1、蘇州市物業(yè)服務合同使用說明1根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定， 結合蘇州市實際，印制本合同示范文本。2、本示范文本適用于業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企 業(yè)使用。3、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、 增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“V”方式選定，未選擇部位打“ X”）；4 、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容， 對文本中的條款及專業(yè)詞匯理解不一致的， 可向當?shù)匚飿I(yè)管理 行政主管部門咨詢；5 、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽 約主體資格的證書、證明文件；6 、合同簽訂生效后，手寫項及未

2、被修改的文本印刷文字 視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容 以手寫項為優(yōu)先。7、物業(yè)管理公司應當在合同訂立之日起 15日內，將合同 報送當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。蘇州市房產管理局監(jiān)制蘇州市物業(yè)服務合同委托方 （以下簡稱甲方）： 主大會被授權簽約人：主委員會地址：聯(lián)系電話：真：受委托方（以下簡稱乙方）： 名稱：傳真:證書編號：住所地:資質等級：法定代表人/授權代表：聯(lián)系電話：甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)服務。委托服務期限為 年月，自年月日起至年月日止。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方 便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省

3、、市物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、規(guī)章 的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。第一條本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱： 物業(yè)類型： 座落位置：區(qū) （街道）號四至范圍：總建筑面積： 平方米；其中住宅平方米，商場 方米,辦公樓平方米，工業(yè)廠房平方米，停車場（庫） 平方米。其/、 他: 。物業(yè)構成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。第二條乙方提供下列選定的物業(yè)管理服務事項，其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和 物業(yè)使用人。（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、等房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（保修、 大修、更新、改造等非日常維護除外）；（二）包括但不限于道

4、路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、等物業(yè)管理區(qū)域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養(yǎng)護和管 理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外），供電線路、煤氣線路、路燈按有關規(guī)定 處理；（三）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理；（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、（六）交通和車輛停放秩序的管理；（七）物業(yè)使用禁止性行為的管理；（八）物業(yè)維修和養(yǎng)護費用的帳務管理；（九）物業(yè)檔案資料的保管；（十）物業(yè)其他共

5、同事務的管理服務；（十一）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務事項:第三條 物業(yè)專有部分（包括自用設備、毗連部位等）的維修、養(yǎng)護等事項由業(yè)主 自行承擔；業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務的，服務報酬由雙方另行約定。第四條乙方提供的物業(yè)管理服務質量見附件二。乙方提供的物業(yè)管理服務應達到 附件二所約定的目標；對達標的理解有異議的，由雙方共同認可的第三方予以評定。評 定費用由對達標的理解有錯誤的一方承擔。申請評定時由雙方各半支付，最終結算。第五條 甲方在合同生效之日起 日內向乙方提供管理用房 平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），其中由乙方無償使用 平方米，由乙方有償使用 平方米，有償使

6、用部分，按每月每平方米建筑面積元的標準租用。由乙方無償使用部分的物業(yè)服務費用不需要繳交。由乙方有償使用部分的物業(yè)服務 費用（需要，不需要）繳交。如需繳交，其收費標準為：第六條 甲方應在合同生效之日起不超過二個月內向乙方提供和移交下列物業(yè)資料：（一）規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、建筑使用證及規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收批準文件等竣工驗收資料；（二）設施設備安裝、使用說明、產品合格證明和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）業(yè)主檔案資料及物業(yè)質量保證文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第七條 甲方應在合同生效之日起二個月內會同乙方對物業(yè)的共用部

7、分（含共用部位、共用設施設備）進行檢查驗收，并向乙方辦理移交手續(xù)。第八條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費；業(yè)主與使用人對費用負擔另有約定的，從其約定。住 宅：元/月？平方米；辦公樓： 元/月？平方米；商業(yè)： 元/月？平方米；會所： 元/月？平方米；其他：。上述物業(yè)服務費中（包括，未包括）物業(yè)管理責任險。如物業(yè)服務費中未包括上述保險費用，除乙方未盡管理責任外，所造成的損害責任由甲方承擔。物業(yè)服務費中包括上述保險費用的，而乙方未及時投保所造成的損害責任由乙方承擔。第九條乙方按下述第種方式收取服務報酬：（一）實行物業(yè)服務費用包干制的，服務報酬在物業(yè)服務費中確定提取；（二）實行物業(yè)服

8、務費用酬金制的，按物業(yè)服務支出總額計提 %的傭金和 % 的管理費；第十條 物業(yè)服務費按月計算。業(yè)主或物業(yè)使用人應按下列第 種方式向乙方交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期交納物業(yè)服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用（千分之三，萬分之五，口 ） 加收滯納金。（一）在每年 、_、_、 的日前向乙方交納包括本月在內的個月的物業(yè)服務費；在每月 日前向乙方交納當月的物業(yè)服務費；（二）在每月日前向乙方交納當月的物業(yè)服務費；第十一條停車場（庫）的使用及管理服務的費用收取：（一）停車場（庫）的使用停車場（庫）的使用人按下列約定向乙方交納車位使用費:1、露天車位：每日：元，每月：元，每年：元;2、車庫車位：每日：元

9、，每月：元，每年：元;3、摩托車：每日：元，每月：元，每年：元;4、自行車：每日：元，每月：元，每年：元;5、 。停車場（庫）的車位使用費歸停車場（庫）的權利人所有。（二）停車場（庫）的管理服務車庫車位的權利人應按每月 元向乙方交納管理服務費（包括照明、清潔等費用），管理服務費歸乙方所有。（三）乙方收取上述停車場（庫）使用（管理）服務費后，對車輛及車內物品不承 擔保管責任。如乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對車輛及車內物品進行保管的，其保管 責任由當事人自行約定。第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內的屬甲方所有的下列配套設施委托乙方經(jīng)營管理，經(jīng)營管理收費約定如下：（一）健身房：（二）棋牌室：（三）乒乓球：（四

10、）網(wǎng)球場：（五）籃球場：（六）游泳池：（七）其他：該部分物業(yè)服務費用（需要，不需要）繳交。如需繳交，其收費標準為：第十三條 甲方提供本物業(yè)管理區(qū)域內的屬甲方所有的經(jīng)營性商業(yè)用房平方米，由乙方（按每月每平方米 元的標準，口 ）出租經(jīng)營，其收入（口 用于補貼本物業(yè)維護管理費用，用于補充專項維修資金，口 ）。該部分物業(yè)服務費用（需要，不需要）繳交。如需繳交，其收費 標準為：。第十四條 乙方可以依照下述約定，在業(yè)主委托其物業(yè)經(jīng)營的收入中提取費用，并專項用于管理該項物業(yè)的成本支出：（一）乙方受托經(jīng)營停車場（庫）的，按下列標準提取管理成本： ；（二）乙方受托經(jīng)營相關配套設施的，按下列標準提取管理成本： （

11、三）乙方受托經(jīng)營商業(yè)用房的，按下列標準提取管理成本： （四）。第十五條 物業(yè)共用部分（包括共用照明、電梯、中央空調、供暖、）運行發(fā)生的費用，按下述第 中方式分攤：（一）應獨立計量核算，根據(jù)實際消耗由乙方向業(yè)主分攤計收；（二）全部納入物業(yè)服務成本，平均分攤；第十六條 雙方約定（聘請，不聘請）專業(yè)機構對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服 務資金的收支情況進行審計。雙方約定審計的，進行年度例行審計時，聘請專業(yè)機構的費用，選擇物業(yè)服務費酬 金制的，列入物業(yè)服務支出，由全體業(yè)主承擔；選擇物業(yè)服務費包干制的，在物業(yè)服務 費中立項開支。應甲方要求進行的非年度例行審計，聘請專業(yè)機構的費用，由甲方承擔， 另行開支。專業(yè)

12、機構由（雙方協(xié)商選定，甲方選定，乙方選定）。第十七條實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)服務費按實結算的部分年終節(jié)余或虧 損的處理方式：（一）物業(yè)管理服務費中按實結算的部分有年度節(jié)余的，按以下方式處理：（1）轉入下年繼續(xù)使用；（2）經(jīng)業(yè)主大會決定，直接納入專項維修資金；（3）。（二）物業(yè)管理服務費中按實結算的部分發(fā)生年度虧損的，按以下方式處理：（1）經(jīng)業(yè)主大會決定后，由業(yè)主追加補足；（2）第十八條業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用專項維修資金：（一）業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金；（二）專項維修資金的帳務由物業(yè)管理企業(yè)代管；（三）專項維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行；（四）第十九條 物業(yè)專項維修

13、資金，按以下第 種方式續(xù)籌：（一）每月在收取物業(yè)服務費的同時按建筑面積每平方米收取 元補充專項維修資金；（二）物業(yè)管理服務費結余留作專項維修資金；7（四）第二十條 專項維修資金實行專款專用，用于房屋共用部位、共用設備、設施、屬業(yè)主共用的設施、附屬建筑物、構筑物及設施除日常維修保養(yǎng)以外的大中修、更新、改造費用開支。第二十一條 乙方按有關規(guī)定，制訂專項維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會批準后實施。未經(jīng)批準，乙方不得擅自動用專項維修資金。批準權限如下：（一）物業(yè)維修和更新費用在元以下，經(jīng)業(yè)主委員會主任批準后實施；（二）物業(yè)維修和更新費用在元以上元以下，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施；（三）物業(yè)維修和更新費用在 元

14、以上的，經(jīng)業(yè)主大會批準后實施；屬規(guī)定的急修項目或物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，由物業(yè) 管理企業(yè)直接組織實施。業(yè)主大會不批準乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟損 失及法律責任，由業(yè)主承擔。經(jīng)業(yè)主大會批準后，乙方未及時按專項維修資金使用方案實施的，所引致的經(jīng)濟損 失及法律責任，由乙方承擔。第二十二條甲方相關的權利義務：（一）監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約，勸阻、制止違反業(yè)主公約的行 為；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，甲方應當督促其限期交納；（二）授權乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，采取勸阻、制止、要求賠償經(jīng)濟損失、報告有關行政管理部門、訴訟等方式

15、進行處理；（三）與乙方協(xié)商確定物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用 概預算、決算報告；監(jiān)督檢查乙方各項方案和計劃的實施；（四）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動；（五）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；（六）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；（七）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任；（八）第二十三條乙方相關的權利義務：（一）在本物業(yè)管理區(qū)域內設立專門機構負責本物業(yè)的日常管理工作，并委派有崗位資格要求的人員履行本合同；（二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定和本合同的約定，自主開展各項物業(yè)管理經(jīng)營活動， 但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權益，不得利

16、用提供物業(yè)管理服務的便利獲 取不當利益；（三）根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務 費用，通過合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務費的問題；（四）建立、保存物業(yè)管理帳目。及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內的重大物業(yè)服務事項， 每半年公布一次物業(yè)服務費用收支賬目；（五）結合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預算、決算報告；（六）本合同終止時，向甲方移交全部物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料和屬甲方所有的 其他資產，并辦理交接手續(xù)；（七）選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第 三方；（八）法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔的其他

17、責任；（九）第二十四條業(yè)主委員會經(jīng)費收支：（一）根據(jù)本物業(yè)業(yè)主大會議事規(guī)則，本物業(yè)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支和 必要的日常辦公等費用計 元/年。此項費用（需要，不需要）在物業(yè)服務費立項開支中。（二）根據(jù)本物業(yè)業(yè)主大會議事規(guī)則，本物業(yè)有關人員津貼共計費用 _元/月。此項費用（需要，不需要）在物業(yè)服務費立項開支中。第二十五條 在管理過程中，因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構 成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：（一）天災、地震等不可抗力的事由所致的損害；（二）暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害， 但因乙方故意或過失所致者，不在此限；（三）因本合同標的

18、物本身固有瑕疵所致的損害；（四）因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；（五）甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人專有部分的火災、盜竊等所致的損害；（六）因乙方書面建議甲方改善共用部分（含共用部位、共用設備設施）或改進管 理措施，而甲方未采納所致的損害；（七）因20鳩上業(yè)主延遲交付物業(yè)服務費用所致的損害；（八）因甲方（包括業(yè)主委員會）或他方指揮調派乙方工作人員所致的損害；（九）本合同標的物之共用部分（含共用部位、共用設備設施）自然或人為的任何 損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；（十）停車場內，車輛被竊、被破壞或車內財物被竊的損害；但依照本合同約定承 擔保管責任的，不在此限；（十一）除上述各款外，其

19、它不可歸責于乙方之事由的。第二十六條為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā) 生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等情況，乙方 因采取緊急避險措施造成財產損失的，按有關法律規(guī)定處理。第二十七條 乙方違反本合同的約定，擅自收費或擅自提高收費標準的，對擅自收 費部分或超出標準的部分，業(yè)主有權要求乙方雙倍返還。第二十八條 包括但不限于30鳩上業(yè)主延遲交付物業(yè)服務費用等甲方違反本合同 約定的義務，導致乙方不能完成本合同第四條約定的管理目標，責任由甲方承擔，造成 乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。同時，乙方有權解除本合同。第二十九條 乙方違反本合同

20、約定的義務，導致不能完成本合同第四條約定的管理 目標，甲方有權要求乙方限期整改，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。 逾期未整改且嚴重違約的，甲方經(jīng)業(yè)主大會持三分之二以上投票權的業(yè)主通過后有權解 除本合同，由甲方另行選聘物業(yè)管理公司。第三十條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙 方?jīng)Q定不再接受委托的，應提前三個月書面通知甲方。本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管 理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為合同自動延續(xù)。延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動延續(xù)期間，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q 定不再接受委托的，應提

21、前三個月書面通知甲方。第三十一條第二十九條項下物業(yè)管理合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè) 項目之前，除甲方要求乙方提前撤離外，新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為3個月，在此期間乙方應提供過渡期物業(yè)管理服務，過渡期物業(yè)管理服務標準和物業(yè)服務費標準 不變，由乙方收取；3個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。第三十二條 本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當理由要求終止合同的，除雙方 簽訂補充協(xié)議外，責任方須按本合同及其補充協(xié)議的有關條款之規(guī)定承擔違約責任，并 應向對方支付 萬元的違約金。第三十三條 本合同終止時，乙方應移交物業(yè)管理權，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務的交接和善后工作，移交或

22、配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、專項 維修資金及帳目等。乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權，不撤出本物業(yè)和移交管理用 房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付 元的違約金。第三十四條 在本合同履行過程中，乙方的實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時， 實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償；甲方的實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的 違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。第三十五條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議 與合同具有同等效力。第三十六條江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準 DB32/T 538-2002為本合同附件。本合同之附件均為合同有

23、效組成部分。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十七條 本合同正本連同附件 頁，一式叁份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關 法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲、乙雙 方同意按下列第方式解決。（一）提交（蘇州， ）仲裁委員會仲裁；（二）依法向人民法院起訴。第四十條 本合同經(jīng)雙方簽字后生效。第四一條 本合同由蘇州市房產管理局解釋。甲方簽章:乙方簽章:法定代表人:法定代表人:附件一：物業(yè)構成類型幢數(shù)套（

24、單元）數(shù)建筑面積（平方米）備注高層小高層多層別墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓車庫會所其他用房合計附件二：物業(yè)管理服務質量：（一）公共服務接待和值守按江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準 DB32/T 538-2002（以下簡稱省標） 執(zhí)行。服務時限按省標級執(zhí)行。（二）房屋、共用設施、設備維護與管理1、巡檢、裝修管理按省標執(zhí)行。2、 房屋油漆粉飾按省標 執(zhí)行。但3 5年油飾（粉刷）1次的費用應 納入維修資金。3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應 當用時進行清洗、粉飾。4、 給水設施按省標 執(zhí)行。5、 排水設施按省標 執(zhí)行。6供配電系統(tǒng)按省標執(zhí)行。7、弱電系統(tǒng)按省標執(zhí)行。8、

25、避雷接地系統(tǒng)按省標執(zhí)行。9、電梯運行與管理按省標執(zhí)行。10、共用空調系統(tǒng)按省標執(zhí)行。11、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施按省標執(zhí)行。12、。13、。14、。（三）清潔管理1、 共用樓道保潔按省標 執(zhí)行。2、 電梯及電梯廳保潔按省標 執(zhí)行。3、 傳達室共用衛(wèi)生間保潔按省標 執(zhí)行。4、 停車場、共用車庫或車棚保潔按省標 執(zhí)行。5、 道路保潔按省標 執(zhí)行。6標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按省標 執(zhí)行。7、 綠化帶保潔按省標執(zhí)行。8、 休閑、娛樂、健身設施保潔按省標 執(zhí)行。9、 門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔按省標 執(zhí)行。10、 垃圾桶、果皮箱按省標 執(zhí)行。11、垃圾收集與處理按省標 級執(zhí)行。12、衛(wèi)生消殺按省標 級執(zhí)行。13、。_14、。_15、。_（四）園林綠化養(yǎng)護與管理1、草坪按省標 級執(zhí)行。2、園林樹木按省標 級執(zhí)行。3、花壇按省