1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南第一章 總則第一條 制定清算準(zhǔn)則目的和依據(jù)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱清算準(zhǔn)則）第一條明確了制定準(zhǔn)則的依據(jù)和目的。制定清算準(zhǔn)則的目的，應(yīng)從以下三個(gè)方面理解：（一）清算準(zhǔn)則是土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范；（二）清算準(zhǔn)則是行政規(guī)章，注冊(cè)稅務(wù)師從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)必須執(zhí)行；（三）制定清算準(zhǔn)則的目的，是規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維護(hù)社會(huì)公共利益和鑒證各方合法權(quán)益。第二條 清算鑒證的定義清算準(zhǔn)則規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。對(duì)土地增值稅清算鑒證的定義，應(yīng)把握以下幾個(gè)方面： （一）是對(duì)土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)的鑒證業(yè)務(wù)，

2、對(duì)非土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)的鑒證不適用本準(zhǔn)則；（二）應(yīng)以稅務(wù)師事務(wù)所的名義接受委托；（三）應(yīng)實(shí)施必要的審核程序，以稅收應(yīng)用技術(shù)進(jìn)行鑒別和判斷，出具鑒證報(bào)告并發(fā)表鑒證意見(jiàn)；（四）目的是：為證實(shí)土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)具有真實(shí)性、合法性、完整性，提供證明，以增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度。第三條 清算鑒證的目的根據(jù)清算準(zhǔn)則規(guī)定的土地增值稅清算鑒證定義，土地增值稅清算鑒證的目標(biāo)，應(yīng)是證明清算事項(xiàng)具有真實(shí)性、合法性、完整性。一、真實(shí)性清算準(zhǔn)則的真實(shí)性，是強(qiáng)調(diào)法律的真實(shí)性。在納稅鑒證活動(dòng)中，鑒證人按照鑒證程序，依據(jù)法定的鑒證評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)取得的有關(guān)證據(jù)資料，進(jìn)行鑒別和判斷后，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)納稅人申報(bào)不實(shí)的證據(jù)，便

3、可確認(rèn)所鑒證的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)具有法律真實(shí)性。對(duì)于收入事項(xiàng)，真實(shí)性是指已經(jīng)符合稅法規(guī)定的確認(rèn)條件，就應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，除會(huì)計(jì)已經(jīng)確認(rèn)收入的事項(xiàng)外，還包括視同銷售收入和稅法上規(guī)定的收入事項(xiàng)。對(duì)扣除項(xiàng)目事項(xiàng)，真實(shí)性是指除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除、核定扣除事項(xiàng)外，任何開(kāi)發(fā)費(fèi)用，除非確屬已經(jīng)真實(shí)發(fā)生，否則申報(bào)扣除就可能被認(rèn)定為錯(cuò)誤申報(bào)。納稅人申報(bào)扣除的任何費(fèi)用必須能夠提供證明確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的“足夠”的“適當(dāng)”憑據(jù)，足夠和適當(dāng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判定。真實(shí)性包括真實(shí)發(fā)生和準(zhǔn)確計(jì)價(jià)等兩方面的內(nèi)容。真實(shí)發(fā)生是指土地增值稅清算申報(bào)表中，計(jì)入的土地增稅清算事項(xiàng)是真實(shí)發(fā)生的，不包含沒(méi)有發(fā)生的事項(xiàng)

4、。準(zhǔn)確計(jì)價(jià)是鑒證的準(zhǔn)確性要求，準(zhǔn)確性是指土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)的金額，在土地增值稅申報(bào)表中恰當(dāng)計(jì)價(jià)。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，在財(cái)務(wù)報(bào)表中是否真實(shí)發(fā)生并以恰當(dāng)?shù)慕痤~計(jì)入，在賬戶中是否確實(shí)存在并以恰當(dāng)金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項(xiàng)是否確認(rèn)并按正確金額反映。二、合法性合法性是指確認(rèn)收入和房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目，必須符合稅法規(guī)定的條件與程序。不管房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目是否實(shí)際發(fā)生或合理與否，如果是非法支出，不符合稅法的有關(guān)規(guī)定，即使按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)或制度規(guī)定可以作為開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的，也不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。三、完整性完整性是指應(yīng)當(dāng)披露的土地增值稅清算事項(xiàng)，在土地增值稅申報(bào)表中得到充分披露，不

5、存在漏申報(bào)事項(xiàng)。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，在財(cái)務(wù)報(bào)表中是否得到充分披露，在賬戶中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項(xiàng)是否均已確認(rèn)。根據(jù)形式完整性的要求，對(duì)以會(huì)計(jì)資料為信息來(lái)源的申報(bào)事項(xiàng)，能夠按鑒證程序取得支持申報(bào)結(jié)果的會(huì)計(jì)核算證據(jù)，并且沒(méi)有發(fā)現(xiàn)相反的會(huì)計(jì)核算證據(jù)；對(duì)于根據(jù)納稅調(diào)整后數(shù)據(jù)的申報(bào)事項(xiàng)，能夠按鑒證程序取得支持申報(bào)結(jié)果的納稅調(diào)整證據(jù)，并且沒(méi)有發(fā)現(xiàn)相反的納稅調(diào)整證據(jù)。第四條 清算鑒證的范圍根據(jù)清算準(zhǔn)則規(guī)定的“土地增值稅清算鑒證”定義，土地增值稅清算鑒證范圍，有三層含義：一是證據(jù)的范圍，包括會(huì)計(jì)核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)；二是主體的范圍，包括委托方企業(yè)和受托方企業(yè)；三是項(xiàng)目的范圍。

6、一、證據(jù)的范圍鑒證對(duì)象信息的范圍，或稱鑒證證據(jù)的范圍。清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)的鑒證范圍，重點(diǎn)是納稅調(diào)整證據(jù)，會(huì)計(jì)核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來(lái)源。二、主體的范圍土地增值稅清算鑒證主體的范圍，包括委托方和受托方。（一）委托方符合土地增值稅清算條件的從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人。（二）受托方清算準(zhǔn)則第三條規(guī)定，納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。上述規(guī)定，明確了承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的受托方應(yīng)具備的條件。對(duì)此規(guī)定，應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：1.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應(yīng)是有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資格的稅務(wù)師事務(wù)所；2.沒(méi)有通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；

7、3.不具備注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機(jī)構(gòu)，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。三、項(xiàng)目的范圍納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的項(xiàng)目范圍。第五條 了解的業(yè)務(wù)環(huán)境清算準(zhǔn)則第四條規(guī)定，在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。還明確了業(yè)務(wù)環(huán)境的具體事項(xiàng)。在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照清算準(zhǔn)則的要求，初步了解鑒證業(yè)務(wù)的下列業(yè)務(wù)環(huán)境：一、鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)，應(yīng)將鑒證年度、鑒證事項(xiàng)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、證據(jù)要求等內(nèi)容作為特殊事項(xiàng)，作出專項(xiàng)約定；二、注冊(cè)稅務(wù)師承接鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)了解鑒證對(duì)象的特征，如：時(shí)限、核準(zhǔn)或備案程序、形

8、成的原因等內(nèi)容；三、注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)充分了解土地增值稅清算納稅申報(bào)情況鑒證對(duì)象信息，如：申報(bào)資料、會(huì)計(jì)資料和有關(guān)證據(jù)等內(nèi)容；四、注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)、發(fā)表鑒證結(jié)論，應(yīng)以現(xiàn)行有效的有關(guān)稅收法規(guī)，為審核鑒證的主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；五、注冊(cè)稅務(wù)師出具鑒證報(bào)告，應(yīng)以依法進(jìn)行納稅申報(bào)為主要目的，被鑒證單位和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是報(bào)告的預(yù)期使用者。第六條 承接清算條件清算準(zhǔn)則第五條對(duì)承接鑒證業(yè)務(wù)的條件作出明確規(guī)定，注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)承接鑒證業(yè)務(wù)的條件，應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：一、接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件受托清算條件有兩層含義：一是納稅人委托鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)符合土地增值稅清算條件，不具備清算條件的項(xiàng)目

9、不屬于鑒證范圍；二是稅務(wù)師事務(wù)所不受理不符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、職業(yè)道德規(guī)范的要求獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力，是注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守的重要職業(yè)道德規(guī)范。實(shí)際操作當(dāng)中，注冊(cè)稅務(wù)師還應(yīng)注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業(yè)務(wù)、對(duì)客戶責(zé)任、對(duì)同行責(zé)任和職業(yè)形象責(zé)任等職業(yè)道德規(guī)范。對(duì)清算準(zhǔn)則規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：1獨(dú)立性。獨(dú)立性原則的要求有兩層含義，即實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立與形式上的獨(dú)立。所謂實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，又稱精神上的獨(dú)立，是指注冊(cè)稅務(wù)師在鑒證過(guò)程中應(yīng)當(dāng)不受任何個(gè)人或外界因素的約束、影響和干擾，保持獨(dú)立的精神態(tài)度和意志。只有保持實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，才能夠以客觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見(jiàn)。

10、所謂形式上的獨(dú)立，又稱面貌上的獨(dú)立，是針對(duì)第三者而言的，即注冊(cè)稅務(wù)師必須在第三者面前呈現(xiàn)一種獨(dú)立于客戶的身份，同客戶之間不應(yīng)存在直接或一些重大的間接財(cái)務(wù)利益關(guān)系。形式上做到獨(dú)立是保證實(shí)質(zhì)獨(dú)立的前提。2專業(yè)勝任能力。注冊(cè)稅務(wù)師專業(yè)勝任能力是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)具備勝任專業(yè)職責(zé)的能力，包括專門知識(shí)、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)能力等四個(gè)方面。業(yè)務(wù)能力是指注冊(cè)稅務(wù)師的分析、判斷和表達(dá)能力。分析、判斷是注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)有的一種重要技能，它貫穿于鑒證過(guò)程的始終。分析、判斷能力的強(qiáng)弱是注冊(cè)稅務(wù)師素質(zhì)的綜合反映。注冊(cè)稅務(wù)師必須就鑒證結(jié)果出具報(bào)告，因此應(yīng)具有充分表達(dá)意見(jiàn)的說(shuō)明能力。3技術(shù)規(guī)范。注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過(guò)程中

11、，應(yīng)遵守一定的技術(shù)規(guī)范，有責(zé)任、有義務(wù)遵守各項(xiàng)準(zhǔn)則、規(guī)范等職業(yè)規(guī)范，并合理運(yùn)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅務(wù)會(huì)計(jì)及國(guó)家其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范。4職業(yè)道德。職業(yè)道德是指某一執(zhí)業(yè)組織以公約、守則等形式公布的，其會(huì)員自愿接受的執(zhí)業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)。注冊(cè)稅務(wù)師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責(zé)任等方面的總稱。職業(yè)品德是指注冊(cè)稅務(wù)師所應(yīng)具備的職業(yè)品格和道德行為，它是職業(yè)道德體系的核心部分，其基本要求是獨(dú)立、客觀和公正。職業(yè)紀(jì)律是指約束注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)行為的法紀(jì)和戒律，尤指注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)遵循的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及國(guó)家其他相關(guān)法規(guī)。職業(yè)責(zé)任是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師對(duì)客戶、同行及社會(huì)公眾所應(yīng)履行的責(zé)任。5職業(yè)謹(jǐn)慎。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊(cè)

12、稅務(wù)師履行專業(yè)職責(zé)時(shí)除具備足夠的專業(yè)勝任能力之外，還應(yīng)當(dāng)有一絲不茍的責(zé)任感并保持應(yīng)有的慎重態(tài)度。職業(yè)謹(jǐn)慎可從消極和積極兩個(gè)方面理解。前者是指注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時(shí)不得怠工，不得有過(guò)失和欺詐行為；后者是指注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)以高度的責(zé)任感去理解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容，完成鑒證任務(wù)。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊(cè)稅務(wù)師注意評(píng)價(jià)自己的能力是否可以勝任所承擔(dān)的責(zé)任。如果不具備這種能力，則應(yīng)考慮向?qū)＜易稍兓蚓芙^接受該項(xiàng)業(yè)務(wù)。三、稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)以支持其結(jié)論并出具書(shū)面報(bào)告這個(gè)條件是對(duì)鑒證對(duì)象、鑒證過(guò)程和鑒證結(jié)論提出的要求。主要有以下四個(gè)方面：（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見(jiàn)。注冊(cè)稅務(wù)師未經(jīng)鑒證有關(guān)土地增值稅清算鑒

13、證證據(jù)，不得對(duì)客戶的土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)；（二）鑒證過(guò)程必須搜集和取得證據(jù)。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)按照鑒證準(zhǔn)則的要求，認(rèn)真搜集和取得充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，以保證工作質(zhì)量，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；（三）鑒證結(jié)論必須依據(jù)證據(jù)。注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，不得以其職業(yè)身份對(duì)未鑒證事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)；（四）注冊(cè)稅務(wù)師的結(jié)論以書(shū)面報(bào)告形式表述，且表述形式與鑒證要求相適應(yīng)。稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)的書(shū)面報(bào)告。并且根據(jù)鑒證情況，以無(wú)保留意見(jiàn)、持有保留意見(jiàn)、無(wú)法表明意見(jiàn)或持否定意見(jiàn)等發(fā)表鑒證結(jié)論。四、與委托方協(xié)商簽

14、訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽定業(yè)務(wù)約定書(shū)是鑒證準(zhǔn)備階段的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)是指稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位共同簽訂，據(jù)以確定鑒證業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、鑒證范圍及雙方責(zé)任與義務(wù)等事項(xiàng)的書(shū)面合約。鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)需要約定的事項(xiàng)都應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商，但有些事項(xiàng)是已經(jīng)在有關(guān)規(guī)定中確定下來(lái)的，屬于格式性條款，則無(wú)商量的余地。對(duì)于格式性條款以外的任意性條款，應(yīng)與委托方商議并達(dá)成一致意見(jiàn)，主要包括鑒證范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)費(fèi)用、出具鑒證報(bào)告的時(shí)間等內(nèi)容。鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)具有經(jīng)濟(jì)合同的性質(zhì)，一經(jīng)雙方簽訂，即成為稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位之間在法律上生效的契約，具有法定約束力。鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)有以下幾個(gè)方面的作用

15、：1可以增進(jìn)稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位之間的了解，尤其是使被鑒證單位了解鑒證人員的鑒證責(zé)任和需要提供的合作。2可作為被鑒證單位鑒證業(yè)務(wù)完成情況及稅務(wù)師事務(wù)所檢查被鑒證單位約定義務(wù)履行情況的依據(jù)。3如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)是確定稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任的重要依據(jù)。五、計(jì)劃承攬的鑒證業(yè)務(wù)具有合理的目的如果鑒證的范圍、取證條件等方面受到限制，還繼續(xù)惡性承攬，這就說(shuō)明受托方的目的不合理。如果是為了利用鑒證報(bào)告，應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的鑒證要求，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具不適當(dāng)?shù)膱?bào)告，這就說(shuō)明委托單位的目的不合理。第七條 清算鑒證對(duì)象和鑒證對(duì)象信息清算準(zhǔn)則第六條，對(duì)鑒證對(duì)象作出了概括性的描述，對(duì)這部分

16、內(nèi)容，應(yīng)該從鑒證對(duì)象和鑒證對(duì)象信息兩方面理解。鑒證對(duì)象有兩層含義：一是指鑒證對(duì)象的內(nèi)容，二是指鑒證對(duì)象的形式。一、鑒證對(duì)象清算準(zhǔn)則所稱鑒證對(duì)象或稱鑒證對(duì)象的內(nèi)容，是指土地增值稅清算的狀況，通俗地說(shuō)就是土地增值稅清算的納稅申報(bào)表所列事項(xiàng)。如：房地產(chǎn)銷售收入總額、扣除項(xiàng)目總額、開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度等。這也就是土地增值稅納稅申報(bào)表及附表所涉及的內(nèi)容。二、鑒證對(duì)象信息鑒證對(duì)象信息或稱鑒證對(duì)象的形式，是指與土地增值稅清算相關(guān)的會(huì)計(jì)資料、內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。如：企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)資料、納稅申報(bào)資料、有關(guān)土地增值稅清算的文件及證明材料等。土地增值稅清算的鑒證對(duì)象信息,是指土地增值稅的有關(guān)

17、法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)和報(bào)送的資料。第八條 清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)一、鑒證評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的分類（一）正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)是指用于評(píng)價(jià)或計(jì)量土地增值稅清算鑒證對(duì)象的法定確認(rèn)條件和計(jì)量方法。按照法律效力級(jí)別來(lái)說(shuō)，鑒證標(biāo)準(zhǔn)分為正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)。正式標(biāo)準(zhǔn)是指國(guó)家法定標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)協(xié)會(huì)自律標(biāo)準(zhǔn)；非正式標(biāo)準(zhǔn)是指企業(yè)單位內(nèi)部制定的標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算鑒證的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以正式標(biāo)準(zhǔn)為主，以非正式標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。（二）土地增值稅清算鑒證的定性標(biāo)準(zhǔn)和定量標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅清算鑒證的定性標(biāo)準(zhǔn)又稱為正式標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際使用的定性標(biāo)準(zhǔn)是有關(guān)土地增值稅清算稅收文件的規(guī)定。土地增值稅清算鑒證的定

18、量標(biāo)準(zhǔn)主要是基本標(biāo)準(zhǔn)，以歷史標(biāo)準(zhǔn)和外部標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。二、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特征的內(nèi)容和適用要求對(duì)于按照會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)填報(bào)的事項(xiàng)，應(yīng)以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如收入項(xiàng)目的填報(bào)，根據(jù)會(huì)計(jì)核算的“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”會(huì)計(jì)科目提供的信息資料，對(duì)這個(gè)收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于按照稅法要求納稅調(diào)整后填報(bào)的事項(xiàng)，應(yīng)以有關(guān)的稅收法規(guī)文件為主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其他的法規(guī)文件為輔助評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的“視同銷售收入”事項(xiàng)，應(yīng)以稅收法規(guī)文件為主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。三、法定鑒證標(biāo)準(zhǔn)與其他鑒證標(biāo)準(zhǔn)的選擇次序注冊(cè)稅務(wù)師在運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)以稅法規(guī)定為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，避

19、免濫用會(huì)計(jì)規(guī)范的可靠性和完整性原則。相關(guān)性的特征不僅指與報(bào)告使用者的經(jīng)濟(jì)決策相關(guān)，還應(yīng)包括鑒證事項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上的因果關(guān)系。在評(píng)價(jià)證據(jù)有效性時(shí)，應(yīng)對(duì)鑒證事項(xiàng)有關(guān)證據(jù)的合法性保持警覺(jué)，鑒證的主要依據(jù)是稅收法規(guī)。在處理方法上，主要運(yùn)用稅務(wù)會(huì)計(jì)。第九條 清算鑒證證據(jù)清算準(zhǔn)則第八條，明確了注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，獲取證據(jù)應(yīng)執(zhí)行的程序及遵循的原則。對(duì)這部分內(nèi)容，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面把握。一、職業(yè)懷疑態(tài)度清算準(zhǔn)則要求注冊(cè)稅務(wù)師在計(jì)劃和執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識(shí)別可能導(dǎo)致鑒證對(duì)象信息發(fā)生違反稅法或錯(cuò)誤申報(bào)的情況。職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經(jīng)濟(jì)鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過(guò)程中，對(duì)客戶及其所提供信息

20、均保持必要質(zhì)疑的思想狀態(tài)。二、土地增值稅清算鑒證證據(jù)清算鑒證的證據(jù)，是指鑒證人員在實(shí)施清算鑒證過(guò)程中根據(jù)職業(yè)判斷所搜集的，為自己發(fā)表鑒證意見(jiàn)、出具鑒證報(bào)告提供證明的一系列事實(shí)憑據(jù)和資料。現(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據(jù)，主要包括以下內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等；（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算

21、項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。三、重要性原則土地增值稅清算鑒證的重要性，是指被鑒證單位向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的清算證據(jù)、資料，對(duì)確認(rèn)和計(jì)量清算項(xiàng)目影響的嚴(yán)重程度。它在正常納稅環(huán)境下，可能會(huì)影響清算項(xiàng)目計(jì)量結(jié)果的確認(rèn)。應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：（一）與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)相關(guān)；（二）影響確認(rèn)和計(jì)量土地增值稅清算項(xiàng)目的嚴(yán)重程度；（三）土地增值稅清算鑒證重要性的判斷受法定條件影響，而不受企業(yè)環(huán)境影響；（四）土地增值稅清算鑒證應(yīng)考慮可能出現(xiàn)的誤差。對(duì)于以下原因造成的鑒證結(jié)論差異，不屬于錯(cuò)誤的鑒證結(jié)論：1.對(duì)同一個(gè)被鑒證單位的同一個(gè)鑒證對(duì)象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒

22、證結(jié)論，如果沒(méi)有證據(jù)證明是因?yàn)椴煌b證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異；2.對(duì)同一個(gè)被鑒證單位的同一個(gè)鑒證對(duì)象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒證結(jié)論，是由于鑒證的證據(jù)發(fā)生了變化，所造成的鑒證結(jié)論差異；3.對(duì)同一個(gè)被鑒證單位的同一個(gè)鑒證對(duì)象，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)，稅務(wù)檢查的結(jié)論與鑒證結(jié)論不一致時(shí)，如果沒(méi)有證據(jù)證明是因?yàn)殍b證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異。四、法定性原則稅法強(qiáng)調(diào)法定性原則，對(duì)任何事項(xiàng)的確認(rèn)都必須依法行事，有據(jù)可依，不能估計(jì)。稅務(wù)處理以法律為準(zhǔn)繩，企業(yè)的稅款計(jì)算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動(dòng)正

23、確與否，均應(yīng)以稅法為判斷標(biāo)準(zhǔn)。五、證據(jù)的取得與分析評(píng)價(jià)（一）鑒證證據(jù)的充分性和適當(dāng)性注冊(cè)稅務(wù)師從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)獲取與鑒證事項(xiàng)相關(guān)的充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)。證據(jù)的充分性，是對(duì)證據(jù)數(shù)量的衡量。證據(jù)的適當(dāng)性，是對(duì)證據(jù)質(zhì)量的衡量，是指證據(jù)的相關(guān)性、真實(shí)性和合法性。1.鑒證證據(jù)的相關(guān)性在確定證據(jù)的相關(guān)性時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項(xiàng)：（1）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認(rèn)定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認(rèn)定無(wú)關(guān)；（2）針對(duì)被鑒證單位同一項(xiàng)認(rèn)定，可以從不同來(lái)源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（3）只與特定被鑒證單位認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)。（4）證據(jù)的相關(guān)

24、性必須同時(shí)具備下列兩項(xiàng)獨(dú)特的要素：必須有助于證明或否定一個(gè)事實(shí)結(jié)論；這個(gè)事實(shí)結(jié)論與一個(gè)鑒證事項(xiàng)的子項(xiàng)有因果關(guān)系。2.鑒證證據(jù)的真實(shí)性注冊(cè)稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的真實(shí)性時(shí)應(yīng)考慮下列事項(xiàng)：（1）真實(shí)性是證據(jù)發(fā)生證明力的首要條件，真實(shí)的證據(jù)是客觀存在的證據(jù)，它的對(duì)立面是虛假證據(jù)。（2）虛假證據(jù)在鑒證實(shí)踐中有以下幾種情況：推測(cè)、假設(shè)、想像的證據(jù)事實(shí)；認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或表達(dá)失真的證據(jù)事實(shí)，如鑒定結(jié)論錯(cuò)誤，證人所述事實(shí)雖然是耳聞目睹但表述不準(zhǔn)確，無(wú)意中對(duì)案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲；故意作出的偽證，當(dāng)事人或其他有關(guān)人員故意作偽證的目的是以證據(jù)形式上的真實(shí)掩蓋內(nèi)容上的虛假，以誤導(dǎo)鑒證人員對(duì)案件事實(shí)作出錯(cuò)誤結(jié)論。3.鑒證

25、證據(jù)的合法性注冊(cè)稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的合法性時(shí)應(yīng)考慮下列事項(xiàng)：（1）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；（2）不具備法律要求的形式和非法取得的證據(jù)，不具有合法性。（二）鑒證證據(jù)的來(lái)源根據(jù)土地增值稅清算的有關(guān)文件規(guī)定，獲取土地增值稅清算鑒證證據(jù)的渠道有三個(gè)：1司法機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、專業(yè)技術(shù)鑒定部門等具有行政職能的機(jī)關(guān)事業(yè)單位；2具有法定資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)；3被鑒證單位。（三）證據(jù)的效力注冊(cè)稅務(wù)師在對(duì)證據(jù)進(jìn)行審核認(rèn)定過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)證明同一事實(shí)的數(shù)個(gè)證據(jù)，其證據(jù)的效力級(jí)次一般按照以下情形分別進(jìn)行認(rèn)定：1.國(guó)家機(jī)關(guān)以及其他職能部門依職權(quán)制作的公文文書(shū)優(yōu)于其他書(shū)證；2.鑒定結(jié)論、現(xiàn)場(chǎng)筆錄、勘驗(yàn)筆錄

26、、檔案材料以及經(jīng)過(guò)公證或者登記的書(shū)證優(yōu)于其他書(shū)證、視聽(tīng)資料和證人證言；3.原件、原物優(yōu)于復(fù)制件、復(fù)制品；4.法定鑒定部門的鑒定結(jié)論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結(jié)論；5.注冊(cè)稅務(wù)師主持勘驗(yàn)制作的勘驗(yàn)筆錄優(yōu)于其他部門主持勘驗(yàn)制作的勘驗(yàn)筆錄；6.原始證據(jù)優(yōu)于傳來(lái)證據(jù)；7.其他證人證言優(yōu)于與當(dāng)事人有親屬關(guān)系或者其他密切關(guān)系的證人提供的對(duì)該當(dāng)事人有利的證言；8.作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言；9.數(shù)個(gè)種類不同、內(nèi)容一致的證據(jù)優(yōu)于一個(gè)孤立的證據(jù)。10.從外部獨(dú)立來(lái)源獲取的證據(jù)優(yōu)于從其他來(lái)源獲取的證據(jù)；11.內(nèi)部控制有效時(shí)內(nèi)部生成的證據(jù)優(yōu)于內(nèi)部控制薄弱時(shí)內(nèi)部生成的證據(jù)；12.直接獲取的證據(jù)優(yōu)于間接獲取或推論得

27、出的證據(jù)。（四）實(shí)施階段的鑒證程序?qū)徍髓b證實(shí)施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計(jì)劃對(duì)各項(xiàng)鑒證項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)審查，收集鑒證證據(jù)并進(jìn)行評(píng)價(jià)，借以形成鑒證結(jié)論，實(shí)現(xiàn)鑒證目標(biāo)的過(guò)程。鑒證實(shí)施階段的工作主要是鑒證測(cè)試，包括控制測(cè)試和實(shí)質(zhì)性測(cè)試兩大類，或稱控制性測(cè)試和實(shí)質(zhì)性程序。鑒證人員要通過(guò)鑒證測(cè)試，取得鑒證證據(jù)，形成工作底稿。鑒證實(shí)施階段有以下三個(gè)步驟：1內(nèi)部控制的調(diào)查與初步評(píng)價(jià)在對(duì)納稅申報(bào)表審核鑒證過(guò)程中，了解被鑒證單位內(nèi)部控制是必須執(zhí)行的程序，鑒證人員主要應(yīng)了解被鑒證單位內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行情況。然后初步評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的可信賴程度，如果被鑒證單位的內(nèi)部控制能夠預(yù)防各類錯(cuò)弊，就視為可信賴，

28、據(jù)此設(shè)計(jì)控制測(cè)試；如果內(nèi)部控制不存在，或雖然存在但未能有效地運(yùn)行，就不需要進(jìn)行控制測(cè)試，而直接進(jìn)行實(shí)質(zhì)性測(cè)試。2控制測(cè)試控制測(cè)試，是指為證實(shí)被鑒證單位內(nèi)部控制政策和程序設(shè)計(jì)是否適當(dāng)，運(yùn)行是否有效而實(shí)施的鑒證程序。控制測(cè)試有以下特點(diǎn)：（1）測(cè)試范圍是決定信賴的內(nèi)部控制。控制測(cè)試不是對(duì)所有的內(nèi)部控制都進(jìn)行測(cè)試，只對(duì)那些經(jīng)過(guò)初步評(píng)價(jià)、決定信賴的內(nèi)部控制進(jìn)行測(cè)試。（2）測(cè)試方法是對(duì)關(guān)鍵控制項(xiàng)目進(jìn)行抽查。測(cè)試時(shí)只對(duì)其關(guān)鍵控制項(xiàng)目抽取若干樣本進(jìn)行審查。（3）控制測(cè)試一般選擇在期中進(jìn)行，不安排在期末進(jìn)行。控制測(cè)試程序，無(wú)論是會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)，還是對(duì)經(jīng)濟(jì)鑒證，都不是必經(jīng)程序。因?yàn)椋_定信賴內(nèi)部控制是實(shí)施控制測(cè)試的

29、前提條件，如果鑒證人員不準(zhǔn)備信賴內(nèi)部控制，便可不實(shí)施控制測(cè)試。3實(shí)質(zhì)性測(cè)試實(shí)質(zhì)性測(cè)試，是指對(duì)賬戶余額進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)而實(shí)施的鑒證程序。實(shí)質(zhì)性測(cè)試包括經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)測(cè)試、余額實(shí)質(zhì)測(cè)試和分析性測(cè)試等三類。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)測(cè)試，是為了審定某類或某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)認(rèn)定的恰當(dāng)性；余額實(shí)質(zhì)測(cè)試，是為了審定某賬戶余額認(rèn)定的適當(dāng)性；分析性測(cè)試，也稱分析性復(fù)核，鑒證人員運(yùn)用分析性測(cè)試可為證實(shí)會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)有關(guān)關(guān)系是否合理提供證據(jù)。（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報(bào)表的填報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源，可以劃分會(huì)計(jì)核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。對(duì)于收集和評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)核算證據(jù)，一般情況下，注冊(cè)稅務(wù)師在進(jìn)行

30、涉稅鑒證時(shí)，不履行報(bào)表審計(jì)程序，不對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。如果需要對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)進(jìn)行延伸審計(jì)，應(yīng)另行委托審計(jì)。另行委托的審計(jì)業(yè)務(wù)不適用本指南。對(duì)于收集和評(píng)價(jià)納稅調(diào)整證據(jù)，可以省略內(nèi)部控制的調(diào)查和初步評(píng)價(jià)這一步驟。由于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員對(duì)被鑒證單位的內(nèi)部控制應(yīng)持職業(yè)懷疑態(tài)度，一般情況下應(yīng)省略內(nèi)部控制的控制測(cè)試，而直接進(jìn)入實(shí)質(zhì)性測(cè)試。（六）實(shí)質(zhì)性測(cè)試的性質(zhì)、時(shí)間和范圍1.實(shí)質(zhì)性測(cè)試的性質(zhì)，是指將要執(zhí)行的實(shí)質(zhì)性測(cè)試程序的種類及其有效性。清算鑒證的實(shí)質(zhì)性測(cè)試應(yīng)以余額測(cè)試為主。2.實(shí)質(zhì)性測(cè)試的時(shí)間。土地增值稅清算鑒證中實(shí)質(zhì)性測(cè)試的時(shí)間，是

31、法定的，中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有選擇的余地，應(yīng)按稅法規(guī)定的清算時(shí)間辦理清算鑒證。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)提交鑒證報(bào)告，由申報(bào)環(huán)節(jié)改為在申請(qǐng)環(huán)節(jié)出報(bào)告，是將報(bào)告的時(shí)間前置。這種情況下，應(yīng)在清算申請(qǐng)?zhí)峤恢巴瓿伞?.實(shí)質(zhì)性測(cè)試的范圍，是指將要執(zhí)行的實(shí)質(zhì)性測(cè)試所需的樣本和證據(jù)的數(shù)量，實(shí)質(zhì)是講證據(jù)的范圍。土地增值稅清算鑒證的實(shí)質(zhì)性測(cè)試，應(yīng)收集、評(píng)價(jià)稅法規(guī)定應(yīng)提交的證據(jù)和鑒證中需要補(bǔ)充的證據(jù)。（七）鑒證證據(jù)的收集鑒證的實(shí)施階段進(jìn)行的實(shí)質(zhì)性測(cè)試，鑒證人員需要運(yùn)用鑒證分析方法獲取土地增值稅鑒證事項(xiàng)及有關(guān)數(shù)據(jù)是否合理的證據(jù)；運(yùn)用抽樣法和查詢法、觀察法、核對(duì)法、驗(yàn)算法等技術(shù)方法，直接審核土地增值稅清算項(xiàng)目金額，獲

32、取土地增值稅清算項(xiàng)目金額是否正確、真實(shí)和完整的證據(jù)等。鑒證證據(jù)，是指鑒證人員對(duì)鑒證對(duì)象的實(shí)際情況作出判斷、表明意見(jiàn)，并做出鑒證結(jié)論的依據(jù)。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源可以分為以下兩類：1會(huì)計(jì)核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)科目，取得的信息資料；2納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項(xiàng)的有關(guān)信息資料。（八）會(huì)計(jì)核算證據(jù)的收集與鑒證收集會(huì)計(jì)核算證據(jù)有兩種方式，一是鑒證人員根據(jù)下列資料，通過(guò)實(shí)施抄錄、制表、驗(yàn)算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒證人員對(duì)下列資料中，比較重要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書(shū)面證據(jù)。1與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有

33、關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料；2與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有關(guān)的文件、收付款收據(jù)、銀行入賬出賬的票據(jù)單證。注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核，不履行注冊(cè)會(huì)計(jì)師的報(bào)表鑒證程序。（九）納稅調(diào)整證據(jù)的收集與鑒證收集納稅調(diào)整證據(jù)，一是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項(xiàng)的文件資料，通過(guò)實(shí)施抄錄、制表、驗(yàn)算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項(xiàng)的文件資料，按程序取得的書(shū)面證據(jù)。如合同、會(huì)計(jì)賬證、結(jié)算單證、收據(jù)發(fā)票、會(huì)議記錄、交易方案、交易記錄等等書(shū)證資料。對(duì)于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評(píng)價(jià)，首先應(yīng)

34、根據(jù)有關(guān)證據(jù)，確認(rèn)差異的事項(xiàng)，然后進(jìn)行納稅調(diào)整。第十條 出具鑒證報(bào)告的要求和法律責(zé)任清算準(zhǔn)則第九條，強(qiáng)調(diào)出具鑒證報(bào)告，應(yīng)堅(jiān)持依法執(zhí)業(yè)、遵守職業(yè)道德和重證據(jù)的原則。明確規(guī)定出具鑒證報(bào)告，應(yīng)符合“真實(shí)、合法”的標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于出具報(bào)告的要求和法律責(zé)任應(yīng)從以下幾方面把握：一、不得出具虛假的鑒證報(bào)告，不制造虛假證明文件；二、依據(jù)稅收法規(guī)和清算準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定出具鑒證報(bào)告；三、稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，包括：刑事責(zé)任、民事責(zé)任和行政責(zé)任。第十一條 鑒證報(bào)告的受理清算準(zhǔn)則第十條規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。這項(xiàng)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)依據(jù)清算準(zhǔn)則出具的鑒證報(bào)告，

35、是稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的前提條件。稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告不符合清算準(zhǔn)則的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕受理。清算準(zhǔn)則第十一條明確規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。清算準(zhǔn)則第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應(yīng)，第十條是貫徹清算準(zhǔn)則的保障措施，第十一條是貫徹清算準(zhǔn)則的具體要求。第二章 一般規(guī)定第十二條 應(yīng)取得的證據(jù)資料清算準(zhǔn)則第十二條，列舉了委托單位提供資料的清單，這項(xiàng)規(guī)定是對(duì)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，獲取證據(jù)資料的具體要求。本指南在工作底稿部分，進(jìn)一步細(xì)化了證據(jù)資料清單的內(nèi)容，注冊(cè)稅務(wù)師在執(zhí)業(yè)時(shí)可以作為參考。第十三條 重要鑒證事項(xiàng)清算準(zhǔn)則第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒

36、證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注的六個(gè)重要事項(xiàng)。對(duì)于這部分內(nèi)容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)當(dāng)中一并說(shuō)明。第十四條 會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的處理方法清算準(zhǔn)則第十四條、第十五條，分別對(duì)不能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出和不能準(zhǔn)確核算收入總額的兩種情況，規(guī)定了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證時(shí)的處理原則。其基本精神是，不能準(zhǔn)確核算收入的，按清算準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核；不能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出的，按清算準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核。第十五條 終止鑒證清算準(zhǔn)則第十六條，列舉了應(yīng)當(dāng)終止鑒證的六種情形，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件和中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，前五種情形應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收，第六種情形應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定轉(zhuǎn)讓收

37、入。無(wú)論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，都屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政行為。稅務(wù)師事務(wù)所不能行使稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收管理權(quán)利。第十六條 特殊委托清算準(zhǔn)則第十七條，規(guī)定了雖發(fā)生可以終止鑒證的情形，但是對(duì)于三類特殊委托主體的委托鑒證事項(xiàng)，稅務(wù)師事務(wù)所可以接受委托。三類委托主體是：一、司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)；二、依法組成的清算組織；三、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。第三章 征稅范圍和清算申請(qǐng)的審核根據(jù)清算準(zhǔn)則第五條關(guān)于承接條件的規(guī)定和第十三條關(guān)于重要鑒證事項(xiàng)的規(guī)定，注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請(qǐng)等有關(guān)事項(xiàng)。第十七條 應(yīng)稅主體的認(rèn)定條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)土

38、地增值稅納稅主體的認(rèn)定條件，一是形式條件，是指土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書(shū)面形式證據(jù)；二是實(shí)質(zhì)條件，是指受讓人對(duì)土地使用權(quán)取得直接支配的物權(quán)。第十八條 應(yīng)稅主體的鑒證證據(jù)一、房地產(chǎn)常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)所謂常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照正常程序，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)過(guò)立項(xiàng)階段、前期開(kāi)發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營(yíng)銷階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。二、房地產(chǎn)非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)證據(jù)所謂非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照正常程序，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。第十九條 應(yīng)稅行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)稅行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一是發(fā)生

39、轉(zhuǎn)讓行為，二是轉(zhuǎn)讓對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)，三是取得轉(zhuǎn)讓增值收入。取得了征稅行為的有關(guān)證據(jù)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)三個(gè)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，就所鑒證的項(xiàng)目是否屬于征稅范圍，做出分析評(píng)價(jià)。第二十條 應(yīng)稅行為的鑒證證據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)土地增值稅應(yīng)稅范圍的鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見(jiàn)。第二十一條 清算單位的認(rèn)定一、清算單位的定義對(duì)于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對(duì)象的單項(xiàng)工程或單位工程。確定清算單位的目的，是合理確認(rèn)計(jì)稅單位，計(jì)稅單位是納稅人計(jì)算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計(jì)稅單位時(shí)

40、要結(jié)合清算單位的實(shí)際情況統(tǒng)籌規(guī)劃。二、清算單位的認(rèn)定方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，是根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)選擇成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對(duì)象時(shí)，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。有的以房地產(chǎn)的幢號(hào)為核算對(duì)象。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，土地增值稅的計(jì)稅單位要與納稅人成本核算對(duì)象相一致。清算單位的標(biāo)準(zhǔn)有多種，基于不同的目的，可以選擇不同的清算單位。三、常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨(dú)立辦理有關(guān)

41、部門的許可證照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，作為劃分對(duì)象。根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程，為清算單位。四、非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定對(duì)于一個(gè)屬于非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則。非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，是沒(méi)有按程序取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。五、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算情況的認(rèn)定對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將享受免征土地增值稅照顧的項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目分開(kāi)進(jìn)行清算。在土地增值稅清算鑒證時(shí)，對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)納稅人的核算情況，來(lái)確認(rèn)是否可以享

42、受免征土地增值稅。第二十二條 清算單位的鑒證證據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算單位的鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見(jiàn)。第二十三條 清算條件的認(rèn)定一、注冊(cè)稅務(wù)師判斷一個(gè)項(xiàng)目是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)方面內(nèi)容:（一）項(xiàng)目施工進(jìn)度和項(xiàng)目的清算單位類型；（二）評(píng)價(jià)哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；（三）按照稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)土地增值稅清算申請(qǐng)的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別做出說(shuō)明，并填寫(xiě)有關(guān)土地增值稅清算申請(qǐng)文書(shū)。二、注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)項(xiàng)目清算條件進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：（一）審核清算項(xiàng)目資料是否齊全；（二）審核清算項(xiàng)目是否與初

43、始項(xiàng)目登記表一致；（三）整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面審核；（四）銷售比例計(jì)算結(jié)果鑒證。第二十四條 清算條件的鑒證證據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算條件的鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見(jiàn)。第二十五條 清算申請(qǐng)期限注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)項(xiàng)目清算申請(qǐng)期限進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。第二十六條 執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件一、鑒證報(bào)告的出具環(huán)節(jié)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，出具鑒證報(bào)告，是作為發(fā)出土地增值稅清算受理通知書(shū)的前置程序，還是作為后置程序，

44、應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體要求，選擇出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)還是稅款申報(bào)環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間。二、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報(bào)情況審核對(duì)土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報(bào)手續(xù)。第四章 清算項(xiàng)目收入的審核第二十七條 清算準(zhǔn)則“第三章清算項(xiàng)目收入的審核”的內(nèi)容清算準(zhǔn)則“第三章清算項(xiàng)目收入的審核”的內(nèi)容，由第十八條至第二十六條等九條組成。一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項(xiàng)目收入的基本程序和方法；二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，明確了清算項(xiàng)目收入的定義；三、第二十條，對(duì)應(yīng)稅收入的確認(rèn)提出了原則性要求

45、；四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和財(cái)稅字199548號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，重申了土地增值稅的計(jì)算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；五、第二十二條，根據(jù)財(cái)稅字199561號(hào)文件和國(guó)稅發(fā)199648號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，要求對(duì)接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，按評(píng)估價(jià)確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格；六、第二十三條，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，重申了視同銷售收入的確定方法和程序；七、第二十四條，對(duì)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定提出了原則性要求；八、第二十五條，依據(jù)財(cái)稅字199548號(hào)文件中“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增

46、值稅的問(wèn)題”的規(guī)定，重申了代收費(fèi)用如何確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的方法；九、第二十六條，明確了收入事項(xiàng)鑒證的十項(xiàng)內(nèi)容。注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行清算項(xiàng)目收入的審核時(shí)，應(yīng)執(zhí)行清算準(zhǔn)則“第三章清算項(xiàng)目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項(xiàng)。第二十八條 轉(zhuǎn)讓收入的鑒證注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)區(qū)分交易情況分別進(jìn)行鑒證。一、按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會(huì)計(jì)資料中取得的會(huì)計(jì)核算證據(jù)。對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)的鑒證，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。

47、二、按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的鑒證證據(jù)，屬于中介機(jī)構(gòu)出具的證明文件，表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。三、轉(zhuǎn)讓收入的鑒證證據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師在執(zhí)行轉(zhuǎn)讓收入的鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)銷售情況、發(fā)票開(kāi)具情況、完稅情況、銀行存款明細(xì)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見(jiàn)。四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入審核對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，應(yīng)區(qū)分交易價(jià)格確認(rèn)收入或評(píng)估價(jià)格確認(rèn)收入，分別按本條一款或二款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。五、清算收入的確認(rèn)時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以具備了應(yīng)清算條件的時(shí)間或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的時(shí)間，作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)時(shí)間。注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒

48、證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)注意土地增值稅清算的稅款所屬期間，包括土地增值稅所涉及的全部有關(guān)清算年度；還應(yīng)注意與流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅款的區(qū)別。第二十九條 視同銷售收入的鑒證注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)視同銷售收入進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、確認(rèn)視同銷售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生；二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價(jià)。第三十條 收入總額的計(jì)算注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)收入總額計(jì)算結(jié)果進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)：一、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的認(rèn)定；二、銷售合同的審核；三、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核；四、代收費(fèi)用的審核。第三十一條 申報(bào)表收入事項(xiàng)的填報(bào)數(shù)據(jù)驗(yàn)算注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)申報(bào)表收入事項(xiàng)進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)：一、納稅申報(bào)表收入項(xiàng)目的金額驗(yàn)算；二、對(duì)轉(zhuǎn)讓收

49、入，按轉(zhuǎn)讓方式分別驗(yàn)算項(xiàng)目金額。第五章 扣除項(xiàng)目的審核第三十二條 清算準(zhǔn)則“第四章扣除項(xiàng)目的審核”的內(nèi)容清算準(zhǔn)則“第四章扣除項(xiàng)目的審核”的內(nèi)容，由第二十七條至第三十九條等十三條組成。一、第二十七條，依據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，列舉了扣除項(xiàng)目的五個(gè)具體事項(xiàng)。二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項(xiàng)目的基本程序和方法；三、第二十九條，規(guī)定了對(duì)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偦蚍峙涞捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)等計(jì)量方法和程序，進(jìn)行鑒證的具體要求；四、第三十條，規(guī)定了對(duì)取得土地使用權(quán)支付金額的審核方法；五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核方法；六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費(fèi)的審核方法；七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程

50、費(fèi)的審核方法；八、第三十四條，規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核方法；九、第三十五條，規(guī)定了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核方法；十、第三十六條，規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核方法；十一、第三十七條，規(guī)定了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核方法；十二、第三十八條，規(guī)定了國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核方法；十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開(kāi)發(fā)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偟膶徍朔椒āＷ?cè)稅務(wù)師執(zhí)行扣除項(xiàng)目的鑒證時(shí)，應(yīng)執(zhí)行清算準(zhǔn)則“第四章扣除項(xiàng)目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序事項(xiàng)。第三十三條 扣除項(xiàng)目的認(rèn)定一、取得土地使用權(quán)所支付金額查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完

51、稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門的證明。如果一次取得土地，分期開(kāi)發(fā)，還要根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，需要對(duì)扣除項(xiàng)目金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)偂７謹(jǐn)偡椒ㄓ腥缦氯N：（一）按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅唬ǘ┌凑辙D(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅唬ㄈ┌炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂６⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（一）要關(guān)注“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”以及“管理費(fèi)用”科目，防止應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目。（二）對(duì)于納稅人預(yù)提的開(kāi)

52、發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（三）對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。（四）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。三、據(jù)實(shí)扣除與核定扣除對(duì)開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的核算情況進(jìn)行鑒證，應(yīng)分析評(píng)價(jià)按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定劃分核算情況的合法性，重點(diǎn)鑒證前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等四項(xiàng)費(fèi)用。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的鑒證，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實(shí)扣除和按率計(jì)算扣除兩種情況進(jìn)行鑒證。對(duì)于據(jù)實(shí)扣除的，要鑒證利息支出按清算項(xiàng)目計(jì)算分

53、攤情況，并要求納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款證據(jù)；對(duì)于按率計(jì)算扣除的，要關(guān)注計(jì)算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，不包括開(kāi)發(fā)費(fèi)用。發(fā)現(xiàn)已計(jì)入扣除項(xiàng)目的不允許扣除的借款費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及地方性費(fèi)用或基金對(duì)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)關(guān)注以下問(wèn)題：（一）準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加；（二）繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目；（三）對(duì)于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費(fèi)用或基金，應(yīng)允許記入土地成本。六、加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額

54、之和，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的加計(jì)扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。七、本次允許扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法計(jì)算本次允許扣除項(xiàng)目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：（一）可售面積百分比法本次允許扣除項(xiàng)目金額=允許扣除項(xiàng)目總金額×（已售建筑面積÷可售總建筑面積）（二）單位成本法本次允許扣除項(xiàng)目金額=已售建筑面積×（允許扣除項(xiàng)目總金額÷可售總建筑面積）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目審核對(duì)土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額，注冊(cè)稅務(wù)師審核時(shí)，應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（一）清算后與清算前的有關(guān)開(kāi)發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)

55、生變化的金額可以作為期間費(fèi)用處理的，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。（二）清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費(fèi)用變動(dòng)的，應(yīng)考慮重新啟動(dòng)清算程序，變更原清算結(jié)果。九、扣除項(xiàng)目分配分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)的審核方法審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核并確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額或開(kāi)發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和

56、口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?.將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。2.將“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。3.屬于全體業(yè)主共有或者無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌凇⒏黜?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍５谌臈l 視同銷售的扣除項(xiàng)目對(duì)視同銷售的扣除項(xiàng)目進(jìn)行鑒證時(shí),執(zhí)行納稅調(diào)整證據(jù)