1、文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.大學生實習報告（法學類2）我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程, 在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作 , 并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法 , 對程序問題有了更深的理解 , 將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興

2、房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：一、案件的由來和審理經過郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院 XX年 4 月 29 日作出 (XX) 四西民二初字第349 號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于XX年 7月 4 日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司 ( 以下簡稱經貿公司 ) 委托代理人胡振儒，被上訴人文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡

3、迎下載支持.四平市中興建筑公司( 以下簡稱建筑公司) 委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司 ( 以下簡稱開發公司 ) 委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人 ( 原審原告 ) ：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人 ( 原審被告 ) ：中興經貿有限公司。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人 ( 原審被告 ) ：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人 ( 原審被告 ) ：中興房地產開發公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人 ( 原審第三人 ) 尹 杰，委托代理人：竇樹法三

4、、原判要點和上訴的主要內容原告郭繼魁訴稱： 1999 年 6 月 7 日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程- ，文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.2/0 - b 軸約 86 平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款 30 萬元，后又于 1999 年 9 月 26 日、 9 月 30 日分兩筆交增面積款 13 萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于XX 年 5 月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并

5、承擔訴訟費。被告四平市中興經貿有限公司( 以下簡稱經貿公司) 辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20 萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。被告四平市中興建筑公司 ( 以下簡稱建筑公司 ) 辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重

6、復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產開發公司( 以下簡稱開發公司)文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.在法定期限內未做答辯。第三人尹杰訴稱：第三人于XX 年 4 月 6 日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系; 他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的購

7、房協議書無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有商品房出售許可證為由，愿將爭議房屋賣給原告，但許可證是在 XX 年 7 月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于XX年 9月 6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于 XX年 5 月 17 日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因文檔來源為 :

8、從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照中華人民共和國合同法第六十條、中華人民共和國消費者權益保護法第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立; 被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43 萬元，并給予房款43 萬元一倍的賠償損失，兩項合計86 萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初

9、始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。 此后經貿公司于 XX年 7 月取得商品房銷 ( 預 ) 售許可證后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是 1999 年 6 月 7 日，尹杰重復買該房合同是二年后的 XX年 5 月，同尹杰算帳 “換據”是 XX 年 6 月，均在經貿公司 XX 年 7 月取得商品房銷 ( 預) 售許可證之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得商品房銷 ( 預 ) 售許可證后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同文檔來源為

10、:從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.無效。被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受到保護。四、對事實和證據的分析及認定1996 年 9 月四平市計劃委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20 號：0204-39 的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司

11、，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6 月開工。1999年6 月7 日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協議書(建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托)，郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網- ，2/0 - b軸，建筑面積約86 平方米，交付房款30 萬元，同年9 月26 日、9月30日又交增面積款13 萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.未能交付使用。XX 年 4 月 25 日尹杰與開發公司簽訂了商品房銷( 預 )售合同，尹杰購買中興在建二期工程一層商網- ，2/0- b ，軸建筑面積平方米，按合同

12、約定交付房款萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。XX年 9 月 25 日，在吉林揚信律師事務所律師( 經貿公司法律顧問 ) 胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房( 中興二期工程建筑樓房 ) 的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。XX 年 7 月 29

13、 日經貿公司取得商品房銷 ( 預) 售許可證后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。 XX年 9 月 6 日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，XX年 10 月 23 日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協議約定商品房。文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.證據：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。3、批發市場新建樓所有權確認

14、書。4、商品房預售申報表和商品房銷( 預 ) 售許可證。5、開發公司給尹杰送達的通知。6、經貿公司確認書。7、國有土地使用證。8、產權確認書及移交收據。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關證據材料。五、解決糾紛的意見和理由根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。經二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.買賣關系應受到法律保護。最

15、高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規定： “出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據合同法第五十一條規定： “無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效” 。依據上述法律規定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領商品房銷 ( 預) 售許可

16、證后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了商品房銷 ( 預 ) 售許可證，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規定應得到賠償。尹杰與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定， 商品房銷 ( 預 ) 售許可證尚未取得，因而其合同效

17、力也處于待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取你正在瀏覽的實習報告是大學生實習報告（法學類 2）得商品房銷 ( 預) 售許可證后，沒有對開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是商品房銷 ( 預 ) 售許可證持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得商品房銷 ( 預) 售許可證后，開發公司向尹杰下發了解除合同通

18、知。而且，開發公司與尹杰簽訂的合同，發生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之后，依中華人民共和國合同法的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發公司簽訂的商品文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.房銷售合同無效，其責任完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。

19、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款三項規定： “出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： ( 三 ) 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實” 。依據這一規定，開發公司應返還尹杰購房款 345, 元，并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任。由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于

20、對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院XX 年第 39 次審判委員會討論決定，依據中華人民共和國民事訴訟法 第一百五十三條第一款二、 三項的規定， 判決：一、撤銷四平市鐵西區人民法院(XX) 四西民二初字第349 號民事判決 ;二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關系成立 ;三、中興房地產開發公司與尹杰簽