1、鼎仁投資項目招商思路分析報告目 錄第一章 項目概況第二章 市場情況第三章 業態布局第四章 招商思路及策略第五章 招商推進計劃第一章 項目概況第四章 招商思路及策略第一節 招商基本原則1、要維護項目的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。2、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。3、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品

2、類的店進入。4、購物中心經營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分或全部，發展商可以與知名商業管理公司合作組建經營公司，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣一可以加強經營控制力度，有利于購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。5、招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。6、核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區域回旋，通道好比血管，要方便人流的

3、回旋。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。7、特殊商戶招商優惠原則。“以點代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋

4、，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。8、租賃經營采用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。9、統一招商的“管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務"不但要體現在思想上和招商

5、合約中，更要體現到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。10、購物中心要具備完善ERP信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。第二節 項目招商思路1、降低準入門檻，以實惠的招商政策降低客戶入駐抗性。把有搬遷意愿的經銷商，特別是外地經銷商作為突破口。2、在項目倉儲物流還沒有起啟動之前，以物流補貼的方式解決經銷商對物流運輸的擔憂，促成經銷商入駐。3、根據市場情況提前啟動二期，以售后拉動人流。4、重視運營（針對終端客戶宣傳市場，針對經銷商客戶啟動市場扶持政策）。一、         mall招商原則&#

6、160;建立統一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便于購物中心分析后對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。二、招商策劃的核心招商計劃 準備：大型MALL經營計劃，營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的準備工作。要確定招商時間

7、安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規模。大商家招商條件 條件名稱具體內容租金1015年租金計劃，反映出初期的扶持階段稅收政府對大商家出臺的優惠政策人力資源服務允許優秀員工及時入戶，外來人口相關服務供應商支持與服務降低大商家所帶供應商來當協的經營成本，例如配送服務  招商時間安排    由于大型MALL招商任務較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來后要正式確定主力百貨店，根據大商家的具體要求進行方案設計修改與完善，而后進入施工

8、狀態，避免方案被迫修改所造成的損失。    中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前開始招商推廣工作。 招商計劃 招商工作名稱內容目的重點大商家招商專題研究大商家，確定完成大商家招商的時間了解擴張策略和選址條件名店招商主要面向世界名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度。掌握品牌資源重點品牌供應商廠家掌握重點品牌資源招商隊伍選拔與培訓，研究招商骨干人才的定向獵取招商宣傳確定費用比例、費用總額  招商費用管理：花費巨大，收效不佳，這是許多MALL開發商的擔心問題招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用廣告及招商

9、活動費用。招商費用使用策略： 1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。2、關鍵性招商集中使用，避免零打碎創。2、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。3、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。              三、招商隊伍的建立與優化  招商隊伍的最佳組合：6人組合組長名，擔任過大商家主管商業拓展工作的副總經理，出任領導職務。2人：擔任過選址工作，或對大商家有研究3名：招商總監，女裝，珠寶、化妝品懂外語招商

10、人才一名，重點負責國外大商家和國外名店招商。    招商人員的工資待遇與獎勵方式：招商骨干應該達到較高的工資收入水平，建議國內招商總監工資在1萬元左右，獎勵幅度達到獎勵年薪30萬元以上。  四、招商造勢 招商宣傳的三個目標：1、吸引大商家目光2、吸引品牌供應商進場3、為開業作好宣傳，引起消費者的關注大商家吸引宣傳，華南MALL宣傳手段：報紙、專業雜志、網絡媒體，請專家、專著宣傳，突出檔次電視：針對中小散戶招商報紙、專業雜志：針對大商家招商招商造勢至關重要，孫子兵法曰：不戰而屈人之兵，勢險節短， 招商宣傳計劃舉例華南MALL在招商宣傳方

11、面，投資宣傳資金數額大，投入力量較大，具有自己特點。東莞市政府以華南項目為期契機，開展的大規模城市經營，對于萬江區的商業以及物流發展進行戰略定位，聯動宣傳力度大。全面展開立體化宣傳，招商隊伍重點在珠江三角洲整合資源，重點引進了深圳大商家，借助深圳企業管理經驗，提升東莞商業經營的形象。注重百貨超市招商的同時，突出娛樂策劃與招商，引進時代華納、歡笑天地、巨幕電影等娛樂品牌入住。 五、招商及談判策略 由商業管理公司主導招商工作，充分利用現有招商社會資源。知名商業管理公司與大商家不僅保持良好關系，而且他們的商業眼光與顧問服務水準，也能得到大商家信賴。國外大商家：美、日、英、法、德百

12、貨集團超市：沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、普爾斯馬特對國外大商家招商要做好三項工作：（1）建立大商家專題資料庫（2）了解選址條件與偏好（3）企業文化特點與經營特色百年老店大商家對選址要求1、沃爾瑪市場部負責新店選址、新店開業、市場調研沃爾瑪于1996年8月在深圳開設類中國第一家沃爾瑪購物廣場和第一家山姆會員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長春、沈陽、長沙、北京、南昌共13個城市開設了29家商店。濟南泉城路分店是沃爾瑪在中國開設的第30家商場。分布圖 所屬省市店 名店 址聯系電話廣東省 深圳市 沃爾瑪購物廣場深圳湖景店 廣東省深圳市羅湖區洪湖路湖景花園1-3樓 0755

13、-25629815 沃爾瑪購物廣場深圳中山店 廣東省深圳市羅湖區鳳凰路12號中山花園裙樓1-3層/82305080 8008303538(免費) 沃爾瑪購物廣場深圳福星店 廣東省深圳市福田區福星路福民樓D、E、F1-2樓/83752880 沃爾瑪購物廣場深圳蛇口店 廣東省深圳市蛇口工業區工業大道和東濱路交匯處沃爾瑪購物廣場深圳華僑城店 廣東省深圳市南山區華僑城/26941190 沃爾瑪購物廣場深圳園嶺店 廣東省深圳市福田區百花二路百花園裙樓1-3

14、/83270670 東莞市 沃爾瑪購物廣場東莞東湖店 廣東省東莞市城區東縱大道東湖花園首層/2343112 汕頭市 沃爾瑪購物廣場汕頭南國店 廣東省汕頭市長平路中段南國商城底/8920951 云南省 昆明市 沃爾瑪購物廣場昆明大觀店 云南省昆明市五華區大觀商業城E1、E2座 0871- 5386208 /5386626 5385830 /5300937 8008898002(免費) 沃爾瑪購物廣場昆明集大店 云南省昆明市盤龍區環城東路188號福建省 福州市 沃爾瑪購物廣場福州大利嘉店 福建省福州市臺江區五一中路

15、169號大利嘉城B區1-3層沃爾瑪購物廣場福州長城店 福建省福州市六一北路615號長城廣8008581160(免費) 廈門市沃爾瑪購物廣場廈門世貿店 福建省廈門市廈禾路878-888號世貿中心/5827029/5827030 沃爾瑪購物廣場廈門SM店 福建省廈門市福廈路與仙岳路交叉路口西側SM商業城內/55116828008582639(免費) 湖南省 長沙市 深圳沃爾瑪珠江百貨公司長沙黃興南路分店 長沙市黃興南路443號長沙萬達購物廣場/4884099

16、江西省南昌市深圳沃爾瑪珠江百貨有限公司南昌八一廣場分店南昌市八一廣場北側萬達購物廣/ 8006791208 遼寧省 大連市 沃爾瑪購物廣場大連奧林匹克店 遼寧省大連市西崗區奧林匹克廣場2號/37712928008909963沃爾瑪購物廣場大連華南店 遼寧省大連市甘井子區中華西路6號/6530602 沈陽 沃爾瑪購物廣場沈陽鵬利店 遼寧省沈陽市大東區小東路8號吉林省 長春市沃爾瑪購物廣場長春銀座分店 吉林省長春市寬城區長江路58號/2570818 沃爾瑪購物

17、廣場長春重慶路分店 吉林省長春市重慶路1388號/8403842 黑龍江省哈爾濱市 沃爾瑪購物廣場哈爾濱中山路分店 黑龍江省哈爾濱市南崗區中山路254號   所屬省市店 名店 址聯系電話廣東省 深圳市 深圳山姆會員商店廣東省深圳市福田區香蜜湖香梅北/83934106 /83934107福建省 福州市 福州山姆會員商店福建省福州市鼓樓區楊橋西路128/37756218008581167(免費) 云南省 昆明市 昆明山姆會員商店云南省昆明市春城路289號國貿中心北/

18、3573471/3573473吉林省 長春市 長春山姆會員商店長春市高新技術開發區前進大街2058/5162332/5162333 北京市 北京山姆會員商店北京市石景山區阜石路158號北京山姆會員商店(100043)9559 2、家樂福    1993年進入中國市場，一站式購物，2002年11月已有34家，今后五年達到50家，營銷策略以家庭主婦為目標顧客。同樣由市場部負責新店選址，門店面積確定。選址要求1、開在十字路口。（法文意為十字路口）第一家店是年開在巴黎南效一個小鎮的十字路口，一火爆，大家都說去十字路口

19、，把店名給忘了。十字路口成為家樂福選址的第一準則。 、公里商圈半徑。這是家樂福在西方選址的標準。在中國一般標準是公共汽車公里車程，不超過分鐘的心理承受力。、外聘公司進行市調。一般需要分別選兩家公司進行銷售額測算，兩家公司是集團之外的獨立公司，以保證預測的科學和準確性。、靈活適應當地特點。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層，但最佳為地面一、二層或地下一層和地上一層。家樂福一般占兩層空間，不開三層。這比沃爾瑪、麥德龍靈活。分布圖  3、麥德龍 1995年進入中國，選址城郊結合部，1萬平方米以上。   國內大商家特點： 民企商家老板直接抓招商和選址工作，因此引進國外大商家要重點與老板談判，重點通過政府關系與其他人際關系建立直接溝通管道。茂業百貨選址要求核心商圈，面積4萬平方米，定位中高檔，要求人流量較大，最好有人行天橋引入二樓。由于大型MALL購物中心對主力商店經營水準要求較高，引進大商家經營，發展商提供相關服務，發展商出于自身利益的考慮，可以采用聯營方式。 大商家供應商進場的相關服務：協助大商家供應上入場遇到的具體困難，例如提供專業物流服務。 中小商家招商：&