1、大型房地產顫全案策劃工作流程A. 項目前期發展策劃目標：1、充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項H潛在價值，確定核心價值，引出主題定位、形象定位。3、鎖定目標客戶群。4、建立利潤保障發展模式，使核心價值最大化地體現在利潤上，使利潤最大化。 基本流程1、初步市場情況調查2、確定可類比區域與可類比項口并進行深入調研3、進行SWOT分析并初步提岀總體策劃思路4、分析項目潛在價值3、確定核心價值體系及總體策劃思路6、項目目標客戶群鎖定及分析7、項目開發主題及形象定位8、對項口的總體規劃、建筑風格、景觀規劃作岀建議B、建設并期及建設期的顧問與應對方案 目標：1、協助開發商解決有關

2、問題，使項目的開發按既定進度展開。2、通觀全局，就可能發生的問題，對開發商提出預警性提示，以保證項的順 利開發。3、開始著手提升項L1知名度和企業品牌。基本流程1、制訂投資分析報告2、評審規劃設計方案3、擬定丄地形象包裝方案4、制定前期推廣策略5、策劃各類公關宣傳活動。C. 項目營銷策劃目標:1、通過策劃各種公關和促銷活動，聚積項LI的銷售能勢。2、制定兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節奏。3、會面提升項口知名度、美譽度，樹立開發商良好形象。 基本流程1、可類比項口、重點競爭對手營銷策略分析2、確定推廣銷售策略21、推廣定位。A核心價值體現B形象定位C價格定位22、推廣策略。A廣告及媒

3、介策略B推廣主題C市場推廣進度設計3、細化項U營銷思路31營銷思路體現A客戶群再分析B賣點挖掘和提示32銷售策略33營銷環境營造A售樓部設計B示范單位設計4、制定市場進入方案41入市時機選擇42價格策略43模擬方案演示D、項目銷售期代理及善后期顧問目標：1、保障項目的銷售目標如期完成，確保開發商利潤的獲得。2、力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個項口的再投 資。3盡量延長旺銷期。4、全面樹立項和開發商品牌。基本流程1、劃分銷售周期并確定各周期工作內容。2、協助開發商制訂售樓工具及資料3、培訓銷售人員4、舉行各種促銷假活動5、尾盤銷售6、協助開發商交樓7、提供物業管理建議。一

4、、前期發展策劃綱要步驟一：項目所在地初步市場情況調査階段A：宏觀環境分布1、經濟環境2、政策環境3、行業環境包括城市規劃、行業管理規劃、家庭結構及人口遷移特征4、人口環境5、文化環境6、技術環境新技術條件下人的需求變化新技術條件下的生產關系變化區域、場所、空間、時間等概念的變化物業功能的變化項日街區功能、商業功能、增值功能、投資功能階段B：項目所在地房地產市場狀況分析第一、城市房地產市場發展描述。第二、市場現狀剖析。第三、未來走勢預測。階段C：項LI所在地板塊市場分析第一、板塊總體規劃。第二板塊功能定位。第三.板塊開發動態。第四、板塊物業價格水平分析。步驟2：確定可類比項目，對可類比項目進行調

5、研階段A：確定可類比項并作深入的調查與分析階段B：對可類比項H進行全面分析步驟3：項目的SWOT分析及總體策劃思路擬定階段A：項目的SWOT分析。從區位.時機、及經濟環境、自身條件和 外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析階段B：項目的總體策劃思路擬定第一、 戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。第二、 軟件平臺的構筑。達致項口戰略H標所需的軟件平 臺一一“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃分階段就 開始著手。第三、 硬件功能的配置。包括項U自身應實現的功能定位 及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟4：項目核心價值體系的建立第一、 挖掘項目先天的最大價值。從市場時機

6、、自身條件 及區域價值等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。步驟5：項目的目標客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？第二.買家要買什么的房？第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時候買房？第七、買家在哪里買房？綜述：要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化 特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描 繪。步驟6：項目開說主題定位及形象定位階段A：項目開發主題定位為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： A：該體系不僅是一個主題概念的提岀；B：該體系緊扣項H與當地房地產市場

7、的大勢與機會點：C：立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；D：具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項H的最 大價值，包容項目的核心優勢與一系列賣點；E：該體系能夠為項tl及開發公司積累領先的市場聲望；F：該體系的深度能夠使項LI輸出持續的價值，從而保證大型 項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆。G：該體系能夠與項U的建設與分期開始節奏及發展商的開發 與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。階段B：項目形象定位圉繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項 目進行形象定位。步驟7：項目的產品策略建議階段A： 土地開發總平面規劃階段B：交通道路規劃建設階段C：戶型設計建議階段D：建筑設計建議階段E：園林景觀規劃階段F：智能化系統設計建議二.項目營銷策劃綱要步驟1.可類比項目.重點競爭對手營銷策略分析階段A、可類比項目營銷策略分析第一、項H概況第二市場定位第三.售樓價格第四、銷售政策措施第五、廣告推廣手法第六.主要媒體應用及投放頻率第七、公關促銷活動第八、其他特殊賣點和銷售手段階段氏 重點競爭對手營銷策略分析除了上述八點，還應對其總體營銷布署的跟蹤與分析，同時也 提出我方的初步因應方案。步驟2、推廣策略之定位第一、項口核心競爭力的傳播構思1、項目主要賣點薈萃2、項H強勢、弱勢分析與對策第二、目標客戶群定位分析1、項tl所在地人口總量及地塊分布情況2、項U所