1、稅務師考試輔導資料稅法二：轉讓房地產增值額的 確定一、收入額的確定 納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及相關的經濟收益。從形式看，包括： 貨幣收入 實物收入 其 他收入1. 實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入；2. 無形資產收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入；3. 外國貨幣：按照取得收入的當天或當月 1日國家公布的市場匯 率折算。二、扣除項目及其金額（要兩看：看主體看標的，扣除項目有差 異）（一）新建房地產的扣除項目的確定：1. 取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金； 以

2、行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金； 以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的相關費用， 如登記、過戶手續費和契稅。2. 開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本） 是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括： 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動 力安置費及相關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房 支出等。 前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、 勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝 工程費，以自營方式發

3、生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設 施發生的支出。 開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包 括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護 費、周轉房攤銷等。3. 開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）： 銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標 準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供 金融機

4、構的貸款證明的。 利息支出據實扣，但不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計 算的金額； 其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的 以內計算扣除；公式表示：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的 金額+房地產開發成本）X 5%以內（ 2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的 10%以內計算扣除。公式表示：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+ 房地產開發成本）x 10%以內 利息的上浮幅度按國家的相關規定執行，超過上浮幅度的部分 不允許扣除。 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地 產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1 、 2 項所述兩種辦法。 土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應 調整至財務費用中計算扣除。4. 與轉讓房地產相關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅 一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況： 房地產開發企業在轉讓時繳納