1、 第12章連鎖商圈調查與選店開設連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點（選擇合適的設店地點），而房地產的價位一直高居不下，尤其是具有潛力的商業區地帶，也到了寸士寸金的地步，因此房產價值、租金，其漲幅比例、租期年限等等，都影響了業者在投資策略中的開發定位，也攸關營業額的預估和軟硬件投資的成本風險，所以談到開店，尤其是開發策略的正確與否，將左右近五成以上的經營命運。好的開發策略將領導整個企業邁向成功之路，因此企業總部必須擁有或能掌控整個營業地點不動產動向，在將經營權交給加盟者之前，公司必須完成開拓新點的開發作業。在永續經營的投資策略里，如果能夠延長租約期限，自然相對地可投入較佳的營運系統及設備，如此才能

2、確保展店品質的穩定與產值的提高。本章內容：1 商圈調查的標的2商圈調查的方法2-1 商圈范圍劃分確定2-2 商圈簡圖2-3抽樣點及發點之選擇確定2-4 商圈特征2-5 人潮狀況實地抽樣方式2-6 消費特征與人口特征2-7 商圈類型2-8 預估收入、支出與可能凈利2-9 建議地點之確定2-10 商圈未來發展潛力及結論2-11 幻燈片、投影片之制作方式及目的3 商圈調查報告方式4 立地要素4-1 立地點所在街道評估4-2 立地點本身之評估4-3 門店預定點之選定4-4挖掘金店面4-5 屋主之探查4-6 租屋談判需知4-7 租貸契約要件1 商圈調查的標的商圈是活的，而商圈內的人口是門店賴以生存的衣食

3、父母，因此對于商圈內的構成因素就是在經營商圈前所應了解的要項。所謂商圈，就是吸引消費者前來購物的有效范圍。然而，隨著距離之遠近，商圈吸引力也有所不同。通常依門店預定之遠近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。主商圈是距離門店最近的商圈，也是門店最主要的業績來源。通常戰業績55-70%。主商圈是連鎖企業首要目標，也是忠誠率最高的顧客群。次要商圈占業績15-25%，相對的老顧客來店率也低。輔助商圈是商圈的最外圍，只占業績的5%，所吸引到的也都是游離客人。而在商圈調查中所需探討的如下數據：1)固定人口數:固定人口是指居住在商圈內的住戶。2)人口密度:人口密度是將區域內居住人口數除以土地面積所得出之

4、每平方公里居住人口數。密度越高愈適合開設門店。3)社會增加率:指隨城市發展而增加的人口數，例如新開之市鎮、新區等會納入許多外流人口進入。4)日夜人口數:由于門店經營是一整天，有的更達24小時，因此對于白天流入之人口就非常重要。通常在辦公區或工業區，其白天人口是門店業績的主要來源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈內人口就明顯的減少了許多。5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結構，其對于商品需求偏好角度亦有不同。同樣的教育程度也有此情形。而商圈內人口所得也直接影響到人民支出額度及門店消費的客單價。6)交通:交通因素與地區考量同等重要，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內的消費能力。換言之

5、，便捷的交通關系著人潮，也關系著業績的成長。7)大樓種類:不同的大樓有著不同的客戶。辦公大樓代表著穩定的辦公人口，購買力高。百貨公司及休閑娛樂場所及其營業面積、價格、時間、情況及受雇人口數，代表其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低及消費狀況，可作為企業門店經營的互動指標。 本章內容 2商圈調查的方法2-1 商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50-150米，輔助商圈為150-250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車程來計算。商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規劃可用圓形或地形式來為商圈

6、推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點：1)商圈半徑以 500 公尺為限。2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。3)鐵路、平交道之阻隔: 因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。4)高架橋、地下道阻隔: 因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5)安全島之阻隔: 因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6)大水溝: 因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7)單行道: 因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8)人潮走向: 由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區形成一獨立商圈。2-2

7、商圈簡圖商圈簡圖的繪制目的在于能一目了然所欲調查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡圖會標示下列地貌；1)周邊五百公尺簡圖。2)標出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓。3)著名門店及影響生活形態之地段特征戲院、百貨公司。4)人潮匯集之地段門店群及大型集客場所超級市場娛樂區··之同等類。5)標出競爭店或同性質門店所在之位置、抽樣點之所在位置。6)可與本企業連鎖店有互補作用之門店。7)政府重要之行政中心。8)車站、加油站、學校、停車場、市場、公園··等特定族群會集場所。9)標出街道之行進方向單行道方向。10)標出未來促銷活動發之地點。2-3抽樣點及發點之選擇確定1

8、)抽樣點之選擇a. 辦公人口或上班族匯集之地點未來適合設店之地點。b. 人潮走向匯集地點。c. 固定人口較集中流動之地點。d. 可能形成未來的門店群之地段。e. 預定三四個抽樣點。f. 其中盡量以一個抽樣點為同性質之門店。2)發點之選擇a.主消費群走動頻繁之點。b.次消費群走動頻繁之點。c.區分消費群活動頻繁之時段。2-4 商圈特征2-4-1 門店特色及分布情況1)建筑形態a.于主要門店街，主要干道上的建筑其建筑高度。b.新大樓與舊式建筑的分布。c.目前的改建情況。d.一三年內可能改建的趨式。2)行業形態a.于主要門店街、干道之行業類型。b.以何產品為主，販賣產品之層次。3)分布家數a.以抽樣

9、點之并行道路為主要調查對象。b.主要道路之門店分布明細·包含將門店分門別類記錄，并將其統計填入明細表。c.于主要干道、大馬路、相同門店之家數。d.門店匯集地帶的概述。e.以門店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。2-4-2 住宅特色1)建物形態a.實地了解于本商圈內住宅區的建筑形態、建筑高度，樓數、建筑型式為新式或舊式及分布區域。b.目前的改建情況。c.一三年內可能改建的趨式。2)分布情況a.實地了解該區之實際住戶與建筑物之分布情況。b.將該商圈分為門店區，以甲為代碼、辨公區甲為代碼、新式住宅區以乙為代碼、舊式住宅區以乙為代碼、文教區，以丙為代碼。c.于簡圖上分別劃定區域，制作

10、商圈。d.并于圖上注明建筑物之樓別。2-4-3 集會場所1)場所類型a.本商圈內匯聚人潮之場所類型。b.聚集人口類型。2)動線a.人潮匯集流動的路線。b.人潮匯集流動的主要方向。2-4-4 競爭者分析1)賣場氣氛: 本區內對本企業較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環境、服務態度。2)來客數: 該競爭店每日之成交客戶數。3)平均消費額a.解該食品店的各類客數與消費金額比例。b.根據此比例再分別乘其價格。c.加總后求其平均值即為平均消費額。4)營業額來客數×平均消費額每日營業額。每日營業額×每月工作天數每月營業額。2-5 人潮狀況實地抽樣方式2-5-1 平日及假日的人潮狀況1

11、)將一周之時間區分為2段·周一周五及周六、周日、國定假日。2)以am7pm12點每兩小時細分為一個小段。3)以15分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際經過人數、機車、汽車、助動車、腳踏車。4)抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。5)將每抽樣之數，轉變成以2個小時之人潮流動數。 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點人數為，將y×8z，則為其可能之人口流動數。6)將其數字依時段填入人潮流動抽樣表。7)將人潮流動抽樣之數字以線圖表示人潮分布圖。2-5-2 人口、住家戶數推算1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當地住家戶數。b.以戶數×得當地預估人口數。c.將各抽數

12、樣點人口數平均減當地人口數得外來流動人數。2)辦公戶數a.計算該區的公司家數。b.該區公司家數×(1020)該區辦公人口。c.該區辦公人口即為該區的半固定人口。2-5-3 交通狀況1)公共車之往返方善a.經過該商圈公車之起站與經過路線。b.經過該商圈公車之將行駛路線與終點站。2)下車后之走向a.為轉車之目的行徑的路線。b.為休閑、購物之目的行經的路線。c.為回家之目的行經的路線。3)未來交通運輸系統的影響a.捷運系統的出入口，可能帶動的人潮。b.重要道路可能拓寬辟建，帶動的人潮。2-6 消費特征與人口特征1)該區住戶人口所得a.高所得，達平均國民所得倍以上所占比率。b.中上所得、達平

13、均國民所得倍以上所占比率。c.平均每戶全年收支情況表與圖。2)該區往來、居住人口的消費習慣a.對便利性、服務品質及門店氣份的訴求概況。b.習慣消費(大型連鎖店、點心食品面包店、傳統式飲食店)。c.年齡分配情形。d.教育程度分配表與圖。3)外來流動人口之消費習慣、特征a.年齡分布情況。b.消費的種類。c.所得的高底。2-7 商圈類型1)集中型商圈a.商圈內流動人口多(每分鐘約3040位以上)。b.商圈內住宅人口(約24000以上)。c.區內的建筑物高且密集。d.門店集中且范圍大。e.與本產業有互補性的門店多，且規模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司）。f.交通頻繁，車輛流量大。g.商圈類型：辦

14、商、商辦、商住、商業、辦住。2)分散型商圈a.商圈內流動人口少。b.商圈內腹地分散。c.區內的建筑物普通、老舊且高度樓以下。d.門店分散且范圍小。e.與本產業有互補性的門店少，且規模小。f.交通不頻繁，車輛流量少。g.商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住。2-8 預估收入、支出與可能凈利1)以抽樣點之實際平方米數與租金之調查a.與目前承租人洽詢。b.與所有人洽詢。2)預估每次消費金額a.先評估商圈抽樣點適合開何類型之店。b.連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位。3)每日來客人數預估a. 了解各店之人潮數。b. 以各店之來客÷各店之人潮數×100%各店之入店率。c. 再以求出的入店

15、率×該商圈抽樣點之人潮數預估客戶數。d. 未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數之影響而做正（負）百分比之修正。4)可能業績a. 預估消費金額×可能客戶數可能每日營業金額。b. 可能每日營業金額×30可能每月營業金額。5)固定費用a. 預估固定薪資費用。b. 折舊費用預估。c. 其它固定費用預估。d. 預估固定費用。6)預估變動成本a. 預估管理月費。b. 銷貨成本。c. 總變動費用。7)預估凈利a. 可能月營業業績租金固定費用變動總費用預估凈利。b. 本預估凈利為稅前凈利。8)損益平衡(固定費用租金)÷(1變動成本)2-9 建議地點之確定

16、1)依上述抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利。2)并分析可能的未來發展情況。3)將可供本企業開設門店之地段或區間一一注明。2-10 商圈未來發展潛力及結論2-10-1 發展情況1) 未來政府的行政中心、大型休閑集客場所的建造。2) 未來捷運系統、交通運輸中心所在點。3) 大型辦公大樓、商業中心···等之建造。4) 該商圈之未來轉變情況。a. 人口年齡層之轉變。b. 消費習慣的未來改變情況。c. 人潮匯集的可能變動地段。2-10-2 結論根據以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：1)點應設在何處，何階段合適開店。2)何種商品組

17、合之配合。3)顧客的形態。4)租金狀況。5)集會場所。2-11 幻燈片、投影片之制作方式及目的2-11-1 幻燈片制作方式及目的1)針對能顯示商圈特征之對象為主。a. 商圈的界線（如：大馬路、高架橋等）。b. 住宅區的建筑形態。c. 辦公區的建筑形態。d. 門店區的行業分布。e. 抽樣點。f. 人、車潮的概況。g. 競爭店的店面。2)便于了解此商圈之實際情況。3)配合報告內容讓第三者對該商圈有明確的概念。2-11-2 投影片之制作方式及目的1)針對報告中之圖表或明確數字為主要對象a. 商圈簡圖。b. 商圈的住宅、辦公、混合門店區劃分之簡圖。c. 經過此區之公車路線圖。d. 競爭者分析圖。e.

18、固定人口的分布簡圖。f. 抽樣人潮分布圖。g. 年齡層分配圖。h. 教育程度分配圖。i. 所得支出分配圖。j. 預估收入支出與可能凈利表。k. 結論。2)便于解說商圈概況 本章內容3 商圈調查報告方式3-1 商圈簡報方式1)演繹法此方法即是一種慢慢導入結論的一種方法。先按照商圈調查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結論。2)歸納法此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即是在簡報一開始，便提此商圈何處適合開店及開何種類型的門店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。3-2 商圈簡報進行規范1)產生開場白，將簡報時所要報告的大綱全部列舉出來，如：a. 商圈范圍的確定。b. 商圈特

19、征的分析。c. 人潮及交通狀況的分析。d. 消費特征與人口特性的分析。e. 可能凈利的推算。f. 本商圈的優、缺點評估。g. 他日可供設店有利的地段。h. 發展情況。i. 結論。2)概述內文步驟a. 秀商圈簡圖的投影片，將商圈的分界線確定。b. 介紹商圈特征，包含說明商業干道旁的建筑、行業形態及分布家數，提出住宅特色的幻燈片,說明此商圈之建筑情況及分布密集度，提出集會場所的幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型，秀競爭者的幻燈片及競爭者分析表加以說明。c. 介紹人潮及交通狀況，包含戶數及人數的投影片,說明固定住戶及人口情況，人潮分布圖的投影片,說明平日及假日之人潮狀況及走向，說明公交車之往返方向，

20、公交車乘客下車后的走向，說明未來捷運系統對本商圈之影響。d. 介紹消費特征與人口特性，包含消費者年齡分配圖的投影片,說明此商圈消費者的年齡層，教育程度分配圖的投影片,說明教育分配情形的投影片，消費者平均收支情況分配圖之投影片,說明此商圈人口平均每年每戶在個人穿著的支出。e. 簡介可能凈利的推算，提出可能凈利預估表的投影片，將各假設點的預估收支情況說明。f. 將此商圈之優、缺點做一分析。g. 說明此商圈可供設店之地段。h. 未來的發展情況簡述。 本章內容4 立地要素如果說商圈是培育門店的沃土，那良好的立地點就如同門店根一般，可適時吸取商圈內最營養的養份，壯碩門店之成長。換言之，空有沃土，但無良好

21、的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養份，造成無法存活的命運。因此，立地點的優劣更關系著門店茁壯與否。立地點差之毫厘，會導致業績失之千里。所以立地條件優劣是連鎖企業開店的重要考量。4-1 立地點所在街道評估依目標地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關設施做偵測。1)道路性格主要是調查立地點前道路特性及通行車輛之種類。首先，道路是考評目標立地的第一要件。不同的通行車輛構出不同的道路性格，進而影響消費行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸道路、商流道路、郊區道路、老舊道路。a. 連接道路：其主要是連接主要商業區與住宅區間，供居民上下班來往，日常生活必經的路線，通常是公車站牌、交通工具轉

22、運站林立處。b. 運輸道路：作為兩地之間商品物資來源的干道稱之為流道 。此種道路多半連接兩大區域商品貨物之流通，因此，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。c. 商流道路：指批發、零售等各式商業活動來往頻繁的動脈。它通常是連鎖主要都市與衛星都市或是各個社區型。因此，此種道路背后往往有市鎮、商業區或是住宅區為其腹地。d. 郊區道路：郊區住宅為新興造鎮計劃的產物，它也是接續商業區與郊區住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區，多半屬于附屬舊市鎮的新興區。e. 老舊道路：老舊商業區所發展出的主要商業道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業活動熱絡

23、之處。2)接近度則是指消費者是否容易接近門店。尤其是造成人潮通行動線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近門店的準則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標準如下：a. 轉運站是否在預定點200公尺內有公車站牌或巴士轉運站。此轉運站最好是位于下班路線，以增加購物之時間性。b. 預定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。c. 是否有斑馬線可到對面街或側街，且左右距離在100公尺內，關系來往人潮數之多少。d. 臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費認知的最妙方。e. 近期內是否有道路計劃拓寬或是各項掩埋管線計劃。各項

24、開挖馬路工程都不利于門店經營，更會影響客人上門意愿。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進行。f. 面對都市、屬于進入或離去動線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。3)鄰居特性是指預定點兩側業種特點，及不適宜與鄰之業別。如果是屬于同行的專業街，則新點將會面臨強大的同質競爭；如果是屬于異種行業的專業街，則要考量是否能構成集市效應。其他，為避免造成顧客之反應，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發出煙務的店：如汽車修護店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業者。再者如高頻噪音出現的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。4-2 立地點本身之評估“點”

25、是強調立地點本身之評估。針對所要開店之建筑物內外結構及法律問題分析評估。其中評選項目有：1)辯識性預定點地址是否明確？臨近100公尺內是否有明顯的路標：一般來說，地址是顧客認識門店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標。2)齊全性建物內含有那些設施？通常設施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當然如果建物內部恰好特殊設計，則在取得屋主諒解下進行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門之美觀，不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。3)所有權明確化到底真正擁有所有權的屋主要確認。由于部分業者常因本身經營不善，而轉任二房東出

26、租店面或是透過中介租貸。無法清楚定義真正所有權者，可能導致租貸法律權益，造成糾紛，不利經營。因此，所有權明確化是不可忽略。4)完整性是指經由使用執照來再次確認承租屋主店面法律上使用之權利。并了解實際營業使用之申請。5)清白性也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機構設訂有他項權利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東之財務糾紛影響。6)時間性預定點之現行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時間對連鎖業者愈有利。7)明顯度主要是指可架設廣告招牌可見度。招牌是連鎖業者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對連鎖業者愈好。近來，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會特定區段或是新建大樓

27、常無法懸掛招牌或是有其固定之格式。8)天候性天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經營上之不可預估之風險。如淹水、日曬所引起商品及設備之損耗、或者店面迎向強風面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身評鑒如建筑物的年份及現況是評估首要條件。一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，建筑物構造成份分析造成及樓層分析。前者有助于裝潢成本之預估。后者，如各樓層不予考慮則關系間接費用之開支，如是否整棟承租，以賣場與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據。如果還是樓板挑空填

28、平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調閱其合法性，避免日后法律糾紛。另外，如是否為室內停車場改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設施？也是不可忽略。10)積率：積率則是指預定點本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設計，第二則是指預定本身之形狀。前者悠關門店未來門店，后者則是賣場設計之重點。通常愈方面之賣場其形狀愈好。11)面積：是指可使用之營業面積。也就是說經內部測量后的有效面積數。其中門店寬度是首要條件。尤其是以一樓可用之有效營業面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無論是一、二樓之賣場或是一樓與地下室之賣場，各連鎖企業依其需求而有不同之特性。如超市因其賣場大，

29、多設于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發業則可設于二樓。12)押金、租金：預定點地價高低悠關租金成本。因此，則要考量整地費。其次，押金是房租的幾個月份及附近房租行情打探是不可少的市調工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。其個別職業、住處、信用及有無遺產繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相處？是否會大幅度調漲租金？更是要打探清楚。如果門店是前任租屋者放棄租貸權，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關于鄰店的用途則也是要加以詢問。4-3 門店預定點之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選

30、，除了書面作業，在選定特定店址后，要進行實地觀查比較。連續三天于不同時段（早晨、中午、下班、晚上八點以后）實地觀察。運用現察法來實地了解立地點之優劣。1)就店本身a. 租金。b. 改裝成本，含屋主的復原條件。c. 租期。d. 續約調價比例，過去記錄、契約議定。e. 屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會變更（出售、移轉。f. 前任租賃者的評價作為評估比較表。g. 租金成本、續約租金成本、預計總租期成本。2)就市場性a. 較方便目標客層前來？b. 行人流量較多，離峰與尖峰差距較小？c. 門店街的形象較符合連鎖企業的營業特色？d. 商圈內的客層較符合目標客層？e. 商圈的質與量較佳？f.

31、 競爭情形較緩合？g. 消費行為的變化較小?h. 商圈穩定性高?i. 較方便送貨（滿足公司送貨路線優于其它）?4-4挖掘金店面優良的店址須靠平時即注意商圈的變化，所以營業主管須經常出外勘查，事先尋找合適的地點。因為通常金店面常已是被別人所占領。因此，如何由競爭對手中挖得金店面，連鎖企業主動出擊的重要課題。通常在得知某些經營績效良好的競爭店，要隨時主動出擊，爭取優良的店址。若中意店址已被承租，可對屋主動之以情、誘之以利，就算是付出較高的租金，只要有把握亦未嘗不可。而且要實施長期抗戰挖店計劃。于租約到期一年或半年前即著手游說過程中，除動之以情，誘之以利外，更重要連鎖店本身經營之優勢與品牌力往往是打

32、敗其他競爭者的主因。因為一般來說，屋主也不喜歡一年到頭更換租客。而且，如果能承租給知名度高的連鎖企業，對屋主的面子也好看。因此，如何以穩定性、連鎖經營品牌力，再配合面子觀來說服屋主，也是重要關鍵。當然相對地，如果有兩家連鎖企業同時進行挖店作業，則連鎖業者要小心應對，以免造成鶴蚌相爭，而讓屋主藉由哄抬租金達到漁翁得利之效。而除了挖店外，連鎖業者常可利用下列方法來取得出租店面訊息：1)專門法設立專責開發店面單位。2)異業聯盟法通過與建設公司或不動產中介公司來尋找店面。尤其對于新開發市鎮或是舊店重建地區，透過建設公司取得先機，直接先與屋主洽談。甚至于施工前就談定租貸契約，直接按連鎖企業所需裝潢施工。

33、此法對有大面積需求之業者最為有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久時間。對于連鎖業者之財力是一大考驗。3)垂流法透過供貨廠商提供租屋訊息。由于供貨廠商往往不只限定一家送貨點，因此可借重其物流配送單位川流于大街小巷間的機會，尋求適當的店門。當然對于提供信息之廠商，最好能給予適當之報酬，以為回饋。4)內求法經由內部員工關系介紹。企業內部員工來自四方各地，也有其各自的人脈網。因此，連鎖業者可適當透露目標區域，并配合重賞，來尋找店面。5)下餌法利用散居各地之店面張貼征求新門店。現今連鎖經營業者本身的媒體上宣告徵金店面的訊息。以此下餌之方法徵求新門店。此法最常為現今連鎖經營業者采用。6)掃街法經由

34、專職開發店面之人員，針對目標區域進行全面掃街法。以地毯式搜尋方式來尋求店面。此法通常費時較久。有時需要有適當的人際關系才能有事半功倍之效。7)人脈法經由內部員工及管理層級之人脈擴展，將尋求店面廣為宣布。此法對較保守之鄉鎮區域，或是新開發市鎮效果佳。4-5 屋主的探查當確定承租之店面時，則透過實地詢問法：由左鄰右舍打聽屋主為何人或是間接訪查法：如到商委、居委查詢屋主資料；到公安局查詢或是查詢政府機構出版資料，來了解預定店址的所有權人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相關資料。4-6 租屋談判需知1)損益平衡點：也就是租金成本之預估。因為隨著連鎖企業所經營商品之生命周期之不同，如導入期、成長期、衰

35、退期各有不同之利潤基準及發展目標，可承受之租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創造好的商機。因此，如何取得損益平衡是最重要的條件。2)契約訂定以三年至五年為佳：因為連鎖經營之植物性行為。一般在永續經營的前提下，只要外在環境無大變動，長期經營是較有利。3)與房東建共識的關系：提醒房東，好店能提高他的房子的價格。以穩定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。4-7 租貸契約要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五十年）。2)租金：租金由雙方洽談，一般是前二年不調整租金，第三年開始按物價指數調整。3)租金給付方式：一般是付三個月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。4)退租時租金計算：未滿期

36、前之退租一般是多給付一個月租金做為給房東的補償。5)若附近有公共工程進行而影響店面生意時，則要求房租優惠。6)責任之歸屬：因天災、人禍不可歸屬于我方責任而導致無法營業時，須待門店重新裝潢完畢開始營業再計算租金。店面環境評估表/租賃基本條件基本資料地 址表單編號分區代號商圈類型店別名稱面 積前場面積 平方米、后場面積平方米洽談對象洽談者身份簽約人店面電話聯絡電話使用情況空屋，已無使用 租約于 年 月 日到期可遷入時間年 月 日洽談記錄1時間方式地點2時間方式地點3時間方式地點4時間方式地點5時間方式地點最終條件租金每年 元，每月 元押金 個月，合計 元附近房租每平米 元其他條件主管核示填表時間填

37、表人環境評估表/商圈及競爭條件商圈資料地址表單編號分區代號行政區域商圈類型行人流通每日尖峰 時至 時 共 時 分， a 級 b級c級營業時間平時 點 分至 點 分，星期六 點分至 點 分，假日 點 分至 點 分道路條件雙向線道單行道停車場無門口可停 收費 會拖吊競爭資料店名距離面積形 態營業人數年營業額競爭等級備 注商圈位置圖主管核示填表時間填表人店面環境評估表/現場情況現場情況基本資料地址表單號碼行政區域商圈類型變更使用是 否建筑條件大樓有電梯無電梯共 層樓 窄人行道 寬人行道屋齡 年外觀新 舊屋 老舊 樓壁面磁磚水泥粉光金屬石材其他基礎設施水自來水非自來水 水壓正常水壓低水質不佳電流電載 電話衛浴臉盆馬桶浴缸明鏡組蓮蓬 面積平方米一般條件空調無窗型 臺分離 臺 立式水冷立式氮冷其他天花無木作輕鋼架日光燈 盞坎燈 盞投射燈 盞其他地面磁 磚木地