1、房地產法期末復習題 2一、單項選擇題1對被拆遷人實行作價補償的，作價補償的數額當事人A 可以協商 B 應當協商C 不得協商 D 自行調解2拆遷補償的范圍包括A被拆遷的所有房屋及其附屬物B被拆除的臨時建筑物C 被拆除的超過期限的臨時建筑物D 被拆除的末超過期限的臨時建筑物3. 房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該A 編制拆遷計劃和方案 B 申領房屋拆遷許可證C 發布拆遷公告 D 申領規劃用地許可證4房屋拆遷補償對象不包括A 房屋產權人B 房屋代管人C 國有房屋及其附屬物管理人D 公房所有人5. 以下屬于拆遷安置費用以外的費用的是A 搬家補助費 B 臨時安置補助費C 經濟損失補償費 D 拆遷公

2、告費6房屋拆遷搬家補助費的標準，由哪級人民政府規定，A 中央 B 市區級C 縣級 D 省級7在什么情況下，應當實行產權調換A 拆除出租住宅房屋 B 拆除地上附屬建筑物C 拆除非住宅房屋 D 拆除違章建筑物8拆除臨時建筑A 不予補償B 應予補償C 應子適當的補償D 如果該臨時建筑未超過批準期限，則應給予適當的補償9如房屋的產權人和使用人是不同的人，安置協議應A 由拆遷人與產權人單獨簽訂B由拆遷人與使用人單獨簽訂C由拆遷人與產權人、使用人共同簽訂D由拆遷人與產權人、使用人分別簽訂10重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量房屋的造價是 A 重置價格 B 成本價格C 標準價 D 市場價格11

3、拆除非住宅房屋，拆遷安置的標準按照A 使用面積安置 B 原建筑面積安置C 新建筑面積安置 D 實際面積安置12 取得房屋拆遷許可證的拆遷人不包括A 全民所有制單位 B 集體所有制單位C 公民個人 D 建設用地單 13拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂A 產權協議 B 抵押協議C 價格重置協議 D 補償協議 14房屋拆遷安置補償糾紛的當事人不服行政裁決的，可在接到裁決書之日起內向法院起訴。A 10日 B 15日C 20日 D 30日15 房屋拆遷以拆遷主體的不同為標準可分為統一拆遷和A 征地拆遷 B 市政動遷C 社會動遷 D 自行拆遷 16房屋拆遷的直接目的是獲取舊房

4、所占用土地的A 使用權 B 所有權C 收益權 D 處分權 17房屋拆遷產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的什么面積計算的A 使用面積 B 建筑面積C 實際面積 D 調換面積18 房屋拆遷補償方式一般不包括A 違約責任B 產權調換C 作價補償D 產權調換和作價補償結合I9將要拆遷的房屋，存在產權債權糾紛的由 （ ）處理，拆遷人可以給予必要幫助。 A縣級以上人民政府B 房地產主管部門C拆遷批準部門D 被拆遷人自行20 在什么情況下，拆遷補償協議和安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全A 拆除沒有產權糾紛的房屋B 拆除沒有抵押權的房屋C 拆除出租房屋D 拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋21 拆除

5、出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關系A 繼續保持 B 無效C 可維持亦可取消 D 作修改調整22 當拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、 安置房面積和安置地點等事項經協商達不成協 議的，由批準拆遷的 （ ）裁決。A 房屋管理 B 房屋所在地法院C 房屋拆遷主管 D 當地政府部門23 在房屋拆遷公告規定的權限內被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的， （ ）可作出決定責 令限期拆遷。A 縣級以上人民政府 B 房地產主管部門C 拆遷批準部門 D 仲裁委員會二、多項選擇題1被拆遷人可能是A房屋的所有人B 房屋的使用人C房屋的代管人D 房屋的管理人E房屋的承租人2以建設投資不同的資金來源為標準劃分，房屋拆

6、遷可分為A 市政動遷 B 征地拆遷C 社會動遷 D 非征地拆遷E 自行拆遷3. 根據我國現行法律的有關規定，房屋拆遷人是進行國家建設需要使用土地而向國家申請征用土地 的人，包括A 全民所有制企業 B 事業單位C 機關團體 D 公民個人E 集體所有制企業 4當拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償，經協商達不成協議的，解決辦法有A由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決B由確定拆遷地域范圍的規劃管理部門裁決C被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決D向人民法院起訴E由質量監督部門裁決 5拆遷協議的主要條款應該包括A補償金額 B 安置面積C安置地點 D 當事人認為需訂立的條款E搬遷過渡方式6拆遷

7、公告的主要內容包括A拆遷人B 拆遷時間C拆遷范圍D 拆遷協議E建設項目名稱7. 拆遷補償的范圍是被拆除A房屋B房屋的附屬物C違章建筑D超過期限的臨時建筑E未超過批準期限的臨刑建筑8. 房屋拆遷的種類以土地權屬的不同可以分為A 自行拆遷 B 委托拆遷C 征地拆遷 D 非征地拆遷E 社會動遷三、名詞解釋I 房屋拆遷 2 房屋拆遷許可證3. 房屋拆遷補償 4. 拆遷安置四、簡答題1簡述拆遷安置地點。2房屋拆遷應注意哪些事項 ?3簡述拆遷補償的方式。4 簡述拆遷安置的對象和方式。5. 簡述拆遷安置費。6簡述在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施。五、論述題1論述房屋拆遷的

8、補償標準。六、案例分析l 吳某租用的私房遭受了火災，吳某全家急需住房，恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自己的兩 間平房賣給昊某， 雙方訂立了買賣協議， 約定吳某向張某支付房價款 6000 元，張某將兩間平房的所有權轉 移于吳某。雙方到房產部門辦理過戶手續時，房產部門因故當天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款 6000 元，張某把房交付吳某居住，以后另定時間補辦過戶手續。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過 戶，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政劃為拆遷范圍，由某開發公司負責拆遷。 此時張某找到開發公司，聲稱吳某所住的房屋產權人系自己，開發公司應與自己簽訂私房拆遷補償協議

9、， 為自己安排住房。吳某則主張所住的房屋已由自己買下，現在由于張某的過失未辦過戶，開發公司應該給 自己安置。開發公司認為，吳某與張某的買賣行為是不合法的，吳某的權益得不到法律保護，要求吳某在 拆遷前自己找住處搬家。吳某遂訴至法院，認為張某違約，要求其承擔違約責任，并要求開發公司為自己 安置住房。針對以上情況，回答下列問題：(1) 吳某與張某的房屋買賣關系是否有效？(2) 吳某能否主張享有房屋產權 ?(3) 張某能否主張開發公司與自己訂立私房拆遷補償協議 ?(4) 吳某能否主張開發公司為自己安置住房 ?2 某市居民劉某，在 1995年 7月的一天，與同市居民李某簽訂了一份房屋買賣合同。劉某將面積

10、60 平方米的兩房一廳違章搭建房屋，以 8 萬元價格賣給李某，李某付清了全部房屋價款后，即遷入該房屋 內居住，但未將戶口遷入。同年該房屋所在地區的土地被征用，有關部門對動遷居民作了安置。但房屋拆 遷部門未對李某進行補償，亦未對李某進行安置。李某認為，房屋是其花錢買來的，房屋拆遷部門拆除其 房屋而不給予補償安置是不對的。請回答：房屋拆遷部門對李某房屋拆除而不給予任何補償和安置的做法是否正確?為什么 ?練習參考答案 一、單項選擇題1C2D3D4 D5 D6D7D8D9D10A11B12C13B14B15D16A17B18A19D20D21A22C23A二、多項選擇題1 ABCDE 2 A C 3

11、AB 4 AC D5.ABCDE 6 ABCE 7 ABE 8 C D1 房屋拆遷 ：是指根據城鎮建設規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地文件，拆除和 遷移建址用地范圍內的房屋及其他設施的行為。2 房屋拆遷許可證：是拆遷行為人獲得行政許可，拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。由縣級以上 人民政府房屋拆遷主管部門批準發紿，只對指定的項目在定時間和一定范圍內有效。3 房屋拆遷補償： 是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理 的彌補。4 拆遷安置： 是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用并給予一定的補助費 四、簡答題1簡述拆遷安置地點。 拆遷安置地點有原

12、地安置和異地安置。原地安置是在拆遷范圍內的建設工程完工后，將安置對象遷回 原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對 建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改造的原則確定。對從區位好的 地段遷入區位差的地段的被拆除房屋使用人，可以適當增加安置面積。2 房屋拆遷應注意哪些事項 ? 房屋拆遷應注意的事項：服從國家利益；符合城市規劃；保護合法權益；誰拆遷，誰安置補 償。3 簡述拆遷補償的方式。拆遷補償的方式：(1) 產權調換。 這是拆遷人用易地的房屋或原地再建的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，拆遷后被拆 遷人取得交換房屋產權的

13、補償方式。(2) 作價補償。 這是拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失的補償方 式。(3) 產權調換與作價補償相結合。這是在拆遷補償過程中，對被拆除的房屋一部分實行產權調換； 部分實行作價補償的方式。4 簡述拆遷安置的對象和方式。 拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人，即在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業 執照或者作為，正式辦公地的機關、團休、企業、事業單位。拆遷安置可以一次性安置，即用產權調換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題，也可以先 由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或者被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后冉行遷入。無論采取何 種過渡方式，拆

14、遷人和被拆遷人都必須明確規定臨叫過渡的期限。5簡述拆遷安置費。 拆遷安置費包括搬家補助費、臨時安置補助費和經濟損失補償費。搬家補助費是被拆遷人因原居住房 屋被拆除，須遷移他處居住，在搬家過程中發生的費用。此項費用由拆遷人負擔。臨時安置補助費是對被 拆遷人因遷離原居住地而在生活上所增加的一些額外支出費用的補償。臨時安置補助費的補助對象主要是 自行安排住處的被拆遷房屋使用人。對于在規定的過渡期限內由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置補 助費。由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從 逾期之日起應當適當增加臨時安置補助費。由于拆遷入的責任使被拆除房屋使用

15、人延長過渡期限的，對由 拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當適當付給臨時安置補助費。搬家補助費和臨時 安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。對于因拆除非住宅房屋而造成的停產、停業引 起的經濟損失的，可以由拆遷入付給被拆遷入和使用人適當的補償費。6簡述在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施。 在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施有：(1) 補償協議應當采用書面形式，便于舉證。同時內容必須詳細明確、符合有關法律規定，盡量避免遺 漏。(2) 協議訂立后， 可以到公證機關辦理公證， 并報送房屋拆遷主管部門備案。

16、 拆除拆遷主管部門依法代 管的房屋所簽訂的拆遷補償協議，必須經公證機關公證，并辦理證據保全。(3) 拆遷人與被拆遷人經協商達不成協議的， 由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。 被拆遷人是批準拆 遷的房屋拆遷主管部門的， 由同級人民政府裁決。 當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起 15 日內 向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的，不停止拆遷的 執行。(4) 被拆遷人在拆遷期限內、 無正當理由拒絕拆遷的， 由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷， 或 者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。五、論述題1 論述房屋拆遷的補償標準。房屋拆遷補償， 是拆遷

17、人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。 無論采取哪種拆遷補償的方式，都必須遵循一定的標準。產權調換的標準是按產權調換的標準是按照被拆 除房屋的建筑面積計算的，即采取產權調換方式的補償標準是被拆除房屋的原建筑面積。實踐中，實行產 權調換時， 償還房屋的建筑面積與被拆除房屋的建筑面積往往是不相等的， 即使償還的面積與原面積相等， 也往往由于地理位置、結構、質量等方面的不同，而使實際價值不等，因而產生了一個價格計算的問題。(1) 非住宅房屋的產權調換，其價格的結算按以下辦法進行：第一，償還面積與原面積相等的部分，按 重置價格結算結構差價。所謂重置價格是指現在重新建造與

18、被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價，該造價 由政府按年分布。第二，償還面積超過原面積部分，按商品房價格結算。第三，償還面積不足原面積部分， 按重置價格結合成新結算。所謂成新是指被拆除房屋的新舊程度(2) 住宅房屋的產權調換，其價格結算的辦法由省、 自治區、直轄市人民政府規定。作價補償的標準 是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新計算的。實行作價補償的，應由房屋所在地的房地產管理 部門或法定的評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據。作價補償的標準不允許當 事人協商。拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，由拆遷人撥照其原性質、規模予以重建，或者桉照重置 價格給予補償，或者由城市人民政府按城市規劃統籌安排。六 案例分析1房屋買賣是各方當事人真實意思表示，各方具有合格的行為能力、處分能力，沒有違反法律、行 政法規強制性規定，也沒有損害社會公益，因此其買賣關系應是有效成立的。(2) 雖然房屋買賣各方訂立了協議，買方交付了房款并已入住，但由于未經登記過戶，吳某仍不能取 得房屋的產權。(3) 張某盡管已將房屋交付吳某使用，但張某仍是產權人。據城市房屋拆遷管理條例第 3 條第 2 款之規定，被拆除房屋及其附屬物的所有人為拆遷人。該條例19 條規定，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人依照本條例規定給予補償。因此， 張某作為被拆除