1、1項目解讀項目解讀競爭態勢分析競爭態勢分析項目性質界定項目性質界定項目發展思考項目發展思考項目概況項目概況swot分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位產品定位產品定位項目綜合定位項目綜合定位物業發展建議物業發展建議營銷推廣策略營銷推廣策略經濟效益測算經濟效益測算2項目概況項目概況項目區位項目區位惠惠 黎黎 路路孟孟 山山 路路本案本案洲際商城洲際商城韓國城韓國城柳岸花明柳岸花明中城小區中城小區相相 山山 路路本案位于淮北市主城區中心地帶，北臨惠黎路，對面為待建的韓國城，西靠本案位于淮北市主城區中心地帶，北臨惠黎路，對面為待建的韓國城，西靠待建的洲際商城，東、南面為老舊居民房。待建的洲際商城

2、，東、南面為老舊居民房。3項目概況項目概況周邊配套周邊配套孟山路商業街孟山路商業街市實驗高級中學市實驗高級中學惠黎路農貿市場惠黎路農貿市場淮北市火車站淮北市火車站4n項目地塊用地為淮北制藥公司倉庫及金門賓館，建筑物待拆遷，地塊處于生項目地塊用地為淮北制藥公司倉庫及金門賓館，建筑物待拆遷，地塊處于生地狀態。地狀態。 項目指標：用地面積項目指標：用地面積5320.76平米，建筑面積平米，建筑面積34720平米，容積率平米，容積率5.71。項目分析項目分析項目現狀項目現狀 5優勢：優勢：n三馬路上，淮北市中心地段，地理位置優越。三馬路上，淮北市中心地段，地理位置優越。n周邊各類配套成熟，購物、休閑、

3、生活便利。周邊各類配套成熟，購物、休閑、生活便利。n交通便利，通達淮北各區域。交通便利，通達淮北各區域。n開發商實力雄厚，是打造精品項目的保證。開發商實力雄厚，是打造精品項目的保證。n土地成本優勢土地成本優勢劣勢：劣勢：n項目作為高層商住項目，入住條件上相比其他純項目作為高層商住項目，入住條件上相比其他純住宅項目存在一定劣勢（煤氣、使用年限等）住宅項目存在一定劣勢（煤氣、使用年限等） n項目物業形態及規模決定項目在居住環境等方面項目物業形態及規模決定項目在居住環境等方面難以與其他純住宅項目相比擬難以與其他純住宅項目相比擬n靠近鐵路，影響居住品質。靠近鐵路，影響居住品質。n目前規劃方案中的戶型偏

4、大，可能對未來銷售產目前規劃方案中的戶型偏大，可能對未來銷售產生影響生影響n周邊為五金一條街，房屋多老舊，形象較周邊為五金一條街，房屋多老舊，形象較差差威脅：威脅：n周邊同質項目競爭激周邊同質項目競爭激烈，韓國城、洲際商城烈，韓國城、洲際商城等對項目目標客戶的分等對項目目標客戶的分流。流。n項目啟動晚于同區域項目啟動晚于同區域同類項目，市場競爭壓同類項目，市場競爭壓力較大。力較大。n三馬路雖然位于淮北三馬路雖然位于淮北市中心，但處于新舊城市中心，但處于新舊城區交替處，區域認同度區交替處，區域認同度低于一馬路、二馬路。低于一馬路、二馬路。n新城區大型住宅項目新城區大型住宅項目對項目目標客群的分流

5、。對項目目標客群的分流。機會：機會：n本案在項目規劃設本案在項目規劃設計、戶型設計、物計、戶型設計、物業管理等方面有較業管理等方面有較大改善空間。大改善空間。n淮海集團背景有利淮海集團背景有利于項目在部分客群于項目在部分客群中快速傳播知名度。中快速傳播知名度。n宜商、宜住、宜投宜商、宜住、宜投資的產品定位，有資的產品定位，有利于項目快速去化。利于項目快速去化。n周邊商業氛圍濃郁，周邊商業氛圍濃郁，有利于項目發展商有利于項目發展商業業。n周邊韓國城、洲際周邊韓國城、洲際商城將建，三馬路商城將建，三馬路氣質正在改變，將氣質正在改變，將比肩一馬路比肩一馬路項目概況項目概況swot分析分析swot分析

6、分析6項目性質界定項目性質界定地塊為商住用地，既可發展辦公屬性物業亦可發展居住屬性物業！地塊為商住用地，既可發展辦公屬性物業亦可發展居住屬性物業！居住居住屬性屬性or辦公辦公屬性屬性？7推廣難度推廣難度開發商把控力開發商把控力客群選擇面客群選擇面地段要求地段要求硬件配套要求硬件配套要求開發商把控力：開發商把控力：辦公類物業開發屬于房地產開發相對高級階段，與住宅類物業相比，對開發商把控力要求更高。地段要求：地段要求：辦公類物業對地段要求較高，一般集中在城市最中心區域，而住宅類對地段的要求相對較低。客群選擇面：客群選擇面：辦公類主要面對商用客群與投資客群，相對于住宅在客群選擇面上較窄。硬件配套：硬

7、件配套：辦公物業對硬件配套要求較高，基本均配有中央空調等，住宅類物業對硬件要求彈性較大。推廣難度：推廣難度：辦公類物業專業性強，對推廣要求高，住宅類物業對推廣要求相對較低辦公屬性物業開發難度高于住宅辦公屬性物業開發難度高于住宅屬性物業屬性物業項目性質界定項目性質界定8項目性質界定項目性質界定推廣難度推廣難度 兩者要求皆較高，辦公類物業在專業性方面要求的更高。兩者要求皆較高，辦公類物業在專業性方面要求的更高。硬件配套要硬件配套要求求 辦公類物業硬件要求高、投入大，住宅類物業硬件要求相對較少。辦公類物業硬件要求高、投入大，住宅類物業硬件要求相對較少。開發商把控開發商把控力力 陽光地產缺少開發寫字樓

8、或相關物業經驗，開發辦公物業難度大于住宅類物業。陽光地產缺少開發寫字樓或相關物業經驗，開發辦公物業難度大于住宅類物業。客群選擇面客群選擇面 從淮北尚未出現辦公類物業判斷，淮北商務人群較少，加之淮北投資客群較少，辦從淮北尚未出現辦公類物業判斷，淮北商務人群較少，加之淮北投資客群較少，辦公類物業相對于住宅類物業客群選擇面窄。公類物業相對于住宅類物業客群選擇面窄。地段地段 目前淮北尚未出現真正意義上的辦公物業，依規律判斷，辦公應最先出現在一馬路，目前淮北尚未出現真正意義上的辦公物業，依規律判斷，辦公應最先出現在一馬路，本項目地處三馬路，開發辦公物業風險大于住宅類物業開發。本項目地處三馬路，開發辦公物

9、業風險大于住宅類物業開發。結論：項目二更適合開發住宅屬性物結論：項目二更適合開發住宅屬性物業業.9 本項目物業發展本項目物業發展方向方向！ 具有具有住宅屬性住宅屬性的物業！的物業！項目性質界定項目性質界定10項目解讀項目解讀競爭態勢分析競爭態勢分析項目性質界定項目性質界定項目發展思考項目發展思考項目概況項目概況swot分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位產品定位產品定位項目綜合定位項目綜合定位物業發展建議物業發展建議營銷推廣策略營銷推廣策略經濟效益測算經濟效益測算111 1、地段較為接近、地段較為接近2 2、價格較為接近、價格較為接近3 3、入市時段接近、入市時段接近4 4、客戶定位類似、

10、客戶定位類似因此，將因此，將和協國際、韓國城、柳岸花明、名族大廈、金色云和協國際、韓國城、柳岸花明、名族大廈、金色云天、中央花城、融華仕家、貳拾肆克拉天、中央花城、融華仕家、貳拾肆克拉等六個項目做為本案的等六個項目做為本案的主要競爭對手做出對比分析。主要競爭對手做出對比分析。競爭分析競爭分析競爭項目鎖定原則競爭項目鎖定原則12競爭分析競爭分析競爭項目指標對比競爭項目指標對比樓盤名稱樓盤名稱樓盤位置樓盤位置建筑面建筑面積積容積容積率率建筑類建筑類型型物業類型物業類型銷售階段銷售階段開盤開盤時間時間均價均價未來住宅未來住宅上市量上市量韓國城項目二對面8.19萬4.55高層購物中心、公寓式辦公、住宅

11、未售未定未定1萬柳岸花明三馬路原木材公司6.41萬1.65多層、高層住宅、商業未售未定預計37006.41萬和協國際孟山路與古城路交匯處3.13萬/高層商業、辦公、休閑、購物3-16層正在認購09.1052001.2萬名族大廈相山路與古城路交叉口東南2.7萬/高層/未售未定住宅4500起約2萬金色云天淮北市新火車站廣場52萬3.8高層都市綜合體認購中年底住宅均價380032萬中央花城長山路與惠苑路交叉口西側23萬2.13高層住宅、商業街區、寫字樓三期在售08.5住宅均價3700約10萬融華仕家相山路與惠苑路交叉口3.6萬3.29高層多層住宅、商業、酒店式公寓基本售罄09.4均價4200無貳拾肆

12、克拉相陽路與梅苑路交叉口 3萬 /高層住宅、商業未售09.10均價45003萬 13競爭分析競爭分析競爭項目指標對比競爭項目指標對比w主要競爭對手大多數目前還未上市，未來上市量近主要競爭對手大多數目前還未上市，未來上市量近5656萬萬平米，競爭壓力較大；平米，競爭壓力較大；w競爭項目住宅均價大約集中在競爭項目住宅均價大約集中在40004000元元/ /平米左右，柳岸平米左右，柳岸花明與項目相鄰，預計售價花明與項目相鄰，預計售價37003700元元/ /平米，未來將對我項平米，未來將對我項目形成較大沖擊；目形成較大沖擊；w競爭項目地段均較為優質，我項目相對并無優勢。競爭項目地段均較為優質，我項目

13、相對并無優勢。小結：小結：14競爭項目品牌對比競爭項目品牌對比樓盤名稱樓盤名稱開發商開發商建筑設計單位建筑設計單位景觀設計單位景觀設計單位施工單位施工單位物管公司物管公司韓國城淮北中韓商業廣場開發有限公司安徽省城鄉規劃設計研究院/未定柳岸花明安徽省久興置業有限公司安徽現代建筑設計研究院/未定未定和協國際淮北市和協房地產有限責任公司上海嘉博城建規劃咨詢有限公司/未定未定名族大廈淮北富友房地產公司德國fta建筑設計公司 /未定金色云天淮北云天置業有限公司/未定中央花城春盛房地產公司淮北建設工程勘察設計院澳洲high international景觀設計集團/香港東方美景融華仕家安徽國正淮北設計院/江

14、蘇合肥順昌物業貳拾肆克拉淮北鴻圖世紀置業有限公司中國礦業大學建筑設計研究院/浙江天頌建設集團未定競爭分析競爭分析15w品牌開發商極少，本項目發展商雄厚的資金背景是一大品牌開發商極少，本項目發展商雄厚的資金背景是一大優勢；優勢；w除中央花城外，其他項目在景觀打造上均無太多亮點；除中央花城外，其他項目在景觀打造上均無太多亮點；w物管公司水平均較一般，我項目可考慮物管公司水平均較一般，我項目可考慮聘請知名國聘請知名國際品牌物管公司提升項目價值際品牌物管公司提升項目價值。競爭項目品牌對比競爭項目品牌對比競爭分析競爭分析小結：小結：16樓盤樓盤名稱名稱總套數總套數主力戶型主力戶型所占所占比例比例核心賣點

15、核心賣點售樓處品質售樓處品質韓國城100/韓國特色產品一站式購物無售樓處柳岸花明67090 以下50%城市之上優尚生活一般和協國際28953-55一房70%城市繁華中心開發商辦公室名族大廈/90 左右兩房/名族傳承，巨龍之脈開發商辦公室金色云天300090兩房50%火車站前城市市中心會所售樓處，檔次較高中央花城160090兩房60%城市中心，上品公館較高融華仕家27049一房67%市中心首席五星公寓形象較差貳拾肆克拉500多套45-57 一房80%全能生態型住宅較高競爭項目產品對比競爭項目產品對比競爭分析競爭分析17w主要競爭對手主力戶型集中在主要競爭對手主力戶型集中在90以下，銷售（認購）以

16、下，銷售（認購）情況都十分理想；情況都十分理想；w核心賣點均停留在核心賣點均停留在“賣地段賣地段”的基礎層面上，形象定位的基礎層面上，形象定位比較模糊；比較模糊；w售樓處除金色云天和中央花城外，品質均較差。售樓處除金色云天和中央花城外，品質均較差。小結：小結：競爭項目產品對比競爭項目產品對比競爭分析競爭分析18競爭項目戶型分析（和協國際）競爭項目戶型分析（和協國際）競爭分析競爭分析建筑面積約90戶型評析：整體布局局促，戶型評析：整體布局局促，西側大戶型只有一個采光西側大戶型只有一個采光面，通風采光效果差，所面，通風采光效果差，所有衛生間均為暗衛，因無有衛生間均為暗衛，因無法接通煤氣，法接通煤氣

17、，40平米左右平米左右戶型產品甚至無廚房空間戶型產品甚至無廚房空間設計，如作為住宅，勢必設計，如作為住宅，勢必會給住戶生活帶來極大不會給住戶生活帶來極大不便。便。建筑面積約3819競爭項目戶型分析（貳拾肆克拉）競爭項目戶型分析（貳拾肆克拉）競爭分析競爭分析戶型戶型a建筑面積：建筑面積：56.36戶型戶型b建筑面積：建筑面積：45.44戶型戶型c建筑面積：建筑面積：52.65戶型戶型d建筑面積：建筑面積：47.19戶型評析：布局尚可，但所有戶型戶型評析：布局尚可，但所有戶型衛生間均為暗衛衛生間均為暗衛，是該項目產品最大缺點。，是該項目產品最大缺點。20競爭項目戶型分析（融華仕家）競爭項目戶型分析

18、（融華仕家）競爭分析競爭分析戶型評析：所有戶型戶型評析：所有戶型衛生間均為暗衛衛生間均為暗衛，且將廚房緊靠居住空間的做法也值得商榷。，且將廚房緊靠居住空間的做法也值得商榷。建筑面積約4921競爭項目戶型分析競爭項目戶型分析競爭分析競爭分析小結：小結：競爭項目小戶型產品戶型均為長條型布局，使競爭項目小戶型產品戶型均為長條型布局，使用空間混亂且多數衛生間為暗衛設計。用空間混亂且多數衛生間為暗衛設計。競爭對手戶型設計上問題較多且缺乏亮點，我競爭對手戶型設計上問題較多且缺乏亮點，我項目在項目在戶型設計上戶型設計上有巨大的提升空間。有巨大的提升空間。22地段上不如區域內其他競爭對手居住舒適感與直接競爭對

19、手柳岸花明等有一定差距戶型舒適度不如新城區兩個對手景觀打造上與競爭對手顯然有巨大差距占位老城區，更符合市民心理偏向地處繁華地帶，周邊配套一應俱全占位老城區，地段優越，配套完善，但占位老城區，地段優越，配套完善，但疏于對產品及物業的打造，多數項目在產疏于對產品及物業的打造，多數項目在產品設計與物業管理上缺乏競爭力，本項目品設計與物業管理上缺乏競爭力，本項目應在產品設計與物業管理上發力，爭勝對應在產品設計與物業管理上發力，爭勝對手。手。與新城區項目相比，我項目地處繁華中與新城區項目相比，我項目地處繁華中心，配套完善，生活氛圍更濃。心，配套完善，生活氛圍更濃。競爭優勢競爭優勢競爭劣勢競爭劣勢產品規劃

20、暫時未定，還有很大提升空間物業服務內容也有一定提升空間競爭小結競爭小結競爭分析競爭分析23項目解讀項目解讀競爭態勢分析競爭態勢分析項目性質界定項目性質界定項目發展思考項目發展思考項目概況項目概況swot分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位產品定位產品定位項目綜合定位項目綜合定位物業發展建議物業發展建議營銷推廣策略營銷推廣策略經濟效益測算經濟效益測算24面積面積戶數戶數比例比例97.83平米5633.33%147.54平米5633.33%163.58平米5633.33%n項目指標：用地面積項目指標：用地面積5320.76平米，建筑面平米，建筑面積積34720平米，容積率平米，容積率5.71，

21、地下，地下2層地上層地上32層，地上層，地上1-4層為商業，面積層為商業，面積7363平米，平米，5-32層為住宅，面積層為住宅，面積22913平米，共平米，共168戶。戶。現有方案關鍵詞：現有方案關鍵詞：大戶型、純住宅大戶型、純住宅項目發展思考項目發展思考規劃解析規劃解析25純住宅、大戶型純住宅、大戶型w商用性質，商用性質，50年使用年限與住宅年使用年限與住宅70年使用年限年使用年限有先天差距；有先天差距；w不通煤氣、商業水電，影響居住的便捷性，增不通煤氣、商業水電，影響居住的便捷性，增加用戶使用成本；加用戶使用成本；w受地塊用地規模影響，項目在規劃、景觀、戶受地塊用地規模影響，項目在規劃、

22、景觀、戶型等方面均難以達到住宅要求。型等方面均難以達到住宅要求。規劃解析規劃解析項目發展思考項目發展思考26純住宅、大戶型純住宅、大戶型w進深進深17米，通透性較差；米，通透性較差；w暗衛設計影響居住品質感；暗衛設計影響居住品質感；w144平米以上戶型，主臥平米以上戶型，主臥3.6米面寬設計過窄，無法體驗主米面寬設計過窄，無法體驗主人身份；人身份；w受自身規劃與地段影響，在受自身規劃與地段影響，在與相山周邊、新城區大戶型住與相山周邊、新城區大戶型住宅競爭中處于劣勢。宅競爭中處于劣勢。規劃解析規劃解析項目發展思考項目發展思考27純住宅、大戶型純住宅、大戶型?具有具有居住屬性居住屬性的的小戶型小戶

23、型產品！產品！住宅思考住宅思考項目發展思考項目發展思考受先天條件限制，這種產品顯然只受先天條件限制，這種產品顯然只能作為一種具有居住屬性的能作為一種具有居住屬性的“過過渡型產品渡型產品”出現。出現。28思考一：規模約思考一：規模約8000（約為總建筑面積的（約為總建筑面積的26% ），），是租是賣？是租是賣？思考二：三馬路目前尚未有如此大的商業出現，本項目思考二：三馬路目前尚未有如此大的商業出現，本項目商業如何定位？商業如何定位？思考三：與一馬路、二馬路相比，三馬路為傳統五金建思考三：與一馬路、二馬路相比，三馬路為傳統五金建材一條街，商業形象低端，如材一條街，商業形象低端，如8000 經營此類

24、商業，經營此類商業，勢必影響本項目住宅定位及銷售！勢必影響本項目住宅定位及銷售！思考四：與西面洲際商城商業如何銜接？思考四：與西面洲際商城商業如何銜接？商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考29現狀思考一：現狀思考一：淮北中心商圈原為以一馬路為中心線狀分布，現逐步淮北中心商圈原為以一馬路為中心線狀分布，現逐步以一馬路與孟山路交叉口（鼎盛國際、華松國際、時代廣場、東方以一馬路與孟山路交叉口（鼎盛國際、華松國際、時代廣場、東方百貨）為中心原點，呈向南輻射的趨勢。三馬路處于中心商圈輻射百貨）為中心原點，呈向南輻射的趨勢。三馬路處于中心商圈輻射范圍之內。范圍之內。現狀思考二：現狀思考二：淮北目前的商

25、業主要集中在一馬路與孟山路，主要以淮北目前的商業主要集中在一馬路與孟山路，主要以大型購物中心、百貨類與服飾、餐飲店等為主。專業類市場以電器大型購物中心、百貨類與服飾、餐飲店等為主。專業類市場以電器（五星家電）、手機類為主。（五星家電）、手機類為主。現狀思考三：現狀思考三：目前在淮北，家裝（盛世百年家居）、批發等常見專目前在淮北，家裝（盛世百年家居）、批發等常見專業類市場較多，此類專業類市場相對飽和。業類市場較多，此類專業類市場相對飽和。現狀思考四：現狀思考四：據市政府規劃，三馬路（惠黎路）為五金機械電器一據市政府規劃，三馬路（惠黎路）為五金機械電器一條街、孟山路為服飾專賣一條街。條街、孟山路為

26、服飾專賣一條街。商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考30商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考物業業態思考一：一層分割出售物業業態思考一：一層分割出售伴隨韓國城、洲際商城與本項目的建成，三馬路與孟山路交界處即將成為淮伴隨韓國城、洲際商城與本項目的建成，三馬路與孟山路交界處即將成為淮北又一商業熱點區域，此處的臨街商鋪必將以一馬路與孟山路為翻版，一鋪北又一商業熱點區域，此處的臨街商鋪必將以一馬路與孟山路為翻版，一鋪難求，本項目可考慮一樓商業分割出售，實現最大商業價值。難求，本項目可考慮一樓商業分割出售，實現最大商業價值。31商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考物業業態思考二：一、二層或二

27、層做物業業態思考二：一、二層或二層做 “奧特萊斯奧特萊斯”品牌折扣店品牌折扣店目前目前“奧特萊斯奧特萊斯”（outlets)專業名品折扣店正在席卷大江南北，作為一種專業名品折扣店正在席卷大江南北，作為一種新型商業業態，其名品、折扣的強烈標志感，使得其深受廣大消費者的歡迎。新型商業業態，其名品、折扣的強烈標志感，使得其深受廣大消費者的歡迎。以此業態為支撐的大型商業，極受市場買、售、租三方歡迎。目前淮北尚未以此業態為支撐的大型商業，極受市場買、售、租三方歡迎。目前淮北尚未出現此類型商業業態，項目可考慮率先引入此業態，作為本項目商業支撐，出現此類型商業業態，項目可考慮率先引入此業態，作為本項目商業支

28、撐，決勝淮北商業市場。決勝淮北商業市場。32商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考物業業態思考三：二層做大型餐飲物業業態思考三：二層做大型餐飲作為商業必勝法寶，大型餐飲是大型商業成功的關鍵。作為商業必勝法寶，大型餐飲是大型商業成功的關鍵。目前淮北缺少中高檔的大型餐飲場所，項目所處地段有發展大型餐飲的先天優目前淮北缺少中高檔的大型餐飲場所，項目所處地段有發展大型餐飲的先天優勢（地處市中心、交通便利），如項目發展大型餐飲，必將成為淮北喜慶、商勢（地處市中心、交通便利），如項目發展大型餐飲，必將成為淮北喜慶、商務等宴會的重點場所。務等宴會的重點場所。33物業分割思考四：三、四層做經濟型酒店物業分割

29、思考四：三、四層做經濟型酒店淮北作為中國著名煤城，每年需接待大量商務人士。目前淮北商務型酒店數淮北作為中國著名煤城，每年需接待大量商務人士。目前淮北商務型酒店數量有限，著名經濟型酒店僅有錦江之星和格林豪泰進入，經濟型酒店市場廣量有限，著名經濟型酒店僅有錦江之星和格林豪泰進入，經濟型酒店市場廣闊。闊。商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考34發展思考方向一：發展思考方向一：商業思考商業思考項目發展思考項目發展思考一層獨立分割出售？一層獨立分割出售？二層設立大型中高檔餐飲？二層設立大型中高檔餐飲？三、四層設立經濟型酒店？三、四層設立經濟型酒店？發展思考方向二：發展思考方向二：一、二層，引入奧特萊

30、斯或大型超市？一、二層，引入奧特萊斯或大型超市？三、四層設立經濟型酒店？三、四層設立經濟型酒店？35項目解讀項目解讀競爭態勢分析競爭態勢分析項目性質界定項目性質界定項目發展思考項目發展思考項目概況項目概況swot分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位產品定位產品定位項目綜合定位項目綜合定位物業發展建議物業發展建議營銷推廣策略營銷推廣策略經濟效益測算經濟效益測算36綜合以上分析我們得知：綜合以上分析我們得知：競爭對手物業競爭對手物業服務水平一般服務水平一般項目自身周邊項目自身周邊配套十分完善配套十分完善競爭對手產品競爭對手產品品質普遍低下品質普遍低下服務型服務型社區社區全功能全功能生活圈生活圈

31、升級型創升級型創新產品新產品顯然這正是我們可以發力之處！顯然這正是我們可以發力之處！項目定位項目定位 產品定位產品定位37酒店式公寓酒店式公寓服務型服務型社區社區全功能全功能生活圈生活圈升級型創升級型創新產品新產品項目定位項目定位 產品定位產品定位（一種近乎完美的具備一定居住屬性的過渡型產品）（一種近乎完美的具備一定居住屬性的過渡型產品）38項目定位項目定位客群定位客群定位我們所熟知的淮北：我們所熟知的淮北：w因煤建市，因電興市的能源工業城市，全國排行第四的“煤城”w一座有著悠久歷史的古城 w一個典型的移民城市w乾隆墨跡保留之地相山w雕塑之鄉中國雕塑界的泰斗和中國現代雕塑的奠基人劉開渠即誕生于

32、此 w無法割舍的“相山情節”淮北人的生活淮北人的生活文化的生活 安逸的生活生態的生活 新潮的生活 關鍵詞：關鍵詞：歷史悠久、移民、文化、新潮歷史悠久、移民、文化、新潮39時代在變遷，淮北也在變遷，新興文化與本土文化碰時代在變遷，淮北也在變遷，新興文化與本土文化碰撞交融，一個新興的淮北正在茁壯成長。撞交融，一個新興的淮北正在茁壯成長。像眾多中國城市一樣，新像眾多中國城市一樣，新興文化正在為淮北帶來改興文化正在為淮北帶來改變變城市生活正向時尚的、文城市生活正向時尚的、文化的、情調的、檔次的生化的、情調的、檔次的生活發展活發展這是淮北這是淮北人向往的人向往的淮北在改變淮北在改變項目定位項目定位客群定

33、位客群定位40項目定位項目定位客群定位客群定位目標客戶特征目標客戶特征: 購房目的購房目的自住或投資居于城市中心年輕時尚年輕時尚享受生活享受生活 職業職業礦區普通年輕職工國有企事業單位員工、公務員、教師、醫生、私營業主 教育程度教育程度教育程度較高70%以上受過大專以上教育 年齡與置業情況年齡與置業情況25-35歲年輕人為主絕大部分為首次置業 家庭結構家庭結構單身或兩口之家 經濟收入經濟收入自身收入水平一般首付多為父母提供41項目定位項目定位客群定位客群定位淮北新青年都市精英淮北新青年都市精英年輕與年輕心態年輕與年輕心態有活力有活力享受生活享受生活他們是朝九晚五的上班族，工薪階層和正在成長起來

34、的創業族群；他們是城市發展的中堅力量；他們年輕，樂于接受新事物，渴望享受生活帶來的樂趣；他們對現代時尚敏感，追求一定的身份與品位，快樂生活成為比富足更重要的生活理想；在日益快餐化和工業化的城市中，他們正在努力尋找適合自己居住的空間，希望與這個城市保持最緊密的聯系。他們是一群樂馳生活（樂馳生活（spark living)信仰者信仰者。關鍵詞：年輕、中堅、文化、生活、品位、時尚關鍵詞：年輕、中堅、文化、生活、品位、時尚42房地產是一個城市性格的載體，是一個城市價值觀的具現，而我們看到的房地產是一個城市性格的載體，是一個城市價值觀的具現，而我們看到的淮北卻是這樣的淮北卻是這樣的韓國韓國城城金色云金色

35、云天天和諧國和諧國際際中央花中央花城城隨處可見的隨處可見的“繁華繁華”是一味對地段的強調，泛濫而空洞！是一味對地段的強調，泛濫而空洞！這是淮北人想要的嗎！這是淮北人想要的嗎！項目定位項目定位 形象定位形象定位43我們的競爭對手延續著這樣的開發思路：我們的競爭對手延續著這樣的開發思路：項目名稱項目名稱主題推廣語主題推廣語和協國際繁華之上，世界財富之巔韓國城在淮北最精華的地段，成就一世紀只有一次的完美柳岸花明優之生活領航者金色云天讓城市更繁榮一味強調地段，賣資源，疏于對產品的打造，更遑論對項目一味強調地段，賣資源，疏于對產品的打造，更遑論對項目文化的塑造文化的塑造國際、繁華、地段不斷涌現，難道生活

36、就這么簡單。國際、繁華、地段不斷涌現，難道生活就這么簡單。我們應順應城市發展趨勢，出奇兵突破市場瓶頸，取勢標桿！我們應順應城市發展趨勢，出奇兵突破市場瓶頸，取勢標桿！我們是我們是年輕的、有文化、有品位、有激情的！年輕的、有文化、有品位、有激情的！項目定位項目定位 形象定位形象定位44與其他中高檔競爭與其他中高檔競爭樓盤形成差異化競樓盤形成差異化競爭優勢，打造爭優勢，打造“人人無我有，無我有， 人有我優人有我優”的住宅產品，進行的住宅產品，進行市場區隔，擴大目市場區隔，擴大目標客戶群體范圍，標客戶群體范圍， 形成消費者對本項形成消費者對本項目住宅產品強大的目住宅產品強大的市場認同感。市場認同感。

37、 項目定位項目定位 形象定位形象定位45文脈思考文脈思考以文化為載體來宣揚以文化為載體來宣揚“酒店式公酒店式公寓生活寓生活”文化是同一類人相互理解、聯系、文化是同一類人相互理解、聯系、認同的紐帶。房地產發展的高階認同的紐帶。房地產發展的高階階段是為產品植入一種文化，從階段是為產品植入一種文化，從而使得對這種文化認同的人產生而使得對這種文化認同的人產生購買的意愿。購買的意愿。把文化植入產品這一做法，在國把文化植入產品這一做法，在國內一線城市已是普遍現象，如南內一線城市已是普遍現象，如南京的木馬公寓、上海的海上海等。京的木馬公寓、上海的海上海等。而目前淮北尚未出現在產品中植而目前淮北尚未出現在產品

38、中植入文化的項目，我們可以以文化入文化的項目，我們可以以文化為載體發力，占據市場標桿位置為載體發力，占據市場標桿位置項目定位項目定位 形象定位形象定位46文化塑造文化塑造項目吉祥物（形象代言人）：項目吉祥物（形象代言人）：這是一群年輕的、有文化、有品位、有激這是一群年輕的、有文化、有品位、有激情的人，他們的文化需要具象化，一個形情的人，他們的文化需要具象化，一個形象代言人、一個項目吉祥物，是他們的精象代言人、一個項目吉祥物，是他們的精神圖騰。有他們優秀品質的表現。神圖騰。有他們優秀品質的表現。項目需要一個吉祥物、形象代言人，區別項目需要一個吉祥物、形象代言人，區別于淮北其他小戶型產品，讓我們的

39、文化屹于淮北其他小戶型產品，讓我們的文化屹立在實物之上，讓人看的到、摸的到。真立在實物之上，讓人看的到、摸的到。真正的做到在文化的高度俯視我們的對手。正的做到在文化的高度俯視我們的對手。成功代表：仁恒翠竹園成功代表：仁恒翠竹園翠竹小子翠竹小子 約瑟夫公寓約瑟夫公寓木頭人木頭人項目定位項目定位 形象定位形象定位47文化塑造文化塑造本項目吉祥物塑造建議：本項目吉祥物塑造建議：1、以卡通形象為設計形象，可愛活潑、以卡通形象為設計形象，可愛活潑2、可以采用兩個不同性別的吉祥物組合，增添、可以采用兩個不同性別的吉祥物組合，增添項目愛情色彩項目愛情色彩3、顏色鮮艷活潑、顏色鮮艷活潑4、圖案不宜繁瑣，便于后

40、期各種物料制作及推、圖案不宜繁瑣，便于后期各種物料制作及推廣應用廣應用5、朗朗上口的名字，易于記憶，吉祥物姓名建、朗朗上口的名字，易于記憶，吉祥物姓名建議，議，風行（男）、陽光（女）風行（男）、陽光（女）項目定位項目定位 形象定位形象定位參考圖片參考圖片48文化塑造文化塑造文化墻：文化墻：修建淮北第一座公寓文化墻，以客戶共同修建淮北第一座公寓文化墻，以客戶共同價值取向要素來塑墻，塑好后，讓全體業價值取向要素來塑墻，塑好后，讓全體業主按手膜、簽字。主按手膜、簽字。文化沙龍：文化沙龍：組建淮北第一個文化沙龍，定期舉行文化組建淮北第一個文化沙龍，定期舉行文化交流活動，增加業主之間的交流，突出項交流活

41、動，增加業主之間的交流，突出項目文化氣息。目文化氣息。陽光慈善基金：陽光慈善基金：以開發商牽頭，建立淮北第一個民間慈善以開發商牽頭，建立淮北第一個民間慈善會，定期組織業主義賣，義賣所得捐贈給會，定期組織業主義賣，義賣所得捐贈給需要幫助群體。體現本項目業主的社會責需要幫助群體。體現本項目業主的社會責任心。任心。項目定位項目定位 形象定位形象定位49無論是無論是soho現代城、海上海還是木馬公寓他們都在高舉城市特定人群聚集地現代城、海上海還是木馬公寓他們都在高舉城市特定人群聚集地的口號吸引購房者的關注。從北京到上海，從上海到南京，植入文化的地產產的口號吸引購房者的關注。從北京到上海，從上海到南京，

42、植入文化的地產產品正在席卷中國。品正在席卷中國。標榜時尚、引領潮流，熱情是我們的態度，品味是我們的標簽，果敢而又富有標榜時尚、引領潮流，熱情是我們的態度，品味是我們的標簽，果敢而又富有責任，城市如果沒有我們將是黑白的。我們愛淮北，淮北因為有了我們會變的責任，城市如果沒有我們將是黑白的。我們愛淮北，淮北因為有了我們會變的更好！更好！ 淮北，一個順應時代引領城市發展的項目正在于斯誕生！淮北，一個順應時代引領城市發展的項目正在于斯誕生！犒賞青春的犒賞青春的mini行宮行宮 精英生活精英生活 絢麗多彩絢麗多彩項目定位項目定位 形象定位形象定位50城市新寵，多元核心城市新寵，多元核心 犒賞青春的犒賞青春

43、的mini行宮行宮項目定位項目定位 形象定位語形象定位語51形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名1 1：優立方優立方 推廣語：推廣語：優家三次方優家三次方 幸福無極限幸福無極限（空間優、配套優、服務優）（空間優、配套優、服務優）52形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名2 2：優優+ + 國際公寓國際公寓推廣語：推廣語：比住宅更懂享受，比酒店更懂生活比住宅更懂享受，比酒店更懂生活53形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名3 3：晶銳空間晶銳空間推廣語：推廣語：先鋒無度，銳麗領袖先鋒無度，銳麗領袖54形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名4 4：相城之光

44、相城之光國際公寓國際公寓推廣語：推廣語：謹以此宅獻給早晨八九點鐘的太陽謹以此宅獻給早晨八九點鐘的太陽55形象定位形象定位案名解析案名解析案名備選：案名備選：天驕駿驛、金色里程天驕駿驛、金色里程mini陽光、陽光匯陽光、陽光匯壯志驕陽、陽光國際公寓壯志驕陽、陽光國際公寓青蔥歲月、青橙時代青蔥歲月、青橙時代青春渡、諾亞青春公館青春渡、諾亞青春公館56廣告總精神廣告總精神平面表現總原則：平面表現總原則：根據項目的形象定位及客群定位，迎合并滿足最終根據項目的形象定位及客群定位，迎合并滿足最終消費者內心訴求。在項目二的設計上，主要消費者內心訴求。在項目二的設計上，主要體現體現項項目二與同類競爭項目的調性

45、區別目二與同類競爭項目的調性區別，即青春、靈動、，即青春、靈動、懂得享受生活。懂得享受生活。同時，注重視覺表現力的體現，給予消費者充分的同時，注重視覺表現力的體現，給予消費者充分的視覺震撼，從多角度、多側面直抵人心，喚起消費視覺震撼，從多角度、多側面直抵人心，喚起消費者內心原始的沖動及共鳴，。者內心原始的沖動及共鳴，。57項目二平面創意解構項目二平面創意解構優立方表現手段：優立方表現手段：整體采用多種炫麗色彩進行組合，將整體采用多種炫麗色彩進行組合，將歐洲油畫的感歐洲油畫的感覺覺融合進設計元素當中。在融合進設計元素當中。在logo設計上，為切合設計上，為切合項目案名，運用了類似魔方的多彩元素進

46、行表現，項目案名，運用了類似魔方的多彩元素進行表現，體現出青春，靈動的特征，給予消費者一種體現出青春，靈動的特征，給予消費者一種時尚先時尚先鋒的共鳴。鋒的共鳴。5859606162636465項目二平面創意解構項目二平面創意解構優優+國際公寓表現手段：國際公寓表現手段：深入探尋年輕客群生活方式進行創意結構，黑色的深入探尋年輕客群生活方式進行創意結構，黑色的主色調及畫面的大膽表現，給予消費者一種主色調及畫面的大膽表現，給予消費者一種“酷酷”的生活共鳴。以吸引眼球，引爆熱議為主要目標。的生活共鳴。以吸引眼球，引爆熱議為主要目標。6667686970項目解讀項目解讀競爭態勢分析競爭態勢分析項目性質界

47、定項目性質界定項目發展思考項目發展思考項目概況項目概況swot分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位產品定位產品定位項目綜合定位項目綜合定位物業發展建議物業發展建議營銷推廣策略營銷推廣策略經濟效益測算經濟效益測算71mini行宮詮釋行宮詮釋硬件硬件時尚的造時尚的造型型優美的景優美的景觀觀新穎的會新穎的會所所合理的戶合理的戶型型創新的技創新的技術術軟件軟件周到的服周到的服務務完善的配完善的配套套項目定位項目定位 形象定位形象定位理想的層理想的層高高72物業發展建議物業發展建議原則建議原則建議樹立項目的標志性樹立項目的標志性n體現項目的尊貴感與私密感體現項目的尊貴感與私密感n體現項目的文化內涵體

48、現項目的文化內涵n住宅面積分布的合理性住宅面積分布的合理性n配套分布的合理性配套分布的合理性n樹立項目形象檔次的建議樹立項目形象檔次的建議 原則性建議：原則性建議：73裝飾藝術風格（裝飾藝術風格（ art deco ）是一場至今尚未結束的現代藝術是一場至今尚未結束的現代藝術運動。運動。 它們是自成主體、有自它們是自成主體、有自己內涵的獨立型藝術，其強烈的己內涵的獨立型藝術，其強烈的特征使其欣賞性更強，造型上有特征使其欣賞性更強，造型上有一定幅度的夸張變形，并呈圖案一定幅度的夸張變形，并呈圖案化趨向，色彩上多重視平面空間化趨向，色彩上多重視平面空間的對比關系，與強調三維空間的的對比關系，與強調三

49、維空間的透視、光影的性質相左。透視、光影的性質相左。 國外代表建筑：帝國大廈、洛克國外代表建筑：帝國大廈、洛克菲勒中心菲勒中心國內代表建筑：上海金茂大廈、國內代表建筑：上海金茂大廈、和平飯店和平飯店物業發展建議物業發展建議建筑外觀建筑外觀74物業發展建議物業發展建議建筑外觀建筑外觀art deco風格的建筑單體建風格的建筑單體建筑，因其造型特點，容易在高筑，因其造型特點，容易在高樓林立的城市成為地標性建筑。樓林立的城市成為地標性建筑。其建筑本身造型感強，是集品其建筑本身造型感強，是集品味、潮流、運動感等為一體的味、潮流、運動感等為一體的建筑。容易受到青年人的喜歡。建筑。容易受到青年人的喜歡。建

50、筑本身與本項目客群所追求建筑本身與本項目客群所追求的時尚、文化、有品位等價值的時尚、文化、有品位等價值取向切合。取向切合。75物業發展建議物業發展建議層高調整建議：層高調整建議：一層：層高調整為一層：層高調整為6米，考慮其未來分割出售，可將實現更高價格。米，考慮其未來分割出售，可將實現更高價格。二層：層高調整為二層：層高調整為4.2米，考慮其未來做為大型商業應用。米，考慮其未來做為大型商業應用。4.2米層米層高足夠滿足需求。高足夠滿足需求。三、四層：層高調整為三、四層：層高調整為3米，考慮其未來作為經濟型酒店使用。且三、米，考慮其未來作為經濟型酒店使用。且三、四層商業價值較小，層高四層商業價值

51、較小，層高4.5米過于浪費。米過于浪費。居住物業部分：層高由居住物業部分：層高由2.9米調整為米調整為2.8米。米。商業與居住部分層高的調整最終目的是力爭為居住商業與居住部分層高的調整最終目的是力爭為居住物業騰出一層空間，實現項目更多價值。物業騰出一層空間，實現項目更多價值。層高建議層高建議76塑造理念：塑造理念：風情商業街景觀風情商業街景觀+四樓屋頂花園四樓屋頂花園充分利用項目裙樓北側建筑與道路之間的退讓面積，引入風情商業街概念，打造沿街商業景觀。充分利用四樓平臺優勢，引入屋頂花園概念，于景觀中多安設亭臺、座椅等景觀小品，增加業主與景觀的互動性提升本案賣點，并促進部分房源價格提升。整體效果立

52、體美化，強調整體的和諧統一。物業發展建議物業發展建議景觀景觀風情商業街景觀風情商業街景觀四樓屋頂花園四樓屋頂花園77物業發展建議物業發展建議風情商業街景觀風情商業街景觀風情商業街區景觀設計的重點是為商業營造休閑氣氛商業營造休閑氣氛和創造安全、便捷的購物環境。在景觀設計上以規則鋪裝、整形低矮灌木、精心種植的行道樹及結合規則鋪裝、整形低矮灌木、精心種植的行道樹及結合樹池的座椅樹池的座椅為設計元素。并在適當的地方設置公用電話庭、垃圾桶、建筑小品等，塑造人性化人性化的風情商業街區的風情商業街區環境。 78物業發展建議物業發展建議四樓空中花園景觀四樓空中花園景觀四樓屋頂花園設計引入充滿藝術特色的原滋原味

53、的歐式皇家園林風情歐式皇家園林風情。在四樓平臺主景觀區，設立歐式皇家雕塑、皇家綠墻，在次景區可以設立諸如凡爾賽水道等景觀，在景觀中融入歐式皇家血脈。本案景觀可發揮空間有限（景觀面積小），建議在視覺上有效增加景觀層次，并創造休閑空間，增加景觀的參與性。79物業發展建議物業發展建議會所功能受歡迎程度示意圖95.83%75.00%41.67%58.33%37.50%41.67%91.67%41.67%29.17%58.33%37.50%41.67%33.33%37.50%16.67%66.67%50.00%79.17%29.17%66.67%87.50%12.50%16.67%0.00%20.00%

54、40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%游泳池桑拿spa桌球室壁球場棋牌室健身室健康舞室閱讀室酒吧會議室多功能室商務服務中心美容理發服務其他服務健身設施緩跑小徑兒童游戲爬架室外游泳池網球場休閑花園高爾夫練習場籃球場數據來源：中國房商網項目名稱規劃戶數會所面積功能設置會所性質金色云天約3000戶1700平米健身房、閱讀室、棋牌室等未定會所建議會所建議80物業發展建議物業發展建議會所主題：淮北首家精英會所會所主題：淮北首家精英會所面積功能選址會所性質約500平米桌球室、棋牌室、商務中心、書吧等商業第一層南側內外兼營會所建議會所建議81物業發展建議物業發展建議入戶大堂入戶大堂

55、精裝入戶大堂精裝入戶大堂端莊典雅、大氣沉穩，從腳步踏進的那一刻便充滿自豪之情；高級仿古地磚鋪裝，端莊典雅、大氣沉穩，從腳步踏進的那一刻便充滿自豪之情；高級仿古地磚鋪裝，講究防污耐磨的同時突出色調的豐富性，仿自然界諸多素材的質感，彰顯個性魅講究防污耐磨的同時突出色調的豐富性，仿自然界諸多素材的質感，彰顯個性魅力；出入之間短暫的力；出入之間短暫的10秒，也是尊貴的禮遇，不止是你，更包括你的貴賓。秒，也是尊貴的禮遇，不止是你，更包括你的貴賓。 82物業發展建議物業發展建議借鑒項目：中海凱旋門借鑒項目：中海凱旋門寫字樓式設計寫字樓式設計，中間，中間一條公共過道，房屋一條公共過道，房屋以過道為界南北兩邊

56、以過道為界南北兩邊排列。排列。優點：優點：整體外立面平整，更整體外立面平整，更有公建立面的感覺有公建立面的感覺缺點：缺點：北側采光不足，有暗北側采光不足，有暗衛衛集體宿舍感覺，居住集體宿舍感覺，居住私密性差私密性差戶型建議（方案一）戶型建議（方案一）戶型布局：戶型布局：83物業發展建議物業發展建議北側戶型（面積約北側戶型（面積約45平米左右）空間設平米左右）空間設計緊湊，使用率高。計緊湊，使用率高。南側戶型（面積以南側戶型（面積以5060平米為主，配平米為主，配合少量合少量90平米以下戶型），采用全明設平米以下戶型），采用全明設計，盡可能保證居住舒適度，小戶型大計，盡可能保證居住舒適度，小戶型

57、大開間臥室是此戶型亮點。開間臥室是此戶型亮點。優點：優點：功能空間合理布局，動靜分離。功能空間合理布局，動靜分離。同時工作陽臺的設計在保證衛生間全面同時工作陽臺的設計在保證衛生間全面的基礎上，更增添該戶型的使用面積，的基礎上，更增添該戶型的使用面積，充分利用了建筑空間，體現了建筑的人充分利用了建筑空間，體現了建筑的人性化。性化。北側戶型北側戶型45平米平米南側戶型南側戶型50-60平米平米戶型建議（方案一）戶型建議（方案一）戶型設計建議：戶型設計建議：84物業發展建議物業發展建議借鑒項目：廣州星苑借鑒項目：廣州星苑傳統住宅式設計傳統住宅式設計優點：優點：每層戶數較少，居住私密性較每層戶數較少，

58、居住私密性較好好可多面采光，保證室內明亮可多面采光，保證室內明亮戶型利于拼接，保證戶型配比戶型利于拼接，保證戶型配比與外立面美觀與外立面美觀戶型多，可供客戶選擇面廣戶型多，可供客戶選擇面廣缺點：缺點：戶型面積比方案一稍大，總價戶型面積比方案一稍大，總價較高、不利于銷售較高、不利于銷售戶型建議（方案二）戶型建議（方案二）戶型布局：戶型布局：85物業發展建議物業發展建議戶型建議（方案二）戶型建議（方案二）戶型設計建議：戶型設計建議：47平米平米57平米平米86物業發展建議物業發展建議戶型建議（方案二）戶型建議（方案二）戶型設計建議：戶型設計建議：64平米平米68平米平米87物業發展建議物業發展建議

59、68平米平米面積從面積從47平米到平米到95平米，多種戶型設計，平米，多種戶型設計，選擇面廣選擇面廣優點：優點：結構方正緊湊，功能分區合理結構方正緊湊，功能分區合理大陽臺、大凸窗增加業主實際使用面積，大陽臺、大凸窗增加業主實際使用面積，充分體現了建筑的人性化，使居家生活充分體現了建筑的人性化，使居家生活更為舒適更為舒適全明設計規避了眾多小戶型中暗衛、暗全明設計規避了眾多小戶型中暗衛、暗房等設計弊端，設計更合理房等設計弊端，設計更合理戶型建議（方案二）戶型建議（方案二）戶型設計建議：戶型設計建議：88房型房型面積區間面積區間比例比例一房一房45-55平米平米35%小兩房小兩房60-70平米平米5

60、0%兩房兩房80平米左右平米左右15%本項目小戶型產品，需從幾個方面注意體現產品的尊貴本項目小戶型產品，需從幾個方面注意體現產品的尊貴感與價值感。感與價值感。n全明設計全明設計n比例適中的進深、面寬比比例適中的進深、面寬比n功能齊全的實用性與人性化功能齊全的實用性與人性化n個性化亮點的局部設計個性化亮點的局部設計物業發展建議物業發展建議戶型配比戶型配比89物業發展建議物業發展建議新科技應用建議新科技應用建議我們的客戶是年輕、活力而又高知的一個群體，他們對住宅的要求絕不是簡單我們的客戶是年輕、活力而又高知的一個群體，他們對住宅的要求絕不是簡單的居住，他們需要的是更符合身份的個性化服務。通過引入一