1、項目管理手冊目 錄1 手冊說明2 項目組織管理2.1 項目經理工作條例2.2 項目開發經營責任書（范本）2.3 項目部組建、解散及員工管理辦法3 項目目標管理3.1 項目目標管理辦法目標偏差原因分析與糾正、預防措施表3.2 項目后評價實施辦法4 項目流程管理4.1 土地投標管理辦法4.2 項目可行性研究管理規程項目可行性研究與評審、決策流程圖“項目可行性研究報告”評審意見書4.3 項目證照手續管理辦法4.4 設計策劃管理辦法4.5 設計委托與設計方案評審管理辦法設計評審要點附件：設計各階段評審、審核要求4.6 施工圖會審與技術交底管理辦法圖紙交接記錄4.7 工程開工準備管理辦法4.8 項目現場

2、例會制度4.9 項目進度控制管理辦法4.10 工程質量控制管理辦法4.11 工程造價控制管理辦法4.12 設計變更管理規程設計變更評審單4.13 工程核價及現場簽證管理辦法工程核價及簽證控制流程圖工程簽證單（工程簽證內部評審表）工程簽證測量記錄4.14 工程決（結）算管理規程工程結算資料交接清單4.15 配套工程管理辦法4.16 安全生產文明施工管理辦法4.17 工程驗收備案管理規程4.18 物業交接驗收管理規程4.19 項目經濟技術資料管理辦法4.20 突發事件應急預案管理辦法1 手冊說明1、手冊內容本手冊是公司為導入、實施全面管理體系而編制，是全面管理體系的子體系，包括： 公司項目管理體系

3、的范圍； 公司關于項目管理體系要求的關鍵制度、規程文件。2、適用范圍本手冊適用適用于公司的項目管理工作，包括土地投標、項目可行性研究、規劃設計、施工管理、驗收交付等項目開發全過程的管理。3、項目管理指導思想根據房地產開發的特點及公司的實際情況，本手冊的制度內容充分體現了以下指導思想：（1） 關鍵控制點為了提高公司資金效益和項目的投資利潤率，項目管理的各項工作必須以計劃（目標）管理為前提，加強對項目開發過程的關鍵時間節點和關鍵過程（工作）的控制。（2） 監督與約束在保證工作接口關系清晰、明確的前提下，在招標采購、預結算審核等工作中充分發揮監督與約束機制，預防工作失誤和有悖于職業操守行為的發生。4

4、、用語解釋（本手冊出現的術語或簡稱）公司、本公司吉林省北國房地產開發有限公司公司本部是公司所在辦公場所和所有部門、人員，不含下屬項目部；項目部是指公司直屬的、不具有獨立法人資格的本地項目管理組織；各部門、各職能部門是指公司本部所屬部門和項目部等管理體系所覆蓋的各職能管理機構；高管層是指公司總經理、董事長助理、副總經理和總工程師等高層管理人員；分管領導、分管副總經理是指公司分管或主管某項工作、部門的高管人員；部門負責人是指各部門部門經理和項目經理；項目經理、項目負責人是指公司指定或任命的項目部第一責任人。5、手冊管理本手冊為公司受控文件，由總經理批準頒布執行。手冊管理的所有相關事宜由公司人力資源

5、部統一負責，未經公司總經理批準，任何人不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有者調離工作崗位時，應將手冊交還人力資源部，辦理核收登記。本手冊除持有人外，相關文件、規定應發放至有關執行人員，人力資源部做好復印和發放登記。手冊持有者應妥善保管手冊，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴禁私自復印或轉借給其他公司或人員。在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人應匯總意見，及時反饋到人力資源部。人力資源部每半年一次對手冊的適應性、有效性進行評審，必要時對手冊予以修改，執行該文件管理規程的有關規定。2 項目組織管理2.1 項目經理工作條例第一章 總則第一條 為了明確項目經理的任職條件、職責、權限，規范項目經理的選

6、聘、解職、解聘程序，加強對項目經理的薪酬和考核管理，建立對項目經理的約束和監督機制，特制訂本辦法。第二條 項目經理是公司在開發項目上的指定代理人，是負責履行合同義務、執行合同條款、承擔合同責任的合法當事人。項目經理對項目目標的實現負有與職權對等的有限責任，是項目日常開發經營工作的核心。第三條 本辦法適用于公司投資的、對項目具有實際控制權的項目經理的選聘、解聘、薪酬、考核等。第二章 項目經理的聘任第四條 項目經理應具備以下基本條件：（一） 身體健康，具有大學以上學歷，具有與所承擔項目相適應的中級以上專業技術職稱、五年以上的房地產開發企業工作經歷和管理崗位的工作經驗；（二） 掌握一定的房地產開發、

7、工程技術、工程管理、市場營銷等方面的專業技術知識和投資管理知識，熟悉有關規程、規范、法規等；（三） 有較強的組織協調能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（四） 具有良好的個人履歷及職業道德品質記錄，廉潔自律、誠實守信、遵紀守法、勤勉工作，自覺維護社會公共利益和企業利益；（五） 認同公司文化，認可項目開發理念；（六） 在公司工作時間超過兩年，期間擔任部門負責人以上職務時間滿一年，且連續兩年考核業績為良（含）以上。注：1、特殊情形，經公司總經理同意，可適當放寬任職條件。2、特殊項目，公司可在外部定向招聘項目經理，而不受本條第六款的限制。定向招聘的項目經理除了滿足（一）（五）條要求外，還應具有（1

8、）“全程擔任過與本項目類型、規模類似的項目經理，且經調查驗證已完成項目目標”；（2）“在資質一級房企、知名房企、明星樓盤擔任過項目經理的優先”。人力資源部負責調查驗證工作，并對結果負責。第五條 項目經理的任職條件需要調整時，由人力資源部或總經理提出，公司總經理辦公會通過。第六條 有下列情形之一者，不能擔任項目經理：（1） 無民事行為能力或者限制民事行為能力；（2） 曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有貪污、賄賂、侵占財產、挪用財產罪或者破壞社會經濟秩序罪，被判處刑罰，執行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權利，執行期滿未逾五年；（3） 擔任因經營管理不善、未能完成項目目標的項目經理，并負有

9、個人責任的，自離職審計完結之日起未逾二年；（4） 個人所負數額較大的債務到期未清償；（5） 個人擔任與公司業務有關的公司或企業的負責人，或有兼職工作；（6） 連續兩年考核低于同級別人員平均考核成績。第七條 聘任的方式聘任方式有兩種：競聘和總經理辦公會研究決定。（一） 競聘聘任程序（1） 公司人力資源部確定崗位聘任條件并提供項目相關資料，在公司范圍內公布；（2） 公司人力資源部對競聘參加者進行資格審查，并組織進行綜合測試；（3） 根據綜合測試結果確定初選合格者；（4） 初選合格者進行競聘（以項目方案競聘為主）；（5） 綜合得分前三名為候選人；（6） 由總經理從候選人中通過談判的形式確定入選人；（

10、7） 由公司總經理辦公會研究通過；（8） 由總經理聘任；（9） 總經理與項目經理簽訂項目開發經營責任書。如公司內部無合適人選，可通過社會招聘方式進行。社會招聘程序遵照公司招聘制度的有關規定。（二） 總經理辦公會聘任程序（1） 有意擔任項目經理的，與總經理進行溝通；或者總經理主動與擬提名的人員進行溝通，雙方就項目目標達成一致；（2） 總經理提名；（3） 由公司總經理辦公會研究通過；（4） 由總經理聘任；（5） 總經理與項目經理簽訂項目開發經營責任書。第八條聘任期限不少于一年，不超過項目的開發周期。第九條 公司總經理辦公會未通過項目經理人選時，總經理可再次提名，直到通過為止。第十條 現任項目代表或

11、負責人接受項目開發經營責任書條款者，經過規定批準程序即聘任為項目經理。第十一條 為保證開發項目管理工作的連續性、完整性，項目經理一經聘任，在項目建設期間，除特殊情況（按照考核管理規定對預定目標有重大偏離、嚴重違反規章制度、違法行為、健康原因、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。第十二條 公司總經理辦公會討論通過項目經理人選后，項目經理到人力資源部辦理內部調動的備案手續，以便人力資源部及時調整其薪酬待遇。第三章 項目經理的職責、權限第十三條 項目經理的職責是領導項目團隊在既定的資源和成本約束下按時、按質地實現項目的目標。第十四條 項目經理的職責（具體職責以項目開發經營責任書為準）（一） 項目經理在公

12、司總經理或主管副總經理的領導下，全面負責本項目的開發（不含銷售）工作，具體包括：（1） 組織實施公司的決議，全面主持項目部的日常經營和管理工作；（2） 制定項目的實施計劃并進行總體控制，在總進度計劃約束下，擬訂項目的年度投資計劃、年度生產計劃；（3） 擬訂項目部內部組織結構設計方案；（4） 制定項目部的具體規章制度；（5） 履行項目合同、實施項目并確保項目目標的實現；（6） 遵守國家和開發項目所在地有關城市建設管理的政策、法律、法規，嚴格執行企業各項規章制度；（7） 定期報送書面述職報告；（8） 法律、法規、公司總經理授予的其他職責。（二） 項目經理對以下重要業務工作必須高度重視，投入足夠資源

13、，保證完成：（1） 組織編制項目總進度計劃，并組織實施；（2） 組織編制項目的資金計劃，并組織實施；（3） 參與審核項目施工圖設計，提出審核意見；（4） 組織審查工程承包方的施工組織設計和施工進度計劃，凡不符合總體要求的應責成其改正，經再次審查批準后執行；（5） 提出工程進度、技術、質量、安全、文明施工等工作目標，負責工程質量、造價、進度控制，并確保目標的完成；（6） 負責項目建設工程規劃許可證、施工許可證和項目供電、供水、人防、消防、供氣、電信配套手續的辦理；（7） 建立健全各項原始記錄、臺帳，及時整理各類管理信息資料；（8） 負責與開發項目有關的對外聯絡工作，處理好與政府管理部門、監理、設

14、計、拆遷、工程施工單位及開發項目所在地區的各方面關系；（9） 接受公司職能部門的業務支持、協助和監督、指導，按時報送會計和統計報表，做到準確、及時、真實、可靠；（10） 及時和公司領導、各職能部門溝通信息，妥善解決項目建設過程中出現的各類問題。第十五條 項目經理的權限（具體權限以項目開發經營責任書為準）（一） 人事權（1） 經總經理審批后，項目經理有權決定項目部內部崗位設置和人員調整；（2）決定項目部各職能部門負責人的任免；（3）決定項目部員工的聘用和提請辭退；（4）決定項目人員的升級、加薪、考核、獎懲和處分（5）；在公司制度約束下，有權提出年度績效薪金、項目獎金的分配方案。（二） 財務權（1

15、） 依據公司財務制度相關規定，項目經理有權根據公司批準的項目資金預算及用途，決定預算資金的支付方式和支付時間（預算外的資金須重新辦理審批手續）；（2） 在財務制度允許和授權范圍內，擁有日常管理費用的支配權力（可以審批××萬元以下的單筆支出）；（3） 對承包方、加工承攬方、代理方的價款支付有確認權；（4） 總經理辦公會授予的其他財務支配權。（三） 項目實施與控制權 （1） 以受托代理人的身份，在授權的范圍內負責組織工程招標，并負責分包業務的洽談，授權委托簽署合同等法律文件；（2） 根據項目總進度計劃，在確保不影響完成年度計劃目標的前提下，根據與公司約定的項目目標，有權對實際進

16、度與計劃預期、階段性目標與資源以及外部環境的關系進行平衡協調，并在發生變化或沖突時做出相應的決策，報公司批準后實施。（四） 事務決策權（1） 在日常的經營管理中，有權對項目部內部的、職權范圍內的日常事務進行決策；（2） 對職權范圍內發生的突發事件有自行處置權：處理突發事件，必須本著有利企業和社會利益原則，并立即向主管領導、主管部門報告；（3） 根據公司授權，代表項目簽署各類合同、協議，簽發日常行政、業務控制文件。（五） 評價申訴權有權對項目運行情況及項目完成后的各方面績效做出自我評價，并對公司后評價的結果進行溝通和申訴。第四章 項目經理的薪酬及考核第十六條 執行公司薪酬管理制度和公司績效考核制

17、度。第五章 項目經理的解聘第十七條 項目經理在任職期間有下列情形之一者，總經理可解除對項目經理的聘任：（一） 無法按計劃完成項目的；（二） 違反國家法律、法規及公司規章制度，情節嚴重的；（三） 特大工程事故；（四） 特大經濟案件；（五） 重大火災事故；（六） 因工作嚴重失誤給公司造成重大經濟損失的；（七） 公司規定的其它情形。項目經理解聘后，新的項目經理應按照競聘或總經理提名的方式重新產生。第十八條 無論是被解職、主動辭職，還是自動解聘，項目經理離職前，必須進行離職審計。離職審計并報總經理批準通過后，方可正式離職。未通過離職審計擅自離職造成公司損失的，應承擔賠償責任。第十九條 項目經理解聘后，

18、在未被任命新的職務前，由公司另行安排，其薪酬待遇由公司研究決定，被任命新的職務的，按照新崗位薪酬待遇發放。第七章 開發經營責任書第二十條 為了提高項目的開發經營管理水平和效率，項目經理產生后，公司總經理代表公司與項目經理簽署項目開發經營責任書。第二十一條 項目開發經營責任書簽訂的程序為：公司研究確定項目的控制目標人力資源部起草人力資源部與項目經理商談責任書條款總經理與項目經理簽訂項目開發經營責任書。特殊情況由公司總經理辦公會決定。第二十二條 項目開發經營責任書是具有委托承包合同性質的有效法律文件，是明確項目經理職責權限、考核、獎懲的依據，是出現勞資糾紛后進行仲裁或訴訟的依據。項目開發經營責任書

19、一般包括：（一） 項目概況；（二） 經營管理責任范圍，經營管理責任目標；（三） 項目經理職責、權限；（四） 包干費用范圍及標準，項目經理的薪酬與考核、獎懲；（五） 責任追溯（包括不可抗力）；（六） 其他事項。附件：項目開發經營責任書范本第二十三條 項目開發經營責任書中的計劃成本指標由前期工程費、基礎設施費、建安工程費、開發間接費、期間費構成。第二十四條 項目開發經營責任書一經簽定，應嚴格遵守，特殊情況須進行指標調整的，可用補充協議或公司文件的形式予以確認。項目開發經營責任書簽署、生效后，總經理、項目經理、人力資源部各保存一份責任書原件，財務審計部等職能部門可保留責任書復印件。第八章 項目其他高

20、管成員第二十五條 項目經理根據項目的實際需要和總經理的意見，提出項目副經理、經理助理的設置意見并進行提名。第二十六條 項目副經理或經理助理一般12人，由項目經理提名，按規定程序聘任，聘任后由人力資源部備案。第二十七條 項目經營班子其他成員的聘期由項目經理確定。聘任期間遇項目結束，聘任協議可提前解除。第二十八條 項目副經理或經理助理的職權由項目經理根據其特長、項目需要進行分配，對項目經理負責，并接受項目經理的領導。項目經理有權提請公司調離、解聘項目部副經理或經理助理；項目部解散后，可提出任職推薦意見。第二十九條 項目經營班子其他成員的解聘程序項目部經營班子其他成員由項目經理提出書面報告，公司總經

21、理辦公會審核，由項目經理解聘，公司人力資源部備案。第三十條 項目財務負責人派出制項目部的財務負責人實行公司派出制，由公司財務審計部根據開發項目規模派出財務人員。第九章 其他第三十一條 本辦法由公司總經理辦公會負責解釋，修改時亦同。第三十二條 本辦法自頒布之日起施行。2.2 項目開發經營責任書（范本）公司： （以下簡稱公司）項目部： （以下簡稱項目部）為了調動項目人員及項目經理的積極性，明確項目開發經營目標、項目部權益、項目經理的職責、權限、薪酬、考核及獎懲標準，提高項目的開發經營管理水平和效率，保障項目投資目標的完成和項目人員的合法權益，根據有關法規規定，經公司與項目經理充分協商，特簽署本責任

22、書。一、項目名稱項目暫定名： ，最終名稱以政府主管部門的核定名稱為準。二、項目經理經內部選聘和公司研究，公司聘用 同志擔任本項目的項目經理。三、項目開發經營目標（一） 財務目標（二） 成本控制目標（三） 質量目標（四） 進度目標（五） 安全目標（六） 其他參見項目目標控制辦法，具體目標根據項目實際情況，由公司與項目經理協商確定。四、項目部工作范圍（一） 前期報批手續辦理（二） 參與設計方案的評審（三） 參與施工圖設計的審核；組織圖紙會審（三） 開工準備（四） 工程管理（五） 工程驗收與項目綜合驗收（六） 房屋交付（七） 管理體系實施、保持與制度建設（八） 其他參見公司職責范圍和項目流程管理中的

23、有關內容，具體內容根據項目實際情況，由公司與項目經理協商確定。五、項目經理職責與權限項目經理全面負責本項目的領導工作，完成本責任書及公司要求的各項工作任務，在項目全過程運作期間，行使以下職責與權限：（一） 項目經理職責（二） 項目經理權限依據項目經理工作條例的有關內容，具體內容根據項目性質、總經理授權，由公司與項目經理協商確定。六、項目薪酬、考核與獎懲依據公司薪酬管理制度、績效考核制度、項目后評價實施辦法的有關內容。七、責任追溯（一） 公司保證項目資本金的足額、及時投入，項目經理應確保項目各項目標和工作任務的完成。在項目運作期間，項目經理不能因公司決策原因而追溯公司的責任，但可依據資本金的投入

24、比例和時效而追溯公司的責任；項目經理未完成目標和工作任務時，公司有權依據第六條內容、結合項目實際情況追溯項目經理的責任。（二） 不可抗力1、不可抗力的界定：參照國家有關規定進行界定。2、若因不可抗力原因，導致項目部無法完成考核指標，項目部不承擔任何責任，不提取任何獎勵。項目部人員的工資、福利待遇等，按公司現行文件執行。八、其他1、本責任書一式三份，總經理、項目經理各存一份，公司其他部門可根據工作需要留存復印件。2、本責任書可根據各年度公司經營目標、項目實際情況進行調整。相應條款以調整后的內容為準。3、本責任書的調整內容、本責任書的附件以及與本責任書內容有關的公司決議、規定等均與本責任書有同等法

25、律效力。4、本責任書一經簽定，即具法律效力，是公司對項目及項目人員包括項目經理進行考核、薪酬發放和獎懲的依據，是發生勞資糾紛后進行仲裁或訴訟的依據。5、本責任書自總經理、項目經理簽字后生效。本責任書附件：附件1： 附件2：附件3：公司： 項目經理：（總經理簽字） （簽字）2.3 項目部組建、解散及員工管理辦法第一條 為了明確項目部各崗位人員的到位和離任時間，規范項目部的組建和解散程序，特制訂本規程。第二條 本規程適用于公司各類本地項目部的組建和解散。第三條 組建程序（一） 公司與土地單位，或與合作單位達成初步合作意向后，公司開始組建項目部，或向項目部派駐公司代表。（二） 在項目立項后，項目部成

26、立前，項目前期工作由市場發展部負責，或由總經理指定的專人負責。（三） 在項目基本確定、具備啟動條件后，公司按照項目經理工作條例的有關規定，產生出項目經理。（四） 項目經理產生后由總經理或項目經理提名，公司總經理辦公會討論批準產生出項目部領導層其他成員。（五） 項目經理擬定項目部的內部組織機構設計方案和部門、崗位設置、人員編制方案，經人力資源部審核后，報總經理批準。（六） 內部組織機構設置方案經總經理批準后，項目經理開始選任項目其他人員：（1） 項目經理首先在公司內部選任項目人員；（2） 當公司內部現有人員無法滿足要求時，項目經理可在其他項目部選擇人員（在征得項目經理同意后，到人力資源部備案，辦

27、理內部調動手續）；（3） 當公司內部人員無法滿足要求時，項目經理在征得總經理同意后，向人力資源部提出人員需求，由人力資源部負責統一招聘。（七） 項目經理根據項目進度和實際工作需要，在選任項目人員時，可陸續選任。第四條 聘任期限項目部高管人員中的其他成員的聘期由項目經理確定，原則上不少于一年，不長于項目周期。一般員工聘期為一年。聘任期間遇項目結束，聘任協議可提前解除。第五條 崗位責任書（一） 項目經理需與項目部的其他高管人員及一般員工簽訂崗位責任書。（二） 崗位責任書包括任職期限、任職崗位、免職條件、績效考核、薪酬福利等內容。（三） 任職期限屆滿，項目經理有權決定終止或續簽崗位責任書。（四） 任

28、職期內，若員工未能達到績效考核要求，項目經理有權解除或變更任職。（五） 崗位責任書由項目經理起草，報公司人力資源部備案。第六條 項目的終止（一） 項目出現以下情況時，應適時進行終止：（1） 項目目標已經實現；（2） 項目的目標已無望實現，工作開始放慢或已經停止，但不能繼續延長項目時間；（3） 項目組織或環境發生重大變化，使項目無法繼續開展；（4） 項目目標已經實現，約定工期截止時間已到，公司和項目部應共同及時把項目推向結束階段，及時確定結算時間，避免因遲緩的項目結尾，導致管理松懈和增加無端的費用，以及項目拖延帶來的負面效應。（二） 在項目目標已經實現的情況下進入項目終止階段，項目部應做以下工作

29、：（1） 通過規定的各項驗收，項目部和公司共同對項目預期目標結果進行確認，并協商項目部結束工作的時間；（2） 作好分包合同的結束工作，包括合同款項的支付，對遺留問題列出清單，提出處理意見；（3） 進行材料設備付款的對賬和結算，取得材料設備結算單，上報公司財務審計部；（4） 根據公司有關制度進行項目的移交工作，包括：工程檔案、圖紙、文件、項目總結報告，辦公設備等，并提出剩余物資的處置意見；（5） 進行項目總決算，訂立責任書雙方確認項目最終成本，并根據財務報告做出項目分析和評價；（6） 經過項目經理與項目成員的協商，提出人員安置意見，上報公司審核后，報人力資源部備案。（7） 項目經理提出項目的結束

30、報告，內容應包括：記錄項目建設過程中出現的問題和處理的結果，遺留問題及處理意見，項目各項預期指標的實際結果，整理集中有用的文件，對未來項目提供建議和啟示，提交公司。第七條 項目部的解散在項目終止或項目結束后，項目部應予以解散。項目部解散后的項目人員安排規定如下：（一） 項目部臨時聘任的工程師等人員，在所分管的工程竣工驗收后、任職可以終止時，項目經理在征詢主管人員意見的基礎上，提出繼續留用或解聘建議書，報人力資源部。經研究，可以繼續留用的，經當事人同意，人力資源部辦理續聘手續，可調入其他項目部；公司和其他項目部暫不需要的，項目部辦理解聘手續，予以解聘；（二） 公司在項目后評價完結后項目人員解散。

31、除了已經或將要調入其他項目部的人員外，其他人員到公司人力資源部報到，服從人力資源部的安排；（三） 項目部解散后，項目人員在未被任命新的職務前，其薪酬待遇按照待崗工資標準發放；被任命新職務的，其薪酬待遇按新職務的崗位薪酬標準發放。特例情況由公司總經理辦公會研究決定其薪酬；（四） 具有獨立法人資格的項目部解散，執行中華人民共和國公司法和（項目）公司章程的有關規定，辦理清算、注銷手續。第八條 勞動關系項目部所有人員與公司簽署勞動合同，其工資由公司直接發放；項目經理在與公司簽署勞動合同的基礎上簽署項目開發經營責任書。第九條 任職工資標準、項目獎金（一） 在項目部期間的工資福利執行公司薪酬管理制度。（二

32、） 在年度績效工資或項目獎金發放前，項目人員調離項目后，不影響績效工資和項目獎金的應得收益：項目經理應根據該崗位人員的績效考核結果，根據公司績效考核制度給予應得的績效工資；公司根據該崗位人員對項目的貢獻、項目經理的意見和公司項目獎金分配方案給予應得的項目獎金。第十條 其他（一） 本規程由公司總經理辦公會負責解釋。（二） 本規程自頒布之日起施行。3 項目目標管理3.1 項目目標管理辦法第一章 總則第一條 為了明確項目目標的確定過程和目標的內容，規范控制程序，確保項目按事先制定的計劃、實現最終目標，特制定本辦法。第二條 目標控制是指項目管理者根據項目跟蹤提供的信息，對比原計劃（或計劃目標），找出偏

33、差，分析原因，研究糾偏對策，實施糾偏措施的全過程。第三條 公司采用PDCA過程方法制定目標并進行目標控制。職責分配如下：公司總經理提出項目目標，公司總經理辦公會討論、批準目標，公司考核委員會按照績效考核的方法測量偏差，公司總經理辦公會提出糾偏與改進措施，主管副總經理協助、監督、檢查糾偏與改進措施的實施，項目經理具體執行實施糾偏與改進措施，并及時溝通實施效果，公司考核委員會按照績效考核的方法進行再測量偏差。第四條 項目目標控制的程序：制訂控制目標跟蹤實施、掌握信息原因與趨勢分析采取糾偏行動第二章 項目目標的制定第五條 在取得項目的土地使用權或與合作單位簽署合作協議并項目定位之后，公司組織人力資源

34、部、成本合約部、財務審計部、企劃營銷部和項目部等測算項目開發經營目標。測算后的項目開發經營目標應經總經理辦公會討論審定。第六條 公司總經理辦公會討論、批準項目開發經營目標。經批準的項目開發經營目標是評選項目及項目經理績效、發放績效工資、超額利潤分享獎金、進行目標控制和項目后評價的依據。第七條 每年的項目生產計劃發布后，各項目經理負責擬定本項目的年度計劃，并報公司總經理辦公會討論批準。第八條 經批準的項目年度計劃是評選項目及項目經理年度績效、發放年度績效工資、進行目標控制的依據。第九條 季度生產計劃由項目部報辦公室核定。人力資源部根據核定的季度生產計劃組織考核。季度目標作為評價項目及項目經理季度

35、績效、發放季度績效工資的依據。第三章 項目目標控制措施第十條 項目目標控制方法是以各種文件、報表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開各類有關人員參加的會議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯系制度。第十一條 為了強化目標控制，公司對各項目采取的目標控制方法包括：（一） 項目控制文件項目控制文件是項目控制的標準。項目實施中，對數量、質量、時間、成本、效益的控制標準均來源于這些控制文件，以控制文件為依據。公司通過以下控制文件來進行目標控制：（1） 合同執行經濟合同管理辦法；（2） 管理制度公司各級人員要嚴格執行公司的各項管理制度；（3） 工作規程執行本手冊及公司其他管理體系文件的各項工作規

36、程；（4） 職責劃分公司通過明確部門職責、部門間工作接口關系，在各工作規程中進行職責分配等進行職責劃分。各項目部、各部門必須嚴格按照職責劃分各司其職、各負其責，工作中要發揚團隊精神，并及時向上級提出職責劃分的改進意見。嚴禁推諉扯皮、推卸責任；（5） 計劃文件計劃是項目實施工作進行以前預先擬訂的具體工作內容和步驟。公司各級人員要樹立“以計劃為主”的觀念，不斷提高預測能力和市場應變能力，確保完成既定計劃。未經正式批準，嚴禁擅自調整計劃。為了在項目控制中及時獲得準確、有效、全方面的信息，保障項目控制活動的順利進行，各部門、各項目部要及時提出各類控制文件的改進意見，人力資源部要真實地記錄、及時地匯總、

37、全面系統地分析意見或建議，不斷完善控制文件，確保與各項目部建立全面溝通與協調一致的工作關系。（二） 項目控制會議公司通過總經理辦公會及其它與項目有關的各類專題或協調會議來檢查、評估項目目標的完成情況，分析問題、找出對策，并安排下一階段的主要任務和目標。具體包括：（1） 計劃完成情況；（2） 計劃未實現的影響原因；（3） 工作何時能完成；（4） 資源需求，是否采取糾偏措施；（5） 何時才能回到計劃軌道；（6） 下一步工作安排。項目控制會議執行會議管理制度等有關規定。第十二條 項目目標控制的原則（1） 針對未來的控制原則；（2） 主管人控制原則；（3） 控制關鍵點的原則；（4） 例外（突發或應急事

38、件）原則；（5） 靈活控制（動態）的原則；（6） 提高效率的原則。第十三條 項目進度控制執行項目進度控制管理辦法。第十四條 項目質量控制執行工程質量控制管理辦法。第十五條 項目資金控制執行工程造價控制管理辦法第十六條 項目安全、文明管理執行建設部有關標準規定。第十七條 為了進一步強化目標控制措施，公司在各項目部嚴格推行績效考核制度，通過績效考核、且考核結果與績效工資直接掛鉤的方式來跟蹤目標實施情況，掌握實施信息。第四章 偏差分析與糾偏第十八條 公司各部門通過項目控制會議、日常對比分析、績效考核等方式測量項目目標的實現或完成情況，找出實際完成情況與計劃目標之間的偏差，進而對偏差產生的原因進行分析

39、。第十九條 偏差產生的原因一般有：（1） 資金供應不及時到位；（2） 項目定位不準確；（3） 決策中有疏漏；（4） 計劃制訂不合理等。鑒于各偏差產生的原因有關聯或互為因果的關系，原因分析時要找出“直接原因”和“間接原因”。第二十條 分析出偏差產生的原因后，責任部門應采取糾正和預防措施進行糾偏。糾正和預防措施涉及到其他部門的應填寫目標偏差原因分析與糾正、預防措施表經總經理批準后，傳送相關部門落實。附：目標偏差原因分析與糾正、預防措施表。第五章 附則第二十一條 本規程由公司總經理辦公會負責解釋，修改時亦同。第二十二條 本規程自頒布之日起施行。目標偏差原因分析與糾正、預防措施表項目名稱項目經理分析日

40、期 年 月 日計劃目標偏差完成結果偏差原因直接原因間接原因分析部門分析人 （簽名）糾正措施預防措施跟蹤驗證情況主管人項目經理總工程師總經理3.2 項目后評價實施辦法第一條 目的為了明確項目后評價的方法、范圍和過程，以總結和分析項目開發過程的經驗和不足，不斷提高項目決策和管理水平，特制定本辦法。第二條 適用范圍本辦法適用于本公司投資開發的所有項目的評價控制管理。第三條 項目后評價的定義（一） 項目后評價是指對已經完成的項目的執行過程、效益和影響所進行的系統的、客觀的分析和評價，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋為未來新項目的決策和提高投資決策、管理水平提出建議，同時為后評價項目實施運營中出現

41、的問題提出改進建議，從而不斷提高投資效率和效益。（二） 項目后評價的內容包括項目策劃與定位、規劃設計、施工管理、營銷策劃和成本控制管理等。第四條 項目后評價的方式（一） 公司考核委員會負責項目后評價工作。公司相關各部門負責項目后評價所需的各種資料、各項指標的提供和支持。（二） 公司可委托專業咨詢機構或專家實施項目后評價。專業的評價咨詢機構或特聘的專家由公司考核委員會確定，并負責對其工作進行管理和監督，相關部門負責配合和協調。第五條 項目后評價的時機（一） 在項目部成立后，公司考核委員會應明確項目后評價的方法、范圍、過程和評價的時機。（二） 公司人力資源部在項目實施的整個階段應對項目進行跟蹤，并

42、隨時收集有價值的信息和資料，為實施項目后評價積累依據。（三） 項目后評價一般應在項目竣工并交付使用后一段時間內完成，一般應在項目交付后三個月至半年內實施完成。第六條 項目后評價的依據（一） 項目后評價的依據包括：（1） 項目開發可行性研究報告市場發展部提供；（2） 項目概念設計方案市場發展部提供；（3） 項目建設總體方案規劃技術部提供；（4） 項目總結報告項目部提供；（5） 項目前期促銷策劃方案與總體銷售計劃企劃營銷部提供；（6） 項目銷售報表企劃營銷部提供；（7） 項目成本分析報表財務審計部提供；（8） 客戶滿意度分析報告企劃營銷部提供；（9） 其他項目評價所需的文件、資料相關部門提供。（二

43、） 項目竣工驗收并取得建筑工程竣工驗收備案證后，由各部門根據考核委員會規定的時間和要求提供或編制項目評價所需的資料、文件，由人力資源部進行收集、匯總和分析。第七條 項目后評價的實施（一）公司考核委員會評價（內部評價）程序（1） 人力資源部審核、查閱各部門所提交的文件、資料，對文件的真實性和詳實程度，對于不符合要求或不能真實、全面反應項目開發情況的資料、文件返回部門，限期要求重新編制提供。（2） 人力資源部根據所獲取的信息進行對比分析，必要時可直接與責任部門、責任人進行溝通進一步掌握了解相關的真實數據和實際情況。（3） 考核委員會向各委員發放或傳閱項目總結報告及其他相關依據資料。（4） 各委員對

44、與分管或相關部門主控和有關的指標進行調查、咨詢、溝通。（5） 各委員將各類輸入依據與項目實施結果進行對比分析，總結形成項目評價各具體評價方面和項目總體的評價結論。（6） 主任委員組織召開“項目后評價會議”，聽取項目經理述職報告，進行質詢，最后各自進行“交流、討論”的評價。（7） 副主任委員收集、計算或委托他人收集、計算評分。（8） 副主任委員與項目經理進行評價后的溝通。（9） 副主任委員按照項目后評價報告的格式，編寫或委托他人編寫項目后評價報告。（10） 主任委員（總經理）審定項目后評價報告，交項目經理留存和辦公室存檔。（二） 委托評價程序（1） 公司考核委員會邀請管理咨詢公司和專家進行獨立項

45、目后評價。（2） 人力資源部提供項目總結報告及所需的有關資料。（3） 管理咨詢公司和專家通過閱讀所有的文件資料，找出項目主要調查的內容并根據委托任務的要求和編寫項目后評價報告的需要，認真準備現場調查提綱。（4） 管理咨詢公司和專家根據工作計劃進行專項調查和收集其它資料。（5） 根據現場調查提綱，管理咨詢公司和專家赴項目實地了解情況，發現問題，分析原因，有關部門等應配合協調調查。（6） 公司考核委員會根據調查結果，會同專業咨詢機構和專家分析調查內容，總結和歸納出基本意見。（7） 按照項目后評價報告的格式，專業咨詢機構和專家編寫項目后評價報告，經公司審核后，形成項目后評價報告。第八條 項目后評價報

46、告（一） 項目后評價報告由公司考核委員會副主任委員整理，或委托的管理咨詢公司和專家整理，總經理評審定稿。項目后評價報告應在實施項目后評價后一個月內完成。（二） 項目后評價報告應包括以下內容：（1） 項目經營目標分析；主要是指項目的財務評價和經濟效益指標評價，評價指標與項目開發經營目標的一致性；（2） 項目策劃定位分析將前期可行性研究內容和概念設計方案與項目開發并交付后內部和外部（包括客戶）對項目方案的認可和認知程度；（3） 項目施工管理分析包括項目進度控制、質量控制、成本控制、安全控制與項目開發初期所定立的目標的對比結果；（4） 成本造價分析包括項目可研投資估算與項目預算和與項目最終決算的偏差

47、分析；（5） 項目管理分析分析公司目前項目開發和項目管理模式的適宜性和有效性，包括對公司（各職能部門）與項目部之間職責分配與接口關系的評估；（6） 綜合評價和結論報告應給出該項目開發的總結性結論，其結論分為極其成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功；（7） 經驗教訓總結包括項目決策和目標的經驗教訓，項目實施過程的經驗教訓，項目外來因素的經驗教訓等；（8） 建議和措施項目的補救和延續措施，項目的可持續發展措施，項目可改進措施，項目的不可控因素處理措施等。另包括組織機構、資源配置的調整建議，和公司管理體系文件（包括本工作規程）的修改意見。（三） 項目后評價報表的格式報告封面（包括編號、密級、后評

48、價者名稱、日期等）封面內頁（項目后評價權重指標及其他說明）項目基礎數據后報告摘要報告正文（1）項目背景（2）項目實施評價（3）項目綜合評價和結論（4）經驗教訓總結（5）建議和措施附件。第九條 項目后評價結果的利用與項目開發管理改進（一） 總經理簽署公布項目后評價報告，由人力資源部下發公司所有管理人員和部門。（二） 人力資源部負責對各項改進措施的跟蹤驗證，并在規定的時間內向分管工程副總經理、總經理報告跟蹤驗證的結果。第十條 本辦法由總經理辦公會負責解釋，修改時亦同。第十一條 本辦法自頒布之日起施行。4 項目流程管理4.1 土地投標管理辦法第一條 土地是房地產開發企業的基本生產資料。為了規范“找地

49、”行為，提高項目可行性的“辨識能力”，降低土地投標風險，保障土地儲備，促進公司的可持續發展，制定本辦法。第二條 公司市場發展部是本辦法的責任部門，負責土地合作洽談、土地投標等土地儲備工作，并辦理土地使用證相關手續，保證公司土地儲備目標的完成。第三條 “找地”原則（1） 與公司的土地儲備計劃和發展戰略相符合；（2） 與公司的產品模式相符合；（3） 與公司的開發能力相符合；（4） 與公司的年度經營計劃相符合。第四條 土地供應信息的搜集市場發展部通過以下途徑獲取土地供應信息：（1） 從土地儲備管理部門獲取信息：市場發展部應與土地儲備管理部門保持密切的聯系，及時搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供

50、應計劃（包括不同用途的土地供應計劃），隨時關注“土地招標公告”，及時向總經理報送土地市場信息。（2） 通過與土地使用單位接觸、洽談獲取項目土地轉讓信息。（3） 通過公共關系單位或個人獲取土地供應信息。第五條 市場發展部應密切關注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產開發企業的土地轉讓價格，及時掌握土地的實際成交價格。 第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，市場發展部應首先征詢公司總經理的意見。必要時，與總經理、董事長助理、財務審計部經理進行現場勘查。總經理初步同意后，市場發展部應進行土地的資源調查和市場調查。調查內容包括：（1） 城市總體規劃；（2） 土地利用總體規劃；（3） 宗地規劃要點；（

51、4） 區域土地規劃調整的可能性；（5） 項目成本測算；（6） 區域市場商品房價格情況（企劃營銷部負責具體工作）；（7） 社區環境因素；（8） 周邊配套情況；（9） 其它。通過調查和經驗判斷認為初步可行后，市場發展部負責進行初步土地價值分析和初步估算項目的開發成本，并編制項目初步可行性報告報送總經理，由總經理決定是否參加投標（或進一步洽談）。編制項目初步可行性報告時市場發展部要進行“不可行性分析”，包括財務風險、政策風險、拆遷風險等分析。第七條 總經理決定參加土地投標后，財務審計部要提前安排投標所需的保證金和土地出讓金；要進一步與土地儲備管理部門密切聯系，提前了解土地拍賣的詳細信息，調查其他投標

52、單位的情況，并在規定時間內制訂出具體的投標方案，包括投標策略。投標前，根據其他投標單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標最高報價。必要時，可與其他單位協商要求其退出投標或與其他單位聯合投標。投標前，財務審計部應通過各種渠道或途徑了解其他投標單位可能的投標報價，同時根據項目初步策劃方案確定本公司的投標最高報價。如果屬于土地使用權轉讓，總經理應明確受讓的條件并全程指導談判過程。第八條 公司總經理、董事長助理應盡量親自參加土地投標或合作洽談。第九條 土地競拍中標后，公司總經理或總經理授權競拍代表在拍賣成交確認書上簽字、蓋章。第十條 土地競拍中標后，市場發展部按照有關規定辦理以下手續：（1）

53、與政府土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并繳付土地出讓金；（2） 到城市規劃行政主管部門辦理建設項目選址意見書；（3） 到政府基建計劃主管部門辦理項目投資立項手續。第十一條 通過資本合作方式獲取土地的，公司市場發展部應詳細調查合作單位的資產負債和資信情況。在合作協議中要明確約定項目部董事會、經理層、財務管理人員的組成以及債權、債務處理方式等。合作協議應進行簽證或公證。第十二條 聯建和代建項目根據聯建和代建項目的實際情況，公司市場發展部負責與合作單位進行具體的洽談，必要時總經理進行主談。第十三條 根據公司的年度經營計劃，當土地儲備工作屬于公司的年度工作重點之一時，公司可以成立以總經理為組長

54、的“公司土地儲備工作小組”。“公司土地儲備工作小組”成員包括董事長助理、副總經理、總工程師、市場發展部經理及財務審計部經理。第十四條 工作規范及違規責任（1） 市場發展部每季度向總經理報送一次“土地市場信息”。“土地市場信息”報告內容要全面，實效性要強；市場調查數據要準確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。（2） 無論投標與否，市場發展部每年至少參加一次土地拍賣活動。（3） 在對外談判過程中，談判人員應積極維護公司的品牌形象和利益，嚴禁泄露公司秘密，嚴禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴重警告處分或辭退處理，并有權追究其法律責任。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。4.2 項目可行性研究管理規程第一條 為了明確項目市場調查的內容，規范項目可行性研究的程序，使項目的可行性研究更加全面規范、更加切合實際，為項目的投資決策提供依據，特制定本規程。第二條 本規程