1、杭州灣新區市場分析杭州灣新區市場分析 一、區域環境一、區域環境 -區域新規劃區域新規劃 二、區域競品樓盤介紹二、區域競品樓盤介紹l 杭州灣世紀城杭州灣世紀城l越溪湖畔越溪湖畔l上灣上灣 三、區域競品在售面積價格對比三、區域競品在售面積價格對比 四、區域競品戶型對比四、區域競品戶型對比 五、區域競品銷售情況分析五、區域競品銷售情況分析區域環境概述區域環境概述l寧波杭州灣新區位于浙江省寧波市北部，杭州灣跨海大橋南岸，地處滬杭甬經濟圈中心，是長三角乃至中國沿海地區至關重要的戰略發展要地，其前身是慈溪經濟開發區，是因橋而謀、與橋同興的發展大平臺。在新區200公里半徑范圍內，擁有上海港和寧波港中國兩大國

2、際性港口。新區東距寧波港70公里，北距上海港148公里。寧波港集裝箱碼頭是遠洋裝箱最理想的中轉港口，共有147條航線，是中國硬件設施最好的第六代國際集裝箱碼頭之一；上海洋山港位于長江入海口，擁有978條國際航線，是中國大陸集裝箱航線最多、航班最密、覆蓋面最廣的港口。上海港和寧波港臺同時也成為杭州灣南翼現代化工業和物流最重要的配套港。l寧波杭州灣新區規劃陸域面積235平方公里，海域350平方公里，托管1個鎮、23個行政村。截至2011年，現有常住人口近15萬人，35平方公里制造業區塊初步建成，汽車整車制造及關鍵零部件、智能家電、新材料、新能源新光源等戰略性新興產業集聚發展并初具規模；27平方公里

3、城市功能區塊全面啟動建設，一批功能性項目建成投用；濕地休閑板塊已建成4.3平方公里，濕地公園2010年6月已正式對外開放，已成功申報國家級濕地公園。區域新規劃區域新規劃l打造“國際化新城”為目標的寧波杭州灣新區建設實現再提速。在昨天舉行的第三屆“寧波杭州灣新區日”上，釣魚臺美高梅“中國假期”、吉利動力總成中國制造總部和吉利-沃爾沃中國設計和試驗中心項目等同時簽約，寧波華強中華復興文化園等八大項目集中開工（奠基）。總投資達589.73億元。新區正式進入高速發展的階段。區域競品樓盤介紹區域競品樓盤介紹杭州灣世紀城杭州灣世紀城l杭州灣世紀城是由“中國首批城市運營商，超級大盤中的領跑者”之稱的世紀金源

4、集團傾力打造。世紀金源集團有著20年的房地產開發經驗，走遍了中國近20個城市和地區，成功打造了7個城市中心或副中心。超過150000個家庭見證世紀金源的造城歷程，超過500000名位業主感受著世紀金源的體貼與關懷，并享受著物業快速升值的特權。杭州灣世紀城集高尚住宅、風情商業街區、洲際購物中心、超五星級酒店、高級公寓、學校為一體。項目總占地2600畝，總建筑面積600萬平米，項目規劃住宅為3萬余套，預計居住人口將達10萬人左右。杭州灣世紀城在地下停車庫的設計上更是延續了世紀金源所獨創的全城人車分流系統。半地下花園式的陽光車庫，不但讓人與車都免受日曬雨淋，更是史無前例的將地面綠化、水系等導入地下，

5、實現了生態、環保的綠色停車。l杭州灣世紀城位于杭州灣新區，東起陸中灣江、西至濱海大道、南起濱海二路、北至十塘橫江南岸，內外交通便捷完善。 杭州灣世紀城注重社區與水的相互映襯，社區中央環抱一橫一縱兩條河流，在河流兩岸各建設了30米寬的綠化景觀長廊，十字形沿河雙面商業街，連通所有住宅組團和購物中心、酒店等配套，使龐大的社區渾然一體。 杭州灣世紀城大盤+名校模式，頂尖的師資力量和國際領先教育理念，讓杭州灣世紀城的小業主從起點就高人一步。 杭州灣世紀城徽派傳統文化街，賦予了建筑傳統的韻味，打造不一樣的風情生活空間。法式風情商業街，華貴優雅、大氣精致，匹配杭州灣世紀城的浩大排場。 杭州灣世紀城集購物、休

6、閑、娛樂、餐飲、辦公等功能為一體的洲際SHOPPING MALL。將作為寧波規模最大、業態最豐富的超大SHOPPING MALL，引領寧波摩爾時代。五星級酒店提供頂級豪華的名流會所，讓居者享受大城繁榮，卓然而上的成功之感；區域競品樓盤介紹區域競品樓盤介紹越溪湖畔越溪湖畔l隆成越溪湖畔位于寧波杭州灣新區，興慈五路東側，濱海一路北側，濱海二路南側，與區政府咫尺之遙。大型市政配套亦在規劃之中，總體規劃用地面積約6萬平方米，總建筑面積約14萬平方米。隆成越溪湖畔北部布置了五幢板式高層，底層設置一條商業街；地塊南部布置22幢低層排房。完全人車分流的設計，車輛從小區入口處直接進入地下車庫，避免人車交叉干擾

7、。隆成越溪湖畔所處的杭州灣新區，北與上海隔海相望，距慈溪中心市區僅12公里，滸崇公路(延伸段)、東外環線直接市區。縱向的蘆庵公路、滸崇公路、東外環(杭甬高速公路連接線延伸段)、樟新公路和橫向的329國道、杭州灣大通道將共同構成新區外圍交通網絡。這里將建設成為“長江三角洲南翼的工商名城、寧波市北部的經濟中心、一座生態旅游城市”。l項目尊處新區中心區，上下、內外，連接主要核心重大，地緣精神，非同凡響！隆成越溪湖畔建筑風格主要特征為英倫風格排屋，園林景觀采用英式園林自然主義的理念，以雙水岸圍合、中心景觀綠化帶串聯小區。營造從“社區庭院、組團庭院到入戶庭院”的“大、中、小”層層遞進三重院落，通過景亭、

8、廊架、花缽、綠籬、特色雕塑等元素營造經典的英倫庭院生活。隆成越溪湖畔約40150高層戶戶坐北朝南，戶型設計方正大氣，緊湊適用，盡可能將起居室、主臥室、書房等主要生活空間布置于陽光充沛的南向。約330-350排屋，地下雙車位與下沉式庭院南北相連，地下儲藏空間方正寬闊，使用十分方便。客廳和餐廳獨立于一層，空間布局大氣敞亮。頂層奢華主臥套房，豪闊衛浴間，私屬步入式衣櫥。區域競品樓盤介紹區域競品樓盤介紹上灣上灣l上灣是杭州灣新區首個城市綜合體內的商業綜合體。 上灣廣場雄踞新區門戶，內享雙公園廣場，外享城際交通捷運，距離杭州灣跨海大橋僅約5分鐘車程，距杭州灣新區管委會以及新區目前唯一的五星級大酒店恒元酒

9、店僅約數百米，地段優勢突出，發展潛力無限。 杭州灣新區位處上海、杭州、寧波、蘇州等大城市的幾何中心，杭州灣跨海大橋通車后，從新區到上海縮至1個小時，2015年杭甬復線通車后，從新區到杭州將只需1個小時，隨著寧波軌道交通的建設，從新區到寧波市中心僅需20-25分鐘車距。 上灣名座內擁花園式辦公環境，外享城際交通捷運，占據長三角1.5小時黃金交通圈核心位置，暢達寧波、杭州、蘇州、上海，轉瞬聯動世界，大氣商務空間，為風云浙商量身定制。l上灣匯集總裁公館、多層、小高層住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業廣場等五類產品。上灣公館為三進三院電梯公館，僅20席，戶均占地約22畝，戶戶坐北朝南、一線面江。上灣領館為

10、多層、小高層公寓，80-130平米改善舒適型空間，悠享三園一江的優越環境和一站式社區商業的生活便利，代言城市精英的高品質居住風尚。上灣SOHO為戶均建筑面積約60的酒店式精裝公寓，直面一線江景，緊鄰大型廣嘗公園，并提供酒店式管理服務，是杭州灣投資型物業的稀缺之眩。 上灣廣場內擁兩個街區，一個大型獨立商業體，毗鄰兩座廣場，打造新區代表性的高品位生活平臺。上灣廣場，雄踞八塘橫江教育文化商業復合功能橫軸之上，是區域發展的橫向功能軸，主要的生態景觀軸線，將連接置業教育區、文化區、辦公區和區域商業等功能區，與商務休閑中心湖區相得益彰。區域競品在售面積價格分析區域競品在售面積價格分析1、杭州灣世紀城、杭州

11、灣世紀城在售的一期尾盤項目，采取高報價低成交的銷售策略，在售的一期尾盤項目，采取高報價低成交的銷售策略，現在報價在現在報價在6500元元/左右，成交均價在左右，成交均價在5300-5900元元/左右，世紀城針左右，世紀城針對周邊企業團購房源及人才引進房源價格在對周邊企業團購房源及人才引進房源價格在5000-5300元元/ ，目前在售，目前在售的二期項目，報價在的二期項目，報價在6700元元/ 左右，實際成交價格左右，實際成交價格6000元元/ 左右。左右。2、越溪湖畔、越溪湖畔在售在售23#、24高層房源，面積約為高層房源，面積約為52-127，4425元元/平米起，平米起，均價約均價約500

12、0元元/平米。在售別墅面積平米。在售別墅面積500-560，總價約，總價約530萬萬/套起。套起。3、上灣、上灣新推出新推出40年產權的酒店式精裝公寓共計年產權的酒店式精裝公寓共計300多套，主力戶型面積多套，主力戶型面積50平米。平米。2萬抵萬抵5萬預存優惠進行中。目前少量房源在售，戶型面積萬預存優惠進行中。目前少量房源在售，戶型面積70-100平米不等，對外報出均價平米不等，對外報出均價6600元每平米。購房一次性付清享元每平米。購房一次性付清享400元每元每平米再享平米再享99折優惠，按揭可享折優惠，按揭可享200元每平米再享元每平米再享99折優惠折優惠,目前基本無成目前基本無成交。交。區域競品戶型對比區域競品戶型對比l以下是在售的90平方左右2房戶型對比;l左圖為越溪湖畔;右圖為世紀城區域競品銷售情況分析區域競品銷售情況分析目標客戶分析目標客戶分析:1、共性：所處區域的周邊企業員工和鄉鎮居民，少數路過人群。2、區別：由于世紀城銷售比較早，積累的客戶比較多，面比較廣，所以有大部分是區域外的轉