1、項目招商策略報告信達國際商業(yè)廣場中國渭南渭南項冃組2009年07刀26日目錄2目錄4第一部分定位篇4一、渭南市商業(yè)狀況簡析49></a>l>城市規(guī)劃組團42、城市商業(yè)特點53、商業(yè)市場現(xiàn)狀64、商業(yè)發(fā)展趨勢7二、項口簡析72、項目概況82、基礎(chǔ)資料及指標(biāo)93、項目周邊概況94、交通條件105區(qū)域功能10三、項目定位10 （一）分析11 （）定位基本原則12 （三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位12 （四）口標(biāo)市場定位14第二部分原則篇14 一、招商指導(dǎo)思、想15二、招商基木原則17第三部分平面規(guī)劃篇17、商業(yè)整體規(guī)劃18二、樓層規(guī)劃圖：19三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及而積細分24第四

2、部分策略篇24、招商價格策略24二、招商營銷策略26第五部分招商篇26 一、招商對彖26二、招商區(qū)域27三、商品結(jié)構(gòu)271、商品結(jié)構(gòu)的基木原則。272、商品檔次構(gòu)成28四、招商規(guī)劃281.主力店引進分析292、成功引進的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢）：293、招商營銷規(guī)劃30第六部分招商條件篇30、合作方式30二、原 則30三、租賃條件31四、招商細則：（詳見招商執(zhí)行方案）32第七部分招商收益篇32、整體租金收益32二、整體收益細分35第八部分人才篇35 、人員安排35二、人員培訓(xùn)36第九部分管理篇36 、招商操作程序36二、招商后期管理第一部分定位篇一、渭南市商業(yè)狀況簡析1、城市規(guī)劃組團東風(fēng)大街已成為渭南

3、城市商業(yè)主軸，呈“西移北擴”的特點。據(jù)悉渭南市 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃目前通過專家評審，即將提請渭南市政府發(fā)布實施。發(fā)展規(guī) 劃明確：東風(fēng)大街將成為渭南商業(yè)主軸的地位。城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取“帶 狀組i才i”的城市形態(tài)，即東部老城區(qū)、中部城市中心區(qū)、西部高新區(qū)3個綜合功能的城市規(guī)劃組團。2、城市商業(yè)特點口前渭南市主要商業(yè)屮心不但集屮在東風(fēng)大街上，而且主要集小在屮心廣場 商圈周邊，也是消南最傳統(tǒng)、最繁華、輻射力最強的商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)涵蓋零散街鋪、 百貨商場、超市、主題商場、專賣丿占等。形成以東風(fēng)大街為軸心，網(wǎng)點向周邊擴 散發(fā)展z態(tài)勢。以東風(fēng)大街商業(yè)街為主軸，與其平行的人民路、南京路、勝利大街、樂天大街、朝

4、陽大街和站南站北路，與其交叉的詢進路、解放路、民 主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和倉程路均尚有為數(shù)不少的商 家，但商家業(yè)種形式比較零散，基本為餐飲、休閑、娛樂及便民配套商業(yè)為主。3、商業(yè)市場現(xiàn)狀%1 渭南商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場、超市以及街鋪為主，目前僅停 留在購物這一簡單的層面上，經(jīng)過對12家商場的調(diào)研屮發(fā)現(xiàn)，30%的商場是實 施統(tǒng)一的收銀管理，其它基本都采用開架自選經(jīng)營方式，以中低檔商品經(jīng)營為 主，商業(yè)物業(yè)硬件普遍陳舊、導(dǎo)視系統(tǒng)不完善、商品布局零亂、服務(wù)人員的服務(wù) 形象茅、銷售水平低、促銷手段欠缺等。諸多現(xiàn)象表明，渭南的商業(yè)經(jīng)營狀況落 后，難以滿足渭南人民口益增長的物

5、質(zhì)和精神文化需求。人們對購物不僅是單一 的需求，而且越來越注重服務(wù)、環(huán)境、體驗的樂趣，渭南口前缺少一個現(xiàn)代化、 大休量、多業(yè)態(tài)、一站式、體驗式的大型購物中心。%1 、渭南建材、家具、裝飾材料市場主要集中在樂天大街與前進路交匯段、 解放路與東風(fēng)大街及朝陽路交匯路段、東風(fēng)人街東段和西段。其中解放路段和東 風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進路交匯路段分布為家俱建材裝 飾材料大型綜合市場。木地中高端市場為：榮發(fā)家俱建材城、祥和建材家俱城、昴業(yè)國際家居匯展 中心、開泰家具匯展中心；本地中低端市場為：雅典家俱匯展中心、國際家俱中心、渭通家俱廣場、樂天商城、昌龍建材市場。從整個渭南的現(xiàn)有家俱市場來

6、看，經(jīng)營狀況一般,處于相對供大于求的態(tài)勢。%1 、渭南大型超市主耍冇位丁核心商業(yè)區(qū)的華潤萬家、東風(fēng)大街西段的品眾 家樂、高新區(qū)的民生家樂和中心區(qū)的恒基超市。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富, 經(jīng)營狀況最好。華潤力家：該超市周一至周四的日銷售額約為11-13 元，周五至周日的 h銷售額約為21-25萬元。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達200萬元晶眾家樂：周一至周四的f1銷售額約為7-9萬元，周五至周口的口銷售額 約計為1013萬元；民生家樂：平均日銷售額約為6-9萬元；恒基超市：f1均銷售額約為1 l></a>.5一2萬元。%1 、渭南家電、it、數(shù)碼、手機市場主要集中在中心廣場和東風(fēng)

7、大街，整體 經(jīng)營狀況良好。具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、pc市場衽恒基商業(yè)中心的 國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。品牌手機專營丿占及pc等產(chǎn)品混業(yè)經(jīng)營的市場冇：億格手機城、移動通信至 尊店、億格電腦城、移動通信國貿(mào)店。智能吋尚屮心、陽光購物中心的負一層、國貿(mào)負一層則為主營山寨手機、組 裝電腦、配件、耗材市場4、商業(yè)發(fā)展趨勢功能更為齊全的新型百貨將取代i口有模式，成為主流我們可以預(yù)見，由 于物業(yè)口身的局限性，老百貨網(wǎng)點將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么 就被淘汰的命運。而集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化體驗、商業(yè)街等于一體的 大型綜合性體驗性商業(yè)網(wǎng)點將成為未來渭南商業(yè)發(fā)展

8、的主流。近年涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商f1益壇多。自2008年祥和家具建材城及 渭南最大的商業(yè)項口光運恒基商業(yè)屮心開業(yè),2009年新洲地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā) 即推出總面積達15力平方米的商業(yè)步行街區(qū)與商業(yè)綜合體項目，并有意引進大型 百貨與連鎖大型超市等商家入駐；海興地產(chǎn)開發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量 近2萬方。在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進商業(yè)物業(yè)的同時，其他以中小開發(fā)商也不甘示弱, 也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列,2008至2009年商業(yè)物業(yè)迎來了一個開發(fā)高峰。 整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點 相對集中，未來隨著城市發(fā)展中心西移北擴策略的逐步展開，渭南商業(yè)發(fā)展前景

9、非常值得期待。二、項目簡析1、項口概況信達商業(yè)項目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進路交匯處東南側(cè)地段，整 個項目由商業(yè)街、1#商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡稱1#商業(yè)體）、2#樓即籃 球場地塊（以下簡稱2#樓）、3#樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱3#樓）、4#樓即 大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱4#樓）與體育廣場與公園（原體 育場地塊）等部分組成。其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城z間的商業(yè)街南北連接朝陽大街和東風(fēng)大街； 另外兩條步行街分別位于2#與3#樓之間，3#與4#樓之間，均呈東西走向，連接 前進路與商業(yè)街。整個項冃由東風(fēng)大街、前進路、朝陽大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城z間的商業(yè) 街合圍而成。

10、2、基礎(chǔ)資料及指標(biāo)各項指標(biāo)說明項廿名稱信達小心城、信達世紀(jì)購物公園（待定）項目總資料總占地面積：111138.2 m2 （其中號地塊總占地面積:87478.6 m2 ）； 建筑面積：288601 m2 （其中13號地塊183945 m2, 4號地塊104656 m2, 5號 地塊不計算在內(nèi)）；容積率：3.3 （其1-3號地塊容積率為3 , 4號地塊容積率 為4 ）；建筑密度：60%；用地性質(zhì)：商業(yè)地理位置渭南市前進路投資商/開發(fā)商渭南市信達房地產(chǎn)開發(fā)冇限責(zé)任公司商業(yè)策劃顧問深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司整合推廣/廣告實施待定首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模“信達國際商業(yè)廣場”首期建設(shè)商業(yè)營運而積10萬余平

11、方米，將于2010 年底止式對外營業(yè)，一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。商業(yè)組合一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。其中購物中心板塊 營業(yè)而積達5萬平方米以上，擬引進國內(nèi)外知名大型超市大潤發(fā)、麥當(dāng)勞主力商 家齊一家。經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為 一體。經(jīng)營檔次中偏下、中檔、中偏上、中高檔次結(jié)合經(jīng)營特色獨特增設(shè)時尚中心、潮流前線、運動公園；有渭南市口前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城；購物一站式、休閑娛樂一站式消費到位；大事記2007年10月首先進駐的麥當(dāng)勞得來速餐廳已正式營業(yè)20個月，經(jīng)營狀 況良好。臺灣潤泰集團子公司大潤發(fā)大型綜

12、合超市己于2008年10刀簽署協(xié)議,設(shè)計方案已初步確定，計劃2009年9月左右動工建設(shè)，2010年底止式營業(yè)。3、項目周邊概況項目用地為渭南市中心原印刷機械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造 項口，原來的配套較少。隨著近年城市規(guī)劃和i口城改造的加速，周邊的配套更加 趨于完善，周邊現(xiàn)有其他相關(guān)配套如下：城市公共設(shè)施：中心市政廣場市政單位：區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等；大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳 商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場；主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市；專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智

13、能時尚電腦數(shù)碼城等）；電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器；交通設(shè)施：臨近消南火車站、臨近消南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點臨項 目地；高尚樓盤：信達世紀(jì)城、朝陽華廈、豪潤御城、輕工大廈、朝陽一號、麗領(lǐng) 公寓、時代星苑等。4、交通條件項目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝 陽大街、南北城市主干道前進路貫穿而過，交通十分方便，到達項廿公交車有1、2、3、4、5、6、12、216、308、309、318路等。宙租車往來穿梭，招手即停， 通過公共交通可以到達城市各個區(qū)域。東風(fēng)大街：城市東曲主干道和商業(yè)主軸，雙向4車道，有兩條門行車道以及 兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤萬

14、家、國貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。前進路：南北向城市主干道，雙向4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道。朝陽大街：城市東西向主干道，雙向4車道，有兩條人行道。5、區(qū)域功能根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，城市化建設(shè)進一步捉 速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸，呈“西移北擴”的特點。目前渭南市主 要商業(yè)屮心不但集屮在東風(fēng)大街上，而且主要集屮在屮心廣場商圈周邊，形成以 其為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢，但中心商圈地位是無可憾動的。信達綜合體商業(yè)項目啟動后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場將會而臨一次重新洗牌， 也是對商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時將成為渭南城市級商業(yè)中心。

15、信達商業(yè)綜合體項目是由信達地產(chǎn)投資開發(fā)的超人規(guī)模現(xiàn)代化綜合型商業(yè) 物業(yè)，屬渭南市重點開發(fā)建設(shè)項口。將建設(shè)成渭南市規(guī)模最大、檔次最高、功能 最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目，融合酒店、旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、主題運 動文化公園于一體，信達商業(yè)綜合體項目將大大捉升渭南市零售業(yè)和旅游形彖的 檔次和水準(zhǔn)，成為未來渭南市中心商業(yè)區(qū)地標(biāo)建筑。三、項口定位（一）分析1. 渭南帀的經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。2. 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需耍做的正是這個商業(yè)革命的 搖旗者。3. 品質(zhì)的差異化將成為項口從周邊商業(yè)設(shè)施屮脫穎而出的關(guān)鍵所在。4. 獨特的地理優(yōu)勢將使項目形成一個

16、領(lǐng)導(dǎo)型的物業(yè)。5. 購物將進入體驗經(jīng)濟時代。（-）定位基木原則市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程屮我們將把握如卜原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合木項目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因索提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項冃木身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性:定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予口標(biāo)客戶； 堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；

17、確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。因地制宜：項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費人群方便、 快捷、實惠的消費需求。超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣店、沿街小店鋪、商城、 百貨店、超市、專業(yè)市場多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。木項口的業(yè)態(tài)規(guī) 劃在適合地塊條件的同時，要做到五年領(lǐng)先，十年不落后，才能在競爭中處于優(yōu) 勢。（三）項口的經(jīng)營戰(zhàn)略定位本項目定位為屮高檔，集酒丿占、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗 丁一體的一站式購物中心。在對外宣傳方面耍體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的 吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。1、項目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口

18、，具獨天得厚地理位置，具極大商 業(yè)開發(fā)價值。2、超人規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)建筑，以復(fù)合的商業(yè)形態(tài)引領(lǐng)渭南市商業(yè)潮流。3、絕版地段近20000 m2的運動廣場，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機地結(jié) 合。4、渭南市重點開發(fā)建設(shè)項目，是渭南市政府形象工程。5、一流的裝修設(shè)計體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個性和美感，富有極強 的沖擊力，讓消費者留連往返。6、餐飲、休閑娛樂、主題商城是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是 發(fā)展的根木。7、香港波特集團現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對木案進行全 程整合服務(wù)。（四）目標(biāo)市場定位1、消費者定位經(jīng)調(diào)查分析，可以基木確定木項口的消費主流群體應(yīng)為：1丄主消費群體：政府機

19、關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追 逐一族、學(xué)生、過往客商、屮高收入家庭、灰色收入者。12次消費群體：城市及鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、口由打工 者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。2、經(jīng)營者定位2丄木地和外地商戶經(jīng)營者具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁冇或租冇商鋪，頭腦 精明，商鋪知識、經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模, 或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實力的商家，是商業(yè)廣場的準(zhǔn)客戶。2.2本地和外地普通市民此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營，喜歡面積較小的商鋪 和柜臺，因為資金投入小，風(fēng)險小，可行性高。比較注重商業(yè)廣場形象

20、和商場的 經(jīng)營管理。2.3.項目目標(biāo)客戶特征因大多擁有經(jīng)營場所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。傾向于租鋪經(jīng)營，以便在市場不景氣吋向其它市場轉(zhuǎn)移，同吋減輕資金壓力。初涉商海者一部分非常謹慎，持觀望態(tài)度，一部分大膽嘗試，敢于昌險,有成功 欲。因商業(yè)經(jīng)營大多投資較大，所以會慎重決策，往往和家人或親戚、朋友一起 商量。冇從眾心理，只要營造良好招商氣氛，招商局面會比較容易打開。3、投資小業(yè)主定位3丄主群體：公務(wù)員、生意人（個體戶）、白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等；32次群體：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外地投資客等； 第二部分原則篇一、招商指導(dǎo)思想1. 實施“經(jīng)營商家”的主導(dǎo)思想。商業(yè)購物中心是由若干個業(yè)態(tài)

21、、業(yè)種，若干個經(jīng)營商家組合而成，經(jīng)營的成 敗與商家的經(jīng)營管理策略、經(jīng)營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很 大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的 管理。2. 經(jīng)營以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心。根據(jù)渭南市場和商圈競爭狀況，結(jié)合信達商業(yè)綜合體項目的總體定位，進行 各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。商品的價位和結(jié)構(gòu)上參照“大眾型”購物中心， 陳列、動線、購物環(huán)境和氣氛營造上參照“流行型”商場，重在突出大眾化、品 牌化、前衛(wèi)化、個性化相結(jié)合。3培育市場，營造信達商業(yè)綜合體項fl的良好商譽，樹立項目“城市客廳”形象。在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小

22、的投入，提升項目 的知名度、美譽度、信譽度，捉升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，進一步 樹立品牌形象。4. 通過對2#3#商業(yè)體的招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售，形成 良性循環(huán)，招銷兩旺。二、招商基本原則1.以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的 方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。聯(lián)營是解決主力商 家入場的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。餐飲、休閑、娛樂是項目本 身的優(yōu)勢，可選擇性對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行自營考慮。租賃的方式是 商家比較易接受的一種方式，以卜為調(diào)研數(shù)據(jù)：2 堅持品牌

23、經(jīng)營的原則旨在突出信達商業(yè)綜合體項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌（尤英是主力丿占 品牌）及渭南市場暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價位的品類, 渭南市還未冇過的新型換代商品及在渭南市冇良好的消費基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。3 堅持商品的連帶性的原則招商時應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃進行，并作好不同業(yè)種z間的商品的合理 過渡，做到自然過渡，避免生硬連接。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的 整體形象。4.堅持多業(yè)種、不交叉、不重復(fù)的原則為滿足不同類型消費者的需求，不同商鋪z間形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”, 充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購物特點。5 堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前捉

24、下，價格不能高于同類商場，以捉高信達商業(yè) 綜合體項目的商品競爭力，因此在招商組貨時，應(yīng)盡可能的引進廠家、總代理商、 總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進中低價位的商品，符合渭南市經(jīng)濟發(fā)展水平及 居民消費水平。6. 堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的原則（遠交近攻）本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比 較全面地反映人多數(shù)消費者的需求，周邊市場新的資源的引進，將為信達商業(yè)綜 合體項口創(chuàng)造出新的亮點，側(cè)重在品牌和主力店。7. 堅持商場經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場經(jīng)營和 市場經(jīng)營冇機結(jié)合，即解決招商的問題又能體現(xiàn)真正一站

25、式的戰(zhàn)略意義，開辟渭 南市商業(yè)經(jīng)營的全新模式。&堅持“撒網(wǎng)式擴張”的招商原則以渭南市為重點，實行全民招商。在確保渭南市招商工作全面、順利開展的 同時，招商部門安排出20%的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和 經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、dm等通 訊手段進行撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證渭南地區(qū)招商指標(biāo)的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。第三部分平面規(guī)劃篇一、商業(yè)整體規(guī)劃本項目1#2#3#商業(yè)體均設(shè)定為四層：(1) 商業(yè)街案名信達世紀(jì)商業(yè)街主業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲、康體、各類專賣丿占、專業(yè)丿占、各類民間藝術(shù)輔助業(yè)態(tài)：各類專賣店、專業(yè)店、生

26、活配套商業(yè)(2) 1#商業(yè)體案名信達.百貨店名主業(yè)態(tài)：精品白貨店(3) 2#商業(yè)體案名信達世紀(jì)購物屮心主業(yè)態(tài)：女裝、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游 樂館、男女皮鞋、電腦手機數(shù)碼港、輔助業(yè)態(tài)：黃金珠寶、化妝品、精品、飾品、皮具箱包、個人護理店、約妝 丿占、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等(4) 3#商業(yè)體案名信達世紀(jì)生活廣場主業(yè)態(tài)：生活超市、ktv、影院、婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸 溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球等（5）4#商業(yè)體案名信達世紀(jì)文體商業(yè)廣場主業(yè)態(tài)：文體商城、圖書音像城、教育藝術(shù)培訓(xùn)市場等輔助業(yè)態(tài)：咖啡、餐飲、休閑吧（6）5#運動公園負一層商業(yè)案名信達流行前

27、線以“流行前線”的吋尚概念，打造渭南青少年時尚潮流購物中心。針對青少 年的迎合潮流的消費習(xí)慣，經(jīng)營港、韓、日潮流吋尚服飾、精詁等。二、樓層規(guī)劃圖：2#商業(yè)體：信達世紀(jì)購物中心樓 層經(jīng)營業(yè)態(tài)命 名%1 樓百 貨吋尚前線%1 樓百 貨男人世界%1 樓百 貨女人世界%1 樓百 貨兒童世界3#商業(yè)體：信達.世紀(jì)生活廣場樓 層經(jīng)營業(yè)態(tài)命 名負一層停車場停車場%1 樓超市大潤發(fā)超市%1 樓超 市大潤發(fā)超市%1 樓餐飲美味樂園%1 樓休閑娛樂都市俱樂部三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細分(1) 商業(yè)街考慮本條商業(yè)街側(cè)重點是以銷售為主，銷售后業(yè)態(tài)經(jīng)營難以受到控制，因此 前期對商業(yè)街的定位此處暫不做細化延伸。(2

28、) 1#商業(yè)體(商業(yè)面積約36000 m2,未含酒店部分)整體引進一家主力百貨店和一家星級酒店(3) 2#商業(yè)體(約 46000 m2)樓層建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種建筑面積商家個數(shù)招商范圍一層約 11500 m2內(nèi)鋪約 8700 m2購物化妝品500 m215個渭南及跨區(qū)域黃金珠寶500 m25個渭南及跨區(qū)域鐘表眼鏡500 m210個渭南地區(qū)男女皮鞋3000 m2 40個渭南地區(qū)及跨區(qū)域皮具箱包500 m220個渭南地區(qū)小家電500 m215個渭南地區(qū)甜品100 m21個渭南地區(qū)水吧100 m21個渭南地區(qū)電腦手機數(shù)碼港、電器2500 m21個渭南地區(qū)及跨區(qū)域街鋪約 2800 m2胡牌專賣2800

29、 m245個渭南地區(qū)二層約 11500 m2購物男裝4500 m235個渭南地區(qū)及跨區(qū)域休閑裝4500 m235個渭南地區(qū)及跨區(qū)域運動裝文體用詁500 m25個渭南地區(qū)咅像書吧500 m21個渭南地區(qū)三層約 11500 m2購物少淑裝4000 m235個渭南地區(qū)及跨區(qū)域時尚裝3500 m230個渭南地區(qū)及跨區(qū)域屮老年裝1000 m210個渭南地區(qū)針織衫500 m25個渭南地區(qū)楮品飾品500 m28個渭南地區(qū)內(nèi)衣、家屈服looo m220個渭南地區(qū)及跨區(qū)域四層約 11500 m2購物外貿(mào)服飾5000 m250個渭南地區(qū)童裝1500 m225個渭南地區(qū)玩具200 m25個渭南地區(qū)兒童攝影200 m

30、21個渭南地區(qū)孕嬰生活館500 m21個渭南地區(qū)及跨區(qū)域兒童游樂館1000 m21個渭南地區(qū)美容美體looo m22個渭南地區(qū)l藝禮品500 m2個 渭南地區(qū)家紡家飾500 m25個渭南地區(qū)(4) 3#商業(yè)體(約45200 m2,未含東面連體商業(yè)街部分):樓層建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種建筑面積商家個數(shù)招商范圍大潤發(fā)一、二層三層約 11300 m2餐飲宴會酒樓3000 m21個渭南地區(qū)特色餐飲3500 m210個渭南地區(qū)小吃城3500 m21個渭南及跨區(qū)域（整體引進或分散招商）咖啡吧300 m21個渭南地區(qū)四層約 11300 m2休閑、娛樂影院2000 m21個國內(nèi)ktv3000 m21個渭南地區(qū)及跨

31、區(qū)域滾軸溜冰2000 m21個渭南地區(qū)網(wǎng)吧1000 m21個渭南地區(qū)電玩游藝1500 m21個渭南地區(qū)桌球1000 m21個渭南地區(qū)甜品站、水吧300 m21個渭南地區(qū)以上態(tài)面積比例數(shù)據(jù)，視實際招商狀況進行調(diào)整。由于1#4#商業(yè)體開發(fā)時間節(jié)點的不確定性；1#商業(yè)體百貨引進需 求面積及其相應(yīng)規(guī)劃的不確定性，難以確定本體內(nèi)商業(yè)配套面積；4#商業(yè)體純商 業(yè)面積的不確定性等因素，暫不對其面積做去化占比統(tǒng)計。第四部分策略篇一、招商價格策略1應(yīng)該考慮項目所處的周邊市場及渭南市同類型物業(yè)租價，綜合分析各類 物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基木租價。同時通過確定各樓層的不同價格， 達到差異化的價格定位。2、由于

32、木項口在渭南市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只 能算是替代產(chǎn)品，與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開發(fā)商在消南市 場所處的地位，所以本項目的價格定位策略應(yīng)該采用領(lǐng)導(dǎo)型價格定位。3、實行低開高走的租價政策，“放水養(yǎng)魚”。以便快速吸引商家入駐為先, 前期形成招商旺勢，達成功招商態(tài)勢，隨后就市調(diào)整實行利益平衡和利益壇長。二、招商營銷策略1、主力店、次主力店談判出專人操作，專人管理，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇, 針對問題進行集屮討論，群策群力，合理解決。2、大屮小商家的招商可以廣告造勢，人力推進，內(nèi)外結(jié)合，大量登記，合 理選擇，以點帶面，先做人氣，再做生意，分階段側(cè)重進行。3、業(yè)種規(guī)劃要區(qū)

33、域化、專業(yè)化、市場化并存，木著合作雙贏的原則，盡可能 體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢，滿足消費需求。4、以最優(yōu)的經(jīng)營管理服務(wù)商家，獲取信任，共同打造商業(yè)旗觀。5、免租的策略，分不同吋間段按不同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場為先，營 利在后。6、按照招商區(qū)域功能，按百貨、餐飲、休閑娛樂三大板塊招商進行分解。第五部分招商篇一、招商對彖1、全國知名品牌連鎖丿占（主力丿占、次主力丿占），進駐對項目宣傳和價值捉升 影響力很大。2、在萊城已經(jīng)設(shè)有經(jīng)營點的客戶為基木客戶群，他們一般比較注重渭南市 本地市場的消費潛力及口身品牌在渭南市的認可程度。3、已經(jīng)在渭南市設(shè)有經(jīng)營點，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等不太理 想，打算到一

34、個與自身品牌相匹配的場所去經(jīng)營的企業(yè)品牌。他們一般對渭南市 的消費市場比較了解，對市場對木產(chǎn)品的消費潛力和市場的認可度有信心，更為 關(guān)注商場的運營情況。4、目前品牌在萊城或渭南市場均沒有銷售網(wǎng)點，想以渭南市為突破口打開 渭南市相鄰縣市的市場。他們進駐主要原因是看重渭南市的市場輻射能力，其不 僅關(guān)注渭南市場對木產(chǎn)詁的消費能力，更關(guān)注渭南市消費市場、木商場在區(qū)域內(nèi) 的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個分中心。5、具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人。二、招商區(qū)域招商區(qū)域以本地為主，其次為西安、咸陽、寶雞、華陰等城市，全國范圍以 主力店、次主力店和部分主力品牌的招商為主。采取遠近結(jié)合

35、，先主后次的原則, 按步驟有的放矢，順利完成招商任務(wù)。三、商品結(jié)構(gòu)1商品結(jié)構(gòu)的基本原則。有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐菲奉悺＞哂幸I(lǐng)時尚消費的商品品類。已在渭南市場占據(jù)優(yōu)勢的商品品類。能形成經(jīng)營特色的商品品類。渭南市消費者認可的商品品類。周邊市場暢銷而渭南市尚沒冇的商品品類。有助于提升企業(yè)形彖和檔次的商品品類。2、商品檔次構(gòu)成由于項目的體量較大，商晶結(jié)構(gòu)構(gòu)成需要適合各階層的消費群休，具備很大 的兼容性。中檔消費層的需求應(yīng)作為商品的主要組成部分，但同時要兼顧高、屮 低檔消費層。招商組貨應(yīng)嚴(yán)格遵照項目的經(jīng)營定位，中檔商品是招商的主體，兼 顧高、中低檔商品的招商，總體比例為高、中、低檔商品比例為2： 6： 2o四

36、、招商規(guī)劃1、主力店引進分析引進的目的：樹立品牌形彖，增強集客率。達成的目的：大力引進主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以 營造詁牌效應(yīng)為戰(zhàn)略口標(biāo)。主力商家目標(biāo)：根據(jù)項目開發(fā)進展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進業(yè)態(tài) 為影院、電器、手機數(shù)碼連鎖、大型酒樓、電玩、ktv、酒吧等。引進步驟：前期廣泛聯(lián)系、溝通交流，中期進行篩選，后期合作簽約。2、成功引進的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢）：利用地段優(yōu)勢：東風(fēng)大街與前進路的交匯處，本案具冇絕對的優(yōu)勢。利用規(guī)模優(yōu)勢：渭南市規(guī)模最大的商業(yè)綜合體。利用形彖優(yōu)勢：展示項目的“城市客廳”形象，政府支持，城市運動公園廣 場及大秦文化的導(dǎo)入，建筑藝術(shù)美。利用政策優(yōu)勢：實施

37、免租及租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策。利用造勢優(yōu)勢：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實結(jié)合，擺好姿態(tài)。利用管理優(yōu)勢：全國商業(yè)地產(chǎn)具影響力的公司，香港波特全程管理。3、招商營銷規(guī)劃通過媒體、dm及論談的方式進行廣泛宣傳，木地招商和外出聯(lián)絡(luò)有機結(jié)合。1）第一步以本地品牌為主，媒體、dm的宣傳方式。2）第二步以渭南市周邊城市作為招商主陣地，各洽談會的方式。3）第三步以全國范圍各品牌商家招商為主，得用網(wǎng)絡(luò)等到現(xiàn)代化工具。幾個步聚可根據(jù)招商具體情況分階段側(cè)重進行。第六部分招商條件篇根據(jù)對渭南市各百貨商場等的招商條件調(diào)查、評估，結(jié)合項寸口j行性分析報告對租金及售價的評佔，初步擬定木項口的招商條件：一、合作方式以租賃為

38、主，聯(lián)營、口營為輔。二、原 則放水養(yǎng)魚、特位特價。三、租賃條件2#商業(yè)體租金樓 層租金（元/d17月）押金租金支付進場費%1 樓內(nèi)鋪均價66 一個月租金 季度或半年交 不收取街鋪均價108一個月租金季度或半年交進場費%1 樓均價60一個月租金季度或半年交不收取%1 樓均價60一個月租金季度或半年交 進場費%1 樓均價50一個刀租金季度或半年交不收取（以上為第一年租金定價，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本項目經(jīng)營情況另行確 定。）3#商業(yè)體租金樓 層租金（元/h17刀）押 金租金支付進場費%1 樓均價30一個月租金季度支付不收取%1 樓均價30一個月租金季度支付不收取（以上為第一年租金定價，第二年租金應(yīng)

39、根據(jù)市場及本項目經(jīng)營情況另行確定。）四、招商細則：（詳見招商執(zhí)行方案）笫七部分招商收益篇不分租賃、聯(lián)營等合作方式，僅根據(jù)項目規(guī)劃總建筑面積對收益進行測算:一、整體租金收益地塊月租金（萬元）年租金（萬元）年租金總額（萬元）2#商業(yè)體283. 16339840763#商業(yè)體三四層56.5678注明：未含管理費、廣告位、臨時場地促銷等收益二、整體收益細分（1） 2#商業(yè)體租金表:樓層建筑面積（m2）租金（元/nr/月）租金總額（刀元/刀）%1 樓內(nèi)鋪87006657. 42街鋪280010830. 24%1 樓115006069%1 樓115006069%1 樓1150057. 5合計46000283. 16年總收益（12個月）約3398萬元/年（以上可租賃面積為佔算面積，以上測算租金收益僅供參考。）（2） 3#商業(yè)體租金表：樓層建筑面積（冊）租金（元57刀）租金總額（萬元/月）%1 樓113002528.25%1 樓1130028.25合 il-226002556.5年總收益（12個月）約678