1、上海俊豪房地產營銷策劃有限公司上海俊豪房地產營銷策劃有限公司海安華中五金機電城海安華中五金機電城整合營銷策劃方案整合營銷策劃方案第一部分第一部分 海安概況和市場分析海安概況和市場分析一、海安縣概況一、海安縣概況海安縣海安縣1、海安縣概況、海安縣概況海安地處中國南通市“黃金海岸”和長江黃金水 道結合部，素有“江海門戶”之稱，海安縣承南啟北，扼守蘇中物流要塞的交通網 絡與優越的地理優勢，隨著中國東部沿海交通 大動脈沿海高速（鹽通高速）蘇通大橋、崇啟 大橋和崇海大橋的建成通車，海安納入上海都 市圈、蘇錫常都市圈、南京都市圈的1-1.5小時 經濟圈的核心地帶。海安縣總面積1108平方公里，人口93.8

2、萬海安縣素有“建筑之鄉”、“五金之鄉”的稱號2、海安縣宏觀經濟概況、海安縣宏觀經濟概況2009年實現地區生產總值300.75億元，人均地區生產總 值達32104元 。2009年完成財政總收入40.21億元，城鎮居民人均可支配 收入18211元，農民人均純收入8310元。2009年國民經濟生產總值中，第一產業實現增加值34.70 億元，占11.5%，第二產業實現增加值163.00億元，占 54.2%，第三產業實現增加值103.05億元，占34.3%。 全年完成全社會固定資產投資200.61億元，第一產業投資 0.71億元，同比增長81.7%；第二產業投資149.1億 元， 同比增長20.0%；第

3、三產業投資30.38億元，同比增長 28.1%。全年完成房地產投資額19.53億元。近年來，海安的產業基礎更趨完備，經濟板塊特色鮮明，已 由原來的傳統農業、一般加工業為主向高端制造業、高新技 術產業轉變。初步形成了裝備制造、紡織（絲綢、化纖）、 高新技術三大產業集群，鍛造機械、電梯部件、電力裝備、 建材機械、紡織、絲綢、化纖、電子、新材料、新能源等 十大特色板塊。小結：1、海安縣地理區位優勢突出，交通便捷，與長三角主要城市距離適中；2、海安縣目前第二產業占主導地位，以專業市場為主導的第三產業正在逐步發展。二、房地產市場宏觀政策和信息分析二、房地產市場宏觀政策和信息分析 1、樓市限購政策： 根據

4、春節前公布 “國八條”的要求，到3月底 基本上所有省會城市、直轄市和計劃單列市 的樓市限購政策均以推出。其中最為嚴厲的 是北京市（限購5年），較為寬松的是成都市 主城5 區限購，其他城市基本上明確限購時 間為1年。 2、銀行再次加息： 在3月份居民消費價格指數（CPI）可能再創新 高的一致預期下，中國人民銀行在4月5日晚間 宣布，至2011年4月6日起上調金融機構人民幣 存貸款利率，金融機構一年期存貸款基準利率 上調0.25個百分點。這是中國人民銀行今年以 來第二次，也是半年以來第四次上調人民幣存 貸款利率。 上海上海新建住房價格漲幅低于年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。銀川銀川

5、漲幅控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內（人均可支配收入增長預期目標為10%）西安西安 漲幅不得高于15% 太原太原不超過年度地區生產總值和人均可支配收入漲幅（前者預期目標為13%，后者預期目標為10%）沈陽沈陽低于當年城市人均可支配收入和經濟增長幅度的價格控制目標（這兩個指標的預期目標均為12%）蘭州蘭州漲幅不超過9%貴陽貴陽嚴格控制新建住房價格增幅不高于去年全國平均值昆明昆明漲幅不超過人均可支配收入增長水平海口海口漲幅低于城鎮居民人均可支配收入增長水平（人均可支配收入增長預期目標為10%）合肥合肥漲幅不高于年度GDP及居民可支配收入增長幅度濟南濟南漲幅不低于城鎮居民人均可支配收入

6、增速廣州廣州漲幅低于全市生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。 鄭州鄭州同比指數漲幅不高于年度經濟發展和人均可支配收入增長速度寧波寧波低于2011年度市區居民人均可支配收入的增長幅度廈門廈門同比漲幅明顯低于全市年度GDP和人均可支配收入增長幅度深圳深圳漲幅低于本年度GDP和常駐人口人均可支配收入的增長速度3、各地房價控制目標 4、商品房明碼標價：國家發改委在3月22日發布商品房銷售明碼 標價規定，該文規定從5月1日期實行一套 一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服 務收費。商品房經營者不得在標價之外加收 任何未標明的費用，商品房明碼標價對外公 示后，可以自行降價、打折銷售，但漲價必 須重新

7、申報備案。 5、房地產市場形勢：2月份以來國內部分城市房價仍處在上升通道。 根據國家統計局發布的2月70個大中城市銷售 價格變動情況顯示：房價環比漲幅超過10%的 城市有7個。隨著一、二線城市限購令的出臺 和執行，整個房地產市場的需求在限購城市 被擠出后向三、四線城市集結，致使三、四 線城市商品住宅量升價漲。 6、商業地產量升價漲：在住宅限購政策和其他政策的調控下各地商 業地產的銷售出現了量升價漲的趨勢。以上 海為例，根據搜房網監控數據顯示，3月21 日3月27日上海全市商鋪成交套數為374套， 達到春節后周成套數的最高值，平均每天逾 50套。即使那些地理位置偏遠，以往銷售平 平的專業市場類商

8、鋪也出現了熱銷的景象： 楓涇板塊的上海服裝城至3月份以來以去化了 60多套。在上海市場銷售的專業市場類商鋪 大部分是以帶租約的方式出售。小結：（小結：（1）為應對通脹的壓力預計央行今年還將加息兩到三次，這給貸款購房的）為應對通脹的壓力預計央行今年還將加息兩到三次，這給貸款購房的 消費者及部分投資客增加了經濟壓力。消費者及部分投資客增加了經濟壓力。 （2）因一、二線城市限購令政策被擠出的消費者將回流到三、四線城市）因一、二線城市限購令政策被擠出的消費者將回流到三、四線城市 購房，而因自身經濟收入不高而無力在一二線城市購房的消費者，購房，而因自身經濟收入不高而無力在一二線城市購房的消費者， 也將回

9、流至三、四線城市購房，這樣勢必會使三、四線城市出現量也將回流至三、四線城市購房，這樣勢必會使三、四線城市出現量 價齊升的局面。價齊升的局面。 （3）隨著各地方政府）隨著各地方政府3月底今年房價控制目標的出臺，今年房價整體上漲月底今年房價控制目標的出臺，今年房價整體上漲 8%13%的趨勢已基本確定。的趨勢已基本確定。 （4）此次發改委關于）此次發改委關于商品房銷售明碼標價的規定商品房銷售明碼標價的規定缺乏新意，對房價缺乏新意，對房價 控制也沒有太大作用。這項規定上海在控制也沒有太大作用。這項規定上海在2010年年9月已推出，但并沒有月已推出，但并沒有 控制住房價的上升。控制住房價的上升。 （5）

10、隨著商品住宅的限購和嚴厲的宏觀調控政策，部分投資客將轉投商）隨著商品住宅的限購和嚴厲的宏觀調控政策，部分投資客將轉投商 業地產，包括各類商鋪、寫字樓。業地產，包括各類商鋪、寫字樓。三、海安縣房地產市場分析三、海安縣房地產市場分析 1、海安縣商品房市場供應情況 （1）2011海安縣商品房市場主要項目的供應量約為40余萬平方米，整個 市場的供應量約在50-60萬平方米。 （2）2011年海安縣商品房市場中供應量較大的中洋高爾夫公寓、七星國 際城、金水灣公館、萬豪國際等，這些項目市場銷售價格在海安基 本上屬于第一梯隊。 （3）從市場供應數據分析，海安縣商品房市場的高端住宅的供應量較為充 足，中低端產

11、品的供應量相對較少。 （4）海安縣商業物業市場目前只有沿海大市場有帶租約銷售的產品，除此 之外整個市場上暫無體量較大的商業物業出售。2、海安縣商品房成交情況、海安縣商品房成交情況 2011年3月海安縣商品房市場共交易商品房475套，環比下降27.7%。受恒源新村政府限價房的影響，海安縣3月份商品房成交價為4400元/平方米,環比下降1%。項目名稱項目名稱所屬區域所屬區域交易套數交易套數銷售均價銷售均價(元元/)奧華國際裝飾城海安鎮503600華新一品海安鎮425250沿海大市場C區城東鎮345148海安大世界廣場海安鎮306000七星國際城城東鎮255200海州新城海安鎮225250沿海大市場

12、B區城東鎮173800江海清水園海安鎮145250金水灣公館海安鎮146200清華雅居曲塘鎮133700水岸名城海安鎮113650東城國際城東鎮83485（1）2011年3月份海安縣商品房銷售排名表（除限價房外）（2）海安縣商品房成交套數環比分析）海安縣商品房成交套數環比分析分析：（1）相對于2010年12月和2011年1月市場供應的集中放量，海安縣商品房 在經過1、2月份的放量銷售以后，目前市場上商品房的供應在各個樓 盤中基本上只剩下了尾房。業主購房選擇余地較小，從而形成部分業 主等待新盤入市后再直接購房。 （2）由于1、2月份樓市購銷兩旺，各大樓盤均提高銷售價格，現海安中心 區域大部分樓盤

13、單套總價已超過60萬元，從而擠壓掉了部分購房客戶。 （3）從2010年4月開始的房地產宏觀調控政策，在2011年春節以后，趨向 從嚴，外地人在海安購房基本上不予貸款，同時對首套房的審核更加 嚴格，從而限制了投機購房。3、海安縣商品房成交價格分析、海安縣商品房成交價格分析分析：（1）相對全縣快速下滑的成交量，3月份海安商品房的成交均價 出現了小幅回調的勢頭，環比下降1%。截止3月底全縣商品 房銷售均價達4400元/平米左右。4、海安縣成交區域分析、海安縣成交區域分析分析：（1）2011年1-3月城東板塊商品房的銷售套數持續上漲，均出現了大 幅上升，截止3月底，城東板塊成交套數占全縣成交總套數的2

14、4%。 （2）2011年1-3月城中板塊商品房的成交套數成下滑趨勢，3個月以來， 成交套數已下降了7%，這主要是因為1月份以來城中板塊商品房成 交價格大幅提高，從而擠壓了部分客戶到城東和城西板塊購房。小結：小結：1、受房地產宏觀政策影響，海安縣商品房成交量呈下滑趨勢，但價格、受房地產宏觀政策影響，海安縣商品房成交量呈下滑趨勢，但價格 未有明顯下跌。未有明顯下跌。 2、目前海安房地產市場上商業物業供應量較少，尤其是專業市場商鋪。、目前海安房地產市場上商業物業供應量較少，尤其是專業市場商鋪。 1、調研時間：2011年4月1日4月10日我司針對本案項目未來的銷售， 對海安縣通榆北路、長江中路及客運站

15、周邊的五金一條 街進行了充分的市場調研。 2、調研目的: 通過市場調研收集以下數據： 海安縣五金店鋪市場租金、業態比例、商戶租用面積、 及對本案項目商鋪的購買意向等。在對數據經過匯總比 較整理分析后，對華中五金機電城的銷售價格提出參考 性建議。 3、調研方式： 對各商戶采取走訪詢問式調查方法進行數據的采集。 四、海安縣五金機電市場情況分析四、海安縣五金機電市場情況分析4、調研區域與項目、調研區域與項目（1）、通榆北路五金商鋪租金、面積數據表分析：1、該區域五金機電業態較為集中，市場的平均租金為1.4元/平方米/天。 2、經過市場調查，該區域內考慮購買和租賃華中五金城的客戶有6家，但目前 心理價

16、位較低。客戶是否入駐華中五金機電城主要看市場租金和人氣及規模。 區域位置區域位置通榆北通榆北( (中中) )路路店面總店面總數數3030五金機電店總數五金機電店總數五金機電店五金機電店總數總數1010經營業態經營業態具體地址具體地址面積面積租金租金是否考慮在華中開店是否考慮在華中開店購買購買/ /租賃租賃心理價位心理價位/ /租金租金五金五金通榆北路通榆北路7171號號1501502.02.0元元/ / /天天否否/ / /水泵水泵通榆北路通榆北路7171號號25252.262.26元元/ / /天天可以考慮租賃可以考慮租賃租賃租賃0.90.9元元/ / /天天鋼材鋼材通榆北路通榆北路7171

17、號號24242.252.25元元/ / /天天可以考慮租賃可以考慮租賃租賃租賃1.01.0元元/ / /天天電動工具電動工具通榆北路通榆北路7171號號25252.272.27元元/ / /天天否否/ / /五金機電五金機電通榆中路通榆中路8484號號70700.80.8元元/ / /天天可以考慮購買可以考慮購買購買購買55005500元元/ /機電機電通榆中路通榆中路9999號號65651 1元元/ / /天天可以考慮購買可以考慮購買購買購買60006000元元/ /五金機電五金機電通榆中路通榆中路70700.90.9元元/ / /天天可以考慮租賃可以考慮租賃租賃租賃 （考慮）（考慮）1.0

18、1.0元元/ / /天天五金機電五金機電 通榆中路通榆中路 （商務賓館下）（商務賓館下）80800.860.86元元/ / /天天可以考慮租賃可以考慮租賃租賃租賃0.90.9元元/ / /天天五金機電五金機電通榆中路通榆中路8686號號30301.11.1元元/ / /天天否否/ / /（2 2）、長江中路附近的五金商鋪租金、面積數據表）、長江中路附近的五金商鋪租金、面積數據表長江中路長江中路店面總數店面總數1515五金機電店總數五金機電店總數8 8經營業態經營業態具體地址具體地址面積面積租金租金是否考慮在華中開店是否考慮在華中開店購買購買/ /租賃租賃心理價位心理價位/ /租金租金機電機電長

19、江中路長江中路6 6號號7575（樓上樓下）（樓上樓下）1.91.9元元/ / /天天否否/ / /機電五金機電五金長江中路長江中路7 7號號60601.621.62元元/ / /天天是是購買購買50005000元元/ /電動工具電動工具長江中路長江中路7 7號號70701.441.44元元/ / /天天否否/ / /螺絲螺絲長江中路長江中路9 9號號90901.5/1.5/ /天天是是購買購買55005500元元/ /機電五金機電五金長江中路長江中路11114 4號號1001001.661.66元元/ / /天天考慮考慮購買（考慮）購買（考慮）/ /機電五金機電五金長江中路長江中路1111號

20、號50501.551.55元元/ / /天天考慮考慮購買（考慮）購買（考慮）50005000元元/ /機電機電長江中路寧海路東邊長江中路寧海路東邊1201201 1元元/ / /天天考慮考慮購買（考慮）購買（考慮）53005300元元/ /機電機電長江中路寧海路東邊長江中路寧海路東邊90900.90.9元元/ / /天天考慮考慮購買（考慮）購買（考慮）50005000元元/ /分析：1、該區域五金機電業態較為集中，客戶以批發和零售相結合，市場的平均租金 為1.41元/平方米/天。 2、經過市場調查，該區域內考慮購買華中五金城的客戶有5家，但目前心理價 位較低。客戶是否入駐華中五金機電城主要看市

21、場租金和人氣及規模。（3 3）、江海支路附近的五金商鋪租金、面積數據表）、江海支路附近的五金商鋪租金、面積數據表江海支路江海支路店面總數店面總數 2020五金機電店總數五金機電店總數5 5經營業態經營業態具體地址具體地址面積面積租金租金是否考慮在華中開店是否考慮在華中開店購買購買/ /租賃租賃心理價位心理價位/ /租金租金五金、水五金、水暖暖江海支路江海支路1111號號106106號號58580.480.48元元/ / /天天否否/ / /裝飾裝飾江海支路江海支路35350.670.67元元/ / /天天否否/ / /機電機電江海支路江海支路3636號號1111號號50500.990.99元元

22、/ / /天天否否/ / /裝飾裝飾江海支路江海支路2222號號103103號號50500.890.89元元/ / /天天否否/ / /五金、機五金、機電電風山南路風山南路1616號號50500.90.9元元/ / /天天否否/ / /分析：1、該區域五金機電業態較為分散，客戶以零售為主，市場的平均租金為0.77元/ 平方米/天。 2、經過市場調查，該區域內考慮購買華中五金城的客戶基本沒有，但客戶是否 入駐華中五金機電城主要看市場租金和人氣及規模。（4 4）、海安客運站旁五金一條街商鋪租金、面積數據表）、海安客運站旁五金一條街商鋪租金、面積數據表新汽車站周邊新汽車站周邊店面總數店面總數 303

23、0五金機電店總數五金機電店總數2020經營業態經營業態具體地址具體地址面積面積租金租金是否考慮在華中開店是否考慮在華中開店購買購買/ /租賃租賃心理價位心理價位/ /租金租金機電機電汽車站北大門向東汽車站北大門向東100100米米60601.511.51看完實景后決定看完實景后決定/ / /軸承軸承新寧小區新寧小區3333棟棟1111號門號門70701.491.49看完實景后決定看完實景后決定/ / /五金五金汽車站文峰超市向西汽車站文峰超市向西5050米米65651.551.55看完實景后決定看完實景后決定/ / /不銹鋼不銹鋼新寧小區新寧小區3232幢幢9 9號號70701.451.45看

24、完實景后決定看完實景后決定/ / /五金電器五金電器汽車站后巷由東向西第汽車站后巷由東向西第8 8間間65651.531.53看完實景后決定看完實景后決定/ / /五金機電五金機電新寧小區新寧小區3333幢幢4 4號號75751.471.47看完實景后決定看完實景后決定/ / /起重設備起重設備汽車站北首文峰超市西汽車站北首文峰超市西1818米米60601.51.5看完實景后決定看完實景后決定/ / /五金機電五金機電新寧小區新寧小區3232幢幢1 1號號65651.551.55看完實景后決定看完實景后決定/ / /分析：1、該區域為海安當地最為集中的五金機電市場，規模大，種類齊，客戶以批發

25、為主，零售為輔，市場的平均租金為1.5元/ 平米/天。 2、經過市場調查，該區域市場的業主相互之間較為熟悉，對華中五金城目前持 謹慎觀望態度，這些業主是否會入駐華中五金機電城主要看市場租金和人氣 及規模，在項目開工前不考慮具體事宜。5、數據總結與分析、數據總結與分析（1）在對海安區域內較為集中的五金商鋪市場進行抽樣后，將每個區域商鋪的 日租金進行加權平均計算后，得出各區域五金商鋪日平均租金：項目名稱項目名稱通榆北路通榆北路長江中路長江中路江海支路江海支路客運站客運站日均租金日均租金(元元/m/天）天）1.41.410.771.5（2）、在對海安區域內較為集中的五金商鋪市場進行抽樣后，將每個區域

26、商鋪的 租用面積進行加權平均計算后，得出各區域五金商鋪平均租用面積：項目名稱項目名稱通榆北路通榆北路長江中路長江中路江海支路江海支路客運站客運站平均租用面積平均租用面積m60824966小結：經過我司的市場調查，目前分散在海安的經營五金機電的商戶對本案項小結：經過我司的市場調查，目前分散在海安的經營五金機電的商戶對本案項 目基本上持謹慎觀望的態度。未來是購買還是租賃本案項目的商鋪主要目基本上持謹慎觀望的態度。未來是購買還是租賃本案項目的商鋪主要 是看市場銷售價格、租金和人氣。是看市場銷售價格、租金和人氣。第二部分第二部分 華中五金機電城項目概況與分析華中五金機電城項目概況與分析（1）項目名稱：

27、華中五金機電城項目名稱：華中五金機電城 （2）建設地址：建設地址：江蘇省南通市海安縣通榆北路8號（204國道） （3）. 用地面積用地面積：300畝 （4）. 建筑面積建筑面積：三個區域總建筑面積約30萬平方米 （5）. 容積率容積率：項目綜合容積率：項目綜合容積率1.45 （6）. 項目分區項目分區：項目分為商業市場區和配套居住區兩個地塊，其中 北面的商業市場區包括沿國道商業綜合區（含一幢 28層的商業綜合體）、專業市場區和金屬材料區三 個區域。一、項目概況一、項目概況1.項目簡介 2.項目總平圖項目總平圖沿國道商業綜合區沿國道商業綜合區3.項目功能區示意圖項目功能區示意圖4.項目經濟參數項

28、目經濟參數總體技術經濟指標總體技術經濟指標用地面積用地面積196348196348總建筑面積總建筑面積285000285000容積率容積率1.451.45占地面積占地面積7430474304建筑密度建筑密度37.90%37.90%商業建筑面積商業建筑面積211549211549公寓建筑面積公寓建筑面積7345173451總停車位總停車位14001400個個商業市場區技術經濟指標商業市場區技術經濟指標用地面積用地面積154338154338總建筑面積總建筑面積203494203494容積率容積率1.311.31占地面積占地面積6170061700建筑密度建筑密度40.0%40.0%綠化面積綠化面

29、積2314023140綠化率綠化率15.0%15.0%商業建筑面積商業建筑面積203494203494停車位停車位11401140個個配套居住區技術經濟指標配套居住區技術經濟指標用地面積用地面積4201042010總建筑面積總建筑面積8155181551容積率容積率1.941.94占地面積占地面積1260412604建筑密度建筑密度30.0%30.0%綠地面積綠地面積1260512605綠地率綠地率30.0%30.0%商業建筑面積商業建筑面積81008100商業占總建百分比商業占總建百分比10%10%公寓建筑面積公寓建筑面積7345173451公寓總戶數公寓總戶數580580戶戶停車位停車位2

30、60260個個5.項目整體開發進程項目整體開發進程商業市場區商業市場區配套居住區配套居住區28層商業層商業綜合體綜合體 根據項目的開發進程，以下項目的定位、功能和分析主要以華中五金機電城商業市場區為主，項目配套居住區和28層商業綜合體的配套性功能為輔（居住區和商業綜合體的產品定位將另行策劃）。從本案項目投資開發商處了解，整個項目的開發進程將按下列圖示進行：6.項目所在區塊條件和交通條件項目所在區塊條件和交通條件 海安華中五金機電城將和周邊的奧華國際裝飾城、汽車城等專業性市場連成一片，形成“群群”、“市市”、“鏈鏈”的市場服務業聚集區，更加完善的各類服務配套，將引起巨大的商巨大的商業磁場效應業磁

31、場效應。（1）.項目所在區域條件項目所在區域條件（2）.項目所在區域交通條件項目所在區域交通條件通榆北路 （204國道） 通榆北路開拓工程即將實施，目前正進行項目招標進程； 項目招標預計在2011年底結束，計劃2012年開始動工； 整改后最寬處80米，最窄處60米，南北雙向4車道。除了占據204國道的臨街優勢，海安華中五金機電城緊鄰202 省道、海防公路、沿海高速、通揚運河、臨近海安火車客運 站和二級編組貨運站，居海安城市規劃市場群的龍頭地位，占 盡發展先機 。華中五金機電城距海安縣中心區不到3公里，僅5分鐘車程。據海安汽車客運站僅1公里，至此出發乘車可直達上海、南通、 鹽城、泰州、無錫等發達

32、地區。二、項目二、項目SWOT分析分析（1）項目緊臨海安火車站和汽車客運中心，屬海安汽車站CBD范圍。（2）項目緊臨204國道邊，周邊道路交通極為便捷，未來發展前景可觀。（3）項目地塊規模較大，便于整體開發，規模效應明顯，功能齊全。（4）項目定位明確，填補了海安乃至蘇中大型五金機電專業市場 的空缺 與奧華國際裝飾城、汽車城、農貿批發市場等專業性市場形成集聚 效應。（5）本案項目的獨立商業鋪面大部分為1-2層，單套面積在60-70平方米 左右，未來銷售容易控制單套總價，擴大目標客戶群。（6）目前對商品住房的投資行為打擊力度較大，投資商鋪成為投資者的首 選目標之一。1.1.項目優勢分析（項目優勢分

33、析（S S）2.項目劣勢分析（項目劣勢分析（ W）（1）拆遷戶未完全搬走，影響項目進程、整體形象和未來項目的銷售和 經營。（2）市場內部分業態的設置可能與周邊市場相重疊，經營和壓力和競爭 較大。（3）項目前期推廣不足，市場影響力不大。（4）本案項目1、2號房每套商業物業實際均為1-3層，且內樓梯在建筑平 面設計中布置的位置會導致該套商業物業失去使用價值。（1）海安及項目周邊交通配套設施的建設和發展，帶動海安經濟騰飛。（2）海安為五金機電工業重鎮，周邊目前沒有大型的五金機電專業市 場，本案的面世將整合各類業態資源，填補市場空白，促進市場 的流通。（3）本項目28幢商業綜合體將成為海安的第一標高建

34、筑，也會極大提 高項目的知名度。（4）周邊的新建小區較多，可匯集人氣，帶動區域未來的發展。（5）東部沿海地區的城市化進程的加快及經濟持續、快速的發展，五 金機電產品的市場廣闊，需求量大。（6）海安當地政府政策的扶持及各項招商政策的優惠。3.3.項目機會分析（項目機會分析（0 0）4.項目威脅分析（項目威脅分析（T）（1）競爭對手分散了客戶資源，市場競爭越來越激烈 。（2）海安專業市場眾多，投資客選擇余地大。三、項目規劃建議：三、項目規劃建議：1、從項目總平圖中可以看見，項目規劃中在商業市場區與配 套居住區北部結合處設置了一塊“金屬材料區”，用于模 具和工業鋼材的加工和堆放，這一設置極大影響了日

35、后配 套居住區的宜居品質，不僅影響了就近住宅的價格，也會 給居住者帶來噪音、粉塵、異味等的極大干擾，因而我司 建議將這一塊空地區域與圖中上側的金屬材料區互換，這 樣既不影響項目的整體規劃要求，也有效提升了項目品質。所指區域所指區域整改后效果整改前效果2、建議將配套居住區的住宅一部分調整成小高層，擴大綠化 面積，提升住宅品質和項目價值。取消，擴大綠化面積改為11層改為11層3、建議一期1號、2號樓3層商業物業加以改進一層商業經營進深只有3.6米，而層數為3層，整套商業物業的價值得不到體現建議：修改1、2號樓平面，1、2號樓每 套商業物業也只設1-2層。第3層 全部貫通，設單獨樓梯上下，并 按消防

36、要求設置樓梯間，并向當 地政府申請爭取3層可獨立出售。 這樣雖然有可能在平面布置上占 有1-2個鋪面，但能最大地體現整 個1、2號樓的商業價值和銷售價值。四、中國專業市場的發展與趨勢四、中國專業市場的發展與趨勢1、現代流通業的定義 （1） 現代流通業是指以商品流通和為商品流通提供服務為經營內容的產業，主要包括批發和零售貿易業、餐飲業、倉儲業，并涉及交通運輸業等。 （2） 現代流通業通過廣泛采用現代技術和先進的管理模式，對傳統流通形態進行改造、創新和發展，代表流通業未來的發展方向。 （3） 現代流通業是提高經濟運行質量和效率、優化經濟結構、培育新的經濟增長點、增強綜合競爭力、整頓和規范市場經濟秩

37、序、完善市場經濟體制的重要途徑。2、市場的起源和形成 （1）市場是人們定期聚集在一起買賣商品的活動場所。 （2）市場是隨著社會的發展，社會財富的增加，人口的增長，居民聚集地的形成而形成。 （3）由于人們的活動半徑不斷增大，市場的功能也不斷完善。 （4）現代社會中市場不再僅是承擔著商品流通的責任，而且還包括了資源的聚集、重新分配、發散等各項職能。3 3、中國商品市場的發展階段、中國商品市場的發展階段（1 1）生產尋找市場階段（）生產尋找市場階段（1979-19891979-1989）。改革開放以后我國三級站配給體制開 始變革。小企業生產產品需要通過集貿市場開展銷售，形成了集貿市場。（2 2）產業

38、支撐市場階段（）產業支撐市場階段（1989-19991989-1999）。隨著批發市場的發展，一些生產企業 開始產業鏈式的合作，形成了產業集群，并通過代理商、經銷商的模式推 動了批發市場的建立。（3 3）產業互動市場階段（）產業互動市場階段（1999-20091999-2009）。由于產業與市場的同步提升和品牌商 品以及品牌市場的形成，市場的集聚作用拉動產業集群的規模不斷壯大， 反過來，促進了專業市場發展。（4 4）市場引領產業階段（）市場引領產業階段（20092009）。即中國專業市場正在進入一個新的十年， 由于專業市場本身產業鏈的形成和網絡市場的發展，市場已經不是單純的 物業提供商，而是綜

39、合功能服務商。華中五金機電城正是處于網絡經濟時代快速發展時期的第五代服務導向型市場華中五金機電城正是處于網絡經濟時代快速發展時期的第五代服務導向型市場4 4、中國專業市場產業與產業鏈、中國專業市場產業與產業鏈（1 1）中國專業市場基本按照生產和銷售類型劃分為兩種類型：產地型專業市 場和集散型專業市場，市場的類型不同、產業的定位就不同，發展的模 式也不同。（2 2）中國的義烏、永康、紹興、虎門、石獅、常熟、盛澤等屬于產地型專業 市場；而中國的七浦路、大紅門、荷花池、朝天門、四季青、白馬、五 愛等屬于集散型專業市場。（3 3）從專業市場的轉型趨勢看，產地型市場將進一步著重市場的核心化；集 散型市場

40、將進一步著力市場區域化。（4 4）產地型專業市場大多集中在品牌孵化、專業批發領域；而集散型 專業市場大多開始了區域代理、批零結合領域。5 5、中國專業市場的模式轉型、中國專業市場的模式轉型 （1）中國商品市場經歷了三次大型模式轉型浪潮； （2）第一次模式轉型浪潮是在1979年以后的中國市場經濟條件下，產生了 具有中國特色的批發市場，培育了一批商品批發商； （3）第二次模式轉型浪潮是在1999年以后的中國多元經濟條件下，形成了 具有中國主體的專業市場，培養了一群商業地產商； （4）第三次模式轉型浪潮在進入2009年之后的世界性網絡經濟條件下，形 成了具有虛實結合的網品市場，將培育一代商貿運營商。

41、第三部分第三部分 華中五金機電城項目定位華中五金機電城項目定位一、本案項目定位的四大基本條件一、本案項目定位的四大基本條件1、隨著海安縣的各項經濟的發展和城市化進程的加快，越來越多的各地投資商 涌入海安，促進和加快了當地經濟的發展，并且刺激海安房地產業的發展。2、華中五金機電城的地理位置，具有很強的可塑性。有利于營造產品的唯一性， 獨特性和專業性，使整個項目具有較高的投資潛力。 3、海安雖有五金之鄉的稱譽，各類五金機電制造企業和五金機電商鋪眾多，但 卻缺少一個專業性、綜合性及展示與銷售一站式的五金機電市場。4、目前海安經濟的發展已進入一個騰飛的階段，消費市場和生產資料市場呼吁 能有一個專業性、

42、目的性較強的五金機電市場來滿足當地及周邊地區的生產、 生活對五金機電產品購買的需求。二、本案項目定位的最基礎原則二、本案項目定位的最基礎原則 確保項目后期成功運營和招商三、本案項目定位四項基本原則三、本案項目定位四項基本原則 隨著市場經濟快速發展，各類專業市場的建設必將成為經濟發展的主導力量，面對競爭日益激烈的市場格局，在專業市場建設的定位中必須堅持以下四項定位原則，才能保證項目的健康發展。1、產業鏈基礎的原則：解決專業市場的后期運營和招商問題。本案項目所在地 海安各類五金機電制造業和五金機電商鋪眾多。2、物流通暢的原則： 作為專業市場，首先要具備通暢的交通網絡。地理位置 是流通的基礎，只有大

43、交通才有大流通。本案項目地處 204國道旁，到沿海高速、啟楊高速僅需10分鐘的車程， 到上海、南京等長三角主要城市最遠也只有約2小時的車 程，交通極為便捷。3、市場發展的原則： 市場建設應以中、長遠的市場需求為導向，以合理的業態 完成市場互補的布局，真正為專業市場建立完善的配套服 務體系，這樣專業市場才能做強做大。本案項目不僅設有 市場交易區，還設有倉儲物流區、商業配套區和居住配套 區，能滿足市場內各類商戶經營、居住生活、休閑的需要。 4、市場商圈原則： 大型的專業市場已經由簡單“中轉”功能邁向集“中轉”“積聚” 的復合型功能。本案項目將和周邊的奧華國際裝飾城、汽 車城等專業性市場連成一片，形

44、成“群”、“市”、“鏈” 的市場服務業聚集區，更加完善的各類服務配套，將引起巨 大的商業磁場效應。四、項目定位四、項目定位 根據項目定位的基本條件、最基礎原則及四項基本原則，本案項目未來應具備的功能是： 1、以批發為主，零售為輔的專業市場和物流結合的現代化商業市場園區； 2、以 “五金機電”為經營主題的商貿市場、物流倉儲區、生活配套區、商 務辦公區、餐飲美食區、休閑娛樂區六大功能， 建成后將成功能齊全 的城市一站式商貿綜合體； 3、是立足于海安，輻射蘇中乃至整個華中的五金機電產品專業市場。根據以上的功能，本案項目的整體定位為： 華中新生代一站式五金機電交易中心華中新生代一站式五金機電交易中心

45、5、本案項目的目標客戶群、本案項目的目標客戶群 在項目的推廣中，只有找準項目的目標客戶群，才能有效的針對項目采取不同的推廣策略，并制定相應的營銷策略和營銷方案。因此我們根據本案項目的總體形象定位，對項目未來的目標客戶群進行了較為詳細的市場調研和分析：（1）海安縣內的五金機電類經營戶：）海安縣內的五金機電類經營戶：這部分客戶群體是本案項目的核心目標客戶。 根據前文所述的市場調研： 目前海安縣五金機電商鋪呈現零散式的特點，大多以沿街鋪位為主，沒有 呈現集中專業市場的特點； 目前海安縣五金機電商鋪大多只租不售，多數長期經營的業主每年要付出 不菲的租金，相對而言，不如擁有自有的物業； 目前本案項目旁的

46、通榆北路（204國道）即將拓寬，沿通榆北路的五金機 電經營戶都被列入了拆遷范圍內，這些經營戶希望在附近有新的成規模的 專業市場可以入駐經營； 由于市場擴張需要，某些具有品牌的五金機電產品需要有分展點用于產品 的展示和銷售； 因此，隨著本案項目的啟動，預計會對上述經營客戶造成影響和吸引力。這些客戶將是本案項目潛在的目標客戶群之一。（2）海安縣周邊鄉鎮及縣市的五金機電企業和經營戶）海安縣周邊鄉鎮及縣市的五金機電企業和經營戶 海安縣素有五金之鄉之稱，在周邊的鄉鎮聚集了許多五金制造企業和 商貿經營戶，這些企業和商戶是本案項目的目標客群之一。 海安周邊的縣市都有五金建材市場，這些周邊縣市的經營戶都與海安

47、 的五金機電經營戶保持著較為緊密的聯系，該部分客戶無論是從業務 拓展的角度或是對行業自身的信心而引起的地產投資行為，都應是本 項目的目標客群之一。 因此在本案項目的營銷推廣中針對以上兩部分客戶的宣傳和推廣將 是我項目外來客源的主要渠道。（3）個體戶、私營企業小老板：）個體戶、私營企業小老板：這部分客戶具備良好的投資意識和豐富的投 資經驗，海安縣目前缺乏較好的商業地產投 資產品，隨著本案項目的啟動，華中五金機 電市場的前景將吸引這類群體中的部分客戶 投資市場鋪位。（4）政府機關公務員）政府機關公務員：這部分客戶一般收入穩定但不算很高。由于住房基本 解決，剩余的資產將需求投資渠道，而海安五金機電

48、市場良好的商業前景在未來會逐步顯現，因此，如本 案項目有比較穩定的投資回報，將可能吸引這類群體 中的部分客戶投資。（5）外地投資客戶）外地投資客戶：海安是個富庶之地，交通極為方便，因此會吸引以海 安為核心1-1.5小時交通圈內的投資客（上海、浙江 區域）及周邊縣市（如蘇州、無錫）的投資客戶來海 安做投資。小結：根據以上對目標客戶群的分析，并結合本項目的實際情況小結：根據以上對目標客戶群的分析，并結合本項目的實際情況 和定位，我司認為，本案項目的目標客戶主要有：和定位，我司認為，本案項目的目標客戶主要有： 海安本地的五金機電經營戶海安本地的五金機電經營戶 海安周邊縣市五金機電企業主和經營戶海安周

49、邊縣市五金機電企業主和經營戶 海安縣及周邊縣市的個體戶、私營企業小老板海安縣及周邊縣市的個體戶、私營企業小老板 海安縣及周邊縣市的政府機關公務員海安縣及周邊縣市的政府機關公務員 以海安為核心以海安為核心1-1.5小時交通圈內的投資客小時交通圈內的投資客6、目標客戶群年齡分析：、目標客戶群年齡分析： 分析：（1）投資本項目的客戶年齡層以35歲-55歲的客群為主，這類人群事業有成、資 金充足、投資意識較強。 （2）其次是55歲以上人群，此類人群也屬于事業有成、投資能力強、基本以保 值性投資、養老投資或為后代投資為主。 （3）而35歲以下年齡段的客群較少，主要是因為此年齡段的客戶目前基本處于 創業階

50、段，資金較少，而資金流向以購買自住房產為主。 （4）根據以上的投資客群分析，本案項目未來的推廣宣傳應按不同的客戶群體 對癥下藥，建立適于各年齡層的推廣方式。第四部分第四部分 華中五金機電城項目營銷策略華中五金機電城項目營銷策略一、海安華中五金機電城營銷戰役實施攻略：一、海安華中五金機電城營銷戰役實施攻略：營銷目標營銷目標 媒體運用廣告推動現場管理目標分解公關活動促銷策略價格策略銷售控制1、通過立體三維式、滲透式的推廣，樹立項目良好 的市場形象，并提升產品的附加值。2、將項目的各個賣點有效傳達目標市場，樹立目標 客戶的購買信心、使目標市場的客戶對本項目形 成購買偏好。3、促進項目的良好銷售，實現

51、項目較高的回報收益率。4、以本項目為依托，為發展商樹立良好的品牌形象。二、項目營銷推廣目標二、項目營銷推廣目標項目在推廣上應努力挖掘項目的賣點和切入客戶的需求空白點，從而更好地促進感性判斷，增加目標客戶對項目的偏好，提升項目在客戶市場中的附加值，并能提高項目在市場的知名度和美譽度，促進銷售的順利進行。具體的推廣應遵循以下的步驟：1、我們的項目推廣首要的重點就是想辦法在統一推廣形象的基礎上， 利用各種媒體手段，使目標客戶對物業形成良好的投資價值認同。2、其次，結合媒體的相應特點和項目自身的特質，通過遞進式的、立 體式的媒體組合，產生良好的廣告告知和高覆蓋率的效果。同時利 用營銷策略的調整結合媒體

52、造勢的配合，樹立項目旺銷搶購的形象， 形成羊群效應。3、再次，利用廣告的持續發布，實現潛在客戶從老客戶處的了解到欣 賞到信任再到最終達成購買的一個過程。4、最后，通過實際操作中的滾動式的推廣和合理的資金投放，使推廣 費用所產生的效用最大化，并在此過程中，根據發展商和項目的實 際需要，引入具有重要戰略性意義的品牌營銷策略。實現項目的效 益最大化并帶來多贏的局面。 三、營銷推廣思路三、營銷推廣思路1、項目整體案名、項目整體案名華中五金機電城華中五金機電城2、項目產品定位、項目產品定位30萬平方米華中新生代一站式五金機電交易中心萬平方米華中新生代一站式五金機電交易中心3、項目推廣主題、項目推廣主題華

53、中財富地，市場華中財富地，市場領航領航者者四、營銷推廣要素四、營銷推廣要素推廣主題：以領航領航貫穿賣點，形成系列（1）、地段領航地段領航 雄踞國道核心地段，升值火爆勢不可擋（2）、潛力領航潛力領航 潛力破殼蠢蠢欲動，商機如潮一觸即發（3）、政策領航政策領航 納入政府扶植軌道，上演財富饕餮盛宴（4）、地標領航地標領航 蘇中五金機電航母，打造絕版商業旗艦（5）、規模領航規模領航 300000平米超大體量，筑就商界風向標 （6）、專業領航）、專業領航 傾力打造專業市場，點燃財富集群效應 （7）、業態領航）、業態領航 匯聚齊全的五金機電產品，體驗一站式專業之旅 （8）、理念領航）、理念領航 傳承浙商經

54、營理念，開辟市場財富新渠 （9）、財富領航）、財富領航 全沿街獨立產權商鋪，穩健投資回報，催生財富新貴（1010）、通路領航）、通路領航 交通動脈四通八達，輻射強度所向披靡（1111）、運營領航）、運營領航 知名品牌專業商業管理公司全程管理推廣主線，一定要切中要害，符合項目目標人群的心理需求、投資價值，并傳達項目獨特賣點，同時明晰項目的屬性。本項目的主要目標客戶具備一定的經濟實力，有良好的投資習慣和富裕資金。因此，在他們在選擇投資物業的時候，不僅善于分析項目的自身投資價值，更對未來的升值和發展有自己的預期，同時由于該部分人群具備一定的良好人際圈，所以又善于從眾。因此在推廣上應把訴求的重點放在最

55、能引起目標置業者產生認同的方面。推廣主線應給予目標客戶群以明確的說明，語言簡潔明了，給人印象深刻，在未到銷售現場前對項目已有了一個大概的了解，并使其到現場看沙盤的欲望大大增強。（1）產品屬性價值概念，獨立產權式旺鋪，）產品屬性價值概念，獨立產權式旺鋪， 對市場對市場SAY NO的新型五金機電市場的新型五金機電市場 對每年被動的接受租金變化 Say NO！ 對有限空間經營 Say NO！ 對無序經營 Say NO！ 這是蘇中首座具備全沿街獨立產權的第五代服務導向型專業五金機電市場； 這里可以滿足經營戶自主經營，自有物業的需求，不需要再接受每年租金的 被動上漲； 這里有著創新的產品設計，框架式結構

56、，隨心所欲； 這里是一個輻射江浙滬沿海發達經濟區的新型批零兼售的五金機電城。4、項目推廣線路、項目推廣線路USP（項目核心賣點）（項目核心賣點）華中五金機電城全沿街獨立華中五金機電城全沿街獨立產權式絕版金鋪產權式絕版金鋪硬件硬件say no華中五金機電城保證未來十華中五金機電城保證未來十年內經營模式不落伍年內經營模式不落伍軟件軟件say yes最具投資價值最具投資價值OK（2）未來經營價值概念）未來經營價值概念 ，華中品牌保障后續經營，對市場，華中品牌保障后續經營，對市場SAY YES的專業五金機電市場的專業五金機電市場 對未來經營的保障 SAY YES！ 對市場形象 SAY YES！ 對創新

57、的產品設計，優秀的產品打造 SAY YES！ 這里有10年以后的前瞻市場規劃，投資者自然不用擔心短時間被市場的淘汰； 這里有良好的交通和區域環境，臨近傳統的五金一條街，坐擁周邊專業市場 集群，道路的大力改造，交通的愈發完善，政府的支持與日俱增，何需擔心 未來經營前景； 這里有經驗豐富，優秀浙商開發團隊，產品打造過程中精雕細啄，人性化主力 交易區、大幅的廣告位設計、南北通透、全沿街金鋪的設計每一處細節都 精心設計，為項目長久的領先于市場而廢盡心思。如此優異的產品，哪有挑剔 之理，自然說YES。 這里是以海安為基地，輻射江浙滬的大型五金機電城城，中高端的市場形象， 提升市場整體形象的同時，更在批零

58、兼售的市場定位中，用中低端的價格，吸 引客戶。人流帶來財富流，哪有對財富不說YES的道理。（3 3）投資價值策略概念，獨特的銷售賣點）投資價值策略概念，獨特的銷售賣點+ +項目極佳的銷售策略項目極佳的銷售策略 ，打動市場，客戶，打動市場，客戶SAY OKSAY OK！ 投資獨立產權沿街旺鋪？ OK！ 投資具備經營前景的市場？ OK！ 投資海安最具發展前景地段？ OK！ 和虛擬產權相比自然投資實實在在的鋪位更穩妥； 和眾多大品牌同營，自然更穩當，也自然更有前景； 框架式結構，全沿街獨立產權金鋪，自由組合，隨心所欲； 、為了海安華中五金機電城項目的穩定發展和戰略統一，開發商對 華中五金機電城的所有

59、權（投資者）、經營權（商家）、管理權 三者進行科學的分離，對市場進行： 統一規劃統一規劃 統一招商統一招商 統一管理統一管理 統一形象統一形象 統一服務統一服務 統一協調統一協調 統一宣傳統一宣傳（1 1）、七大戰略統一，鑄造華中五金機電城穩定繁榮）、七大戰略統一，鑄造華中五金機電城穩定繁榮5、項目運營策略、項目運營策略 統一規劃統一規劃 有效對商圈進行宏觀調控，合理對業態進行定位、布局和調 整,使市場業態商業模式得以完美實現 統一招商統一招商 保證進駐商家的最優組合，形成互補和互利的良性競爭環境。 統一管理統一管理 保證市場業態規劃的高度實施，為商戶和消費者營造一個專 業、整潔、舒心的市場環

60、境。 統一形象統一形象 為維護華中五金機電城整體形象和購物環境，對市場內所有 商戶的裝修風格、招牌設計、廣告張貼等進行規范和管理； 統一服務統一服務 對所有營業單位的進行統一的規范服務、宣傳引導，用服務 吸引顧客、維持市場形象，吸引更多消費者； 統一協調統一協調 成立管理辦公室，協調經營戶與經營戶、經營戶與消費者、 經營戶與政府部門等關系； 統一宣傳統一宣傳 站在經營新商圈的高度，定期為華中五金機電城進行推廣宣 傳，吸引更多人流客源，為商家創造各種穩定而有利的經商 條件，保證市場區的繁榮。、 “七大戰略統一七大戰略統一”具體內容具體內容 A A、全面實行、全面實行“三個代表三個代表”：代表開發