1、物業管理實務精講班第 15 講講義 共用設施設備的運行管理 第七章 房屋及設施設備管理第三節 共用設施設備的運行管理一、制訂合理的運行計劃 根據設施設備和物業的實際情況所制訂的合理使用計劃， 應包括開關機時間、 維護保養時間、 使 用的條件和要求等方面的內容， 如電梯的運行時間、 臺數和停靠樓層， 中央空調機組的開關機時 間和制冷量、 供應范圍和溫度， 路燈或噴泉的開關時間等。 這些內容會根據具體物業的實際情況 和季節、環境等因素的變化而有所區別，以滿足安全、使用、維護和經濟運行方面的需要。二、配備合格的運行管理人員 物業管理企業應根據設施設備的技術要求和復雜程度， 配備相應工種的操作者， 并

2、根據設備性能、 使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。 必須采取多種形式， 對職工進行多層次的培訓， 培訓內容包括技術教育、 安全教育和管理業務教 育等， 目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。 操作人員經培訓考核合格后， 才能獨立上崗 操作相關工作專業的設備。 供配電、 電梯、 鍋爐運行等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發 證后憑證上崗。三、提供良好的工作環境 工作運行環境不但與設施設備的正常運轉， 減少故障， 延長使用壽命有關， 而且對操作者的情緒 也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、 安全用儀器裝置

3、，還應有良好的照明和通風設備等。四、建立健全必要的規章制度（1）實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設 備，應指定專人負責。（2）對于連續運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。（3）操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規程。五、設施設備的狀態管理（一） 設備的檢查 設備的檢查就是對其運行情況、 工作性能、 磨損程度進行檢查和校驗， 通過檢查可以全面掌握設 備技術狀況的變化和劣化程度， 針對檢查發現的問題， 改進設備維修工作， 提高維修質量和縮短 維修時間。按檢查時間的間隔， 通常分為日常檢查和定期檢查： 日常檢查是操作人員每天對設

4、備進行的檢查， 在運行值班巡視中實施； 定期檢查是在操作人員參加下， 由技術人員按計劃定期對設備進行的檢 查，屬定期維護保養內容。（二） 設備的狀態監測 設備的狀態監測分為停機監測和不停機監測 （ 又稱在線監測 ） ，是在設備運行使用過程中通過相關 的儀器儀表所指示的參數， 直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態。 設備的狀態 監測應根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、 溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。（ 三 ） 定期預防性試驗 對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備， 應由專業人員按規定期

5、限和規定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動 器等部件試驗，發電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統試驗。通過試驗可以及時發現問題，消除隱患，安排修理。(四) 設備故障診斷技術在設備運行中或基本不拆卸的情況下， 采用先進的信息采集、 分析技術掌握設備運行狀況， 判定 產生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態的技術，稱為故障診斷技術。設備診斷技術是 預防維修的基礎， 目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、 潤滑油品化學分析、 噪聲與振 動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作

6、用，主要表現在：(1) 它可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故的發生，建立維護標準，開展預 防性維修和改善性維修；(2) 較科學地確定設備修理間隔期和內容；(3) 預測零件壽命，搞好備件管理。六、節能管理(一) 采用管理手段節能降耗 通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗， 是一種最經濟的節能方式。能源消耗可以用下式表達：E We Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中 E Wn設備系統的綜合能耗量；Wb 設備(或產品)標準能耗；Wc操作人員非正常操作浪費的能源；Ws因維護保養不善設備損壞造成的能耗；Wf傳輸、保管及其他非正常消耗；Wsb設

7、備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外,其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少 這些能源的浪費。具體措施包括：(1) 落實組織和管理體系。要建立有物業管理企業領導和業主參加的，覆蓋各個管理環節和所有 用能設施設備的節能體系。 業主和有關物業管理企業領導在財力上、 計劃上、 人力上等的多方面 支持是節能工作順利開展的根本保證。(2) 加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進行能源科學管理知識、 熱工基礎理論和節能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。(3) 建立能源消耗的計劃和考核制度。要做

8、到能源有計劃的使用與消耗，據物業設施設備的運行 要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。(4) 在運行管理上， 盡量安排設備能夠連續、 滿載開動使用。 這樣可以減少設備的能量相對損失， 減少固定能耗部分。(5) 調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時 間。(6) 合理設定運行參數 ( 如空調溫控點 ) ，既保證正常使用功能，又節省能源。 (二)采用技術改造節能技術改造節能也稱為投資性節能， 通過對設備或工藝進行局部或全部改造， 必要時包括對耗能較 大設備的更換， 提高設備技術水平或工藝水平， 降低能源消耗。 在設備和技術狀況一定

9、的情況下， 采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制， 剩下的就是設備或產品的合理消耗， 這時以管理手段節能就達到了極限， 要進一步提高節能水平， 還可以靠改造和更換設備及技術。由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設 備未達到最佳狀態及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、 解決問題。 由于管理水平的提高， 管理節能效益也會不斷提高， 又會進一步提出需要解決的技術 問題。通過科技進步，解決了生產中的

10、技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。 房屋及設施設備的節能管理， 必須將管理手段和技術改造兩者有機結合， 方能達到最佳效果。 除 了上述所列的方法外還有許多具體方法， 設施設備管理人員可在不影響物業正常合理使用的前提 下，根據實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制第四節 房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制一、共用設施設備外包的選擇由于技術的不斷發展， 共用設施設備的技術含量、 復雜化程度也越來越高， 對物業管理企業的設 施設備管理提出了更高的要求。 為了達到最佳和最經濟的管理狀態， 實現共用設施設備系統的維 護、保養， 物業管理

11、企業要進行綜合的評估確認， 在此基礎上選擇和確定適合本企業特點的管理 維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一) 項目外包分析 如果物業管理企業采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(1) 物業管理企業的管理規模；(2) 所管物業中共用設施設備的復雜程度及數量情況；(3) 設施設備的生產年代、技術先進程度；(4) 政府部門對此類設施設備系統管理的技術、標準要求；(5) 自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大小；(6) 設施設備生產廠家的技術服務情況，包括維修網點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等；(7) 市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平

12、均工資水平；(8) 本地市場能夠提供系統分包服務的專業機構發展的成熟度，包括從業機構數量情況、技術水 平、服務價格、業務規模、企業信譽、經濟實力等。(二) 承包方評估 如果需要將設施設備業務實行外包管理模式， 就應選擇在服務質量和服務價格方面均滿足企業需 要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1) 企業品牌狀況；(2) 企業規模；(3) 資信信譽；(4) 技術能力 ( 是否具備相關許可、技術資質證書等 ) ；(5) 企業質量保證能力 ( 如是否有質量保證體系 ) ；(6) 管理維護計劃、標準；(7) 預算價格、付款方式。在評估時應注意： 選取多家單位進行綜合價格比較； 同等條

13、件下原承包方優先； 不以價格為惟一 選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據分 包項目的內容，選擇采取資料審核、現場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方 進行評估。二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制(一) 訂立外包管理合同應注意的事項 由于設施設備的重要性和發生故障所產生的損失和影響可能較大， 在合同起草和簽訂過程中， 應 特別注意以下幾個方面：(1) 在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。(2) 在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任 方，以免在出現問題時產生糾紛。(3) 應在合

14、同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。(4) 委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于 掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。(二) 外包管理合同實施應注意的問題(1) 建立針對承包方的檢查監控制度并落實專人負責實施。(2) 建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現的問題。(3) 建立定期效果評估制度。對評估過程中發現的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包 方，并提出整改要求，限期整改。(4) 定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業狀況，適時采取對策，確保承包 方有能力持續履行服務合同。供

15、配電、給排水系統的管理第五節 幾種典型設施設備的管理 一、供配電系統(一) 種類 物業的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電； 按供電回路數目的情況分為單回路 供電和多回路供電； 按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電； 按供電性質分為長 期供電和臨時供電。(二) 管理工作主要內容(1) 配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。(2) 制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制 度的執行。(3) 建立供配電系統技術檔案。(4) 配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配 件供應渠道和供

16、應商名冊。(5) 定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用 電調度和用電計劃工作。(6) 建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分 配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。(7) 要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。(8) 做好節約用電工作，降低損耗。(9) 限電、停電要提前通知業主、物業使用人。(10) 供配電運行可建立 24 小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供 應。(11) 定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發電機進行運行試驗。(12) 重視

17、無功功率和補償工作，提高功率因數，改善用電質量。(13) 進行公共用電的測算和計量統計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據。二、給排水系統(一) 種類(1) 給水系統可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統。(2) 排水系統可分為：1) 污水系統， 用于排放便溺用衛生器具排出的污水和人們日常生活中的洗滌用水。 有的建筑物還 分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛生器具的污水和洗滌用水。2) 雨水系統，用于排除屋面雨、雪水。3) 工業廢水系統，用于排除工業企業生產過程中排出的生產廢水和生產污水。(二) 管理工作主要內容(1) 建立給排水管理隊伍， 負責小區范圍內室內外給排水設備、 設施的運行管理和維修保養工作。(2) 建立給排水運行管理和維修保養管理制度。(3) 建立給排水工程技術檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。(4) 配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數量的零備件和易損易耗品。(5) 制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質。如需限水、停水，則要提前通知用戶。(6) 有應付臺風、暴雨、大面積跑水