1、金帝商貿城營銷策劃案目 錄第一章 項目概述1一、區域分析1二、項目概況1三、銷售與招商概述2第二章 銷售策略3一、項目特征分析31、樓盤特征32、樓盤特征對商業店鋪的影響33、地理特征34、商業特征35、swot分析4二、目前的店面商業布局5三、產品改造建議61、*裝飾城店鋪“33-47”號62、*路48-54號店鋪2層和33-54號店鋪后夾層63、*路綠化7四、現場整改建議8五、主題專業市場定位策略8六、銷售策略101、銷售價格體系102、銷售優惠策略10七、銷售中的招商工作考慮14第三章 招商策略15一、地塊swot分析15二、市場背景分析15三、項目定位161、市場困難點分析162、市場

2、機會點分析173、目標客戶群定位17四、價格策略18五、招商策略18六、招商條件19第四章 廣告整體解決方案21一、廣告主題21二、推廣策略211、以租促售，租售并進222、以行推行223、分階段廣告的任務與策略：224、銷售現場包裝24第五章 經營管理25一、成立經營管理部25二、經營管理部工作內容26第一章 項目概述一、區域分析金帝商貿城是由金帝花園四周外圍的底層商業店鋪構成，座落*路與*路交會的十字路口東南側，十字路口中金帝商貿城的正對面，是新建的*汽車站。從商業區域環境看，金帝商貿城屬汽車站商圈。但從汽車站商圈分析，在十字路口的四個方位中，金帝商貿城在汽車站的正對面，相對于其他兩個側對

3、面，需要多經過一個路口。所以，金帝商貿城雖屬汽車站商圈，但在整個汽車站十字路口中，是從汽車站商圈得益效果最差的位置。在金帝商貿城的四個沿街朝向中，由于*路、*路朝向背離汽車站，*路（規劃路）被honda 4s店基本遮住，真正能直接面對汽車站的只有泉秀路。任何城市汽車站的商圈，都是比較有商業市場容量的商圈。而考慮到金帝商貿城項目本身的位置劣勢和項目內部各個展面的朝向因素，在游離汽車站商圈的情況下，要真正分享泉州汽車站商圈的商業效能，就必須在業態分布具備自己的優勢或有效的溶入商圈，在整體形象及品牌、知名度等方面超人一等，在經營管理方面更勝一籌，并有效利用項目本身最具規模化的商業優勢。*路、*路交會

4、口區域是以建材、家裝為主的專業主題市場。汽車站每天進出的車輛百千部，*路作為*國道和*高速公路的泉州市區路段，過境的車輛每天更以萬計。二、項目概況金帝商貿城由臨*路、*路、*路、*路四條路組成一個方形的商圈，環繞在金帝花園四周。于其中，*路有騎樓柱子、臺階、過分綠化等不利店鋪經營的負面因素，更甚是存在著車庫上層的所謂夾層、一樓已經銷售的二樓等無進出通道，根本不具備商業店鋪條件的物業；*路、*路、*路都面墻而立，而且*路的路寬又較窄；包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。等等的種種因素，導致金帝商貿城的價值低于其作為金帝花園商業部分應具有的價值。上述種種不利因數，騎樓柱子、臺階、店

5、鋪面墻而立、路寬較窄，等等是無法再行整改，其他方面是可以通過整改或物業變更而改變。相對于周邊關聯區域，金帝商貿城整體商業規模最大，又得益于市場對金帝企業本身的品牌認可度，得益于汽車站商圈的洶涌人潮、得益于*國道和福*高速公路川流不息的車輛，金帝商貿城雖然在產品設計上存在缺陷，但揚長避短，并通過商業運作，仍然可以實現一流的商貿城，銷售不會因為價格問題而滯銷、不會因為可改變因素而廉價；經營不會因為物業高價而低回報。三、銷售與招商概述金帝商貿城目前因為各種因素導致物業貶值，銷售出現停滯。而本來，作為金帝花園的商業部分，金帝商貿城本身就具有品牌號召力。揚長避短，發揮品牌、規模、區域等優勢，對現場進行整

6、改、對物業進行變更，使金帝商貿城的物業自然價值得到體現。通過商業運作，專業主題市場運營，有效的溶入整個商圈，有效的利用密集的人流、車流；通過對項目商業統一的經營管理，讓商貿城真正能產出利潤，具備利潤導向就具備商業價值。在銷售中，價值的體現、現場的包裝、廣告的促進、銷售技巧的運用等等，必然的會實現銷售。銷售當中商業運作，一個主要方面是售后返租，而售后返租又產生招商工作，可以說，招商是銷售的手段。同時，與銷售的緊密結合，招商對業態選擇，又應該遵循專業主題市場的規范。第二章 銷售策略一、項目特征分析1、樓盤特征在泉州地區屬大型的房地產開發項目：金帝花園占地100多畝，總建筑面積13萬平方米，住宅80

7、0多戶，商業店鋪200余戶。樓盤定位高：本項目是國家康居示范智能化系統小區。品牌優勢：金帝集團屬*房地產行業龍頭企業之一，大幅的提高了樓盤的市場吸引力。屬城市新興的城區：項目位于*區*路與*路交界處。2、樓盤特征對商業店鋪的影響對商業店鋪而言，樓盤本身的建筑品質不再是關鍵因數，相對而言，經營利潤、升值空間是決定的因數。但新市區的區域特性，本身就代表商業氛圍的不足；高定位的樓盤建設，其高價位又壓縮了升值空間，所以商業部分的積壓就是自然而然的狀況。3、地理特征本案位于*國道*段，在*路、*路的交叉口，宏觀區位，緊鄰*路、*街、*路等城市交通主干道，微觀區位，北靠*路，東鄰*路，西伴*路，南側以*路

8、為界，東西向寬米，南北進深米，呈方形結構。道路交通發達且緊鄰新的*汽車站，但公共交通系統較差。4、商業特征金帝花園位于*長途汽車站旁，又屬*必經之地，過境車流量大，廣告宣傳輻射性強，便于傳播；區域主要商業形態是建材行業為主，周邊人流量較少，主要是車流量較大，商業氛圍不濃。本地段在不遠的將來，將成為繁華的商業地段，但商業投資講究即時回報的特性，讓本地段的商業價值目前無法得到完全體現。5、swot分析優勢本案所在區域現在是城市熱點發展區域（城市向東向南發展）道路交通條件好，是*城市重要的街道之一。本案位于*路與*路交叉點，是*舊市區東迎東部新興市區的交通大動脈。金帝集團是泉州房地產著名品牌,知名度

9、,美譽度較高.項目是*年*區重點扶持的個專業市場之一和重點招商項目。本案占地100多畝，在*屬較大規模的商住小區。本案建設規模高，是高品質的商住小區。劣勢區域的市區公共交通不發達生活配套不成熟，區域缺乏學校、幼兒園、菜市場、商場等生活配套設施。周邊環境較差，臨*路一側是漂染廠和一片空地，臨*路一側是服裝廠，臨規劃路一側是廣本汽車銷售中心，三條街都對著鄰居的圍墻，離高速路的高架橋又非常的近。 人口密度低，人流量少，目前區域周邊居住組團社區、本案入住率都較低。商業街產品規劃存在問題，存在很多影響商業經營的不利因素。本案內部四條街的商業價值相差較大。前期招商凌亂，有建材、貨運等商家，不利于招商方面完

10、全改變經營主題，重新統一定位、規劃。目前泉州店鋪供過于求，投資回報率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。店面售價高，主力價格區間：1100015800元/平方米，偏離現有價值。機會東進南移的市政規劃概念正在逐漸泉州市民接受。*區域板塊熱潮、政府明確的城市發展方向，對市民區域的觀念有意識導向作用。新客運中心站即將在2005年竣工落成，正式宣告一個新興的經濟商圈出現。本案大部分店面是現房，易于通過招商迅速帶動商業氛圍的形成。威脅銀行調高商業貸款利率，一定程度上抑制房地產投資需求。其他商業樓盤的競爭，分流了客源。現房項目，前景不易造夢，且滯銷的商業量較大，當心引起客戶的投資信心不足。前期招商、銷售

11、的失利，所產生的負面影響難以在短期內消除。二、目前的店面商業布局*路已售32戶，是金帝花園各條商業街中，銷售率最高的街道。在未售的22戶中，僅大地裝飾城就占據了15戶，整體打通連成一片，總價高達1531萬元，具有如此大金額購買力的客戶，非常稀少，成為租賃和銷售方面的主要壓力。目前，已入駐營業商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其余都為建材商家。整體商業形態主要呈現建材主題。*路僅售3戶。商業街對面是臨漂染廠和一塊雜草叢生的荒地，是一條單面街，平日里人流稀少，目前，已入駐營業商家，商業形態較多，有經營建材的商家、有超市、診所，整體商業感覺業態零散。*路僅售1戶，是4條街中銷售最差的。與成洲路一樣，面

12、對工廠圍墻，是一條單面街。它的最大優勢在于路面寬廣，目前，已入駐營業商家，商業形態較多，有物流貨運商家，有汽車維修的商家。其中物流貨運商家占大部分，人行街道上堆放眾多大宗貨物，路面停放大型貨運卡車。整條街道呈現出臟、亂、差的形象。規劃路比較具有可塑性的街道，唯有尚未竣工交房的規劃路。已售6戶，最為靠近十字路口，這是一大賣點。不利因素在于，面對廣本4s店的圍墻，路寬5米左右，是商業街中道路最窄的一條街。目前，由于尚未交房，處于施工階段，不具備開業條件。三、產品改造建議“生產你所能銷售的產品，而不是銷售你所能生產的產品”，*路的店面存在很多不利銷售的因素，所以需進行必要的改造，以促進銷售。1、大地

13、裝飾城店鋪“33-47”號 現狀*路“33-47”號原為*裝飾城，15間店鋪一層、二層后夾層包括一層夾層均打通，聯成一體，并且全部裝修完畢，現場排滿展示架及產品。 改造方案該產品若要尋找單一買家出手非常困難，建議分隔成獨立店，降低總價，擴大客戶群以實現銷售。2、*路48-54號店鋪2層和33-54號店鋪后夾層 現狀*路48-54號店鋪，早期為了促進銷售，把1、2層分割出來銷售，現在1層已售出，2層未售。靠小區內側車庫樓上的后夾層均未售，與大地裝飾城連成一體。 改造方案因為*路48-54號店2層、33-54店后夾層，目前存在的問題主要是無法提供商業需要的通路，如果用兩間店面做通道，不但門面小氣，

14、而且兩間店面的價值就有200多萬，得不償失。鑒于此，我們建議*路48-54號店2層及33-54店后夾層，聯成一體，在小區住戶樓梯口處開出口，產品可改造為寫字樓、單身公寓（依據工程改造可行性而定）。3、*路綠化 現狀*路一側店面不但帶有騎樓、臺階，而且有比臺階面積更大的綠化，每塊綠化都擋住了3個店面進出通道，嚴重影響了經營。 改造方案建議大幅壓縮綠化，綠化僅做在騎樓柱子前，且以不影響兩邊店鋪的進出為大小規范。四、現場整改建議目前本案包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。嚴重的影響整體觀感，整體形象缺乏維護，導致物業價值低于實際的價值。改造建議整改內容*路所有店面門口的臺階和綠化需要

15、完工。人行道與售樓部門口過道的地面要鋪磚。小區大門處，人行道與泉秀路中間的綠化帶，土堆要推平。售樓部廣告牌有清晰的“大地家裝中心”字樣，要清洗。人行道與公路的泥土障礙要清除。1#店面門口泥土的清潔。*路大門要常日開通32#開始到*路段，所有店面的門口需要清潔。*路大門衛生的清潔。規劃路*路的進出口開通，路面平整。五、主題專業市場定位策略依據金帝商貿城目前的商業業態分布，主題專業市場采取“強化汽配街，弱化建材街”的主題定位策略，因為建材在坪山路已經行成規模，無新鮮意義，只需在銷售中有效的利用商圈效應即可，汽配街卻是一個市場空白點，需要進行大量的營銷工作。具體定位如下： *路定位：金帝·

16、汽配街經營定位：汽車配件、汽車電器用品、汽保設備、汽車保養、維修與維護中心、養護用品、汽車美容裝潢、內飾品牌店定位依據：本案位于國道*線坪山路段、*長途汽車站旁，屬*必經之地，車流量大，廣告宣傳輻射性強，市場知名度便于傳播；本案緊鄰廣本4s店，可以“草船借箭”，利用廣本店的影響力，提高本案知名度，易于成行成市；本案店鋪規格較適合經營汽配產品，*路，由于路面較為寬敞，適合于停放車輛，因其地理位置和臨近新客運中心站的交通優勢，物流方便快捷；*汽配行業經營戶較為分散，主要自發形成于國道兩邊，*路定位為專業汽配街，剛好填補市場空白，迎合汽車日趨普及帶來的巨大配件消費空間；汽配行業利潤高、市場空間大，經

17、銷商購買力和租金支付能力強，有利了市場長期穩定和持續繁榮； *路定位：以建材為主的綜合商業街經營定位：家飾、建材、潔具、其他檔次高的商店定位依據：*路是自然形成的泉州建材一條街，延續坪山路的傳統業態，既符合城市特色街區規劃，又利于項目知名度的迅速傳播依據*路目前商業形態，是以建材為主，仍然沿用“建材街”的招商主題定位，實際*作之中，可以考慮為專業市場生活配套的商家，畢竟所剩店面不多，適當引進銀行、通訊等既形象好，又具有服務市場及社區業主的商家。 *路定位: 以建材為主的 綜合商業街經營定位：以建材為主兼專業市場生活配套的商家定位依據：大門左邊靠近*路一側，已進駐商家之中，大多數為經營建材的商家

18、為主，大門右邊靠近*路一側，已有藥店、超市進駐。金帝花園如此規模的小區，必須有一些經營生活配套商家，便利于商戶日常生活之需。 規劃路定位：暫不明確定位，不定位依據：在招商實際工作開展之后，再依據實際的商家需求，作為“建材街”或“汽配街”的延伸補充的后備資源，靈活機動，立于不敗之地。六、銷售策略1、銷售價格體系*路價格卻高達均價12000元/，依據現狀，投資回報率偏低，產品的性價比低，因此，導致滯銷。*路僅售1戶，它是4條街中銷售最差的1條，歸納其原因，主要是產品性價比太低，無人問津。它與*路現狀相同，面對工廠圍墻，是一條單面街，平日里，2、銷售優惠策略第一重優惠策略：返租銷售、返租形式返租銷售

19、，即業主購買帶3年租期的租賃合同的店鋪。先由開發商統一向業主承租，再由開發商統一委托招商代理公司對外招商出租。購買后即辦返租，即得返租回報，交鋪前即可得到3年的全額回報，免除業主3年內的后顧之憂。給客戶一個投資保障，增強購買信心。、操作程序業主簽定購房認購書的同時簽定返租協議確認書->業主簽定購房合同書的同時與開發商簽定返租租賃合同。、返租租期時間銷售返租時間必須與招商的商戶3年租期截止時間一致。統一從2005年5月1日起至2008年4月30日止。2005年5月1日前銷售的以5月1日開始計算返租。、銷售返租政策說明返租年限3年租金率（遞增式）備注3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價或

20、首付款中扣除。或按月支付。舉例說明：如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬×18%=18萬， 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價，計：100萬-18萬=82萬 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬×40%-18萬=22 萬貸款60%，計： 100萬×60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬第二重優惠策略：付款優惠政策1、按揭付款客戶店面不論總價金額一律先付5萬，直接簽定購房合同，同時簽定付款補充協議和租賃合同，首付款余款免息分6期，可在18個月內分期付清（按季支付）合同一簽

21、定，即辦理銀行按揭。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬×18%=18萬， 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬-18萬=82萬首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發商： 4.67 萬。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5246元 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬×40%-18萬=22萬貸款60%，計： 100萬×60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ：22萬，先付 ：5萬，

22、余款：17萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發商： 2.83 萬。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6697元2、分期付款的客戶店面不論總價金額一律先付5萬，簽定購房合同，同時簽定付款補充協議和租賃合同時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內免息分6期支付（按季支付）。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬×18%=18萬， 3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬-18萬=82萬先付： 5萬，簽定購房合同時再付：44.2萬，付清60%的購房款計：49.2萬，余款：32.8萬，在18個月內分作

23、6期按季支付，則每季支付： 5.46 萬。降低購房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購買欲望，釋放消費需求。（可以產權證抵押或交房制約客戶付款，與客戶簽定補充合同）第三重優惠策略：優惠折扣以現有的店鋪售價作為基礎，提高12%的售價，預留12%的折扣空間，待到第二波促銷期（詳細方案，見推廣策略），再以8.8折優惠價推向市場（必須限時優惠期為當月）。此策，開發商既不損失利潤，又增加了一個賣點，吸引貪圖小利的客戶購買。三重銷售優惠策略組合案例說明：例：金帝花園店面a、原售價：100萬，為預留12%的折扣空間，現提高售價（100/0.88）至113.64萬元。組合上述三重銷售策略，得出如下計算方法：11

24、364 0.88=100 (萬元)返租3年，按3年回報率（5%+6%+7）則累計租金為：100萬×18%=18萬，1、按揭付款方法 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬-18萬=82萬貸款60%， 計：49 萬，首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28 萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發商： 4.66 萬。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5523元 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款， 計： 100萬×40%-18萬=22萬貸款60%， 計： 100萬×60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款

25、 ，計： 22 萬，先付： 5萬，余款：17萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發商： 2.83 萬。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6762元2、分期付款方法店面不論總價金額一律先付5萬，簽定購房合同，同時簽定付款補充協議和租賃合同時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內免息分6期支付（按季支付）。3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬-18萬=82萬先付：5萬，簽定購房合同時再付：44.2萬，付清60%的購房款計：49.2萬，余款：32.8萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付： 5.46 萬。七、銷售中的招商工作考慮1、銷售返租與招商租期同為三年，但

26、起訖時間不一致：不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時間的統一性。2、招商的商戶要求三年以上的租期：金帝與業主返租合同：金帝與業主簽定的銷售返租租期仍為3年，在租賃合同中附加條款中補充，3年租期期滿之后，金帝招商進駐的商戶有優先承租權，年租金不得超過原總價的7%（金帝與業主第三年返租租金標準）。金帝與商戶租賃合同：金帝與商戶簽定的承租租期仍為3年，在租賃合同中附加條款中補充，3年租期期滿之后，金帝招商進駐的商戶有優先承租權，年租金以原總價的7%（金帝與業主第三年返租租金標準）參考標準。第三章 招商策略前 言目前，*名城、*花園（均推出大量店鋪），本商圈內店鋪空置率較高。在經過慎密

27、的市調分析考量基礎上，我們建議盡快實施本案，銷售、招商雙管齊下，搶占市場先機有如搶占制高點，至關重要。一、地塊swot分析就本案的客觀地理位置及環境條件，諸項要素簡要分析，列 swot坐標圖如下：s（優勢） w（劣勢） 長途車站 城市東擴 產品存在缺陷，形象陳舊交通的便利性、有發展前景 商圈尚未成熟、人氣不旺o（機會） t（威脅） 避開競爭 尋找市場空缺 *名城、*花園的競爭（均推出目前已有建材市場 設專業市場 大量店鋪） 商圈內店鋪空置率高 從以上四個象限中的因素分布情況看，本案所處的地段并非弱勢，幾個劣勢因素都可以經過業態的合理規劃得到不同程度的改善。因此，對本項目而言，未來招商行銷工作，

28、都在威脅（t）因素之下，即市場的容量、競爭問題，而如何把握機會點，尋找市場定位空白點，將是本案成功的關鍵。二、市場背景分析 1、*汽配市場有一定規模，但地域性較強。2、專業汽配市場距本案比較遠，本區域存在市場空間。3、本案因交通地段位置較好，又在汽車站旁，作為汽配市場有很大潛力。商圈比較項目類別建材市場（本商圈）新車站汽配專業市場租 金(每平方米)2040元/ m270 100元/ m220元/ m2起經營狀態建材、物流綜合業態，以五金為主汽配交 通地處交通便利 地處交通便利，地處交通便利人氣指數低旺較旺前 景規劃中、潛力大飽和競爭激烈（部分面臨拆遷）小結本案由四條街組成。由于本案的地段（除*

29、路外）優勢不明顯，缺少具體規劃，店面的出租壓力大。關鍵是找準突破點，對于開發商而言，開發產品的最終目的是將它銷售出去換取價值回報，而對于消費者而言讓度價值越高的產品越受歡迎。因此，在前期市場分析的基礎上，開發一個適應新時代消費者需求且明確業態的產品，將是本案為市場所趨的必然選擇，也只有在競爭對手未出現時搶占市場空缺，“創造唯一性”，建立本項目的獨特概念締造迅速感性的魅力點，以排斥其它競爭對手，將是本案戰略性架構之重點！三、項目定位 1、市場困難點分析 a、目前，商圈人流稀薄、尚在規劃中。部分店鋪較偏僻 b、汽配市場地緣性較強，本區位置較同類市場偏僻c、專業商業區的形成，客戶對該區的認可和信心十

30、分重要。d、客戶的從眾觀望心態，對專業市場有一個認知過程。2、市場機會點分析 市場整體上供過于求，空置嚴重，同時，空置基本上已屬于市場的無效需求，并不說明市場的不景氣或需求的萎縮，實質上，是供給與需求的錯位，即相當部分市場潛在需求無法獲得滿足，而市場供應的相當部分卻屬于無效供給，在上述市場背景下，將為本案尋求有效的市場行銷空間留下余地。項目定位細分化，借助長途車站和廣本4s店，經過反復市調，走訪摸底，研討論證我們認為*路設立“汽配專業市場”方案可行，*路則利用原已形成的建材市場自然延伸成建材街（含綜合配套服務性行業）。長途車站即將投入使用是一大賣點。3、目標客戶群定位本案應立足于車站地段優勢，

31、從而提升物業的附加值，走中、高檔物業的路線，具體目標客戶鎖定如下：l汽配經營者；l有固定客戶批零者l建材家裝、廚具、衛生潔具經營戶；l其他品牌商家（廠商、代理商、經銷商）；l急于尋求資金出路的中小投資者；l年輕初次創業者先主力后散戶首先將具號召力的品牌龍頭商戶引入，給予租金優惠，再借其品牌優勢，帶動散戶進場。先進緊后放松遵循“高品味，低門檻 ”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，在開業前再放松各級散戶，力求“滿場開業”效果。四、價格策略含有2層的店鋪，適當提高1層的租金，降低2層的租金：項目類別樓層第一年單位租金*路135元/平米210元/平米*路125元/平米210元/平米*路2

32、0元/平米規劃路25元/平米五、招商策略商家優先原則，即盡量滿足商家租店使用時間需求，對租期要求超過3年承租期的商家可預簽3年以上租約。金帝與業主返租合同：金帝與業主簽定的銷售返租租期仍為3年，3年租期期滿之后，金帝招商進駐的商戶有優先承租權。金帝與商戶租賃合同：金帝與商戶簽定的承租租期仍為3年，在租賃合同中附加條款中補充，3年租期期滿之后，金帝招商進駐的商戶有優先承租權。為了保證銷售與招商的時間一致性，3年返租期建議統一從200*年5月1日起截至200*年4月30日（商家5月1日前簽訂租賃租約從5月1日起算，5月1日后按實際時間計算）述求點1、強調：車站、前景（城市東擴）、交通、物流輻射能力

33、。2、免租（或退租）政策，低投入，高回報，無風險入住；3、專業市場的后續經營管理4、開發商的實力5、高密度sp活動支持實際操作1、招商人員客戶拜訪，重點客戶拜訪，細談2、媒體發布信息（電視、公交車身、報刊等）到業態集中地發布海報；3、現場包裝：（氛圍布置、pop、彩旗、紅幅等）；4、大型戶外看板；5、跟據市場反饋信息，具體細分；6、異地招商；六、招商條件1、免租期 免租期限招商階段免租時間招商目標1年認知階段0*.11.25-0*.1.10*.5.1-0*.4.30向各主力行業龍頭商戶作內部推廣1年公開招商0*.1.2-2.80*.5.1-06.4.30分區招商目標1年持續招商0*.2.25-

34、結束0*.5.1-0*.4.30分區招商目標2、合約保證金租賃合同簽定時，按2個月租金作押金，合同期滿無息退還。3、租金支付方式按季支付，租賃合同簽定時商戶即預付免租期后的3個月租金。4、經營方式商家自由經營牌照發展商統一發牌照開發商成立專門從事市場公關、推廣等各項日常事項的經營管理部門。招商具體執行方案（綱要）-a、預熱（開局）1、新聞事件（200*年1月2日）12月30 日邀請23家新聞媒體召開小型新聞發布會（早報、晚報、電視臺）報刊頭版/電視臺新聞節目（黃金檔）主題：金帝集團百萬巨資無償資助創業者（注：）為了使金帝汽配市場早日形成規模，在5月1日前簽約租店的客戶，租期滿一年后，金帝集團將

35、無償資助開店創業者1-2.8萬元開店創業獎金！（前提：金帝集團為了規劃董埭路汽配專業市場，勸退部分已租客戶，并非店鋪租不出，而是需對專業市場統一管理、統一招商、統一宣傳，注重專業市場的后續經營管理，對承租者負責，讓承租者零風險進駐）（釋：）即第一年租金部分返還客戶。新聞事件報道影響力遠遠強于一般媒體廣告，受眾面廣，關注程度高，通過該事件把本案迅速傳播，炒作，既凸現金帝集團超群實力，進一步提升企業形象，又為本案后續強銷期打下良好基礎。b、第一檔強銷期2、反饋、跟進（200*年1月3日2月1日）見報3天后，人員大規模派報開店寶典即“招商手冊”（專業市場、車站重點路段繁華商業區）報紙平面廣告、軟文（

36、與銷售廣告同步） 電視、車身廣告（與銷售廣告同步） 實施強銷現場銷售控制客戶過濾、鎖定、成交重點客戶拜訪，細談c、第二檔強銷期（200*年3月8日5月8日）第2次人員大規模派報dm重點客戶回訪重點客戶回訪，鎖定、簽約d、掃尾期（收關）（200*年5月25日6月8日）簡述：（軟文）新聞開路現場包裝（高端）媒體支持（低端）招商人員大規模派報客戶洽談、過濾、鎖定、成交第四章 廣告整體解決方案一、廣告主題金帝商貿城現在已是未盤，廣告主題的選定要兼承以前的廣告，根據具體實施背景而定。1、200*年的第一桶金!宣揚汽車站商圈的賣點2、開店指“東”開店指南手冊，宣揚*城市南擴后，金帝商貿城將成為市中心，并成

37、為南部主通道的賣點。3、金帝集團百萬巨資無償資助開店創業者宣揚金帝品牌的賣點。二、推廣策略金帝商貿城作為*年*區政府重點扶持的個專業市場之一和重點招商項目，銷售與招商必須超越一般小型項目的操作手法，應借大勢、造大勢，充分集結相關資源，把政府規劃金帝商貿城新客運中心站的形勢與舉措都納入項目的整體營銷中，并通過大規模事件行銷與媒體造勢在項目開始招商、開始銷售、開始經營等三個時點形成轟動效應與社會聚焦。整體項目銷售招商策略總結為：系統策略、統籌執行、整盤推廣、分期強銷。 經過市場重新定義，把本案重新包裝塑造新形象以及產品改造、運用銷售返租等一系列營銷策略之后，閃亮登場，給市場一個煥然一新的感覺，重心

38、點燃客戶的投資消費欲望。推案策略可簡要的概括為：軟文開路廣告轟爆強勢銷售擠壓逼定1、以租促售，租售并進所謂以租促售，即是在銷售的同時，進行全面的招商工作，在項目前期運作中，通過招商引進部分大型主力店（重點在取得主力店的進駐意向合同）以及個體經營商家租用金帝商貿城項目商鋪，營造金帝商貿城項目的商業氛圍與前景，給予目標客戶強有力的投資信心。同時為后期帶租約出售打好基礎。2、以行推行根據本案適宜的兩種商業的特點，建議以行推行利用*市汽配行業商會、建材行業商會造勢推廣，提升市場的社會經濟地位。3、分階段廣告的任務與策略：a、第一促銷期：（ 200*年1/1-2/29日 ）任務：試探市場，醞釀風暴。策略

39、：釋放銷售返租、付款優惠專案的兩大賣點，外圍造勢，提高項目知名度與好感度；第一促銷期階段，釋放銷售返租、付款優惠專案兩大賣點，試探市場反映，為第二促銷期，作一鋪墊。主要利用公關活動，軟文炒作，營造本案的知名度與美譽度，打出*年*市*區重點扶持的個專業市場之一和重點招商項目的大旗，樹立起金帝商貿城項目的“政府行為”的形象。選擇媒體，以硬性廣告、軟性新聞報道等方式大力宣染金帝商貿城專業市場的經營前景。工作重點：此一階段的信息通道包裝是蓄勢的重點。在中心街區人流較為密集的地段樹立戶外廣告牌、懸掛跨街橫幅、插放彩旗進行造勢包裝。銷售現場包裝以彩旗及升空汽球為主，售樓現場門口樹立巨型廣告牌。在報媒發布促

40、銷廣告，同時通過其它媒體（電視、*晚報、直郵廣告等）宣傳，吸引客戶到現場參觀看房；b、第二促銷期：（ 200*年3/1- 日 ）任務：開閘放水，引燃風暴。 策略：在第一促銷期熱潮過后，余溫未完全退卻時，借一個主題，策劃一次大型活動。提高售價（調價在第一促銷期內逐漸完成），然后公開8.8折優惠（限時當月成交），返租銷售，優惠付款專案的三大賣點，吸引新客戶前來售樓現場并成交，拉開第二波銷售熱潮；活動時間：（200*年3月1日上午9點整-暫定）活動地點：金帝花園項目售樓現場；參與人群：市政府各部門要員、本地知名人士，*民眾、各新聞媒體從業人員、本案部分目標客戶等；現場包裝效果：熱烈、喜慶、紅火、隆重；包裝道具選用：舞臺、大量升空汽球、橫幅、三角旗、彩旗；工作重點：吸引客戶到現場。優惠活動是拉開本案行銷第二波高潮的切入點，因此宣傳工作要