1、    萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火災(zāi)防治與商管經(jīng)濟(jì)效益分析    張琳+李偲偲摘要 以實(shí)證方法，通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)特殊企業(yè)文化下的消防理念的分析，對(duì)集團(tuán)在系列地產(chǎn)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的設(shè)計(jì)、建筑、投入運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段中，其管理層對(duì)于火災(zāi)防治思路事實(shí)的陳述，闡釋火災(zāi)防治理念產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而給類似的地產(chǎn)企業(yè)火災(zāi)防護(hù)提供建議。關(guān)鍵詞 商業(yè)管理 火災(zāi)防治 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)： tu722 ：a ：1672-3791（2014）02（b）-0000-00萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是創(chuàng)建于1988年的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)傾力打造的集購(gòu)物、娛樂(lè)、居住為一體的“城市綜合體”。至2012年止，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在全國(guó)20多個(gè)城市投資開(kāi)發(fā)了相同

2、概念的廣場(chǎng)70個(gè)，正式投放到市場(chǎng)上的59個(gè)。2013年，萬(wàn)達(dá)高層更是提出了“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的城市地標(biāo)搶奪目標(biāo)，旨在讓萬(wàn)達(dá)的商業(yè)理念和商業(yè)模式橫掃中國(guó)，走向世界，做國(guó)際一流的地產(chǎn)企業(yè)。而眾所周知，越是人流、物流繁華的場(chǎng)所，其爆發(fā)火災(zāi)的幾率也就相應(yīng)的越大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)每年與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)性質(zhì)類同的地標(biāo)性的城市中心廣場(chǎng)要發(fā)生大小火災(zāi)不下數(shù)百起，然而在其中，萬(wàn)達(dá)卻是火災(zāi)爆發(fā)次數(shù)最少、而損失最低的。本文擬從地產(chǎn)火災(zāi)消防實(shí)務(wù)出發(fā)，以業(yè)管理的視角分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于火災(zāi)的防治產(chǎn)生即成經(jīng)濟(jì)效益的原因，借此回答公眾為什么萬(wàn)達(dá)突突十年，便成行業(yè)翹楚的疑問(wèn)。一、萬(wàn)達(dá)特殊企業(yè)文化下的消防理念企業(yè)文化是一種基

3、本假設(shè)的模型：由特定群體文化在處理外部適應(yīng)與內(nèi)部聚合的過(guò)程中發(fā)明、發(fā)現(xiàn)貨發(fā)展出來(lái)的由于運(yùn)作效果好而被認(rèn)，并傳授給組織新成員以作為理解、思考和感受相關(guān)問(wèn)題的正確方式。它涵蓋了三個(gè)層次：人工制品、信仰與價(jià)值、基本假設(shè)與價(jià)值。對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的最大化追求和注重消費(fèi)者人文關(guān)懷是萬(wàn)達(dá)管理的主要思路。萬(wàn)達(dá)高層認(rèn)為：企業(yè)的本質(zhì)是追求最大化的利潤(rùn)，是經(jīng)濟(jì)的組織；但企業(yè)由人構(gòu)成，更是人的組織，其存在的目的也是為了使人獲得更好。不注重人，不以人本思想為公司主要治理思路的企業(yè)最后的命運(yùn)只能是破產(chǎn)倒閉。所以必須注重對(duì)人的關(guān)照，否則“企”沒(méi)了人，就變成“止”，企業(yè)就變成止業(yè)（停業(yè)、歇業(yè)）了。但同時(shí)，企業(yè)的高層管理者又時(shí)刻謹(jǐn)記

4、：人文關(guān)懷的最終指向是公司的經(jīng)濟(jì)利益。他們認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的世界里，“需求”是最大的動(dòng)力，任何參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人都是自私（理性）的，即所謂“理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)”。因此，大到國(guó)家，小至個(gè)人，只有當(dāng)我其經(jīng)濟(jì)決策合乎“人性自私”這一社會(huì)倫理的前提下，所開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)才能夠獲得預(yù)期收益。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，商管屬于服務(wù)業(yè)，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)。相對(duì)而言，服務(wù)業(yè)是比較不依靠原材料的產(chǎn)業(yè)，因此它遠(yuǎn)離價(jià)值判斷，更傾向于以實(shí)證的方法進(jìn)行研究。毫不夸張地說(shuō)，只要有人，就必然存在一系列自成體系的商品和服務(wù)市場(chǎng)；而只要不同語(yǔ)系和民系的國(guó)家或地區(qū)之間存在著語(yǔ)言、文化、制度的差異及差距；存在著資源互補(bǔ)關(guān)系；存在著政治交往，安全合作等關(guān)

5、系，那么不同特質(zhì)的地產(chǎn)的發(fā)展和壯大也就不容置疑并指日可待。火災(zāi)是人們財(cái)產(chǎn)和生命的極大威脅。尤其是對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種規(guī)模宏大，占地面積廣闊的商業(yè)地產(chǎn)的威脅更是巨大。首先，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑面積廣，用途多樣，物流集中；再次，由于考慮到土地租金的原因，受成本-收益比率的影響，廣場(chǎng)重要通道相對(duì)狹窄。高峰期時(shí)甚至物流甚至寸步難行；再次，由于面積寬闊，功能眾多（如圖1），故此產(chǎn)生的廢棄可燃物必然也就相應(yīng)的增多。這就具備了火災(zāi)發(fā)生并且造成巨大損失的所有條件。一、有可燃物；二、達(dá)到著火點(diǎn)；三、助燃物（氧氣）充分。如此一來(lái)，火災(zāi)甚至是特大火災(zāi)事故的經(jīng)常性發(fā)生也就似乎理所當(dāng)然。但是在萬(wàn)達(dá)的管理日志上，我們鮮少見(jiàn)到類似的案例

6、。但是另外一張萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日常管理費(fèi)用清單當(dāng)中關(guān)于火災(zāi)的部分，卻告知了我們事情的原委（見(jiàn)表1）。日志是記錄經(jīng)常化事態(tài)的文件，而管理日志是記載公司日常大小事務(wù)文本。由此可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把對(duì)于地產(chǎn)火災(zāi)防治管理納入了經(jīng)?；能壍?。除此之外，萬(wàn)達(dá)公司對(duì)于萬(wàn)達(dá)火災(zāi)管理還是分為三個(gè)階段進(jìn)行。（一）廣場(chǎng)設(shè)計(jì)階段毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)達(dá)是一個(gè)具備謹(jǐn)慎辦事風(fēng)格的企業(yè)組織。對(duì)于防火災(zāi)這一件事情上，他們已經(jīng)把工作做到了方方面面。自從大連第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建立并投入運(yùn)用使用且取得良好收益之后，萬(wàn)達(dá)便開(kāi)始傾力打造的“以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目：及全國(guó)性連鎖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其定位是“中國(guó)第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝

7、拜之地”，將打造成世界文化連鎖新品牌。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，萬(wàn)達(dá)連鎖地產(chǎn)不僅是商業(yè)，更是城市歷史文化和生態(tài)景觀工程，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合效應(yīng)十分顯著。而正如上文所言，任何地產(chǎn)一但具備相應(yīng)的規(guī)模，那么對(duì)其進(jìn)行管理和維護(hù)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的宏大命題。在建筑施工之前：即還處于概念化階段，萬(wàn)達(dá)世界級(jí)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和專家們就已經(jīng)考慮到的對(duì)于火災(zāi)防治的方面了。他們采用國(guó)際上防治特大火宅的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在充分調(diào)研地基所在地氣候、地形和人文風(fēng)俗的基礎(chǔ)之上，以西方災(zāi)害防治理論體系為指導(dǎo)，建構(gòu)起了屬于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火災(zāi)防治理念，并用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)，把相應(yīng)的火災(zāi)防治要求融入到實(shí)際的建筑設(shè)計(jì)要領(lǐng)當(dāng)中，充分考慮投入與產(chǎn)出的關(guān)系，注重潛在的經(jīng)濟(jì)效益和

8、社會(huì)效應(yīng)。（二）廣場(chǎng)建筑階段在廣場(chǎng)建筑期間，公司一方面會(huì)組建相應(yīng)的監(jiān)督工作項(xiàng)目組，專門從事對(duì)廣場(chǎng)火災(zāi)初始設(shè)計(jì)方案的落實(shí)情況予以嚴(yán)厲的查勘，已有發(fā)現(xiàn)不符（主要是低于設(shè)定之要求的）情況，就會(huì)立即匯報(bào)高層，叫停施工進(jìn)度，追查責(zé)任人并在最終整治好了施工作風(fēng)之后，才又重新繼續(xù)建筑生產(chǎn)。這支隊(duì)伍里，不僅涵蓋了建筑施工能手，還有火災(zāi)防治專家、大型地產(chǎn)設(shè)計(jì)專業(yè)人士、以及會(huì)計(jì)人員。旨在除了施工要符合建筑標(biāo)準(zhǔn)之外，還得充分考慮經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，在這期間，火災(zāi)監(jiān)督人員除了要監(jiān)管未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的火災(zāi)防治設(shè)計(jì)方案的具體實(shí)施情況之外，還要隨時(shí)關(guān)注施工工地可能存在的火災(zāi)隱患，并提請(qǐng)相關(guān)單位部門嚴(yán)加注意。因?yàn)閲@萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)展的一

9、系列活動(dòng)都應(yīng)該隸屬于這個(gè)項(xiàng)目，任何一個(gè)枝葉的敗壞都同樣事關(guān)全局，故此，無(wú)論是設(shè)計(jì)之前，還是施工當(dāng)中、乃至后期的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，實(shí)際上都應(yīng)該算進(jìn)對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理的整個(gè)事件當(dāng)中。endprint（三）廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)階段這是整個(gè)商業(yè)管理最關(guān)鍵也是經(jīng)常化的商業(yè)管理階段。廣場(chǎng)建成一經(jīng)投入使用，根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，由于萬(wàn)達(dá)處于一個(gè)城市的地理中心，位置優(yōu)越，人流集中，加上政府的支持，社會(huì)各界的信任，以及萬(wàn)達(dá)自身的努力，多數(shù)必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，那么后果實(shí)在不堪設(shè)想。二、萬(wàn)達(dá)的火災(zāi)防治理念帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益我們認(rèn)為，一個(gè)產(chǎn)業(yè)門類的興起和勃興，必然要求一種科學(xué)理論加以指導(dǎo)以及佐

10、證。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或是地區(qū)處于資本原始積累階段的時(shí)候，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式通常以粗放型為主；而當(dāng)該國(guó)家或是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式取代之。就現(xiàn)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，學(xué)術(shù)界乃至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的諸多參與者普遍認(rèn)可集約化的生產(chǎn)模式。然而這僅僅只是停留于意識(shí)層面，并未在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中切實(shí)踐行。眾所周知的原因，密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要耗費(fèi)大量的資源做基礎(chǔ)性建設(shè)工作，并且與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型掛鉤，其產(chǎn)值也與綠色掛鉤，而其效益的生發(fā)是一個(gè)較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的過(guò)程，這勢(shì)必大大提升相應(yīng)產(chǎn)業(yè)初期成本，給經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)弱勢(shì)的經(jīng)濟(jì)體以沉重的負(fù)擔(dān)。但是針對(duì)萬(wàn)達(dá)這種意境具備了很大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的大企業(yè)而言，這一切又另當(dāng)別論了。項(xiàng)目落成之前，對(duì)于火災(zāi)防治的所有費(fèi)用基本不產(chǎn)生效益或者是負(fù)效益，圖中oa段；廣場(chǎng)建成之后，即從a點(diǎn)開(kāi)始，效益慢慢地顯示出來(lái)，并且一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。到了b階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災(zāi)防治理念乃至那一套運(yùn)行辦法的經(jīng)濟(jì)效益開(kāi)始下滑，直到這批建筑群作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式理念下的存在失去價(jià)值，變做其他的用途或是直接拆除。三、小結(jié)總結(jié)起來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火災(zāi)的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經(jīng)濟(jì)效益的生發(fā)也是集中在建筑設(shè)計(jì)