1、涪陵博宇帝都全程策劃方案策劃機構：重慶萬博廣告有限公司目 錄前言第一部分商業市場分析和商業物業市場定位一、項目概況1項目簡介2經濟技術指標二、市場分析1、涪陵充滿希望的沃土（區域經濟狀況簡析）2、商業市場分析3.市政規劃及涪陵商業布局走向4.SWOT 分析三、商業物業的市場定位1定位原則2業態定位必須考慮的因素3業態定位4檔次定位5概念定位6商業物業目標投資者和經營者定位第二部分業態功能分區和產品規劃建議一、商場各樓層功能分區1主力店建設2設立主題商場3樓層功能分區二、產品規劃設計建議1規劃建議的基本原則2規劃建議3通過合理規劃可設計出以下賣點三、價格定位建議第三部分經濟效益分析一、項目收入估

2、算表二、成本構成三、損益表四、盈虧平衡點分析五、敏感性分析1、成本變化對收益的影響2、銷售價格變化對收益的影響3、銷售率對收益的影響第四部分商業物業的市場推廣一、市場推廣的戰略構思1全面營銷戰略2全面品質管理戰略3品牌營銷戰略二、市場推廣階段性劃分1市場推廣階段性劃分2各銷售階段的推廣要領三、品牌建立與傳播1項目品牌形象設計2售樓部的包裝3品牌傳播4品牌維護與品牌提升四、銷售推廣策略1實施全面品質管理2引入品牌物管顧問3引進品牌商家，設立主力店4整體招租和商鋪分零銷售并舉5旺鋪拍賣6統一經營，保租銷售7商場促銷帶動物業銷售8落實政府優惠政策9戶口遷入和子女免借讀費入學10免租招商11注意力促銷

3、12網絡營銷13價格變化策略14優惠折扣15無理由退鋪16首付分期付款第五部分風險預測與防范1風險預測2風險防范前言重慶市房地產經過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。房地產市場從短缺價值競爭價值整合價值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經營；一方面大型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業市場相繼開業人頭攢動 人們無論如何也不能明白：同在一塊藍天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區域，何以有如此大的差異？其實，這是市場規律使之然。歷史的經驗告訴我們：“凡事預則立，不預則廢。”越是規模宏大的項目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調研、準確的定位

4、和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰中立于不敗之地。地處長江、烏江交匯處的涪陵區，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長江之濱，區內有小田溪巴國遺址、點易園、 “水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產“涪陵榨菜”而享譽中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮”的美譽。改革開放以來，涪陵經濟得到快速地發展，近六年國民經濟平均保持16.5%的增速， 工業生產平均保持1.7%的增速， 已逐步成為一個工業門類齊全、基礎設施完善、 第三產業較為發達的涪陵經濟強區。重慶涪陵博宇房地產開發公司慧眼獨具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識。我們重慶萬博廣告有

5、限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進行了策劃論證。我司對待每一個案例，都是本著科學、務實的態度，進行認真研究、反復論證，以期望能為開發商提供最有價值的服務，在為開發商牟取最大的經濟利益的同時亦為本司獲取相應的回報，實現合作雙方的“雙贏”。我們重慶萬博廣告有限公司是一家從事大型房地產項目策劃、營銷和大型商業招商管理的專業公司，擁有一批在相關領域有較深造詣的高素質員工隊伍，在深圳、重慶等地成功地策劃代理過幾十個大型住宅小區或大型商場，在銷售領域至今保持多項驕人記錄（詳情請閱讀重慶萬博廣告有限公司簡介）。在貴公司的配合下，經過詳細的市場調查和認真分析，我們對該項目商業物業進行了極為準確

6、的業態定位，（因項目的推廣難點和實現利潤的關鍵是商業部分，住宅部分只是為項目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對商業物業進行反復論證而忽略住宅部分。 ）在原規劃的基礎上提出了一些調整建議，以使產品更為完善，減小未來入市障礙，并根據該項目的市場定位、產品定位和涪陵的市場環境，尋求最佳的市場推廣方案，以協助貴公司實現物業銷售上的營銷目標。第一部分商業市場分析和商業物業市場定位一、項目概況1項目簡介項目名稱：博宇花園位 置：涪陵區廣場路南端（涪陵廣場旁）開 發 商：重慶市涪陵博宇房地產開發有限公司重慶市涪陵住宅開發有限公司設計機構：中煤工程設計咨詢集團重慶設計研究院2經濟技術指標總用地面積：8880

7、平方米建筑占地面積：4392 平方米總建筑面積：81452 平方米其中 商場面積：15172.7 平方米A 棟住宅建面：21951.4 平方米B 棟住宅建面：16865.6 平方米五、六層面積：6549 平方米其 它：2184.8 平方米地下停車場：4227.2 平方米設備層：1194.9 平方米容積率：6.5綠化率：15%室內停車場：89 個住宅總戶數：318 戶二、 市場分析1、涪陵充滿希望的沃土（區域經濟狀況簡析）（ 1）城市人口規模涪陵城區位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱。現城市建成區面積14 平方公里，城鎮人口23 萬人（其

8、中城鎮職工11.1 萬人），城市化率為21.06% ，1997 年即進入城市化發展階段。預計到年，涪陵城鎮人口將達37 萬人，屆時城市化率提高到35%。（2）涪陵區經濟增長形勢喜人今年 1 月，涪陵區經濟建設開局良好，工業、貿易、郵電和財政等方面均呈現較快的增長態勢：全區規模以上工業實現產值4.93 億元，增長 23.6%，其中重點工業企業產值完成3.98 億元，增長 24.1%；涪陵區實現社會消費品零售總額1.98 億元，增長 14.2%，實現外貿進出口總額408 萬美元， 增速高達274.3%，實現郵電業務收入1873 萬元，增長10.35，實現財政總收入9918 萬元，增長59.5%，其

9、中地方財政收入4436 萬元，增長28.2%。（3）涪陵區工業生產速度與效益同步增長去年涪陵區工業系統抓住機遇開拓進取，規模以上工業企業經濟效益綜合指數達116.8%，高出全市平均水平38.22 個百分點，居全市第二位，技術創新的力度進一步加大，促成新的經濟增長點不斷涌現，企業虧損面得到控制，使全區工業經濟保持了速度與效益增長的良好態勢。（4）在崗職工年平均工資水平去年涪陵區在崗國營企業職工年平均工資是8727 元，城鎮集體企業職工年平均工資是6156 元，其他經濟體職工年平均工資是8180 元。分別比上年增長17.7%、 7.8% 、 1.7%。（5）涪陵區農村經濟運行態勢良好，農村居民收入

10、大幅度增長年涪陵區農村經濟保持了穩步發展的良好勢頭。今年全區共調減糧食面積 8 萬畝用于發展骨干多經項目。鄉鎮企業發展勢頭良好，全年可完成總產值 19 億元、經營收入 17 億元、利稅 250 萬元。全區轉移農村剩余勞動力 16.8 萬人，勞務創收 7 億元。全區農民收入穩中有升。預計全年農業總產值 9.8 億元，全年農民人均純收入可實現 1900 元左右。（ 6）涪陵區城鄉消費差距逐步縮小今年以來，涪陵區社會消費需求相對平穩，城、鄉消費之間的發展水平和絕對額差距呈逐步縮小的趨勢；從發展水平看，去年，一季度城市消費品零售額增長速度比農村快12.1 個百分點，上半年這一差距縮小至5.8 個百分點

11、， 1-10 月進一步縮小至2.3 個百分點。受發展水平差距縮小的影響，涪陵區城鄉消費在絕對額上的差距也逐步縮小，1-10 月城市消費品零售額實現9.18 億元，農村消費品零售額為7.74 億元，城、鄉消費之比為1.19：1，這一差距一季度為1.28：1，上半年縮小至1.25：1，下半年末進一步縮小。（7）涪陵區外經貿工作喜獲豐收,出口高于全國水平4.1 個百分點去年全區外經貿工作喜獲全面豐收。一是對外貿易實現跨越式發展。全年實現進出口總額4115萬美元，完成年計劃的138.5%，同比增長66.9%。去年上半年，涪陵區完成進出口實績1392 萬美元，比前年同期增長26.2%，其中出口1191

12、萬美元，同比增長12.9%，比全國水平高出4.1 個百分點。（ 8）涪陵區固定資產投資完成35 億元，農村固定資產投資呈增長態勢涪陵區固定資產投資受三峽庫區和西部大開發經濟的拉動給涪陵區固定資產投資帶來較好的投資環境，使涪陵區今年的固定投資呈穩步增長勢頭。年涪陵區全社會固定資產完成投資35.1 億元，同比增長 24.7%，比重慶市增速快2.4 個百分點。投資總額大幅度增長，主要是重點建設項目起了重要支撐作用。年涪陵區農村固定資產投資也呈增長態勢，據區農調隊調查， 抽樣的 10 個鄉鎮辦事處、18 個行政村的農村集體和私營企業年固定資產投資完成額為5055.96 萬元，上年同期為4803.42

13、萬元，同比增長5.26%。（9）涪陵區住房公積金突破億元截止 年底，全區住房公積金歸集突破億元大關，累計歸集公積金 10060 萬元， 年全年新增公積金 3339 萬元。（10）涪陵區個人所得稅突破4000 萬元涪陵區到去年 10 月底止，全區入庫個人所得稅4292 萬元，同比增長88.18%，增收 1910 萬元。預計全年可征收個人所得稅5000 萬元左右。（11）涪陵區城鄉居民儲蓄余額突破40 億涪陵區今年城鄉居民儲蓄存款持續增加，雙雙躍上新臺階：3 月末城鄉居民儲蓄余額達到40.21億元，比年初增長7.4% ，城鎮居民儲蓄余額和農村居民儲蓄余額分別突破30億元和10 億元關口，城鎮居民存

14、款達30.01 億元，比年初增長 8.6%，農村居民存款達 10.2 億元。（12）全區個體私營企業去年納稅突破六千萬元目前，全區個體工商戶累計已達17800 戶，私營企業達538 戶，個體私營經濟從業人員突破3 萬人。個體私營經濟的發展壯大，有力地支持了地方財政，年，全區個體私營企業納稅6625 萬元，比上年增長 52.7%，占全區財政總收入的7.1%，占重慶市個體私營企業稅收總額的6.13%。（ 13）金融機構加大對涪陵區經濟建設的資金投入，個人消費信貸穩步增長全區金融系統貫徹國家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商業信用、上級行直貸點貸等形式加大對基礎設施建設、重點行業、重點產業

15、及高新技術產業的資金投入,全年投入各類貸款15.1 億元，有力地支持了經濟的發展。2000 年涪陵區各國有商業銀行個人消費貸款余額為22658 萬元，年各項貸款增幅為9%，消費貸款增幅為17%，到今年初，各項貸款增幅為12%，消費貸款增幅為 22% 。消費貸款的增速明顯高于各項貸款。（14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環境涪長高速公路是重慶主城區通向重慶東部的大通道，也是兩區縣改善投資環境，迎接西部大開發的戰略通道。 涪長高速公路使涪陵與重慶主城區的距離縮短約13 公里， 特別是全長2500 米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區與重慶主城區聯系更

16、為密切。（15）人民物質文化生活提高情況指標名稱單位1995 年 1998 年1999 年 2000 年城鄉居民收入水平農民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850在崗職工年均貨幣工資元 3986 6055 7487 8370城鎮居民人均可支配收入元 3674 5052 5357 5646每人每年生活消費(當年價 )全區居民消費水平元 1544 2112 2257 2471農業居民元 1057 1303 1376 1493非農業居民元 3525 5081 5386 5791住房面積城鎮居民平均每人使用面積 9.0 - 16.40 17.47城鎮居民平均每人居住面積 - 10.7

17、11.44 12.10農村居民平均每人住房面積 20.12 26.2 24.87 28.22教育每萬人擁有大學生人 60606061每萬人口在校學生人 1155 1313 1377 1452儲蓄年末城鄉居民儲蓄余額萬元 148969 255843 317882 374191平均每人儲蓄存款余額元 1399 2348 2898 3388衛生每萬人口擁有醫院病床數張 18.7 20.5 20.6 20.8每萬人口擁有醫生數人 14.8 14.0 14.4 14.4物價居民消費價格總指數(以上年 100) 117.5 101.7 98.0 97.5商品零售物價總指數(以上年 100) 115.0 9

18、8.7 99.1 97.0（16） “九五”期間社會消費品零售總額單位 :萬元年 份 社會消費品零售總額國有經濟集體經濟 私營經濟個體經濟1996 122587 21890 19750 684 247341997 144184 16291 28938 1526 321011998 164078 26566 17572 3585 467841999 179278 19714 6738 7152 674042000 197106 18759 7304 19785 737482、商業市場分析（ 1）涪陵區商業業態分布及租金水平 商業業態分布涪陵區的商業主要集中在興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）、高

19、筍塘路、廣場路、人民東路（南門山至紅豆夜總會段）和人民西路（南門山至區人民銀行），這里集聚了700 多家商業、服務業門面（含商場），總商業、服務業經營面積達6 萬多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊）、五金建材、文化、餐飲娛樂、醫藥零售、汽車、家俱等行業。通過實地調查， 我們從不同街區臨街商業鋪面所經營的商品種類，經營面積以及租金走勢等多個層面進行了綜合比較和整理。從上圖可以看出，服裝類占有比例最大，而汽車類則比例最小。經過分析，我們可得到：作為中心商業， 汽車類經營因市場需求相對較小而所占商業門面數量比例較小，而服裝行業因利潤較大而經營者多 ,其所占的門面數量比例相對較大。從上

20、圖可以看出，綜合商業占的面積比例最大，仍是經營的主流，而服裝類因多選擇最為繁華而租金又較高的門面，在選擇門面大小上則偏向于面積較小的。從上圖可以看出，以高筍塘為中心的興華中路、高筍塘路為商業集中區，其門面占總數量的比例高達 53.33%，而其中興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）占總數量的達29.36% ，說明該路段處于商業集中區。備注 :1.興華中路為高筍塘轉盤至黎明路轉盤路段；2.人民東路為南門山至紅豆夜總會路段；3.人民西路為南門山至人民銀行路段。從上圖可以看出，興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）占的面積比達為商業集。57.79%，處于絕對優勢，皮革類皮革在各個城區都占據著重要的位置，在涪

21、陵區也不例外。而對于涪陵各街區來說，人民西路的皮革商業門面則占據了絕對地位，56.9%的比例讓其它街區望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了20.69%的比例。但是從經營的商品品質來講，廣場路經營品種檔次較高，這里有科而士、圣百庭、意爾康、紅蜻蜓等知名鞋業的專賣店；其次是興華中路，盡管占的比例較小，但是卻有多家品牌產品的進入；而人民西路的皮革主要以低檔產品為主。服裝類服裝是獲取高額利潤的商品之一，這就是幾條主要街道比例差異不太大的主要原因。而從經營的主要商品品質來看，興華中路以品牌服裝為主，這里有雅戈爾、 與狼共舞等知名品牌；其次是廣場路，這里有紅豆、勁霸等品牌，同時，廣場路經營的服裝中，女裝占了

22、主導地位。美容化妝類這里所講的美容化妝類，包含了美容、化妝品、裝飾品等多種與人的美容及裝飾佩帶有關的產品及服務業，這種商業、服務業中，化妝品的利潤最高，超過了很多商業業種，作為新興商業中心的興華中路，這里街區環境好，人流量大，商品交易量大，是理想的化妝品銷售場所，而對于其它街區而言，是無法比擬的。家電類這里的家電類包含有通訊產品交易，這些商品的利潤率也是很高的，特別是手機，這種在幾年前還屬于奢侈品的商品利潤要遠遠高于相關的日常生活用品。 而高筍塘路的手機門面占了調查街區總和的 52.69% ，其中心地位是顯而易見的；其次是興華中路，占了 22.58%；其它街區合計比例則僅僅才24.73%。五金

23、建材裝飾類興華中路之所以在本業態中占有這么高的比，其主要原因是，這里有建材裝飾市場，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。 而作為老商業中心的廣場路到大東門一帶， 卻沒有多大的比例，說明這里的業態仍傾向于以高收益的商品為主。文化用品類這里說的文化用品類，主要包括書報、文具、文印和音像等商品，這些商品在很大程度上是為其它高收益的商品交易服務的，如果這里的商業服務業繁華，則這里的文化也就相對較為豐富，這樣便于促進綜合商業的發展。同時，如果學校、政府機構較多，則文化業的分布也較為密集。作為新興商業中心的興華中路，這里不僅商業服務業發達，同時政府機構也較多，其在文化類中占有34.29% 的

24、比例也就不足為奇了。餐飲娛樂類從上圖可以看出，餐飲娛樂在涪陵分布較為均衡，這中現象其實在其他城市也較為普遍。醫藥類人民西路和人民東路之所以有這么多的醫藥門面，主要是因為這里的大型綜合醫院較為密集，這些醫院帶動了零售藥業的發展。家俱類通過調查我們發現，涪陵區的家俱行業并不發達，在調查的幾大街區中，高檔的家俱店極少，而所有的家俱店也才 8 家。這 8 家家俱店主要分布在人民西路，并且大多屬于普通的低檔家俱，而通過對其它城市的調查，家俱行業的收益率已經逐漸接近大眾化商品了。這就給我們一個啟示，我們是否可以考慮在適當的樓層設置高檔家俱店， 以滿足中心區的市民需求， 同時也可以給商業物業定位尋找一個空白

25、點。其它類由于這一類商業門面經營較為復雜，并且規模也較小，利潤率也較低，對此就不詳加說明。綜合商場在涪陵區，綜合的整體經營商場就只有新大興、愛家超市及山城超市，其實其他的分零經營商場的經營效益明顯不好，主要原因是：其一，經營混亂，沒有鮮明的業態定位；其二，管理混亂，許多分零經營的商場管理都是采用最原始的安保管理， 對于物業的推廣和商業氛圍的營造都沒有明顯手段和合理措施，更缺乏品質控制和售后服務。總結：通過以上各圖例，我們可以發現，涪陵區目前的商服業中心是以高筍塘轉盤為中心的興華中路和高筍塘路片區。在這些商業業態分布中，服裝、家電利潤居各業種之首。 商業租金水平商業物業的租金水平是隨著多種因素的

26、變動而變動的，這些因素包括市政規劃建設、物業自身因素及周邊商業、服務業發展因素等。就商業物業本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機場）的距離，等等。就涪陵各街區而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價格最高，但就實際租金價格來看，該路段的均價并不是最高的，高筍塘和廣場路反而較高，這主要是由于該路段門面面積較大、臨街進深較大、臨街寬度較小等原因造成的。具體租金水平如下圖：注：興華中路調查路段起于高筍塘轉盤，止于黎明路轉盤人民東路調查路段起于南門山，止于紅豆夜總會人民西路調查路段起于南門山，止于人民銀行 主要街區

27、分析主城區內較具代表性的商業街區有高筍塘路、高筍塘轉盤、興華中路、廣場路、人民東路、人民西路等幾大片區，以高筍塘轉盤為中心的新商圈和以南門山轉盤為中心的老商圈這兩大商圈。注：該路段的調查主要為涪陵廣場至高筍塘轉盤段。該路段是涪陵區的通訊街區，各類通訊產品在該路段占據了主要地位，其中在比例為37.98% 的家電類中，通訊產品占了90%以上，這里更確切地講是涪陵區的通訊市場，這里的的通訊門面在整個涪陵區也占了絕大多數。其次是服裝類，通過前面的分析，我們知道，服裝在大部分街區中也是主導交易商品。而汽車、家俱這些大宗交易品在這里沒有市場空間。同時，我們調查發現，這里的的門面臨街深度普遍較小，而相對租金

28、則較高（見后面說明）。注：該路段的調查主要為高筍塘轉盤至黎明路轉盤段。興華中路為涪陵區的新興商業交易中心，這里主要分布的門面主要特征是：從高筍塘轉盤到體育館，這里經營的是中高檔商品；而從體育館到黎明路轉盤，則是涪陵區的建材裝飾交易中心。注：該調查路段主要為南門山至人民銀行段。人民西路作為涪陵區的老商業街之一，現在已經失去了原有的風采，除靠近南門山一帶還有少量的中檔商業門面外，其它街區都為低檔商品交易門面。這條街的商品主要以皮革為主，其次是服裝，而作為高收益的家電則幾乎沒有，其比例僅占2.88%。現在這一段發展處于半停滯狀態，門面普遍破舊，租金水平低下，經營雜亂。注：該調查路段主要為南門山至涪陵

29、廣場段。廣場路處于涪陵廣場與南門山之間，人流量較大，但路況并不理想，尤其是人行道窄而且破爛，道路坡度較大，這給商業交易帶來了困難。但是，這里也是商業潛力最大的街區之一，如果市政規劃和房地產開發整治得當，將會帶來巨大的商機。注：該調查路段主要為南門山至紅豆夜總會段。同人民西路一樣， 該街區在南門山一帶的商業氛圍和商業交易量已經處于下降的趨勢，但從市政建設及房地產開發的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。原因有：一是規劃中的步行街位于該路段；二是重百、新世紀這兩大商業巨頭將入住于此。這樣，這里恢復以前的雄風已指日可待，這里的發展也必將帶動相鄰的人民西路及廣場路段的發展。從上圖可以看出，高筍塘現在已經逐

30、步形成了餐飲娛樂中心，其商業地位已經逐漸被其它街區取代，現有的一個地下商場和綜合商場已經明顯地處于頹勢（愛家超市除外）。（ 2）涪陵商業物業調查涪陵商業物業調查表：項目名稱調查內容 宏泰經典 御座名邸 朝發新城 太極百貨發展商 涪陵宏泰實業 涪陵日興房產 朝發新城 太極集團區位特征 人民東路 18 號中檔商業街 (位于規劃中的步行街 ) 涪陵廣場南沿規劃建設中的商業休閑中心 南門山規劃中的商業步行街區南門山規劃中的商業步行街規模 5400 多 14000 多 1 萬多1 萬多類型 整體租售 (具體未定 )整體租售重百大樓入住新世紀百貨入住業態定位中高檔綜合商場中高檔綜合商場或專業商場中高檔 中

31、高檔租售價格售：一層 15000 元 /； 二層 2500元 /；三層 2300 元 / 租： 80 元/ /月；售： 6500 元/租售狀況未租售 未租售 已確定 已確定綜合評價現實商業氛圍較差，預計前景較好規劃中的商業休閑中心，大樓規劃設計屬區域一流，有較好的商業基礎 規劃中的商步行街區， 有很好發展前景， 可以帶動周邊商業及相關產業發展規劃中的商步行街區，有很好發展前景，可以帶動周邊商業及相關產業發展（3）競爭分析 近期上市物業競爭分析以上商業物業在涪陵區正在規劃建設的物業中具有代表性，對于本案具有一定的影響，這其中包括競爭威脅，也包括市場機會。其中宏泰經典和御座名邸都是初具規模的建筑，

32、其步伐已經走到了本案的前面，它們都在試圖通過某種合理的途徑來解決物業的租售問題，一旦它們找到理想的推廣方式，無疑會對本案構成較大的威脅；還有在南門山轉盤旁有兩家商業物業，即將引入重百和新世紀兩個重慶商業巨頭的入住，并且離本案約400m，對于本案也存在著相當的威脅，至少本案不能采用同樣的業態定位即定位于百貨商場，這主要是因為：首先這兩大巨頭是重慶市的知名品牌，已經在重慶市民中形成了良好的口碑， 從這兩家商場在重慶的經營業績就可知道，它們具有較強的市場競爭能力和應變能力；其次，它們的經營思路和機制也不是一般的商家所能具有的，在主城區，多家商場的倒閉都是這兩大巨頭作用的結果。 因此，本案必須作出比較

33、新穎的合理的定位，并且制定出理想的推廣方案，才能對抗競爭。但是，市場也并不是一兩家巨頭所能夠占據了的，畢竟他們不可能滿足所有購物者的需求，同時他們的經營也不是面面俱到。另外，他們的進入，還給本案帶來了商機，因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周邊區縣的顧客，有巨大的人流量為基礎，則市場機會就形成了。 核心商圈地位的爭奪涪陵區由興華中路、高筍塘路、廣場路、人民西路、人民東路等街區形成的涪陵區中心商圈，在這一商圈中， 分別以高筍塘轉盤和南門山轉盤為中心形成了兩個次商圈。決定本案商業市場競爭環境的不僅僅是近期上市的商業物業競爭，還受到著本案所處的次商圈在涪

34、陵商圈中的地位的影響。本案位于廣場路和高筍塘路結合點，按人流方向和所處位置可歸屬于“南門山轉盤次商圈”。由于從南門山至人民東路要修步行街，“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業經濟現象，由于規劃有序、街面整潔、購物環境好，從而在各個商圈中人氣最旺、商業氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經營環境最佳的核心商圈；再者，商業中心也不是一兩家商家所能形成的，穩固的商圈核心和良好的商業氛圍是靠多個品牌商家和眾多專業市場經過合理的整合形成的，在南門山轉盤旁將有重百和新世紀兩大品牌商場，而“高筍塘轉盤次商圈”中品牌商家較少，僅有“新大興”一家主力商場，顯然競爭力不及“南門山轉盤次商圈”。因此，未來很有可能本

35、案所在的“南門山轉盤次商圈”將會成為涪陵區商圈的核心商圈，從而處于優越的商圈地位。（4）涪陵區商業市場總結 涪陵區商業業態分布比較混亂，經營還處于無序狀態； 涪陵區缺少規模化、品牌化的商家，現今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，以高筍塘轉盤和南門山轉盤為交易中心的兩個新舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區域商圈中缺少主力店， 不能形成區域的商業主體地位，涪陵的商圈核心亟待形成； 涪陵現有的商業市場缺乏統一的管理和科學的經營，從而使經營商品品質管理失控，假冒偽劣產品泛濫，商品售后服務沒有保障； 涪陵區除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個專業市場外，無其它專業市場，因此具有開辟其它業種專業市場的空間；

36、至今為止涪陵區城區內商業物業自身品質較低，無大規模、高檔次的標志性商業建筑； 涪陵區商業物業管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進入； 涪陵區的商業經營還都處于被動的侯客上門狀態，缺少傳播推廣和促銷。（5）商業零售發展趨勢隨著流通體制改革的進一步深入，市場竟爭繼續向多元化、多層次、多主體方向發展。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業大舉進入，超市、專業店如雨后春筍般出現，競爭白熱化程度不斷加劇；另一方面，具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業步行街由于綜合功能強漸漸受到青睞； 零售業的業態也在結構調整中不斷向專業化發展。新一輪的商業革命將依靠精密策劃、準確定位和經營特

37、色出奇制勝。上個世紀 90 年代以來，中國零售業在高速發展中經歷著一場深刻的變革。它不僅使零售業成為經濟發展的熱點行業，而且對整個流通業乃至經濟運行方式都產生了積極影響。隨著居民消費水平和購買力的提高，其消費需求，消費結構，消費方式，消費心理等都發生了變化，形成了巨大的消費市場和多樣化的消費需求。近幾年，由于大量新建商廈陸續開業，市場競爭加劇，租金水平有所下降。零售企業相對于社會商品零售總額的上升和相對于現實購買力過剩以及不合理的格局使行業平均利潤躍入最低點，多數商家在虧損中運行。租金水平普遍下調，新建商業物業空置率繼續上升。有的城市高達40%50%。許多省會城市的空置率也在30%左右。（可考

38、慮步行街的威脅和影響）優勝劣汰，適者生存的市場法規促使零售業的現有格局自行分解、重組、走向合理化。現在呈現良好發展勢頭的有連鎖店、倉儲店、專賣店、超市、精品店、購物中心等。還有如直銷、電視購物、網上購物等處于萌芽狀態的新興業態。考慮到城市居民無法回避的、關系到個人生活的基本要求約束，以及農村居民特殊的消費習慣和消費環境， 中國消費品市場很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進入火暴增長階段。以結構調整為主，間或伴有一些小的局部性的消費熱潮的平穩增長將是近段時期消費品市場運行總體特征。綜合分析，商業零售業將呈現如下發展趨勢：質量價格比更加合理，零售企業低利運行。隨著市場條件變化，零售業獲取超額利

39、潤的時代已結束。在低利狀態下運行和生存，零售企業只有降低成本，在經營和管理上練“真功夫”。商品種類更多，特色經營、品牌經營和錯位競爭，是在高度競爭的市場經濟中零售業有效占有市場份額的途徑。 為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費要求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發展。服務質量提高。在全國市場疲軟、商業企業效益滑坡、居民消費呈多元化的形勢下，基礎管理、全面質量管理和全面服務管理是成功的營銷手段之一。現代商業服務內涵正在向更深更廣的領域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商場服務革新的方向。誰能提供具有附加價值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優質服務，誰就能獲得并保有顧客，占據市場，從而獲得忠誠顧客的終

40、生價值。技術投入大，管理模式更先進。我國消費品市場已經由賣方市場走向買方市場、消費者的消費觀念、消費習慣、消費結構、消費傾向、消費決策、消費權利等都發生了變化。這就要求商業企業者全面認識買方市場，根據消費變化，加強內部組織管理，增加管理技術含量，在營銷方式上創新，包括企業制度創新、組織創新、服務創新、手段與方法創新等。零售業態調整的速度加快。1998 年是中國大百貨商場的倒閉年，1999 年以后進入零售業態結構調整期，今年的調整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費者的商業步行街在我市有良好的發展前景，并會很快進入成熟期，引發中國百貨業的革命。零售業作為流通的最終通道

41、對上游產業的拉動作用和主導化日趨呈現。經濟增長由原來的投資驅動、生產導向轉向消費驅動和市場導向，流通產業對國民經濟和產業結構調整的相關作用增強。中國社會經濟狀況和零售業的發展情況在不同的地區將有不同的表現形式，因此任何一個項目都必須把零售業的發展規律與當地情況相結合才能作出正確的決策。3.市政規劃及涪陵商業布局走向作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區腹心，為重慶市重點建設的城市之一。在涪陵區第一次 “三代” 會上，涪陵區委、 區政府在堅持超前性、 科學性的原則的基礎上， 提出了涪陵區 “城市化”發展戰略，并已制定出“后靠東移、西進北連”的戰略措施，規劃重點建設董家灣片區、順江小區和太極

42、工業園區，并與兩個政經合一的開發區（橋南經濟技術開發區和李渡私營經濟開發區）連成一片， 加快城區基礎設施建設步伐和加大舊城改造力度。 從這個規劃思路及目前的建設步伐可以看出：涪陵老城區將會建設成政治、經濟、金融和商貿業中心，而位于老城區中心的涪陵廣場將會在一段時間內成為重點建設的對象，假以時日，這里將會成為涪陵的文化中心和商商圈核心。作為涪陵區的中心廣場 -涪陵廣場與南門山轉盤相呼應，人口密集，交通便利，市政配套完善，商業服務業基礎雄厚，隨著步行街拆遷建設步伐的加快，以及重百、新世紀這兩大商業巨頭的進駐，必將引起金融、商業界的關注，該片區成為商業核心地位已經指日可待。同時，由于幾大主力店的拉動

43、，周邊區縣的人流也將會會聚于此，若本案定位準確、規劃合理，必將會成為涪陵商圈中商業核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點。4.SWOT 分析（1） S（優勢） 本案位居原商業圈的中心位置，人流量大，商業氛圍濃； 在高筍塘路和廣場路交匯處，臨近涪陵廣場，與廣場地下商場連為一體，外部交通順暢； 步行街的興建從整體上提升了涪陵消費市場的層次，使涪陵老商業圈煥發青春、更加繁榮； 重百、新世紀不久即將進駐涪陵南門山轉盤，使本案所在街區及步行街將成為涪陵商圈的核心商圈； 本案有 1.5 萬余平方米的商業物業，體量規模較大，能形成一定的品牌效應； 商場兩面臨街，且臨街面較長，物業展示面寬； 由于地勢落差

44、原因，在未來規劃中造就商場多層臨街，商業價值較高。（2） W（劣勢） 商場臨街步道較窄，商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群； 商場 A 棟和 B 棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢； 廣場路街面較為陳舊狹窄，與高品質商業不太協調； 拆遷費過高，導致成本較高，壓縮了利潤空間； 涪陵市場大多需求獨立門面，本案的大開間設計會縮小物業銷售的目標市場空間； 交通車不便，只有一路交通車從此經過。（3） O（機會） 涪陵區的工業發展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業的效益顯著，有效地擴大了就業機會，推動了涪陵經濟的迅速發展，市民收入有了較大幅度增長，消費需求放大，對于商業物業的投資和經營需

45、求空間也很大； 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區特有的歷史人文景觀，帶動了涪陵旅游業的發展，從而使涪陵的商業貿易更加繁榮，拓展了涪陵商業物業市場； 目前涪陵商業市場雖然較為繁榮，但業態分布雜亂，經營規模與經營檔次都較低，市場空白點較多，只要對物業業態進行準確定位，經營前景一定美好； 與涪陵消費力增長不相協調的是，涪陵目前沒有一家購物環境優良的商場。如果能在本物業的外觀造型、材質，以及內部空間設計、交通設計、裝飾等上面認真磋研，建設一座涪陵區最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經營狀況和商業價值一定會很理想； 與重百、新世紀共同造勢，打造涪陵高檔商圈，能有效擴大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶

46、，又能吸引外區域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； 引進品牌店，提升本商場物業形象，打動消費者，形成良好的經營氛圍。（4） T（威脅） 本案對面也將要拆遷，其拆遷和建筑過程所造成的噪音和污染，對本案的工地形象包裝會有一定的影響；再者，拆遷后興建的商業物業隨后入市，也會對本案構成一定的市場壓力； 涪陵規劃的步行街偏離本案約 400 余米，步行街在我市已形成一種銳不可擋的經濟熱潮現象，該步行街的建成必將分流本案的消費人群； 重百、新世紀入駐涪陵，且選址于步行街口南門山轉盤，挾其品牌優勢，對本案會造成相當大的競爭壓力； 本案在商業物業銷售上存在著兩個不可調和的矛盾：一是，若不引進品牌店進入，物業

47、品牌形象得不到提升內，物業價值難以提高，若引進品牌店入駐，則基本上采取租賃的方式，同時品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。其二，若商場投入使用后，銷售還在進行中，仍有很多鋪位無商家入駐經營，商業氛圍難以形成，商業價值亦難以提高，投資者或經營者就越是持觀望態度或產生抗性，因而產生連鎖反應，也就更加拒絕投資或經營。如何調和這些矛盾是本物業推廣的難題。三、商業物業的市場定位1定位原則（ 1）定位在涪陵目前的商業市場空白點上；（ 2）與重百和新世紀的百貨業形成差異；（ 3）所定位的新型業態比較容易在涪陵市場上建立起品牌地位；（ 4）能夠最大限度地提高物業的銷售價格；（ 5）能夠比較容易吸引品牌商家的進

48、入；（ 6）能夠形成一定的競爭優勢。2業態定位必須考慮的因素（ 1） 科學的規劃布局（ 2） 便捷的交通組織（ 3） 鮮明的人文景觀（ 4） 合理的業態功能分區（ 5） 適用的商鋪面積（ 6） 1 個主力店（ 7） 優秀的物業管理（ 8） 優惠的政策鼓勵（ 9） 適合的銷售價位3業態定位客觀認真地分析了涪陵商業產業現狀和發展趨勢，根據對涪陵區商業業態分布格局的分析，我們發現該區商業市場缺少高檔次的商業旗艦，再加之本物業的區位優勢、規模優勢、便利的交通環境和所處的總體商業環境， （這具體包括：商圈內的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發展方向；商圈內消費者的收入水平及消費特征；營業范圍及時間是

49、否受到某種限制；商圈內的商業繁華程度，商圈級別、店鋪數量、營業類型及競爭情況、商業經營者的資歷及開拓精神等。）為最大程度的發揮項目具有的優勢條件，以比較先進的商業業態和良好的購物環境營造商業氣氛，增加物業的附加值，以主力店、特色餐飲帶動人氣、商氣，拉動小商鋪銷售，爭取最大投資收益。我們擬將本物業的商業業態定位為：以若干個現代情景主題商場為主的集購物、觀光、休閑、運動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心。4檔次定位由于重百和新世紀即將進駐涪陵區，且其店址選擇在涪陵區新規劃的步行街口，擁有本案無可比擬的區位優勢和品牌優勢， 對本案物業銷售和未來商場的經營都形成了巨大的競爭壓力，我們如果在商場檔次的定

50、位上低于前兩個項目，必然在涪陵區的市場中失去自己應有的地位，從而失去大量的客戶，也同時降低了自身物業的商業價值，這對于本物業的銷售或招商乃至于未來的經營都是不利的。因此，本物業品質檔次的定位是：涪陵區最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購物中心5概念定位（ 1）項目命名建議鑒于本案營銷重點是商業物業部分，而博宇花園名稱缺乏商業物業應有的吉祥、發達、恢弘、大氣等特點，只適合于住宅物業，不易傳達商場概念，有礙商業物業的品牌塑造，還會使很多有“財運亨通”等心理要求的經商人士產生抗性，也較難給商場的消費者明顯的識別。我們擬定一個案名，供貴司參考：博宇帝都名稱釋義：博宇是開發商企業名稱，原意為博大遼闊的天宇，是指視界高遠，前途無限的意思。在博宇后加上帝都，意為天宇主宰者居住的城市，延伸為高貴豪華之所。該名稱音韻和諧，朗朗上口，易讀易記，且氣勢磅礴、意境高遠，既有商業物業的吉祥、大氣，又有住宅物業的顯要、尊貴。博宇帝都作為項目名稱，還可以通過項目品牌的打造，帶動企業品牌的提升。（2）概念提煉本物業概念應體現購物中心集休閑、運動、娛樂、購物和餐飲為一體的現代化時尚購物中心的內涵，概念主題應響亮、大氣，能夠顯示出涪陵區商業市場第一品牌的王者氣派。時尚之