包含甲級寫字樓及部分準甲級寫字樓市中心CBD寫字樓因2010年下半年仁恒置地廣場及航天科技大廈兩個高端項目的入市，租金明顯提升。但市中心CBD大多數項目使用時間較長，硬件配置低并且老化較為嚴重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現租金下滑的情形。人民南路SBD寫

16、字樓整體檔次較高，市場發展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀中心等寫字樓市場需求旺盛，空置率較低。錦江國際廣場、新希望大廈等新在交付使用項目招商情況較為順利，空置率大幅下降。天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩上漲。雖然目前投入使用的項目尚不多，市場依舊處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設施的完善，大型企業的加速進駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項目租競相壓價，導致租金出現一定程度波動。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業入駐方面具有較大的吸引力。2.2 整體租金保持增長

17、圖 13：成都市優質寫字樓租金空置率走勢（2008年1月-2011年6月）數據來源：中原地產數據庫2011年上半年優質寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環比上漲2.95%。主要商務板塊商務氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預期供應壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價導致租金上漲幅度趨緩。2.3 空置率持續下降2011年上半年優質寫字樓的平均空置率為24.41%，環比下降了0.69%。隨著實體經濟的強勢增長，本土企業規模不斷擴大、辦公環境改善以及外來企業的進駐對寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付

18、項目招商較為順利，寫字樓空置率持續下降。3.四川中原工商鋪部分租賃成交案例表 2：中原工商鋪2011年部分租賃成交信息表項目名稱板塊等級面積（平方米）單價（元/平方米.月）仁恒置地廣場市中心CBD甲級410160 財富中心市中心CBD乙級454 83 鼓樓國際市中心CBD乙級65063 新希望大廈人民南路甲級981115 國航世紀中心人民南路甲級591110 豐德國際廣場人民南路乙級35395摩根中心東大街乙級150083 摩根中心東大街乙級41995 新希望國際天府新城乙級24760數據來源：四川中原工商鋪三總結1. 上半年市場總結Ø 市場銷售強勁 上半年寫字樓供應量為54.20萬平方米，新增供應以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環外及城南；成交面積68.35萬平方米，銷售平穩，銷售價格為11030元/平方米，保持了持續上漲，其中甲乙級寫字樓價格差距縮小。Ø 租賃成交活躍上半年共有26.14萬平方米寫字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優質寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環比上漲2.95%，平均