1、個人住房貸款的風險控制問題王婭信息管理與工程學院2009210751摘要：個人住房貸款業務以其風險低、業務范圍廣、經營收入穩定的特點正日益受到我國各大商業銀行的青睞。但是隨著個人住房貸款業務的快速發展，業務規模的不斷擴大，個人住房貸款業務的風險也不斷的出現，如何認識并防范個人住房貸款業務的風險對各大商業銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個人住房貸款的概念及個人住房貸款風險管理的意義方面進行研究， 對我國商業銀行個人住房貸款風險的現狀進行闡述，并提出了相應的解決對策。關鍵字：個人住房貸款風險對策一、現階段我國住房貸款風險顯現(一) 我國住房貸款占比偏高，住房貸款風險顯現我國個人住房貸款余額 20

2、03 年突破 1 萬億元， 2006 年突破 2 萬億元， 2008 年一季度超過 2.7 萬億元。 以住房貸款為主的房地產貸款占商業銀行各項貸款的比例約為 30%，加上房產抵押的其他貸款， 據估計房地產價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產安全。 房價在經歷前幾年的過快增長之后， 目前處于回落階段， 住房貸款的風險顯現。 如果房價出現下跌，房地產市場風險就會很快蔓延到銀行業領域， 直接危及金融系統的穩定， 危及經濟的穩定發展。（二）人民幣升值，外資大量流入， “熱錢”給住房市場增添了安全隱患由于對人民幣持續升值的預期、對股市樓市的投機動機等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產業，具

3、有流動量大、流動線路復雜、危害大、高投機性和高風險性等特點。“熱錢”在房價漲高之后賣出房產，資金可能大規模出逃，對我國的房地產市場造成一定沖擊。（三）銀行個人住房貸款產品設計、業務流程控制和風險計量監控方面聚集了一定的風險銀行在貸款產品設計方面，在房價處于上升階段， 往往過度開展住房金融業務，存在高估抵押物價值， 低估了個人住房貸款產品本身存在的風險和個人住房貸款衍生產品引起的風險。 如按最新市場價格重新估價進行的加按業務、轉按業務。房貸發放與風險暴露存在3-6 年的時滯， 而目前住房貸款正步入違約高風險期。部分商業銀行在業務流程控制和風險計量監控計量方面存在內部制度不夠完善，具體表現在： 貸

4、款前對借款人的資質審查流于形式， 沒有充分調查了解個人的信息、資產等情況， 沒有深入了解開發商的經營情況，對客戶篩選不嚴格，對物業價值的評估不合理，忽略市場風險， 計量不盡科學； 貸款中審查不嚴格，內部越權審批或沒有嚴格執行規章制度；貸款后沒有進行必要的跟蹤，對開發商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發現信貸資產的不安全因素。（四）來自房產開發商及個人住房貸款借款人的風險進一步加大在銀根緊縮、 整治房地產市場的宏觀經濟環境下，房產商的資金鏈更加緊張，來自開發商的信用風險加大。 少數開發商通過假按揭、 假首付、假房價等手段將風險轉嫁于商業銀行，具體表現在虛構一些購房者、 簽訂虛假商品房買賣合同、

5、 偽造虛假購房發票、 偽造購房者收入證明、偽造首付款證明、住房出現爛尾樓、 住房質量存在嚴重缺陷等多種形式， 使銀行資金受到損失。 在房價波動的情況下， 來自個人住房貸款借款人信用風險加大， 主要包括個人的道德風險和財務狀況惡化帶來的風險， 如出現理性違約、 個人財務收支惡化如失業、 工作變化、 崗位變化、 婚姻情況變化而出現的被迫違約。 一旦房價下跌到商業銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時， 個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來， 這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。 目前我國一些城市由于出現房價下跌， 部分商業銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關各方的警惕，并采取措施，履行責任

6、，維護金融安全。二、 個人住房貸款的風險表現形式(一）交易相對方的風險主要是指來自開發商和借款人的風險。就開發商而言， 個人住房貸款以開發商開發的房產作為抵押物， 由于開發商營運、資金方面的問題，將會影響到工程的進度和質量，甚至形成爛尾樓。 由此不但會使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導致購房人不滿而拒絕繼續支付借款本息。 借款人的風險主要是違約風險，即借款人違約而導致銀行無法到期收回貸款本息。 一般而言， 借款人的還款意愿和還款能力是影響合同履行的重要因素，一旦出現經濟波動、 收入下降的情況，必然會對借款人及時履行合同產生影響。更重要的是，我國尚未建立起完善的個人信用制度，銀行等金融機構在

7、獲取借款人相關信息的過程中往往處于被動地位，難以對借款人的長期履約能力作出全面準確的跟蹤評估，進而無法采取針對性的補救措施，勢必增大銀行的貸款風險。如重慶市長壽區近年來先后有“遠君明都”、“泊景灣”等樓盤出現開發商因缺后續資金，將一房幾賣及卷款潛跳情況，導致購房者無法按時接房，引起購房上訪、建筑工人攔斷公路等社會不穩定現象。此外，“假按揭”也是來自交易相對方的主要風險源。所謂假按揭，是指借款人或開發商以購置個人住房貸款的名義，通過不正當手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。比如，房地產開發商通過虛構借款人、 制作各種虛假申請資料騙取取銀行資金以達到自己資金回籠的目的；或者借款人因其與開發商

8、的特殊關系（如親友、本單位職工等）相互串通，并未將向申請的銀行個人住房貸款用于購房，而是由開發商支配使用并按期替借款人還款。無論哪種情形， 都違背了銀行的真實意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產隨時面臨損失的風險。（二）銀行自身經營管理的風險隨著個人住房貸款業務量的膨脹，為了爭奪市場份額以及加快辦理速度，銀行往往忽視了貸款操作的嚴謹性， 產生各種環節上的缺漏， 成為日后風險發生的源頭。 一是貸前調查不充分，倉促發放貸款。因為有房產作為抵押，有關開發商的資質、財務狀況、工程進展以及借款人的收入狀況、 負債狀況等真實性調查往往不被重視， 過分依賴第二還款來源 （房產抵押），而忽視第一還款來

9、源（借款人償還能力）的做法，不但增加了貸款回收的成本，而且極易成為貸款欺詐行為滋生的土壤； 二是貸款操作過程中的違規風險。 一種是惡意違規行為，如信貸人員為謀取個人利益，與開發商、借款人串通，不按規范化程序操作，擅自簡化貸款手續、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規行為，如過分依賴售樓部，委托售樓小組代為辦理合同簽約及抵押登記情況， 因而出現合同簽訂、 抵押物登記手續辦理等相關環節的疏漏將直接導致因合同無效、抵押權不成立產生的貸款本息無法收回的問題。三是銀行內部控制制度不完善， 經辦人員業務素質參差不齊， 人員配置不合理， 難以對信貸資金形成全面、有效的控管，以致形成風險。（三）外部

10、經濟環境、政策風險個人住房貸款的還款期限長，宏觀經濟趨勢和經濟周期的變化將引起房地產市場的波動。當房地產市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔保的房產價值大幅降低，會對銀行的貸款安全構成威脅。同時，外部經濟環境的不景氣必將對借款人的收入產生影響，第一還款來源無法保障，極易形成不良貸款。個人住房貸款一般實行的是浮動利率，借款人每年的還款金額不是固定的，當利率上調， 借款人的還款壓力隨之增大，而收入又沒有相應增加時，借款人很可能無法正常還款。此外，法律規定或政策的變化也使得銀行信貸資產面臨遭受損失的可能性。根據最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定，“被執行人及所扶養家屬必

11、需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完善的社會保障體系，當借款人無法還款而形成不良貸款時，銀行要實現其抵押權往往十分困難。（四）流動性風險由于個人住房貸款期限較長,最長可達30 年 ,而目前銀行的資金主要來源于企業存款、居民儲蓄存款等短期資金,銀行的居民儲蓄存款期限最長卻只有5 年 ,以短期的資金來源發放長期的個人住房貸款,這就不可避免地會出現“短存長貸”現象,銀行勢必要承擔一定的期限性風險。三、防范個人住房貸款風險的對策（一）從銀行方面來講1、完善對貸款人的資信評價個人住房貸款的資信評價作為個人信用評估的組成部分，是以借款人財產數據、信用數據等數據為依據， 通過分析借款人信

12、用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。對還款能力的評價主要考察借款人的收入來源證明、稅單等資產證明。 對借款人還款意愿的評價主要依賴于對借款人質量的考察，通過了解借款人的學歷、職業、年齡、 收入等綜合評定，并通過與借款人的直接對話，判斷其資信情況。 我國商業銀行要建立完善的客戶信用評級系統， 對貸款客戶的經濟實力、信譽情況要加強分析， 通過各種管道了解借款人的還款能力，借款人能否按時支付在銀行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的銀行中相互套現還款的現象。2、發展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款支持證券，然后通過在資本市場上出售給

13、投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。住房貸款證券化是我國正在實行的信貸資產證券化的一種形式，它能提高銀行貸款資產的流動性，使銀行的長期貸款得以流動，從根本上解決了“短存長貸“的矛盾；促進金融產品和金融行業的深化。 抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔的發放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能， 轉化為多家存款金融機構和機構投資者共同參與的活動。這樣就加深了金融行業的分工， 而且將抵押貸款風險部分地轉移到更能承擔長期債權風險的機構，從而提高了整個金融體系的效率， 增加了整個金融體系的安全性。擴大銀行的經營范圍，提高其經營效益。 使銀行與非銀行金融機構之間的界限日趨模糊，銀行

14、可以進入許多過去不曾涉及的領域，從而實現了資本經營多元化和經營效益的目的。（二）從政府方面來講1、建立健全社會信用體系，完善個人信用制度目前，我國已經建成了全國集中統一的企業和個人信用信息基礎數據庫，截至2007 年8 月底，企業信用信息基礎數據庫已經建立了1232萬戶的企業信用檔案，個人信用基礎數據庫也為586 億自然人建立了信用檔案。然而，我國的個人信用體系還處于剛剛起步階段，有待完善。2、建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制抵押貸款擔保與保險相結合的最終效果是轉移和降低了貸款風險，特別是信用風險。首先“，必要參照國外先進經驗，引進政府、 民間各自分工機制，組建全國統一性的政策性住房抵押貸

15、款擔保機構，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的辦法來幫助商業銀行分散化解金融風險。”其次“，我國可嘗試在全國成立專門性、不以盈利為目的的政策性住房貸款保險機構，專門為中低收入者提供保險。”3、為個人住房貸款的證券化積極準備個人住房貸款證券化作為世界住房金融的發展方向，并作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風險的有效工具，我國應當借鑒運用。但是，結合目前我國的情況，要在我國廣泛推行個人住房貸款證券化還缺乏一定的市場基礎，應該先在部分條件成熟的地區進行試點。例如，北京和上海，住房貸款證券化可先在這些地區展開，在實踐過程中應找出不足，不斷完善運作機制，待條件成熟時再向其它地區推廣。4、健全法規 ,完

16、善社會保障制度。通過修訂和完善房地產抵押、擔保法律制度、房地產轉讓和預售法律制度,通過制定物權法、個人破產法、社會保障法等法律,可以使個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上更加完備、 簡明 ,減少以致杜絕抵押住房存在的權利瑕疵,保障抵押權人合法處分抵押住房。四、我國住房消費信貸風險防范體系鑒于我國住房制度改革和法制建設的漸進性，住房消費信貸風險產生因素的階段性特征，我們應遵循綜合配套、有效聯動原則，構建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費信貸風險防范體系，以充分發揮關鍵防范機制和重點防范手段的作用。（一）我國住房消費信貸風險防范體系的基本框架根據國外經驗并結合我國實際探討構建我國住房消費信

17、貸風險防范體系的基本思路，可以從住房消費信貸風險的作用機理出發，分別從四類市場主體角度加以考慮。從個貸風險產生來源看，借款人和貸款銀行是兩個基本的市場主體，也是兩個基本的風險來源，在個貸業務發展和風險分散中，中介機構和政府也作為市場主體參與了個貸風險的防范和控制，承擔了部分風險。因此，根據借款人、貸款銀行、中介機構和政府這四類市場主體在個貸業務中的地位、作用來搭建個貸風險防范體系框架是較為現實可行的。從總體上看， 我國個貸風險防范體系的基本框架可以描述為：包括由社會信用制度和貸款制度組成的風險預警機制，貸款銀行內部風險管理機制，以貸款保險擔保和消費信貸證券化為主要手段的風險分散機制以及體現政府

18、參與和保障作用的風險監管機制這四個方面內容的有機統一、相互協調的“四位一體”的風險防范體系。“四位一體”的個貸風險防范體系框架的構建，可以充分發揮不同市場主體在預防、規避、控制、監管和分散風險方面的優勢作用，從而最大限度地防范住房消費信貸風險。（二）“四位一體”的個貸風險防范體系的主要內容首先，建立個貸風險預警機制， 通過建設社會信用制度和完善貸款制度以達到預防和規避風險目的，這是整個“四位一體”的個貸風險防范體系構建的基礎。其次，建立貸款銀行內部風險管理機制，通過健全住房消費信貸回歸制度等風險管理手段控制貸款銀行操作風險， 這是構建“四位一體”的個貸風險防范體系的關鍵。 商業銀行內部風險控制

19、重點在于進行貸款工具創新和強化風險管理制度。其三，建立個貸風險分散機制，以社會化的個貸保險擔保機制建設和發展消費信貸證券化為主要手段， 發揮中介機構“潤滑劑”作用分散風險功能， 這是“四位一體”的個貸風險防范體系得以完善的重要條件。其四，建立個貸風險監管機制， 以政府參與和保障作用為主， 提供法律制度和市場監管等救助手段， 以同業監督、 自律管理為輔， 這是“四位一體”的個貸風險防范體系建立的必要保證。（三）建立我國住房消費信貸風險防范體系的具體對策建議“四位一體”的個貸風險防范體系的建立是一項涉及面廣、 政策性強的系統工程， 需要社會各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實可行、易于操作的對策

20、措施：(1) 建立個人信用制度， 完善風險預警的基礎條件。 個人信用制度建設主要包括重樹個人信用觀念、 完善個人信用評價體系和建立個人信用查詢系統等方面，還涉及到存款實名制、家庭財產登記制、 個人財產破產制等配套制度建設。措施包括： 由中央銀行牽頭建立股份制個人征信公司， 或直接組建合資的獨立征信公司，或由商業銀行先行建立內部個人賬戶信息系統；逐步建立個人消費信貸信用登記制度，建立全國信用檔案系統；加大個人收入監管力度，提高個人信用材料的真實性；因地制宜地設立個人信用評級標準。(2) 健全住宅市場體系， 完善防范個貸風險的市場環境。 應進一步健全完善一級市場， 拓展個貸業務規模： 積極進行貸款

21、債權出售和服務試點，擴大貸款購買轉讓范圍， 逐步培育完善二級市場。 當前的重點是規范發展各類社會中介機構， 即規范發展房產評估機構、 住房抵押擔保機構、住房抵押保險機構和住房置換機構。(3) 貸款制度創新與操作環節規范并重， 提高銀行風險管理水平。 創新貸款制度安排和規范個貸操作環節是有效控制銀行內部風險，提高銀行個貸風險管理水平的關鍵，主要內容有：一是優化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。實現抵押貸款利率及其調整周期、調整幅度的多元化， 提供具有不同風險分布特點的多種貸款方式。 二是規范銀行風險控制系統的運作過程。 三是建立風險監測預警系統。 主要通過量化測定房產價格水平波動情況下貸款

22、成數和無抵押貸款的變化，來測算貸款的質量動態和質量強度。在個貸規模方面，可把住房抵押貸款余額達到各項貸款總額的 20定為警戒線。四是完善內部管理制度，加大監管力度。應根據商業銀行法、貸款通則、擔保法和資產負債比例管理、風險管理要求，建立風險補償及保障制度， 健全貸款行為規范和責任體系， 設立專門的風險監測職能部門，建立內部稽核監控體系，健全信息反饋制度。(4) 擴大信貸資金來源， 為個貸風險防范提供資金渠道保障。 要建立合理的住房資金籌集機制，支持住房消費信貸的長期發展。 根據我國的現實國情， 主要側重于加大公積金繳交力度，提高公積金運行質量和積極發展住房儲蓄。(5) 建立政府參與機制， 提供信用支持和監督約束。 可建立國有獨資的國家住房置業擔保公司，作為商業擔保公司和保險公司的補充， 保險范圍限定于中低收入居民抵押貸款， 加強銀行與政策性保險公司共同承擔和化解風險的協作關系。 也可從目前國有商業性保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司。 進一步完善金融監管法律框架， 建立科學規范的風險監管體系。 完善中國人民銀行和審計機關聯合監管的外部監管體制， 央行重點管理個貸規模和投放