1、項目編號：和諧小區前期物業服務招標文件招標人：房地產開發有限公司年 月 日16第一部分小區前期物業管理招標公告 1第二部分物業服務項目基本情況概述 3第三部分物業服務內容及相關要求 6第四部分 投標人的資格條件和投標文件的要求 8第五部分開標、評標、中標和簽訂合同 14第一部分小區前期物業管理招標公告物業小區由 房地產開發有限公司 開發建設。為推進物業管理服務的 市場化運作，現決定按照建設部前期物業管理招投標管理暫行辦法和我市關于 新建住宅區實行物業管理招投標的通知規定，采用公開或邀請招標的方式選聘本 項目的物業服務企業。 一、招標人：_房地產開發有限一公司項目地址：項目概況：本項目為（項目類

2、型） ,共分_ ，總用地面積為一 平方米，總建筑面積 平方米。其中， 地上平方米；地下 平方日。一期地下總建筑面積 平方米，地上總建筑面積平方米。本項目一期共計建筑物 幢（其中多層住宅 上_棟上_套,高層住宅 棟 套,非住宅一.棟平方米）；建筑結構為 結構。一期交付時間 ,全部交付時間 .。二、招標方式：公開招標三、招標內容： 小區前期物業管理四、投標人資格要求（同時具備以下條件）：1、具有獨立法人資格、持有合法且年檢合格工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證。2、具有 級（含 級）以上物業服務企業資質。3、非本市物業服務企業須在本市物業行政主管部門備案。五、報名時間及地點：報名時間：年 月

3、日至 年月日時報名地點： 。六、資格預審：招標人根據投標單位的經營、管理業績等相關情況對報名單位進 行資格預審，通過資格預審的報名單位方能獲取招標文件。資格預審主要根據：物業 企業資質等級、物業管理誠信等級、物業經營管理規模及業績、是否具有經營 萬平米以上或類似物業項目管理經驗等進行綜合審定。（具有經營 萬平米以上或類似物業項目的管理經驗的優先。）七、報名及獲取招標文件時請攜帶以下資料：1、單位介紹信或授權委托書；2、經年檢合格的工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證；3、物業服務企業資質等級證書；4、主管部門出具的無不良記錄 【沒有被主管部門限制投標且一年內 （自執行之日 起）沒有被主管部

4、門作出行政處罰】的證明材料；5、相關備案證明。以上所提供資料復印件使用 A4紙一式1份，裝訂成冊，加蓋公司公章，并帶原件 交招標人審核（審核后退回原件留復印件）。材料欠缺者，不予報名。投標人須對提 供資料的真實性負責，若有弄虛作假，一經查實將取消投標資格。八、獲取招標文件方式：人民幣叁百元/份，售后不退。九、開標日期：另行通知十、開標地點：另行通知十一、聯系方式及聯系人：招標人：地 址：聯系電話：郵編：聯系人： :第二部分物業服務項目基本情況概述物業小區由 開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部前期物業管理招投標管理暫行辦法和市住建委關于新建住宅區實行物業管理招投標的通知

5、的規定，采用公開招標的方式選聘本項目的物 業管理企業。一、住宅物業基本情況概述：本項目建造的物業類型為：住宅 建筑結構：框架范圍：東至 路，西至,南至,北至（或見附圖）本項目用地情況總用地面積平方米備注物業用地道路用地公建用地綠化用地主要技術指標（詳見總平面圖主要技術經濟指標表）技術指標名稱單位備注本項目總建筑面積其中:帶機動車庫地下總建筑面積半地下室建筑面積地上總建筑面積技術指標名稱單位備注住宅建筑面積其中：多層建筑面積小高層住宅建筑面積高層建筑面積商業物業建筑面積連體排屋建筑面積別墅建筑面積m2X X X ItfX X X Itfm2m2X X X ItfX X X Itf非住宅建筑面積m

6、2其中：冏業與辦公建筑回積m2其他物業建筑面積7 m2建筑密度為%綜合容積率綠化空回枳m2集中綠化率%集中綠化面積m2規劃建設機動停布位個其中：地上停二車位個地下停車位個規劃設計建造了非機動車停布位個本項目共計建筑物 幢（其中住宅 套，非住宅本項目已于 年一月開工建設，共分一期開發建設。第一期工程計劃于年一月竣工并交付使用；整個建設項目計劃于 年 月全部建成并交付使用。二、主要設施設備的配置及說明（詳見附件 1）三、公建配套設施及說明（詳見附件 2）四、物業管理用房、物業經營性用房及社區辦公用房的配置情況項 目座落位置建筑面積（平方米）物業管理用房（包括業主委員會辦公用房）物業經營性用房社區辦

7、公用房第三部分物業服務內容及相關要求一、物業管理的內容（一）房屋及設施設備管理1、物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養護;2、供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；3、物業管理區域內的巡視、檢查，物業維修、更新等各類費用的帳務管理；4、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修行為的管理；5、小區亮化設施的日常維修、管理及電費（樓道燈、路燈及照明設施）；6、物業管理區域智能化系統、監控系統等的管理及維護。（二）物業環境衛生服務1、建筑物外公共區域清潔；2、建筑物內公共區域清潔；3、垃圾收集與處理；4、管道疏通服務

8、；5、衛生蟲害防治。（三）綠化服務1、物業管理區域內的綠化日常養護和管理；2、物業管理區域內的綠化翻新改造。（四）公共秩序維護服務1、物業管理區域內公共安全防范管理服務；2、物業管理區域的日常安全、消防巡查服務；3、消防系統的使用、維護和管理；4、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經營管理；（五）法律、政策及合同約定的其他事項。二、物業管理的相關要求1、本項目物業服務標準必須達到聊城市住宅小區物業管理服務等級標準級標準。2、物業企業資質等級及企業業績需經市物業行政主管部門備案認可。3、按專業化和服務等級的要求合理配置各類物業服務人員，小區服務的用工總 人數和各工種人數應在前期物

9、業服務合同中約定。4、物業管理服務與收費質價相符。5、特殊工種，如電工、電梯工、管道工等要經過相關部門培訓，持證上崗。第四部分 投標人的資格條件和投標文件的要求一、投標人的資格條件1、符合建設部前期物業管理招投標管理暫行辦法規定的條件。2、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有 級(含 級)及以上物業管理資質的物業管理企業；3、具有經營管理相似物業 60 萬平方米以上的管理經驗,(物業管理項目必 須經主管部門備案認可)；二、投標書送達的要求1、招標人定于 年一月日時分約請投標人在施工現場集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。2、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共 3套(一正二副)，并在

10、商務標和投標文件袋密封口處加蓋投標企業法定代表人印章,密封后于 年 月 日 時分截標。逾期送達的，視作為放棄投標。投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。 經補充修 改的內容為投標文件的組成部分。 投標人在截標后送達經補充修改的投標文件， 招標 人有權拒收。3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：(1)未密封的；(2)商務標未加蓋投標單位印章、投標文件袋密封口處未加蓋投標單位法定代 表人與投標單位印章的；(3)未能按照招標文件要求編制的；(4)逾期送達的。三、投標文件的編制要求 重點投標文件由技術標書和商務標書組成技術標書要求不透露企業任何信息。投標文件不能滿足招標文

11、件基本要求的，作廢標處理。(一)技術標要寫的1、物業項目的整體設想與構思(1)項目簡介(2)物業管理總體設想(3)管理服務思路具體策劃(4)服務水平定位及管理目標2、項目管理運作方法及程序(1)組織架構設置(圖)(2)組織架構描述(3)運作程序設置(程序圖)3、人員配備、培訓與管理(1)人員配備(2)人員培訓(3)人員管理4物業管理分項標準與承諾措施(1)房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；(2)房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；(3)維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；(4)電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；(5)小區道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳

12、及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；(6)小區道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；(7)住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；(8)小區道路管護措施和完好率承諾；(9)小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；(10)管理服務質量投訴處理及時率承諾；(11)業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾。5、管理制度的建立(1)公眾制度(公眾制度目錄)。其中：提供業主臨時管理規約的建議稿。(2)內部管制(內部制度目錄)。6、檔案資料的建立與管理(1)檔案的收集分類、整理成卷(2)物業檔案建立與

13、管理7、前期物業管理服務方案(1)物業管理接管驗收方案(2)業主入住管理方案(3)業主裝飾裝修管理方案8、常規物業管理服務綜述(1)房屋及共用設施設備的維修養護管理方案(2)智能化設施的管理與維修方案智能化設施設備的管理高層樓宇智能化設備保養維修(3)保潔管理方案(4)綠化服務方案(5)公共秩序維護管理方案(6)消防管理方案9、物業管理中突發事件應急預案(1)供水中斷應急預案(2)電中斷的應急預期案(3)天燃氣、液化氣泄露的處理預案(4)排水設施阻塞應急預案(5)雨、污水管及排水管網阻塞事故的應急預案(6)電梯困人應急預案(7)火警應急預案10、社區文化建設，加強業主相互溝通的具體措施(二)商

14、務標1、公司簡要介紹。(包括經營歷史、經驗；相關業績介紹)2、法人代表人授權書3、報價一覽表報價一覽表序號物業類型收費標準(元/月平方米)說明1多層住宅級收費標準2小高層級收費標準3高層4商業物業5聯排等低密度住宅6別墅7前期介入費力兀被授權代表簽字：投標人蓋章：日期：4、物業管理綜合服務費的測算（1）各分項成本詳細預算（物業服務支出）1）人員費（包括人員工資、教育經費、社會保險費用等）。2）物業共用部位共用設施設備日常運行、維護費用。3）綠化養護費用（包括綠化工具、水費、補苗費和農藥化肥等）。4）清潔衛生費（包括工具、消殺防疫費、清理化糞池、管道疏通、垃圾轉運等）5）秩序維護費（包括器材裝備

15、費、人員人身保險費、服裝費等）。6）辦公費（包括辦公用品、交通、通訊、水電、書報費等）。7）物業管理企業固定資產折舊 （根據實際情況，選擇預算）。8）物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用 （根據實際情況，選擇預算）9）經業主同意的其他費用（根據實際情況，選擇預算）。10）法定稅費11）管理傭金（合理利潤）（2）物業服務收入1）主營業務收入2）經營性用房收益3）非機動車停車收入4）機動車停車收入5 ）其他收入（3）物業服務費測算.根據管理成本推算物業服務費單價。特別說明：（1）小區路燈、樓道燈的電費及維修管理費用應包含在物業綜合服務費中。5、前期物業管理介入費測算6、投標人資格證明材料(1

16、)營業執照(副本)(2)稅務登記證(3)物業企業資質證書(4)法定代表人有效身份證(5)被授權代表有效身份證(6)項目經理上崗證書(7)特殊作業人員上崗證書(8)投標人信譽證明材料(如銀行頒發的資信等級證明、工商部門頒發的守合 同重信用證書、獲國家、省、市優秀示范小區、物業企業先進單位等的文件)第五部分開標、評標、中標和簽訂合同一、開標的時間，地點，方法與程序1、開標的時間地址。2、開標的方法與程序。二、評標標準和評標辦法1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設人。其中，招標人指派 人，其他評委由招標人從市住建委建立的物業專家名冊或安徽省物業專家名 冊中采取隨機抽取的方式產生。2、招

17、標人、開標、評標會議定于 年 月 日 時分，在 召開。由評標委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中：技術標占 總分的50%商務標占總分的33%投標人陳述與答辯占總分的17%3、評委按照技術標、商務標、陳述與答辯順序進行評定，每完成一項，繳交評 分表后再進入下一個評分程序。技術標部分由各評委獨立評分。4、分數計算：將評委打分去掉1個最高分，去掉1個最低分，按評委打分平均 值為該項得分。5、評委評標過程中若發現投標企業測算報價與招標人提供標底一致或非常接近， 評委有權要求投標企業對其測算報價做出合理解釋與說明，若投標企業無法做出合理解釋，評委可認定招標人有明顯傾向性，有權提出中止評

18、標。6、陳述答辯人必須為該項目經理。7、物業管理綜合服務費以所有投標單位投標報價的平均值作為標底價。三、中標人的確定及物業服務合同的簽訂1、評標委員會完成評標后，向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投 標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法， 推薦不超過 3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當 確定中標的候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。2、本招標項目物業管理綜合服務費標準，按照中標價格確定。3、投標人根據關于前期物業管理招投標的若干規定在投標過程中投標人 如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資 格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。4、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次 招投標的全部費用由中標人承擔。5、投標人應表明對招標人在招標公告（邀請書），招標文件中所提出的規定 和要求表示理解；應表明投標書連同招標人的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價