1、山東淄博商業物業市場調查報告廣州凌峻房地產策劃機構2002年7月22日前 言來源于：房地產E網-承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負責通乾商場項目的全程策劃。為使本項目能在激烈的競爭環境中脫穎而出，迅速實現銷售，前期的市場調查顯得尤為重要。為此，我公司對該項目所在的張店區及其周邊區域作了深入的調查分析研究。本調查報告是經過我司調查人員對淄博市的商業物業及主要居住小區進行實地調查，并結合通乾商場的實際情況而形成，是項目全程策劃的重要組成部分。倍訊易 一、淄博市現狀淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區和桓臺、沂源、高青3個縣，總人口418萬人，其中

2、市區人口270.48萬人。其中張店區64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省重要的工業城市，具備較好的工業基礎。主要工業門類有石油化工、醫藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機電、電力等35個行業。陶瓷、琉璃、絲綢久負盛名，是我國五大瓷都之一。（一）地理位置及交通狀況淄博是山東省重要的交通樞紐城市，有15條公路干線通往全國各地，膠濟鐵路、濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟南國際機場僅70公里，向東距青島港300公里，空運、海運十分便捷。（二）淄博城市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個區和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個城區距

3、中心城區分別為20公里左右，城鄉交錯，布局舒展，形成城市組群。（三）國民經濟狀況淄博工業實力雄厚，已形成以重工業為主體，大中小企業相結合，城鄉一體化發展的格局。現有工業企業16000多個，主要工業門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等35個，有一大批在全國、全省占有重要位置的企業和產品。主要年份國內生產總值構成（以國內生產總值為100）年份第一產業第二產業第三產業1996年1096162751997年1006072931998年996003011999年915803292000年825743442001年7258834.02001年第三產業總產值約219億元，其

4、中批發零售貿易、飲食業及房地產業的產值分別為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分別占總產值的8.31%、2.14%、4%，可見第三產業已經成為淄博地區重要的經濟來源之一，商業物業作為開展第三產業的重要場所，必然會受到更多的關注。從2001年統計數據來看，全市工業整體效益水平呈恢復性增長，地方工業效益繼續穩步提高。近年來，淄博市確立了發展板塊經濟的總體思路，實施抓大放小，著力于培植重點企業集團，提高全市工業經濟運行質量和效益。2001年，全市國內生產總值達到702億元，比上年增長11.5%；全市工業總產值達到1168億元，比上年增長9.06%。淄博的外商投資企業發展較快，德國西門子、

5、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國際大財團、大商社、大公司相繼到淄博投資。2001年，全市引進外來投資項目1180項，實際到位投資62.6億元。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等28個國內外城市結為友好城市，與世界70多個國家和地區建立了經濟技術合作與貿易關系。全市2001年出口創匯6億美元，出口產品達19大類300余種，銷往70多個國家和地區。獲自營進出口權企業和在境外投資辦廠、設立辦事機構的企事業單位逐年增加。國際經濟技術合作和對外承包工程及勞務合作也取得較大進展。（四）區域宏觀經濟發展狀況1、國民經濟持續發展從1999年開始國內生產總值年均增長9%，城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入年

6、均分別增長5%和8%，初步形成適應經濟國際化要求的開放格局；經濟結構的戰略性調整也取得重大進展，初步形成現代化城市的格局和風貌，人民生活更加寬裕。預計到2010年，國內生產總值將比2000年翻一番。2、城市化進程的加快城市品位不斷提高一些項目先后啟動，城市基礎設施、文化教育工程、商業貿易場所等投入建設，為淄博市的發展奠定了堅實的基礎。此外，隨著城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物等場所。而就淄博目前的狀況來看，現有的娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位的要求，發展較高檔的商業物業勢在必行。3、淄博城市第三產業加速發展從上述分析可知，淄博市經濟發展構成中的第三產業，每年均穩

7、步發展，第三產業在整個國民經濟中的比重有不斷擴大的趨勢，說明淄博市的經濟發展的多樣化和多元性，也從另一個側面說明淄博市的人均消費能力逐年增高，人們對商業服務需求也趨之活躍。而商業物業作為開展第三產業的重要場所，必然成為許多發展商和投資者追逐的對象。4、消費品市場平穩運行2002年1-4月份，社會消費品零售總額居前三位的依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山（11.47億元），全市消費品零售總額累計實現72.03億元，同比增長12.4%，比上年同期增幅提高2.1個百分點。其中國有經濟增長7.5%，個體經濟增長13.1%，私營經濟增長24.0%，發展較為平衡，增幅均保持在12%

8、以上。值得注意的是，在張店地區僅淄博商廈2001年的零售總額就達12億元，約占整個張店地區社會消費零售總額的65%，社會消費能力之高由此可見一斑，也從另一個側面反映了淄博商業市場的過渡集中，發展其他商業物業項目大有前途。5、全市物價總水平繼續在低位上運行2002年1-4月份累計物價總水平同比下降2.3個點；當月下降1個點，除煙、酒及生活用品類價格和居住類價格同比略有上漲；娛樂教育文化用品及服務類價格同比持平外，其余各構成項目均低于上年同期物價水平。總體而言，淄博市物價水平回落，城鎮居民收入穩定增長，生活水平顯著提高。6、城鎮居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城鎮居民人均可支配收入為26

9、69元，比上年同期增長14.0%，城鎮居民人均消費支出1767元，同比增長11.2%;其中居住及房地產的支出達190元，同比增長67.1%，為八大類消費性支出增幅之首,增幅居第二位的是醫療保健支出，人均177元，增長42.1%；食品支出640元，增長5.8%。 7、全市居民儲蓄情況 截止4月末，淄博市城鄉居民儲蓄存款余額達到385.5億元，排在煙臺（681.87億元）、青島（669.06億元）、濟南（580.57億元）、濰坊（512.8億元）之后，居第五位；增長速度12.38%，排在威海（22.1%）、東營（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.06%）、棗莊（14.3%）等市之后，居

10、第八位。 8、全市居民可支配收入持續增長2002年1-4月份，全市城鎮居民人均可支配收入2669元，列東營（3598元）、威海（3374元）、煙臺（3138元）、濟南（3017元）、青島（2987元）、日照（2771元）之后，居第七位；同比增長14%，列威海（23.3%）、濟寧（19.3%）之后，居全省第十一位。二、淄博房地產業發展狀2001年全年共完成固定資產投資172.1億元，比上年增長7.1%,其中地方完成投資126.7億元，比上年增長25.3%。城鎮集體以上單位共完成投資101.68億元（含零星投資），比上年增長3.34%；農村共完成固定資產投資67.34億元。其中房地產開發投資12.

11、3億元，增長37.9%。（一）房地產發展概況全市區縣屬以上施工項目956個，竣工項目678個，竣工率70.92%，其中新開工項目779個，比上年增加273個。全年城鎮單位自建和房地產企業開發住宅投資達14.74億元，住宅建設繼續保持較高的投入，竣工住宅面積139.46萬平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個人8.59億元，增長79.71%，總體資金到位率達94.71%。 （二）商用物業狀況淄博是國家重要的石油化工基地、歷史文化名城，山東省的中心城市之一，是魯中地區商業的發源地，城市商業化進程起步較早，城市商業物業的發展經歷不同的階段。就張店地區的商業物業而言，其發展主要經歷了以下三個階

12、段：第一階段：以臨街營業房為主；第二階段：大型購物中心和專業市場為主，臨街營業房為輔；第三階段：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商貿中心為主的大流通、大商貿格局。最初，由于交通樞紐地位未形成，商品流通尚不發達，交易量較小，商用物業以道路及街道兩旁一樓的臨街營業房為主，主要經營日用品，小家電、服裝等主要生活用品。隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，僅有臨街的散鋪已經不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產生一個大型的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業房的資源，形成一個中心商貿區域，滿足人們更高層次的購物需要，出現了購物中心等大型購物場所，相應的淄博商業物業進入了發展的第三階段。小結：張店地區作

13、為淄博地區核心的商業區域，幾乎集中了淄博所有的大型的購物中心，囊括了眾多的經營行業，商業的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區域，已經成為發展大型商貿中心的最佳區域，市場對商業物業的需求隨之擴大，營業房開發前景十分看好。（三）項目所在區域張店區商業物業發展狀況從淄博城區的大背景看，各城區的經濟發展比較均衡，商業經營各有特色，淄博人民有著傳統的經商意識和自己的商業文化。而作為中心城區的張店區除了具備政治、文化、高新技術發展中心職能外，更是名副其實的經濟發展中心，本土的商業零售企業有代表性的如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經

14、營業績，而作為個體工商業戶云集的美食街商業街、西二路商業街、中心路商業街、共青團路商業街以及新世界商業步行街等隨著歷史的發展，已經成了個體經濟發展的搖籃。張店區商圈大致可以劃分為以下幾個層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業街），北到共青團路，南到美食街及小商品街。二類商圈：車站廣場、幾個專業市場（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發市場）。三類商圈：主要分布在新建城區（西北城區）。從我們對張店地區重要商業物業項目走訪的情況看，該區的營業房主要呈現以下在租金水平、經營規模、經營特色等方面存在以下的特點：1、租金水平臨街營業房租賃狀況一覽表項目富麗商城新世界步行街壹世界數碼廣

15、場臨街營業房規 模負一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營業房共五層，經營面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金13001330元/平方米共兩層，朝內鋪位166元200元/平方米靠外臨街商業房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708768元/平方米西二路、美食街營業房年租金多為38004200元/平方米，共青團路臨街營業房年租金平均為21002300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路的臨街營業房（首層）年租金多為38004200元/平方米

16、，共青團路臨街營業房年租金平均為21002300元/平方米，這說明項目所在地段主要營業房的年租金范圍在2100元4200元/平方米。2、銷售價格目前在淄博可銷售的營業房的數量極少，從過往的銷售價格看，臨街營業房的售價介乎于3500-11000元/平方米之間，銷售均價達到6000元/平方米。地段較優的營業房如聯通路、共青團路等路段的售價可達6000-10000元/平方米，并有上調的趨勢，可見優質的營業房仍有很大的利潤空間。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業房總價在100-200萬之間。（按70平方米，回報周期8-10年計算。）3、經營規模淄博目前主要的商場的經營規模在2萬平方

17、米6萬多平方米，為中等規模，淄博商廈、金帝購物中心良好的經營狀況正是說明此等規模的項目在淄博具有較強的生命力。4、經營方式在淄博，投資者習慣將位置最好的臨街營業房用于出租，而具規模的商廈商城則采取由大型百貨商家經營、自主經營或與零售商家聯營三種經營策略。目前經營較好的商廈一般是采用引進或自辦大型日用消費品超市作為保證客源的基礎，經營的范圍同質化較為嚴重。5、配套及功能目前淄博的臨街商用營業房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現有的大型購物商場雖然經營品種相當豐富，但其它功能仍然相當欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。6、購物環境目前，張店地區大部分的購物場所均存在購物環境

18、較差的問題，購物空間的設計尚停留在滿足于單一的購物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現有大型購物場的特點之一，購物空間單調平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應有的重視。7、經營現狀現有絕大部分購物商場均由大型商家或經營者統一經營管理，以出租或聯合經營為主，并形成了相對穩定的經營管理模式，因此商場的經營狀況良好。但是，對于可銷售營業房未來的經營管理則尚未形成成熟的經營管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。（四）區域商業物業發展趨勢中國已經加入WTO，一個更加開放的淄博展現在世人面前，淄博的經濟已經進入良性發展的快車道。當地政府一方面加快城市建設，改善投資環境，改組商業布局，提高

19、人民的生活質量，另一方面出臺一系列優惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業和個體工商業的發展。淄博已經走出了小農經濟的時代，以一種嶄新的姿態融入到了世界經濟發展的大舞臺中。縱觀張店區商業物業的發展的狀況，該地區未來的商業物業將呈現以下的發展態勢：1、可銷售商業物業成為投資熱點淄博人具有很強的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。但是目前銀行利息的多次下調，股票投資也面臨著盈利減少，風險增長的問題，處于持續上升商業物業具有風險小、盈利大的特點，自然成為投資熱點。2、良好的商業環境吸引大量商家進駐張店區是淄博重要的商業發展區域，對周邊的地區有強大的輻射力，一些立足于良好的商業氛圍的商業物業吸

20、引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經開業的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發超市及濟南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當地政府積極磋商進入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團路、西二路 共同形成商貿區淄博市由于多年以來形成的習慣，自然形成的此區域的商業氛圍，使該地區的商業物業成為淄博市人投資的首選區域。4、政府規劃引發投資熱情淄博市委、市政府的關于在一切適宜的地方建設商業設施的政策更是大大促進了淄博商業設施的發展和完善，帶動了城市建設的大發展，商業物業遍地開花，人們投資商業房的意識和經營信心空前高漲，地段優勢明顯的營業房吸引了大批投資置業人士的關注，人們對

21、即將推出的營業房期待甚高。5、引進先進的商業管理勢在必行在張店，人們對富麗商城經營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經營商業管理不到位。對于可銷售營業房，由于產權相對分散往往會造成經營管理上的混亂，從而影響到投資者購買的信心。為了消除這些負面影響，在營業房銷售過程中引入商業管理勢在必行。三、商業物業市場分析（一）市場供給分析張店地區營業房的供給明顯不足，營業房總體存量在20萬平方米左右，在建的營業房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積不足7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應的約占總存量的25%；四層聯體銷售投資額在200萬元以上的占20%；三層

22、聯體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯體及少量單層營業房，且大部分遠離商業中心，符合人們投資購買習慣的營業房幾乎沒有。可以說，目前市場上可銷售的營業房少之又少，市場供應與市場需求明顯有斷層。（二）市場需求分析以張店地區為代表的淄博房地產市場在經歷了97年的大回落之后，目前已經走出了低谷進入持續增長時期，住宅的需求有了明顯的增長，在這種局面的帶動下，營業房呈現供需兩旺的發展態勢，營業房的信貸規模呈跳躍式發展，營業房消費已成為淄博市房地產消費的重要組成部分，營業房消費快速增長將成為未來幾年內淄博地區房地產發展的重要特點。形成這一局面的主要原因有幾方面：u 營業房作為房地產投資的基本形態被越來

23、越多的投資者所認可。u 營業房的投資可以為投資者帶來穩定、持續、低風險的收益，還可以升值保值。u 房地產信貸政策的實施大大增強了人們的購買能力，降低了買家購買營業房的門檻。u 目前淄博市特別是張店地區可銷售的營業房市場供應有限，需求尚處于上升階段。u 不少的個體戶、經營者不再滿足于現有的經營條件，他們對營業房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。小結：從目前的情況來看，在張店地區營業房的需求尚處于帶激發狀態，人們對營業房的需求呈現多元化的特點，人們購買營業房主要還是從自身的購買能力考慮，主要的購買層次集中在50-100萬之間，并且對地段的要求很高，大部分的買家希望購買的營業房是處于城市商業中心

24、、有來良好經營氛圍、能獲得高額租金回報的營業房。（三）潛在買家分析我們認為，本項目的目標買家至少可分為投資者、經營者和隨機購買者，從隨機抽樣的結果來看，人們購買營業房的主要目的還是投資，其次是自主經營，還有就是隨機購買。統計數據表明，淄博營業房購買者中投資者約占50%，自主經營的買家約占40%，其余10%為隨機購買者。此外，被訪的潛在大部分經營者均表示有意向購買自用的營業房，這類經營者目前經營的主要行業是餐飲、美容美發、五金、小家電、服飾、眼鏡等。各類消費者對共青團路段營業房的要求類別需求比較集中的面積總價回報/租金要求投資者30-100m250-100萬10年資金回籠經營者40-80 m23

25、0-60萬租金高于月供租戶50-100 m22000-10000元/月我們從目前臨街營業房的出租情況可以看出，首層臨街營業房的出租率在70%以上，美食街、共青團、西二路等臨街營業房的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。調查的情況也反映：二層或三層的聯體營業房已經越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運用，也不吻合消費者購物的習慣，消費者只習慣在一樓逛逛，而通常不會走步梯上二樓或三樓。通過我司與營業房投資者、經營者、租戶的深度訪談和沿街走訪可以看出，目前當地營業房的消費者在選擇營業房的時候，通常會關注地段、客流量、營業房本身的素質等，歸結起來他們主要考慮的問題有以

26、下幾方面：（1）營業房的區位狀況很多潛在買家購買營業房時，首先考慮問題就是營業房所在地段的商業價值、投資前景和經營前景，對很多的投資者來說，營業房的區位條件是影響他們投資決策的重要因素，地段價值高、商業氛圍良好的營業房無論是對經營者還是投資者都是很有吸引力的。（2）營業房的價位從市場調研掌握的情況分析，購買客戶的承受能力一般在200萬元以內，主流投資者的投資能力一般在50100萬（包括銀行按揭）；黃金地段的商業房單價突破10000元/平方米，新城區一般在4000-5000元/平方米（二至三層聯體）。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營業房面積相應小點，而位置稍差的鋪面面積相應放大。（3）營業房的層

27、數通過市場調查，反映出營業房消費者（包括購買者和承租者）在選擇營業房時，對臨街營業房二層或三層聯體產品并不歡迎。因為在實際的經營使用中（如餐飲、服飾店、小型超市、眼鏡店等），一層已經充當所有的用途，而二層、三層的聯體只能作為他們無可賴何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。通過走訪及與客戶的深度訪談，我們了解到，在臨街營業房中，大部分客戶喜歡購買的營業房種類如下：喜歡程度營業房種類最喜歡一層臨街營業房其次一層、二層連賣的臨街營業房最不喜歡一、二、三層連賣的臨街營業房通過上表可知，如果可以選擇的話，絕大多數客戶喜歡購習一層的臨街營業房，在沒有的情況下，他們才會選擇一、二層連在一起賣的營業房，只有在他們

28、充分看好一個地段，并且沒有其它的選擇的情況下，他們才會買一、二、三層連在一起賣的營業房，原因是：u 三層連在一起的，他們認為三層沒有實際用途。u 三層連在一起的，勢必造成面積過大，從而導致總價過高。u 面積較大且二至三層連在一起的營業房較難找到適合的租戶進駐，不利于投資者實現投資回報。（4）營業房的面積在選擇營業房時，被訪者均表示都會從目前所經營的品類來考慮營業房的面寬和進深，不期望營業房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為8米，進深10米，移動通訊店的理想面積約50平方米，而經營服飾專賣店的理想面積則為100平方米。被訪者普遍認同把營業房間隔得小一點，最好是在40-100平方米之間，

29、且進深不要超過10米。因此，單層營業房的面積不宜超過100平方米，二至三層聯體銷售營業房總體面積不宜超過200平方米。四、項目分析本項目地處淄博市一類商圈的核心區域張店區，周邊的商業路段規劃整齊，交通路網完善，四通八達，商圈內云集著眾多知名商家，所經營的品類豐富、集中，是淄博市消費、購物人流最為聚集的地方。項目東到中心路，西至西四路，北依共青團路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數個大型商場商廈為本項目提供了方便、充足的停車位。可以說，無論是現在還是未來，本項目占盡天時地利人和，具有其他項目無可比擬的優勢。綜觀淄博營業房的發展，本項目既面臨著經濟發展所帶來的機遇，也面臨著激烈的市場競爭所帶

30、來的挑戰。1、市場機會（1） 根據目前淄博市商用營業房及經濟發展狀況，需要有功能相對完備且有較大投資價值可銷售的營業房來滿足市場的需求。（2） 項目所處的張店區是淄博的政治、文化、高新技術發展中心，美食街、西二路、中心路、共青團路及新世界商業步行街共同構成中心商圈云集了眾多的商家，具有無可比擬的商業價值。（3） 共青團路和西二路一帶多為民房的臨街營業房，未形成經營規模，本項目的出現正好填補了市場的空白。（4） 本項目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經營規劃布局結構，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。（5） 銀行經過多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風險增加的問題，社會上有大量

31、的閑散資金苦無出路，營業房作為一種盈利較大，風險較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。（6） 現有的臨街營業房的經營管理模式難以適應買購買及商家經營的多樣化需求，新型商業管理模式的引入必能增強潛在買家的購買欲望和信心。（7） 投資人士普遍看好項目所在地段的發展潛力，并希望在該地段購買營業房作為投資用途，他們將成為淄博商用營業房的重要購買力量之一。（8） 本項目以期房推售，可以通過廣告、炒作來提高人們的期望值。（9） 營業房供需不平衡，可銷售營業房有很強的市場需求，此外，項目周邊的兩個小商品市場將拆遷，許多經營者將失去原有的經營場所。2、市場威脅（1） 目前淄博有部分大型商場和購物中心正處于銷

32、售或招商階段，商業市場競爭較為激烈，對本項目造成一定的銷售壓力。（2） 周邊項目的同質化經營，導致經營者及租戶在考慮經營品類時有更多的選擇，進而影響投資者對商用營業房的信心。（3） 臨近本項目的銀座正在規劃建造中，經營前景如何尚是未知之數，容易造成投資者持觀望態度。（4） 目前本項目緊臨的西二路及美食街已經是消費者心目的中心購物區，從某種程度上削減了本項目的商業氛圍。（5） 項目的總體量較大，可銷售面積將近4萬平方米，而潛在買家的數量及承受能力相當有限，要全部消化有一定的難度。五、周邊典型項目分析目前，在通乾項目有兩個主要的商場分別是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團東路的銀座商廈，以下作簡

33、要分析。金帝購物廣場銀座商廈對比表項 目金帝購物廣場銀座商廈規 模建筑面積50000平方米建筑面積約5.5萬平方米優 勢A、緊鄰柳泉路與共青團路，已形成良好的商圈氛圍。B、配套齊全，有大型廣場和停車場。C、發展商實力雄厚，有多年商業經營的經驗。D、引進品牌機制A、緊鄰共青團路與西二路，人流量集中，尤其是節假日從周邊區域聚集的消費者。B、商場品牌化經營，在濟南民已有一處銀座得以成功操作。C、商場經營面積大，具一定規模。劣 勢A、廣場的外部環境較混亂，沒有綠化。B、室內的設計風格與本身的定位不匹配。C、每個樓層的無購物區域劃分指示系統。A、經營的品類將很大程度上影響租戶的信心。B、全部以租為主，與

34、當地投資人士的需求不相吻合。C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。六、市場調查報告結論及建議縱觀淄博商業市場的發展態勢，我們得出如下的結論：u 淄博現階段的商業物業以臨街營業房及大型商廈為主,形成了大型商廈與臨街營業房共存且相互促進的發展格局。u 商用營業房有著良好的發展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經營方式的不同及經營狀況的差異。u 營業房銷售市場供應嚴重不足，投資者經營者對臨街營業房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數，且外圍（張店以外）投資者為數不少。u 面積太大且數層聯體銷售的臨街營業房開始不適應市場發展的趨勢，主流買家的購買能力在50-100萬之間且層面比較單一，數量亦十分有限。u 投資者購買營業房主要是希望獲得穩定的租金收入，他們普遍希望投資回報期為8-10年，年投資回報率約為10%-13%，而項目所在地段的租金水平為2100元4200元/平方米。因此，只要經營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購買興趣。u 大部分臨街營業房沒有充分發掘地段的商業價值，營業房的設計規劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創新的精神，沒有把地段的商業價值發揮至極限。u 商業管理沒有得到應有的重視，臨街營業房經營成功與否很大程度上取決于地段的優劣，商業管理在當地尚是一片空白。u 長期的投資習慣及現有商業城、商業