1、    淺議“營改增”后房地產企業的稅收籌劃    董華弘摘要：“營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國的稅收制度。對房地產企業而言，“營改增”的稅收政策，既可以說是一項挑戰又可以說是個機遇。房地產企業有必要結合“營改增”后的形勢變化，科學進行稅收籌劃，以減輕此項政策帶來的不利影響。 本文結合營改增對房地產企業的影響，對“營改增”后此類企業的稅收籌劃策略作了分析。關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃“營改增”的初衷在于通過減輕賦稅促進經濟增長，本質上是國家結合新時期的經濟發展形勢對財稅體制進行的再調整，對增值稅制的完善具有重要

2、的推動意義。因此，房地產企業的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業的經濟效益。一、“營改增”給房地產企業帶來的影響（一）對企業開發成本的影響對房地產企業而言，開發成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業來承建的，在“營改增”后，房地產企業和施工企業納稅的稅率均變為11%，稅負會發生明顯的變化。第一，房地產的開發需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如

3、釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發票的資格，就會使得企業的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業的納稅負擔加重。第二，施工企業常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業的進項稅額，增加施工企業的納稅成本。第三，對施工企業來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業的納稅成本，使得企業的成本居高

4、不下。（二）對企業現金流量的影響房地產企業的特殊性會使得它的現金流量受到極大的影響。在房地產企業的開發建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優化配置就會影響到房地產企業的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發票，比如工程施工費，在取得專用發票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業現金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產企業在取得預售證之后進行房產銷售，所取得的售房款能夠根據增值稅稅率計算銷項稅額，企業預售階段的一段時間內不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經濟與金融市場的發展下，房地產企業的資金總體來說較為緊張，開發前

5、期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業現金流出與流入之間的差額，從而影響到企業的發展。二、“營改增”后房地產的稅收籌劃策略（一）結合“營改增”帶來的變化調整營銷思路在定價不發生改變的基礎上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產企業利潤空間的擴展具有積極意義。但同時，此項政策也會帶動其他企業成本的增加。考慮到上述情況，房地產企業就要對企業種類進行合理劃分，并結合競爭對手在“營改增”后出現的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調整，借此機會增強競爭優勢、拓展業務范圍、實現業務升級，建立不同以往的業務增長點，比如投資保障住房等。（二）結合各個經營環節的特點，提高稅收籌劃的合理性在“

6、營改增”之后，經營環節對企業稅負的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負擔，企業就必須重視結合不同經營環節的特點，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產企業可參考下述措施：首先，以開出的價格及具備的資格為依據，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負的考慮，企業在材料采購環節應要求供貨方開具增值稅發票，這樣可以通過抵扣來減少實際需要交納的稅款。如果受到現實條件制約無法抵扣，企業則可以視情況要求供貨方給予一定的價格優待。其次，對稅率差異進行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業通過能動性發揮來減輕稅負這一目的能夠實現的前提條件。企業在經營過程中，可以依據稅率差異，在不違反相關政策及

7、法律規定的情況下對自身行為進行有意識的調整，將此種差異合理的利用起來，以達到減稅目的。最后，適當延后納稅時間。此舉同樣是減輕稅負的有效舉措，實踐要求是獲取進項稅發票的時間應盡早、銷售發票的開具時間應在不違反規定的情況下盡可能的延后。只有企業實現對經營環節的合理籌劃，才有可能真正達到減輕稅負的目的。（三）梳理企業業務流程，緩解資金壓力對房地產企業來說，要盡可能減輕企業的稅負重擔，減輕“營改增”對企業帶來的影響，就需要對企業的業務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業還可以通過加強財務管理，來完善對企業資金的管理，緩解其資金壓力。三、結束語總體來看，“營改增”給房地產企業帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項改革措施的覆蓋范圍進一步擴大的背景下，房地產企業不僅要通過科學的稅收籌劃來規避其不利影響，還要嘗試