1、購物中心未來發(fā)展的四大趨勢電商沖擊之下，購物中心以其大體量、多業(yè)態(tài)、優(yōu)體驗表現(xiàn)出了強大競爭力，被視作線下零 售的避風港"。但同質(zhì)化嚴重又是其弊端，未來購物中心將朝四大方向發(fā)展：1、品牌化、 連鎖化；2、主題化、差異化;3、精細化；4、新奇化、智能化。電商沖擊之下，購物中心以其大體量、多業(yè)態(tài)、優(yōu)體驗表現(xiàn)出了強大競爭力, 被視作線下零售的避風港 o但隨著越來越多的企業(yè)跟風發(fā)力,大干快上,我 國購物中心大躍進正在上演,百貨店式的”千店一面、同質(zhì)化競爭恐在所 難免。老笑預測，未來購物中心發(fā)展或呈四大趨勢。發(fā)展專業(yè)化品牌化.連鎖化購物中心發(fā)展的準入門檻將更高。此前，我國有相當數(shù)量的購物中心由地

2、產(chǎn) 商開發(fā)建設(shè)、自持自營。而隨著經(jīng)濟景氣指數(shù)下降，品牌商的發(fā)展更趨審慎、保 守,招商難度將進一步加大。又由于同業(yè)競爭加碼、電商沖擊加劇，購物中心營 運難度也將更高。過去那種房子建起來了就不愁商家入駐、不愁效益回報的美好 時代將一去不復返。未來，由知名零售企業(yè)建設(shè)經(jīng)營的購物中心將成為市場的主 流,而房地產(chǎn)企業(yè)主導的很可能成為最先倒下的一批。各地政府熱衷于開發(fā)城市綜合體,弓i進購物中心。但顯然，萬達廣場、大悅 城、萬象城等知名購物中心品牌擁有更多優(yōu)勢、更大機會，它們不僅拿地的價格 更便宜，享受的政策更優(yōu)惠，而豐富的經(jīng)驗、成熟的管理體系也將使項目更快地 走上發(fā)展正軌。根據(jù)公開的數(shù)據(jù)，截止2014年底

3、，我國購物中心已近4000家，但成功經(jīng) 營不足10% ,未來這一局面還將更加嚴峻。一是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)不景氣，住房、商鋪難賣,按照國際經(jīng)驗，"外街商鋪"開發(fā)或不被允許，以售養(yǎng)租”的模式 將變得更難；二是越來越多的企業(yè)參與角逐,競爭加劇，分流嚴重,客源爭奪更 趨激烈,盈利壓力進一步加大,行業(yè)的集中度會越來越高,不排除未來會形成一 定程度的壟斷,購物中心形態(tài)專業(yè)化.品牌化連鎖化發(fā)展或成必然趨勢,萬科 這樣的地產(chǎn)巨頭依靠"砸錢'仁高薪挖人或還有點機會，但一般地產(chǎn)企業(yè)的"機 會之窗"已然關(guān)閉。經(jīng)營主題化、差異化我國購物中心8成以上集中在一二線城市，

4、許多地方布局已趨飽和甚至過 剩，空白點非常有限，僧多粥少的局面已然形成。激烈競爭必然導致購物中 心發(fā)展走差異化的道路,依靠主題化、個性化才能突出重圍。如上海k11購物中心突出藝術(shù)、文化主題，而杭州一些購物中心則強化輕 奢、快時尚潮牌、品牌集合店經(jīng)營，凸顯年輕、時尚、潮流特色，萬達演變升級 為專注文化旅游，走科技、演繹、秀場的道路，實質(zhì)上是旅游文化主題購物中心。 還有的主打兒童教育、娛樂牌，有的以自然、生態(tài)為主要賣點，引有機蔬菜種植、 動物養(yǎng)殖進店吸引關(guān)注。未來，隨著我國進入老齡化社會，也不排除以中老年為 主要客群、主打保健、養(yǎng)生、醫(yī)療為特色配套的購物中心。目前我國的購物中心總體上同質(zhì)化大于差異

5、化，除了少數(shù)有鮮明的個性、特 色之外，大多數(shù)風格都差不多，經(jīng)營類別甚至是品牌都非常雷同，陷入激烈的客源爭奪、價格大戰(zhàn)也就在所難免。圍繞主題定位、建筑風格、業(yè)態(tài)組合、品牌引 進、氛圍營造、顧客服務(wù)等諸多元素凸顯差異化、個性化是破解同質(zhì)化的必由之 路，誰擁有更多的獨有資源,誰有更強大的招商能力,誰有更新穎的創(chuàng)意、更優(yōu) 越的體驗，誰就擁有更強大的競爭力。對有條件和實力的購物中心經(jīng)營者來說，組建買手團隊，發(fā)展業(yè)態(tài)、商品自 營也是實施差異化經(jīng)營的有效途徑，例如萬達影院、萬達寶貝王等，還有百貨店、 超市店都可以自持自營，還可以考慮引進設(shè)計師品牌，或者直接從國外、自貿(mào)區(qū) 自采自營，這些有助于增強差異化，回報

6、高，但風險大，并不適合所有企業(yè)。席卷全國的城鎮(zhèn)化運動，以及各地政府的招商引資對購物中心開發(fā)、經(jīng)營者 產(chǎn)生了強大的誘惑力，渠道下沉成為購物中心發(fā)展的重點。但從現(xiàn)在的情況來看, 購物中心的發(fā)展遠快于造城速度、消費需求增長，三四線城市購物中心的數(shù) 量很快將由不足變成過剩，輻射范圍越來越小、競爭越來越激烈、盈利越來越難 或成為低線城市購物中心難以突破的瓶頸。而三四線城市由于人口密度不高、消 費能力不強,購物中心恐怕更多的要強調(diào)包容性、全客層,差異化、個性化的難 度顯然高于一二線城市。政府如果不能做好規(guī)劃，盲目招商引資，引進超岀城市 承載能力的購物中心，虧損、倒閉、關(guān)店就不難想象。因此，對招商、營運、管

7、 理能力強的零售企業(yè)來說，渠道下沉是機會，但對那些不熟悉購物中心經(jīng)營的投 資者來說則可能是陷阱。營運百貨店化.精細化過去的購物中心更多采用出租、物業(yè)式管理，這種原生態(tài)的營運模式很 難適應(yīng)未來競爭，百貨店化的運營才能形成合力，增強整體競爭力。因此，將百 貨、超市、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)納入購物中心的收銀體系、營運系統(tǒng)，規(guī)范 服務(wù)、統(tǒng)一售后、整體運作，從單一的租賃模式變成以聯(lián)營為主、租賃、自營為 輔的新模式，或是未來購物中心的發(fā)展方向。嚴重的同質(zhì)化、激烈的同業(yè)競爭將對購物中心的營運提出更高的標準和要 求，整體宣傳推廣、休驗式營銷、會員式管理是增強購物中心競爭力的必然要求, 專業(yè)的招商、營運、企劃人

8、才必不可少,這些要求，都將使購物中心的營運、管 理越來越向呈現(xiàn)出高度的百貨店化。購物中心屬典型的節(jié)假日經(jīng)濟代表，包括雙休及法定節(jié)假日在內(nèi)的100 多天的銷售時間是其業(yè)績高低的關(guān)鍵。像百貨店一樣過節(jié)、造節(jié)、 借節(jié)造勢、借勢擴銷能力非常重要，以活動聚客、低價引客、體驗吸客、服務(wù)留 客也是購物中心必備的能力，故事性"超強、話題性"越足，就越能從眾多 的競爭對手中脫穎而出，否則只能泯滅在海量的同行之中。事實上,不管是購物 中心、百貨店還是大賣場，營運能力、營銷能力，都是體現(xiàn)門店競爭力的核心能 力。同時,購物中心也屬微禾行業(yè)，由于體驗業(yè)態(tài)占比更高，單位坪效、回 報遠低于百貨店,因此，

9、精細化管理、節(jié)支控費也是能否實現(xiàn)盈利的決定性因素 之一。提高信息化水平，采集提煉大數(shù)據(jù)，以嚴密的制度流程規(guī)范運作,實現(xiàn)精 準布局、精準調(diào)整、精準營銷、精準服務(wù),把有限的錢用在刀刃上，也是購物中 心營運、管理的重要一環(huán)。這些都要求購物中心對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)、品牌具有較強 的控制力，能對各種資源實行有效整合，這樣才有利于整體宣傳推廣、營運營銷, 提升競爭力。體驗新奇化、智能化購物中心是消費者主權(quán)時代的主流零售形態(tài)之一，順應(yīng)因逛而購的消費 變革趨勢，適應(yīng)懶人經(jīng)濟"發(fā)展方向既是以消費需求為志向的內(nèi)在要求，也是 回歸零售本質(zhì)的題中之義。購物中心既是商業(yè)和業(yè)態(tài)的經(jīng)營，更是對客流資源的經(jīng)營，而客流經(jīng)營

10、有兩大關(guān)鍵因素，一是吸引新的顧客不斷擴大消費群體,二是留住原有顧客，增強 顧客黏性,提高顧客到店率。鑒于購物中心的龐大體量，必須有足夠的客流量才 能維持經(jīng)營。這首先要求購物中心有很強的吸睛能力，新奇體驗必不可少。體驗由多 種元素組成，既包括建筑設(shè)計、裝修風格、空間布局、公共設(shè)施打造，也包括業(yè) 態(tài)布局、品類搭配、品牌組合，還包括服務(wù)設(shè)施、氛圍營造等等。這就要求經(jīng)營 者從視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸角等維度岀發(fā)，從交通、安全、便捷、舒適、 時尚等角度進行立體打造，凸顯主題色彩、差異特色、人文背景、自然景觀，融 入更多的生態(tài)、科技、動漫、影視、娛樂、社交等因素。還要做到常變常新，保 持對顧客的持久吸引力。要留住顧客，增強顧客黏性，則須順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代的消費特點，通過crm、微信平臺加強與顧客交流互動，做好會員管理服務(wù);通過開發(fā)app等虛擬平臺, 實現(xiàn)雙線引流、融合互動，實施多平臺訂購、多方式付款、便捷化配送、一體 化體驗的全渠道經(jīng)營模式，引進智能導航、3d試衣、電子價簽、網(wǎng)絡(luò)大屏等 移動科技設(shè)備，都有助于增強顧客體驗。通過手機app發(fā)放優(yōu)惠券,實現(xiàn)消費 積分、抽獎、返券、聯(lián)動促銷，也是吸引年輕群體的有效手法，在這方面，萬達 即將上線騰百萬 020、大悅城的大