1、房地產抵押業務房地產抵押業務工程管理3班 劉銀軍 黃 武 盧成偉房地產抵押業務的概述房地產抵押業務的概述1房產抵押業務操作流程房產抵押業務操作流程2如何規避房地產抵押業務的風險3目 錄一、房地產抵押業務的概述一、房地產抵押業務的概述n1、概念：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債

2、務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。n2、業務對象：主體是擁有房產所有權和土地使用權的個人和企業。主體是擁有房產所有權和土地使用權的個人和企業。此處的房地產主要是指單位、私人合法擁有產權和使用權的商業用房、辦公樓、倉庫、廠房、土地等。二、房產抵押業務操作流程二、房產抵押業務操作流程經紀公司操作流程經紀公司操作流程n1、洽談業務、了解客戶需求n2、查驗房地產產權證n3、實地勘察與評估n4、簽訂合同、辦理登記及公證n5、辦理抵押登記n6、放款n7、客戶服務及續當n8、還款、注銷抵押查驗證件、確認權屬查驗證件、確認權屬n 由業

3、務初審客戶提供的有關其房地產抵押典當提供的基本資料基本資料（當戶的合法有效證件及當物所有權證明），審核資料的完整性、真實性、合法性，并將客戶資料記入客戶業務接待登記簿。對基本資料不完整的客戶協助其準備齊全。實地勘察家訪評估實地勘察家訪評估n 對基本資料完整的客戶，業務應及時到房屋所在地察察看房屋新舊、朝向、房型等看房屋新舊、朝向、房型等，并與房屋所有權證、國有土地使用權證上的記載相核對，核實屋主及居住地的真實性。n經查驗、勘察符合條件的業務，根據房屋的新舊程度、區域地段、同類市價等綜合因素由我公司進行估價，或者請我公司委托的專業的、符合法律資格的房地產估價估價事務所估價，以確定房屋的現行價值。

4、以確定房屋的現行價值。n將客戶資料、房地產估價報告書提交公司，由董事會根據公司經營狀況、風險等因素確定該筆業務的可操作性確定該筆業務的可操作性，對可操作的業務確定折當率、利率、費率標準。簽訂合同、辦理登記及公證簽訂合同、辦理登記及公證n 業務根據董事會決議的折當率、利率、費率標準等條款，與客戶簽訂主合同（借款合同或當票）和抵押合同。客戶簽訂主合同（借款合同或當票）和抵押合同。n抵押房屋，要到房地產登記部門辦理他項權利登記，取取得他項權利證書。得他項權利證書。辦理抵押登記辦理抵押登記 現房抵押登記需提交的資料：n1、房地產權證房地產權證（或房屋所有權證、土地使用權證）；n2、房地產估價報告書房地

5、產估價報告書；n3、劃拔用地、集體土地及村民所有的房地產提交優先向政府補交地價款保證書、市政府及國土資源局批準抵押的文件批準抵押的文件；n4、抵押人為合資企業、有限責任公司、股份公司的，須提交董事會或股東大會同意抵押的證明同意抵押的證明；n5、抵押人為國有或國有控股、集體企業的，須提交其上級主管部門同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、房改房、經濟適用住房須提交市房委會核準文件核準文件；n7、抵押各方當事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；n1）個人：身份證、軍（警）官證； n2）企業：營業執照副本及法定代表人身份證復印件，境外企業營業執照需要經認證或公證；n3）行政事業單位：法人代碼證書

6、及法定代表人身份證復印件；在建工程抵押登記需提交的資料在建工程抵押登記需提交的資料 n1、房地產權證房地產權證（或土地使用權證）；n2、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、用地紅線圖、繳清地價款憑證（計收地價單位證明）；n3、房地產估價報告書房地產估價報告書；n4、在建工程已完工部分的抵押房地產樓層平面圖樓層平面圖；n5、劃拔用地、集體土地的提交優先向政府補交地價款的保證書，屬村集體土地的房地產須提交村委會同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、市政府或國土資源局批準抵押的文件批準抵押的文件；n7、抵押人為合資企業、有限責任公司、股份公司的，須提交董事會或股東大會同意抵押的證明

7、同意抵押的證明；n8、抵押人為國有或國有控股、集體企業的，須提交其上級主管部門同意抵押同意抵押的證明的證明；n9、抵押各方當事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；1) 個人：身份證、軍（警）官證；2) 企業：營業執照副本及法定代表人身份證復印件，境外企業營業執照需要經認證或公證；3）行政事業單位：法人代碼證書及法定代表人身份證復印件；空地抵押登記需提交的資料：空地抵押登記需提交的資料： n1、房地產權證房地產權證（或土地使用權證）；n2、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、用地紅線圖、繳清地價款憑證（計收地價單位證明）；n3、屬劃拔用地的，雙方須提交優先向政府補交地價

8、款的保證書，房地產估價報告書房地產估價報告書；n4、市政府或國土資源局批準抵押的文件批準抵押的文件；n5、抵押人為合資企業、有限責任公司、股份公司的，須提交董事會或股東大會同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、抵押人為國有或國有控股、集體企業的，須提交其上級主管部門同意抵押的證明同意抵押的證明；n7、抵押各方當事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；三、如何規避房地產抵押業務的風險三、如何規避房地產抵押業務的風險1 1n（一）、建立完善房地產價格評估體系（一）、建立完善房地產價格評估體系n 房地產價格評估，是房地產抵押典當中的重要環節。準確的市場評估是開展房地產典當業務的基礎，既避免了典當行

9、風險、同時也保障了出當人利益。 n評估參因考素n1、評估時點評估時點n2、區域因素區域因素n 這包括地段等級；基礎設施；商服設施（銀行、學校、郵局、醫院、集市）；交通條件（公交線路和道路通達程度）；人口素質和治安狀況；綠化環境；特別是該房地產所在地的規劃發展前景；以及對物業價值產生重大影響的其他因素等。n3、房地產的個別因素房地產的個別因素這包括物業用途（住宅、辦公、商業）、物業權屬、物業類型、建筑結構、建造年代、樓層、朝向、房型、面積、物業管理和裝修情況等。n4、結合上述因素，控制好當物的給付比例結合上述因素，控制好當物的給付比例n 三、如何規避房地產抵押業務的風險三、如何規避房地產抵押業務的風險2 2n（二）在法律保障體系下開展業務（二）在法律保障體系下開展業務 1.前期審核前期審核 （1）查驗出當人有效證件;（2）查驗房地產權屬 2房地產抵押合同主要內容房地產抵押合同主要內容 （1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所； （2）主債權的種類、數額； （3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積等； （4）抵押