1、 1、商業剩余可售面積 2、商業成本情況 3、商業銷售計劃 1、周邊商業概況 2、商業競爭力分析 3、小結 1、競爭對手確定 2、競爭對手經營情況分析 3、小結 1、商業定位 2、現階段商戶意向情況匯總 3、招商方案大紅門商圈金融街商圈麗澤商圈木樨園商圈領海伴隨北京市的南城發展計劃，未來將有越來越多的城市居住人口南移。因此，領海商業未來預計將服務于金融街、中關村等商圈潛在居住人口。國際化金融投資服務區小商品批發集散地服裝批發集散地新興的金融商務服務區售罄未售領海東南角獨立商業地上3977.764042.754042.75估算面積，含少量地下公攤地下一層4867.564867.56人防產權，不可

2、售會所內178.25178.25估算面積，未實測數據來源：路勁地產規劃設計部領海東南角17000平米獨立商業10,374.0112,117.03 會所公司沒有對會所進行單獨成本核算作為公配分攤了，未獨立核算備注：以上數據由財務部提供計劃將領海獨立商業樓進行對外銷售，會所暫不考慮。銷售時間：計劃2012年6月開售銷售面積：銷售均價：銷售總收入：物美物美千澤匯千澤匯火神廟火神廟百聯清城百聯清城玫瑰城玫瑰城華堂華堂吉星德億吉星德億宜家宜家綠地綠地19#19#地地華潤華潤17#17#地地保利保利2#2#地地春光商業用地春光商業用地大興商業密集區：大興商業密集區：火神廟周邊（以星城商廈、帝園鞋城、物美大

3、賣場、百聯清城為代表），距領海6公里。大興商業新興區：大興商業新興區：華堂商場周邊，距領海3公里距離。大興未來商業潛在區：大興未來商業潛在區：綠地19#地、華潤17#地、保利2#地、春光商業用地、宜家等。領海周邊暫無大型商業購物場所。1 1、火神廟國際商業中心、火神廟國際商業中心2 2、百聯清城購物中心、百聯清城購物中心3 3、玫瑰城服裝小商品中心、玫瑰城服裝小商品中心4 4、吉星德億商業中心、吉星德億商業中心5 5、華堂商場（大興店）、華堂商場（大興店）6 6、千澤匯商業中心、千澤匯商業中心7 7、物美（郁花園店）、物美（郁花園店）8 8、綠地、綠地19#19#地商業（待建）地商業（待建）9

4、 9、華潤、華潤17#17#地商業（待建）地商業（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商業用地（待建）、春光商業用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）項目位置項目位置大興衛星城核心樞紐黃村（東側臨近京開高速）開發商開發商北京金色時代楓房地產開發有限公司項目類型項目類型商業綜合體總占地（）總占地（）8.58公頃總建面（）總建面（）23萬（地上15萬，地下8萬）開業時間開業時間預計2010年10月經營方式經營方式租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )餐飲：48（成交價）其他業態：28（成交價）已簽約商戶已簽約商戶 王府井百貨（簽約4.7萬

5、平米，簽約價1元/天/平米） 英國tesco（樂購）（簽約2萬平米左右，簽約價2.2元/天/平米） 鹿港小鎮等品牌餐飲入駐a棟項目簡介項目簡介 火神廟國際商業中心于2009年3月20日正式開工，預計2010年5月竣工。 其中，a棟：高檔中式餐飲；b、c棟：精品商業街；d棟：國際美食總匯；e棟：小主力店（包括名品折扣店、運動超市、數碼影院等）；f棟：大主力店（百貨業態，地下一層為精品超市）。 項目整體定位：108萬人的魅力生活港。開發商經營模式：自持經營（內部組開發商經營模式：自持經營（內部組 建商業公司）建商業公司）開盤時間開盤時間可售商業面可售商業面積積( () )可售商業面可售商業面積區間

6、積區間( () )已成交商業已成交商業面積面積( () )已成交主力已成交主力面積面積( () )成交均價成交均價( (元元/ /) )銷售率銷售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%數據來源：北京市房地產交易管理網1.火神廟開盤3個月，商業成交均價29807元/，成交租金按8元/天/計算，則投資回報率為投資回報率為10%10%（投資回報率 = 1售價租金365天）。2.從火神廟單套成交面積看，50平米商鋪銷售速度最快，而超過超過10001000平米的整層商業目前沒有成交記錄，平米的整層商業目前沒有成交記錄，不排除開發商自持招商的可能。銷售

7、情況分析：銷售情況分析：高檔中餐精品商業街國際美食總匯小主力店大主力店王府井百貨tesco（樂購）已進駐鹿港小鎮已進駐精品商業街已銷售29套商鋪寫字樓已售完成交均價9969元/平米項目位置項目位置大興興華大街與富強西路交匯處開發商開發商北京龍熙房地產開發有限責任公司運營商運營商上海百聯集團項目類型項目類型大型購物中心總建面（）總建面（）約5萬單層建面（）單層建面（）b1層：1.4萬；f1-f3層：1.2萬樓層分布樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）停車位（個）約220個（全部為地上停車位）（收費）開業時間開業時間2006年1月19日經營方式經營方式店中店：聯營扣點臨街商業：租金形式租金租金(

8、 (元元/ /天天/ /平米平米) )國美電器：11.5（成交價）臨街商業：5（成交價）扣點（扣點（% %）815項目簡介項目簡介 百聯清城購物中心隸屬于上海百聯集團股份有限公司旗下的上海世紀聯華超市發展有限公司。目前國美電器、kfc、吉野家、呷哺呷哺小火鍋、李先生加州牛肉面大王、麗家寶貝等知名品牌及娛樂項目已經入駐。開發商經營模式：委托經營開發商經營模式：委托經營合作方式：開發商以租賃方式，整體租給百合作方式：開發商以租賃方式，整體租給百 聯集團（租金聯集團（租金1 1元元/ /天天/ /平米），由平米），由 百聯獨立招商，獨立運營百聯獨立招商，獨立運營b1b1f1f1f2f2f3f3世紀聯

9、華大賣場國美電器國美電器化妝品/流行服飾/黃金珠寶/美食天地男女服裝/運動休閑兒童用品/美食天地f3金漢斯、蠟筆小新、麗家寶貝、叮當貓、小鬼當佳、紳貝爾等f2好倫哥、班尼路、真維斯、i.p.zone、samuel&kevin、雪蓮等f1呷哺呷哺、kfc、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西餅、西鐵城、only、tata、天美意等租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1（成交價）國美：1-1.5（成交價）臨街商業：5（成交價）其他：聯營扣點，8-15%聯營扣點，8-15%聯營扣點，8-15%項目位置項目位置大興黃村棗園商業街開發商開發商北京玫瑰城商業中心有限公司項目類型項目類型綜合性小

10、商品批發商場總建面（）總建面（）9萬（玫瑰城服裝小商品中心：3萬）單層建面（）單層建面（）玫瑰城服裝小商品中心：5000樓層分布樓層分布地下2層/地上5層停車位（個）停車位（個）地上約100個（免費），地下未定開業時間開業時間2008年2月經營方式經營方式租金形式為主，餐飲聯營扣點租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )410（成交價）扣點（扣點（% %）20項目簡介項目簡介 玫瑰城商業中心由玫瑰城家居廣場、蘇寧電器、玫瑰城小商品中心等幾大板塊構成，其中玫瑰城家居廣場總建筑面積5萬平米，玫瑰成小商品中心總建筑面積3萬平米。地下二層為2萬平米的超大停車場。 項目是大興區最大的大型一站式購

11、物廣場，交通便利，緊鄰即將建設的地鐵站。周邊居民區密集，人流量高。開發商經營模式：自持經營（由開發商自建開發商經營模式：自持經營（由開發商自建 商業公司）商業公司）經營方式：開發商自主招商，自主經營經營方式：開發商自主招商，自主經營b1b1f1f1f2f2f3f3五金/涂料/吊頂/玻璃/石材/蘇寧電器潔具/瓷磚地板/門窗/樓梯燈具/壁紙/地毯/窗簾/廚柜/煙機b2b2停車場f4f4精品家具/吉嘉系列家具f5f5戶外家具/辦公家具/家裝板材箱包/鞋/日用品珠寶玉器/鐘表眼鏡/化妝品/小飾品文體用品/手機/電腦配件/工藝禮品床上用品/布藝/成人服飾/兒童用品精品服飾美食城報價：15 / 成交價：1

12、0報價：12 / 成交價：8報價：10 / 成交價：6報價：8 / 成交價：4聯營扣點，20%，押金10萬報價：10 / 成交價：6說明：以上所列租金為玫瑰城服裝小商品中心租金。項目位置項目位置大興興豐大街與康莊路交匯處開發商開發商北京春光房地產開發有限公司運營商運營商北京吉星德億經貿有限責任公司項目類型項目類型大型主題百貨商場總占地（）總占地（）1.6萬總建面（）總建面（）約1.8萬單層建面（）單層建面（）約3000樓層分布樓層分布地下2層/地上4層停車位（個）停車位（個）地上約150個（收費）開業時間開業時間2009年5月16日經營方式經營方式專柜：聯營扣點臨街商業：租金形式租金租金( (

13、元元/ /天天/ /平米平米) )5（成交價）扣點（扣點（% %）1020項目簡介項目簡介 項目定位打造大興區中高端主題百貨店，時尚、品質、品位定位于成熟、時尚、女性為主的主題百貨店，由專業人員設計并實施管理。開發商經營模式：委托經營開發商經營模式：委托經營合作方式：開發商以租賃方式，整體租給吉合作方式：開發商以租賃方式，整體租給吉 星德億經貿公司（租金不高于星德億經貿公司（租金不高于1 1元元/ / 天天/ /平米），由吉星德億獨立招平米），由吉星德億獨立招 商，獨立運營。無后期利潤分成商，獨立運營。無后期利潤分成f1f1f2f2f3f3黃金珠寶/箱包皮具/鐘表眼鏡/藥房/煙酒茶類/化妝品/

14、男女鞋少淑休閑/職業商務/特色服飾/時尚內衣男裝/運動休閑/羊絨羊毛/器械f4f4家居床品/汽車用品/辦公用品/家電/兒童用品/兒童樂園/麗家寶貝/水吧店中店：聯營扣點，10-20%臨街商業：5（成交價）聯營扣點，10-20%聯營扣點，10-20% 運動城租金：1左右（成交價）聯營扣點，10-20%項目位置項目位置大興康莊路26號（那爾水晶城）開發商開發商北京方正房地產開發有限公司運營商運營商華糖洋華堂商業有限公司項目類型項目類型大型綜合商場總建面（）總建面（）1.2萬單層建面（）單層建面（）4000樓層分布樓層分布地上3層停車位（個）停車位（個）地上約60個（收費）開業時間開業時間2005年

15、1月經營方式經營方式聯營扣點扣點（扣點（% %）1025項目簡介項目簡介 華糖洋華堂商業有限公司是國務院首次批準成立的中國第一家合資連鎖商業企業，成立于1997年10月7日，總投資額為1.3億美元，注冊資本6500萬美元。公司由日本株式會社伊藤洋華堂、中國華孚貿易發展集團公司、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司共同出資組建，投資比例分別為75.75%、12%、10.58%、1.67%。開發商經營模式：委托經營開發商經營模式：委托經營合作方式：開發商以租賃方式，整體租給華合作方式：開發商以租賃方式，整體租給華 堂（租金堂（租金1.91.9元元/ /天天/ /平米），由華平米），由華

16、堂獨立招商，獨立運營堂獨立招商，獨立運營f1f1f2f2f3f3食品超市/珠寶化妝品流行服飾家居百貨/家用電器10-2510-2510-25f3床上用品、居家裝飾、家庭百貨、窗簾布藝、家電用品、鐘表照材、眼鏡文具、玩具書店、兒童服裝、內衣、兒童廣場、音像制品、鐘表維修、廚房用品、母嬰休息室、健身器材f2男女服裝服飾、男女皮鞋、體育用品、服裝修改室、修鞋、洗衣店、美容院f1水果蔬菜、鮮魚鮮肉、冷凍食品、休閑食品、西點面包、美食天地、茶葉煙酒、干物調料、熟食、飲料、化妝品、珠寶飾品、各式箱包、首飾加工、彩擴、花店、藥店、日用品、皮具項目位置項目位置大興黃村興華大街東郁花園三里c區開發商開發商北京市

17、大興城鎮建設綜合開發集團公司項目類型項目類型建材城總建面（）總建面（）約2.5萬樓層分布樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）停車位（個）近百個（暫定）開業時間開業時間未定經營方式經營方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）f1：34（成交價）f2-f3：3（報價），預計成交價：1.52已簽約商戶已簽約商戶騰王閣家居建材商城、建設銀行項目簡介項目簡介 項目為獨立的3層商業，硬件設施齊全完備，外墻為干掛黑灰色石材，二、三層外有8塊4.6x7.4米的廣告位，近千平方米的廣場配有百余輛停車位。開發商經營模式：委托經營開發商經營模式：委托經營 + + 自持經營自持經營合作方式：開發商以

18、租賃方式，將部分商業合作方式：開發商以租賃方式，將部分商業 租給家居建材城（租金租給家居建材城（租金1 1元元/ /天天/ /平平 米），由家居建材城獨立運營；米），由家居建材城獨立運營； 另一部分商業由開發商自持，自另一部分商業由開發商自持，自主主 招商（只租不售）招商（只租不售）項目位置項目位置大興西紅門鎮北興路日月星辰光輝偉業市場內運營商運營商北京物美商業集團股份有限公司項目類型項目類型綜合超市總建面（）總建面（）約5000樓層分布樓層分布地上1層停車位（個）停車位（個）約300-400（免費）開業時間開業時間2009年7月經營方式經營方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平

19、米） 0.6日營業額日營業額1213萬元客單價客單價50100元利潤率利潤率812%項目簡介項目簡介 物美（郁花園店）是物美集團在大興區的第二家大賣場，毗鄰南五環，賣場面積近萬平米。項目名稱項目名稱位置位置建設用地面建設用地面積積( (萬萬) )規劃建筑面積規劃建筑面積( (萬萬) )規劃商業面積規劃商業面積（萬）（萬）成交日期成交日期成交價成交價( (萬萬元元) )樓面地價樓面地價( (元元/ /) )受讓單位受讓單位黃村17號地黃村鎮1222.72 2（預估）（預估）2007-12-241430006300華潤置地黃村19號商業金融和混合用地黃村鎮16.245.814142009-6-16

20、3025006605上海綠地集團有限公司黃村新城北區2號地（住宅及公建）黃村鎮9.122.48不詳不詳2009-7-81630007248保利（北京）房地產開發有限公司西紅門商業綜合區一期黃村鎮4.2812.8412.8412.842009-7-23582004530北京春光房地產開發有限公司和北京西澳房地產開發有限公司聯合體西紅門商業綜合區二期紅門鎮19.430.430.430.42009-7-23795612615英特宜家購物中心集團投資有限公司北京創智天地房地產開發有限公司和智地創展（北京）投資有限公司聯合體1. 據最新報道，西紅門商業地塊買主宜家家居僅是中心集團股東之一，宜家的進駐計劃

21、，是要建成一個集娛樂、餐飲、購物、超市等多種功能為一體的20萬平方米購物中心，而營業面積達5萬平方米的宜家家居旗艦店則會建在購物中心里面，作為中心的旗艦店和風向標，預計2014年開業。宜家全球第二大店進駐大興，勢必會拉動南城消費，吸引投資者目光，大興商業升值潛力巨大。2. 華潤、綠地、保利、春光等項目商業規劃面積大，地塊位置相臨較近，未來有望通過商業的集中效應將大興的核心商圈北移，提升大興整體的商業檔次。3.3. 領海位于未來潛在商圈的核心位置，商業氛圍將日漸成熟。領海位于未來潛在商圈的核心位置，商業氛圍將日漸成熟。商機分析：商機分析：商業名稱商業名稱開發商經營模式開發商經營模式合作方式合作方

22、式租金租金( (元元/ /天天/ /) )商業運營情況商業運營情況百聯清城購物中心委托租賃1 玫瑰城服裝小商品中心自持自建商業公司，自行招商、自主經營 吉星德億商業中心委托租賃不高于1華堂商場委托租賃1.9 千澤匯商業中心委托 + 自持租賃 + 自行招商1未開業1.1.委托經營為主：委托經營為主：60%以上的開發商選擇以租賃的方式，將商業委托給商業運營公司進行經營和管理，這樣可以降低開發商的商業運作風險，確保開發商的實際利益。2.2.商業運營公司管理水平有差異：商業運營公司管理水平有差異：從后期運營情況看，商業運營公司的管理水平和經營理念是決定該商場是否能存活下來，是否能長期發展贏利的關鍵。核

23、心商圈檔次低核心商圈檔次低 目前大興的核心商業集中在火神廟周邊，但消費檔次低，整體形象差。富人區存在巨大商機富人區存在巨大商機 隨著未來商業規劃的逐步完善和大型商業機構的進駐，大興的中高端商業市場將逐漸向西北部轉移。而 西北部屬于大興的富人區，領海位于富人區的核心位置，因此未來市場存在很大的商機。委托經營可降低開發商的風險委托經營可降低開發商的風險 由于多數開發商缺少商業運營和管理的經驗，因此委托商業運營公司全權管理和經營商業，是降低開發商經營風險，確保實際利益的首選途徑，但對商業運營公司的水平要求較高。為了完成領海商業的既定銷售目標，同時實現公司利益最大化，建議考慮以下兩種經營模式：首選模式

24、：公司自行招商、銷售。首選模式：公司自行招商、銷售。備選模式：委托知名商業運營公司進行招商及后期運營，公司只負責銷售。備選模式：委托知名商業運營公司進行招商及后期運營，公司只負責銷售。優點：優點：1、利潤可以達到最大化優點：優點：1、客戶資源豐富 2、招商難度相對較小 3、商業公司統一經營、統 一管理，降低后期運營 風險缺點：缺點：1、客戶資源有限 2、前期招商難度大 3、后期運營風險大 4、投資成本較高缺點：缺點：1、公司利潤相對降低 2、合作方式存在一定制約性案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服飾大廈服飾大廈開發商：開發商：華頓國際投資有限公司經營模式：經營模式：開發商自持具體操作方

25、式：具體操作方式：三里屯3.3服飾大廈由華頓國際投資有限公司進行開發，前期投資4億元。后開發商自行組建商業公司，將大廈分割成小商鋪進行銷售，同時自行招商。目前一層滿租，二層23元/天/平米，三層20元/天/平米，四層18元/天/平米案例二：秀水案例二：秀水2 2號號經營模式：經營模式：開發商委托經營具體操作方式：具體操作方式：秀水2號屬于軍隊產權，后委托給秀水投資進行商業運營，分割小商鋪，獨立招商，獨立運營。目前秀水2號由于經營不善，除一層少量門臉房還在經營外，其余各層商鋪已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一層20-22元/天/平米，二層15元/天/平米，三層10元/天/平米，四

26、層7-8元/天/平米。案例三：莊勝案例三：莊勝sogosogo廣場廣場經營模式：經營模式：開發商自持，對投資客承諾投資回報率具體操作方式：具體操作方式：莊勝sogo是一個大產權商業，開發商自持，未將大產權進行劃分。開發商對投資客只銷售30年的經營權（虛擬產權），并承諾30年包租，按8%投資回報率，每年返還投資客收益，12.5年回本。開發商自己組建商業管理公司，與進駐商戶采取聯營分成的形式，進行后期商業運營。樓層樓層面積面積售價售價投資回報率投資回報率1層5660000元/8%2層5650000元/8%3層5640000元/8%4層5630000元/8%備注：開發商銷售備注：開發商銷售30%30

27、%后，由于售價過高，市場不接受，后改為長期持有。后，由于售價過高，市場不接受，后改為長期持有。案例四：天坐國際商城案例四：天坐國際商城經營模式：經營模式：開發商自持，對小業主承諾投資回報率具體操作方式：具體操作方式：開發商自己組建商業管理公司，先售后租。招商過程中，承諾小業主3年8%的投資回報，3年中小業主不能參與經營。3年后將經營權歸還小業主，由業主自行招商、經營、管理。樓層樓層面積面積售價售價投資回報率投資回報率地下一層10152800030000元/8%一層10155000080000元/8%二層101540000元/8%三層101535000元/8%本次競爭對手的確定以領海周邊底商體量

28、較大，且底商已開始正常經營的住宅樓盤為選取原則。本次調查競品共計4個，分別是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠園。考慮到領海3#樓底商已經開始經營，其租金水平具備一定參考性，故本次也做為調查對象。另外，本次增加對領海周邊知名餐飲的調查，共計3家，分別是孔乙己酒家、漁公漁婆、剛記海鮮。底商總面積約25000平米，全部臨街，地上兩層。清城底商全長近500米，共139個商鋪，商鋪面積在300500平米之間不等。小業主對外招租。美容美發34元/天/平米二手房中介34元/天/平米服裝店3.54元/天/平米茶樓3.54元/天/平米醫院藥店34元/天/平米銀行典當34元/天/平米郵政電信34元/天/平米洗衣店3

29、.54元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社區配套34元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區居民消費型底商，消費檔次不高。 2、住宅底商，無餐飲。與領海對比：與領海對比：1、領海是獨立商業，可做餐飲，業態選擇比清城更為靈活。 2、領海位于富人區，消費水平比清城高，對知名品牌更有吸引力。底商成交均價底商成交均價( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面積成交主力面積（）（）底商開盤時間底商開盤時間銷售期銷售期投資回報率投資回報率12000233002005年4年9%數據來源：北京市房地產交易管理網清城底商銷售時間早，按當時的售價和租金推算，其商業投資回本約13年，投資回報率9%

30、。清城投資客：大興當地的地緣性客戶居多，看中百聯清城的商業價值。清城租賃商戶：以社區配套行業、家庭服務行業居多，無品牌，檔次低。彩虹新城底商約25000平米，全部為二層，單套90-400平米，東西向長約450米，南北向約250米。彩虹新城已營業店鋪共93個，其中東西向54個，南北向39個。小業主對外招租。餐飲2.33元/天/平米美容美發2.53元/天/平米二手房中介2.33元/天/平米服裝店23元/天/平米銀行典當23元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米醫院藥店3元/天/平米其他社區配套23.5元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區居民消費型底商，中低檔次。 2、餐飲集中，

31、但店鋪小，環境差。 3、餐飲主力店有麻辣香鍋、金漢斯烤肉、慶豐包子鋪等，租金水平在23元/天/平米之間。與領海對比：與領海對比：領海位于富人區，周邊消費環境好，更適合做高檔餐飲。底商成交均價底商成交均價( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面積成交主力面積（）（）底商開盤時間底商開盤時間銷售期銷售期投資回報率投資回報率119252.3390-2002007年3月25日2.5年7%數據來源：北京市房地產交易管理網彩虹新城底商自2007年初開盤銷售，但截至2009年初才有成交記錄。按售價和租金推算，彩虹新城底商的投資回本年限約14年，投資回報率7%。彩虹新城投資客：以大興當地的地緣

32、性客戶居多。彩虹新城租賃商戶：以餐飲、社區配套居多，無品牌，檔次較低。底商總面積約14000平米，全部為二層，以東西向為主，底商全長約180米。首邑上城已經開始營業的底商有34個。小業主對外招租。服裝店2.53.5元/天/平米二手房中介23元/天/平米美容美發22.5元/天/平米煙酒茶2.52.7元/天/平米攝影寫真22.5元/天/平米打印設計2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米醫院藥店2元/天/平米其他社區配套23.5元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區居民消費型底商，中低檔次。 2、受華堂制約，導致出租率不高，租金上不去。 3、產品定位缺少差異性。與領海對比：與領海對比：領海周邊

33、不受大型商業制約，招商業態豐富，租金有上調空間。金惠園位于領海東南角，底商全部為一層，東西向，全長約500米。金惠園已經開始營業的底商有16家，另有部分底商在轉租中。小業主對外招租。餐飲2.192.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美發3元/天/平米便利超市23元/天/平米洗衣店33.5元/天/平米藥店3元/天/平米其他社區配套3元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區居民消費型底商，檔次低。 2、底商規模小，僅能維護社區周邊居民消費。 3、現有餐飲內部裝修已老化，形象和檔次都不高。與領海對比：與領海對比：領海商業形象好，周邊存在大量高端潛在客戶需求，具備較強的消費力。領海3#樓底商共

34、1800平米，單套面積30-300平米不等，目前為小業主對外招商，出租率已達到85%。經營范圍有煙酒店、小超市、美容美發、音像店、房產中介等，均為日常生活配套. 現有底商品質低，經營業態及形象有待改進。 從3#樓底商中為數不多的幾家暗中經營的小吃店食客爆滿的現狀不難看出，餐飲在領海內屬于極度缺乏，存在很大的市場需求。 領海業主全部入住后將達到3000戶，大規模的居住人口必然會產生大量的消費需求。 領海住宅未來售價繼續上漲，居民消費檔次勢必要有所提升。領海位于富人區，而大興的高檔餐飲也全部集中在西北部，這為領海招商提供了有利條件。大興區黃村北區香留園小區興盛街85-87北京孔乙己餐飲文化有限公司

35、約1500地上2層路邊停車（免費）2008年租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1 1左右（成交價）左右（成交價）日營業額日營業額4000500040005000元元客單價客單價8010080100元元/ /人人利潤率利潤率50%50%特色紹興菜館，消費人群遍布周邊及黃村地區中高檔翡翠城三期配套餐飲餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務宴，消費檔次高。 2、雖屬華潤開發，但位置隱蔽，大興區 內少有人知。 3、消費人群以翡翠城業主居多。與領海對比：與領海對比：領海商業位置好，形象優于孔乙己，租 金有較大的上調空間。大興區興業大街翡翠城南側漁公漁婆餐飲管理有限公司約3000地上3層門前約50個車

36、位（免費）2008年經營特色以海鮮為主，以大興周邊及黃村中高端消費人群為主，是大興區為數不多的高檔餐館之一。中高檔翡翠城配套餐飲餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務宴，消費檔次高。 2、臨興業大街，形象好。 3、有內部關系，因此租金較低。與領海對比：與領海對比：與領海臨興業大街的商業較相似，可作 為招商的參考。大興區黃村鎮興業大街三段26號北京裕金峰餐飲管理有限公司約3500地上2層路邊停車（免費）2009年經營海鮮和新派粵菜，面向中高端客戶群，人群消費約100元中高檔清城社區配套餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務宴，消費檔次高。 2、位于百聯清城附近，有固定的目標消 費客群。與領海對比：與領海對比

37、：領海位于富人區，有固定高端消費客群。社區居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低社區居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低 大興居住區多集中在東南部，但居住人口消費水平有限，因此配套底商也多以滿足居民日常消費需求為主，不注重品牌，以小商品經營居多，檔次較低。高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區，目標客戶清晰高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區，目標客戶清晰 別墅和高端住宅項目的不斷開發，使大興西北部已經逐漸成為大興的富人區，該區域的消費市場目標明確，注重品牌，特別是餐飲的主力店紛紛進駐，為領海的招商業態提供了有價值的參考。領海入住人口逐日增加，社區配套型商業亟待補充領海入住人口逐日增加，社區配套型

38、商業亟待補充 領海規劃3000戶業主全部入住后，將形成大規模的消費需求，現有配套無法滿足，為豐富領海招商業態提供了消費基礎。適合引進業態：適合引進業態：中、小型超市餐飲（中高檔商務餐飲、特色餐飲、火鍋店、燒烤店等）銀行藥店服裝店眼鏡店數碼產品（手機、小家電）美容美發店小商品批發可能拒絕業態：可能拒絕業態：百貨業態大賣場（家樂福、沃爾瑪）家居建材（百安居、東方家園）電器賣場（蘇寧、國美）ktv等娛樂場所健身中心 根據大興區統計局統計數字顯示，截止到2009年2月底，大興區規模以上服務業企業已達到113家，資產總計已達到70.8億元，比上年同期增長0.6%。其中：資產過億元的企業有19家，占規模以

39、上服務業企業總數的16.8%。 大興區規模以上服務業企業共涉及9個行業，分別是交通運輸、倉儲和郵政業18家；信息傳輸、計算機服務和軟件業4家；租賃和商務服務業46家；科學研究、技術服務和地質勘查業23家；水利、環境和公共設施管理業6家；居民服務和其他服務業2家；教育6家；衛生、社會保障和社會福利業2家；文化體育和娛樂業6家。 大興區現有第三產業單位867家，其中傳統服務業424家，實現收入44.9億元，占總數的78.1%；利潤總額為0.6億元，為總數的1.1倍。傳統服務業仍占主導地位。 根據2008年人口變動情況抽樣調查以及相關部門統計資料推算，北京市統計局核準大興區2008年底常住人口為10

40、9.7萬人，其中大興新城戶籍常住人口15.7萬人，外來常住人口11.5萬人。 領海周邊5公里輻射范圍內有60余個住宅小區，住宅面積超過1500萬平方米，居民超過45萬人。其中有超過一半以上是中高收入人群，特別是伴隨領海、翡翠城、原生墅等住宅項目的入住，高端消費人群數量逐日擴大。他們關注消費環境和商業品質，追求良好的物質和精神享受。另外，除了黃村鎮45萬中高檔人群為主力消費人群外，黃村鎮周邊還有幾十萬潛在人群。 目前在大興核心區居住的人群中，已經有半數以上是來自城八區，尤其是新城北區的高端住宅，有很多來自金融街、海淀、豐臺等地的人群，五環路的暢通讓他們可以在很短的時間內穿越都市的喧囂和繁華，回到

41、舒適的家里。 根據北京大興信息統計網顯示，2009年城鎮居民人均生活消費支出已達到13536元，比2008年增長11.3%。人均商業營業面積已達到1.6平米。 根據大興區政府商業服務設施改造升級計劃，目前大興區已經擁有13家特色餐飲企業，特別是新近開業的漁公漁婆、孔乙己等連鎖餐飲企業，在進駐富人區的同時，也大幅度拉升了整個區域的餐飲消費檔次。 華堂商場、百聯清城購物中心及王府井百貨的進駐，使大興區域外來人口增加，而這部份人口大都在城八區工作，他們對零售業消費都有較大的需求，導致大興區商業消費開始由單一化向多元化方向發展。論據論據1 1：超市不飽和：超市不飽和領海東側2公里外的物美綜合超市，其選

42、址條件中對商圈的要求以1.2公里為半徑，居住人口達到2萬戶（約5萬人左右）。領海周邊3公里范圍內居住人口約10萬人，與物美綜合超市的輻射半徑存在交集，必定可以分流部分物美的消費人群。領海正南側5公里內沒有3000平米以上的中型超市，此區域居住的客群目前都在華堂和世紀聯華購買日常生活用品。論據論據2 2：高檔餐飲的目標客群集中在富人區和大興企事業單位：高檔餐飲的目標客群集中在富人區和大興企事業單位高檔餐飲的選址集中在大興的富人區，已經開始產生品牌匯聚效應。高檔餐飲的目標客群以商務宴請、家庭聚會等高消費活動為主，消費目標清晰化，消費檔次高，對區域整體商業品質的提升起到快速推動作用。大興企事業單位商

43、務宴請一般都在富人區的漁公漁婆和孔乙己進行，而現有的商務消費場所遠遠不能滿足這部分客群的需求，同時有很多高檔品牌餐飲都想在此區域占有一席之地。 商業主力面臨街，具備成熟的商務條件 展示面寬，可識別性強 框架結構，商鋪分割靈活 獨立商業樓，可做餐飲 具有很強的品牌號召力 位于十字路口，兩側道路50-80米范圍內不能開機動車出入口（主干道80米，次干道50米） 地上停車位不充足 前期成本高，增加售價和租金的難度 銷售勢必會影響大面積租賃 周邊缺少餐飲，有較大的市場空白 有地下停車場，可解決停車位少的問題 作為大興的知名住宅區，形象號召力強 周邊有醫院、學校，有大量潛在客戶需求 可對領海未來的300

44、0戶業主進行深度挖掘未來周邊商業業態不確定，競爭激烈領海社區內現有商業不成熟，商戶缺乏投資和經營信心領海及周邊高檔社區空置率較高，短期內不利于商業人氣的快速聚集strengthstrength （優勢）（優勢）weaknessweakness（劣勢）（劣勢）opportunity opportunity （機會）（機會）threatthreat（威脅）（威脅）模式1：公司自行招商、銷售模式2：委托商業運營公司招商及運營經營方式經營方式：將商鋪劃分產權，前期以租賃為主，待商業培養成熟，再擇機將商鋪出售，獲取最大利潤。經營方式：經營方式：將領海商業整體進行小面積劃分，并以虛擬產權的模式銷售（每個商

45、鋪總價控制在30-50萬元 之間），由商業運營公司進行招商及后期經營管理，承諾投資者5年的投資回報，但5年內無 經營權。1 1、公司應采取租售結合的經營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。、公司應采取租售結合的經營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。 2 2、若前期招商不順利，可考慮委托商業運營公司進行招商，公司只負責銷售，這樣可以、若前期招商不順利，可考慮委托商業運營公司進行招商，公司只負責銷售，這樣可以 保證公司的現金流。保證公司的現金流。經營策略1：租售結合經營策略2：以售為主超市超市天客隆超市天客隆超市5000-70005000-70001 1 左右左右50-1

46、0050-1008-108-10萬萬福建永輝超市福建永輝超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010萬左右萬左右大型中餐麻辣誘惑20002 三千里烤肉7002.5 左右50-804000望京閣港式火鍋7002.5 左右50-604000上魚坊10002.5 左右606000郭林20002.5 左右40-501萬大鴨梨20002 左右408000青年餐廳10002 左右405000特色餐飲拿渡麻辣香鍋3005左右503000嘉和一品粥3005左右20-302500備注：領海商業客戶日營業額是三年內的平均值，第一年日營業額低于此平均值。備注：領海商業客戶日營

47、業額是三年內的平均值，第一年日營業額低于此平均值。超市華潤超市7000左右1.5 左右50-1008-10萬順天府超市5000左右1.5 左右大型中餐金漢斯烤肉1000正在洽談中東來順2000正在洽談中1005000川澤會浙江菜2000正在洽談中80-1004000漢拿山烤肉1000正在洽談中605000特色餐飲好倫哥300正在洽談中433500麥當勞600正在洽談中405000比格300正在洽談中40-503000備注：領海商業客戶日營業額是三年內的平均值，第一年日營業額低于此平均值。備注：領海商業客戶日營業額是三年內的平均值，第一年日營業額低于此平均值。超市天客隆超市5000-7000客戶

48、進駐意向較強，有可能考慮進駐方案是北側一至三層或地下一層。福建永輝超市7000左右客戶進駐意向較強，有可能考慮進駐方案是北側一至三層。華潤超市7000左右客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是北側一至三層。順天府超市5000左右客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是西側一至三層。超市發超市6000-7000客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是北側一至三層。物美超市客戶因本項目附近有店，不考慮我司項目。樂天瑪特超市因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。易初蓮花超市因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。法寶超市客戶不考慮在南城開店。華普超市客戶經過調研我司項目

49、周邊人口及物美，認為風險較大，不考慮進駐。經營模式一：公司自行招商、銷售經營模式一：公司自行招商、銷售招商方案招商方案方案一：按樓層招商方案二：按樓座招商三層平面劃分示意一層5商業利潤的提升點，以單層獨立商鋪為主，預留少量1帶2入口二層3.5以大面積中餐為主，入口全部預留在一層三層1主營超市平均租金水平平均租金水平2.972.97元元/ /天天/ /平米平米一層平面劃分示意超市卸貨平臺二層平面劃分示意超市卸貨平臺364.5364.5517.14517.14846.38846.38182.25182.25118118118118182.25182.25182.25182.25182.25182.

50、25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25331331980.1980.11457.041457.04152715273003003913913913913753753913913913913913913543544295.53一層水、電管線預留示意預留原則：預留原則： 1、水、電總控開關預留在樓座拐角。 2、根據商鋪分割情況，每戶預留水管、電管接口，根據實際情況與總控連接。備注：備注：具體管線排布以規劃設計部為準。三層水、電管線預留示意二層水、電管線預留示意預留原則：預留原則： 1、東西向和南北向樓段各預留一個

51、主煙道。 2、根據商鋪分割情況，每戶預留煙道接口。備注：備注：煙道管徑大小及具體排布以規劃設計部為準。三層煙道預留示意一層煙道預留示意二層煙道預留示意考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下： 1、超市安裝中央空調，根據超市營業面積大小，配備適量空調機組即可。 2、一、二層商鋪均不安裝中央空調，待商戶進駐后根據實際需要由商戶自行安 裝空調。三層空調預留示意根據超市對場地的要求，一般賣場應于一層的每層須配置兩部自動扶梯（不超過12度），考慮到領海商業樓的實際情況，建議如下： 1、取消商業樓內部原滾梯設計。 2、考慮到坡梯長度及上行空間等問題，建議將超市坡梯在兩側外掛，單向進出，這樣既可以滿

52、足使 用要求，又可以最大程度減少對建筑物原有結構的破壞。備注：備注：坡梯位置以規劃設計部和工程部最終方案為準。一層坡梯位置示意出進二層坡梯位置示意出進三層坡梯位置示意出進地上交通組織：地上交通組織：建議設置單向出入口，入口設在興業大街，出口設 在香園路。地下交通組織：地下交通組織：地下車庫設置雙向出入口。超市卸貨平臺：超市卸貨平臺：商業樓北側設超市卸貨車輛專用通道，雙向進出， 避免卸貨車輛與社會車輛交叉產生混雜。業態業態分布分布樓層樓層租賃面積租賃面積（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）2013201

53、3年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）超市f34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,575餐飲f12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,223f25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,7681.租金按每2年遞增5%計算（即自第3年起開始遞增）。2.餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計算。3.按方案一劃分，領海，。其中：，。4.上述租

54、金年收入是按預估建筑面積計算而來的，最終面積以實測面積為準。年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入費用（元）前期投入費用（元）年租金純收入（元）年租金純收入（元）中央空調投入中央空調投入物業費物業費稅金稅金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,7816,155,781201213,234,073512,203566,08912,155,78112,155,781201313,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201413,895,777512,203594,39412,789,18012,

55、789,180201514,590,566512,203624,11313,454,25013,454,250合計合計68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344,17257,344,172說明：1、物業費按3.5元/天/平米計算。 2、發票稅金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%滿租測算，實際收入根據招租情況有所變化。業態分布業態分布樓層樓層面積（）面積（）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /）投資回報率投資回報率超市f34295.5316%餐飲f12

56、875.2756%f25024.533.56%合計合計12195.332.976%1.領海周邊商業尚不成熟，同時領海商業的鋪位劃分面積較大，投資回報年限預計要在15年至20年之間，因此商業投資回報率按6%進行推算。（租金反推法：銷售單價 = 租金365天投資回報率）1237450%61872.976,707,0176,707,01718067223,561,058223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%1237480%98992.9717,438,24517,438,24518970234,739,111234,739,111241,446,

57、12855,836,87830%1237480%98993.1228,711,45428,711,45419919246,476,066246,476,066263,914,31278,305,06242%1237490%111373.1241,393,81441,393,81420915258,799,870258,799,870287,511,324101,902,07455%1237490%111373.2854,726,55254,726,55221961271,739,863271,739,863313,133,677127,524,42769%說明：收入測算均為毛利，未去除物業費、

58、前期投入費用、稅金等。說明：收入測算均為毛利，未去除物業費、前期投入費用、稅金等。特別說明：此方案是根據近期接洽的有意向超市客戶提出的，僅做參考。1#f1-f31.5臨興業大街，整棟租給超市2#f15臨香園路，以特色餐飲為主，預留部分1帶2餐飲入口f22.5中型餐飲主營區，考慮分割為2-3家f31.5大型中餐主營區，考慮分割1-2家一層平面劃分示意超市卸貨平臺二層平面劃分示意三層平面劃分示意超市卸貨平臺1964.021964.02182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.2

59、5182.25182.25182.25182.252154.892154.89970.39970.393913914974972154.892154.891858.391858.39預留原則：預留原則： 1、水、電總控開關預留在樓座拐角。 2、根據商鋪分割情況，每戶預留水管、電管接口，根據實際情況與總控連接。備注：備注：具體管線排布以規劃設計部為準。一層水、電管線預留示意二層水、電管線預留示意三層水、電管線預留示意預留原則：預留原則： 1、東西向和南北向樓段各預留一個主煙道。 2、根據商鋪分割情況，每戶預留煙道接口。備注：備注：煙道管徑大小及具體排布以規劃設計部為準。一層煙道預留示意二層煙道預

60、留示意三層煙道預留示意考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下： 1、超市安裝中央空調，根據超市營業面積大小，配備適量空調機組即可。 2、餐飲樓不安裝中央空調，待商戶進駐后根據實際需要由商戶自行安裝空調。三層空調預留示意二層空調預留示意一層空調預留示意業態業態分布分布樓層樓層租賃面積租賃面積（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）超市f1-f36473.81.53,544,4063,