1、第三章 房地產有關法規1、土地管理法在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內容就可以了：1) 新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2) 我國的實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。3) 有關土地的六項制度：國家依法實行國有土地有償使用制度國家實行土地用途管制制度國家建立土地調查制度國家建立土地統計制度國家實行土地占用耕地補償制度國家實行基本農田保護制度4) 土地管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產管理法2、房地產交易管理制度所要了解和熟悉的內容：1) 城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有

2、制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。2) 房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。3) 房地產管理法規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地產權登記發證制度。 3、房屋權屬登記管理辦法所要了解和熟悉的內容：1) 國家實行房屋所有權登記發證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護。2) 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。3) 房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項

3、權利登記、注銷登記。4) 房屋權屬證書包括：房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產權片、房地產共有權證、房地產他項權證4、租賃條例所要了解和熟悉的內容：1) 房屋租賃實行登記備案制度2) 申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。3) 經審查后頒發房屋租賃證，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。4) 房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。 5、物業管理條例所要了解和熟悉的內容：1) 住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。2) 住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區

4、內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。3) 物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限、違約責任、其他等。4) 物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。5) 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。 6、房屋抵押貸款管理規定所要了解和熟悉的內容：1) 銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當地管理部門辦理抵押登記。2) 房地產管理部門要依

5、法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的真偽等，并由審核人簽字在案。3) 抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，并經抵押權人確認。 7、有關房地產稅費及按揭手續費 房地產證費用： 房地產證登記費 契稅 印花稅 按揭費用 房屋保險 律師見證費 抵押登記費 印花稅第四章 商品房銷售常用詞語的解釋土地類型土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公

6、共設施用地及自由集資，微利房地產。土地使用權年限是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者（市土地使用權年限以最新的通告為準），土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。土地使用費土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2占地/年規劃局代表國家對城市的規劃設計進行引導和監控。國土局代表國家行使土地所有者的職權。房管局產權登記處辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。確權是依照法律、政策的規

7、定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批準、 登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利。房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產抵押登記是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。 房地產權初始登記指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、 附著物的所有權進行的登記。七通一平（熟地）是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力

8、、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。 三通一平（凈地)）是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。 綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。建筑密度是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。出房率是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，

9、雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。商品房是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。五證房地產商在預售商品房時應具備建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規劃部門核發，開工證由建設部門核發，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發。按規定房屋未建好之前出售均要辦理商品房預售許可證，發展商將有關資料送國土局申請。房地產買賣合同是由房管局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商

10、品房銷售都須簽訂此合同，目前，內銷的房地產合同亦需做公證，外銷的房地產合同必須做公證。房地產證是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法律憑證。銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。定金指依據擔保法的規定，當事人向對方給付的作為債權擔保的一定數額的金錢，給付定金一方履行債務后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務的，則要雙倍返還定金。訂金根據我國現行法律的有關規定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張

11、定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。另外，根據市房屋土地資源管理局發布的關于規范房地產開發企業商品房預訂行為的通知的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金： (1) 房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的；(2) 簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3) 雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的；(4) 廣告、售樓書

12、、樣品房與實際狀況不相符的。房地產公證公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。契稅契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 1、征稅范圍及納稅人 契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。(1) 國有土地使用權出讓；(2) 土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換；(3) 房屋買賣；(4) 房屋贈與。2、稅率：國家規定契稅率為3-5。房地產轉讓是指擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。銀

13、行本票是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他，憑此可理轉賬結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（同城算）銀行匯票銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉賬結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（異地結算）銀行支票是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉賬或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據，有效期為10天。（同城結算）期房是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，

14、立即可以辦理入住并取得產權證。 實際銷售面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 預售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。 TOWNHOUSE也叫聯排別墅正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。 會所就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂

15、服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。住宅使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。住宅的進深住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據住宅建筑模數協

16、調標準（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據住宅建筑模數協調標準（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高

17、度。在1987年發布的住宅建筑模數協調標準中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如下隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂的隔熱性能；(4)對外墻與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。灰空間最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。 勒腳指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎