1、裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、gdp走勢、市場走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議

2、 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場 政策法規(guī)近期“新國十條”的出臺對于市場的影響主要是：合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名，金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。二套住房首付比例提高到50%，貸款利率提高為基準利率的1.1倍，政策直接表現(xiàn)在對于投資性住房及改善性住房的抑制。 金融政策金融政策自2008年后，存款準備金

3、又一次調整到17%，但貸款利率等方面沒有大的變動，僅在二次房貸方面有所體現(xiàn)。因此，總的來看，金融政策處于適度緊縮、適度寬松的狀態(tài)。從側面表現(xiàn)了政府管理層對待支柱產業(yè)房地產的態(tài)度壓制，但不全面打擊。國國11條條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；三、加強風險防范和市場監(jiān)管；四、加快推進保障性安居工程建設；五、落實地方各級人民政府責任。 這次調控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調節(jié)；更加注重房地產市場的長期制度建設；接納部分二次房改提議內容，第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。國國19條條

4、繼“國四條”、“國十一條”等調控政策之后又一次重大舉措。“國19條”如能確保實施，將有效防止囤地，并對降低地價乃至房價起到一定作用；同時明確規(guī)范房地產銷售之中的規(guī)范，降低了捂盤惜售的可能。 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場gdp走勢07年gdp增長率08年gdp增長率09年gdp增長率10年gdp第一季度13.0%9.0%10%11.9%07年08年gdp增長率有所降低，原因在于08年產生的金融危機導致國內gdp增長率下降，經(jīng)調整09年有所回漲，預計10年gdp恢復高速增長勢頭。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏

5、 觀 市 場摘自國家統(tǒng)計局裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場市場走勢2006-2009全國房地產開發(fā)情況走勢圖全國房地產開發(fā)情況走勢圖 2006-2009年全國房地產價格走勢年全國房地產價格走勢全國房地產開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率全國房地產開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場圖為全國房地產開發(fā)情況走勢圖裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場2006-2009年全國房地產價格走勢裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公

6、司 2010.5宏 觀 市 場全國房地產開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率投資額始終處于增長的狀態(tài)，其中大型公司及國有公司起到了重要的引導作用。而從股權市場、股市市場注入的資金也起到了推波助瀾的作用。結合本次國家 調控主旋律 考慮，房地產市場總體走向向好，如果后期出現(xiàn)國家與開發(fā)商的相互妥協(xié)，則更有利于房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于國家平穩(wěn)發(fā)展。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5宏 觀 市 場高級市場動態(tài)目前，受到國務院兩文及銀行房貸緊縮、存款準備金上調、住建部等主管部門各類文件、精神的影響，整體市場出現(xiàn)較大的銷售率滑坡。就整體市場來看，北京五一期間成交量下浮50%

7、以上，均價下降到26000元左右。新開盤樓盤出現(xiàn)零成交。部分樓盤開始底價快推。上海樓市15個月以來首次供大于求，部分當?shù)匾痪€開發(fā)商考慮幫助客戶墊付首付款（達總款的20%），并按約定歸還開發(fā)商欠款，該款項無息。部分樓盤還推出，二套購房首付優(yōu)惠政策，一般優(yōu)惠在2%左右。廣州一手房成交下降7成，祈福生活無限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促銷方式，中海錦榕灣也推出了 “首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案吸引購房者。深圳多地樓市進入調整期，寶安中心區(qū)大型樓盤以遠超預期的“跳水價”開盤，較中央出招前的“放風價”每平方米售價急降6000元，但成交仍然慘淡。此外，二線城市如杭州等地，

8、也開始大幅度滑坡，以杭州為例，近期開盤的項目大多成交率較低。例如：4月10日中央政策推出前，位于杭州下沙金沙湖板塊的德信早城開盤，所推200多套房源，引發(fā)5000人的購房長隊，并在現(xiàn)場引發(fā)一些“意外”。該事件經(jīng)過媒體報道，早城的“知名度”迅速遍及全國，甚至境外。4月16日中央政策推出后，同樣是杭州下沙金沙湖板塊的樓盤，甚至就是德信早城的近鄰，檸檬郡開盤，非常“低調”，當天零成交、零預定。該盤當天所推121套房源，至今只賣了3套房子。變化之大，令人難以想象。而本地石家莊市場來看，就本公司掌握的信息，整體市場呈現(xiàn)疲軟，市場客戶觀望心態(tài)占主流。因石家莊地方細則尚未出臺，開發(fā)商與消費者之間正在扯皮，不

9、出意外的話，本公司預計在年底將有大部分開發(fā)商考慮或開始暗降。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、gdp走勢、房價走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思

10、路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場 區(qū)域政策法規(guī)暫時的暫時的“認貸認貸”不不“認認房房”我省銀行仍以“認貸”為主，經(jīng)燕趙都市報得知，我省多家銀行，中行、農行、建行、工行都表示，目前只能實現(xiàn)認貸不認房，也就是說，只要人行征信系統(tǒng)里沒有記錄，不管貸款人名下是否有房，都可以認定為首套房房貸。三套房大部分銀行仍可房貸三套房大部分銀行仍可房貸我省在三套房貸方面，除農行明確表示停辦三套房貸外 ，其他銀行基本都可正常辦理，中行、工行都表示三套參照二套執(zhí)行，交行表示，三套在首付和利率方面會比二房房貸更為嚴格一些。 據(jù)了解，我省各銀行基本都把三套房貸據(jù)了

11、解，我省各銀行基本都把三套房貸認定與執(zhí)行權交給省級銀行，所以短期認定與執(zhí)行權交給省級銀行，所以短期內不會悉數(shù)停止三套房貸。內不會悉數(shù)停止三套房貸。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場房價走勢2008年同比：相比2007年同月裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場2008年環(huán)比：相比上月裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場2009年石家莊房價410月份環(huán)比增長走勢裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場土地供給量住房建設用地供應

12、量（公頃）住房建設用地供應量（公頃）年度年度總計總計（公頃）（公頃）用于套型建筑面積小于用于套型建筑面積小于90住房住房用地供應量（公頃）用地供應量（公頃）用于套型建筑面積用于套型建筑面積90以上住以上住房用地供應量（公頃）房用地供應量（公頃）2008178134.643.42009175.513243.52010175.5122.852.72011175.5122.852.72012175.5122.852.7合計8806352452008-2012年石家莊市住房用地供應總量指引年石家莊市住房用地供應總量指引既：880公頃合計88000公畝，13200畝地。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行

13、房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場2008-2012年石家莊市住房建設總量指引年度年度商品住房商品住房（萬）（萬）經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房（萬）（萬）廉租住房廉租住房（萬）（萬）合計合計（萬）（萬）2008283554.22342.22200928342.454.25329.7201028542.754.28332.03201128542.754.28332.03201228542.754.27332.02合計1421225.721.31668裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場 2008-2012年石家莊市商品住房建設年度計劃年度年度套

14、數(shù)（萬套）套數(shù)（萬套）建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）總計總計套型建筑面積小于套型建筑面積小于90商品住房套數(shù)商品住房套數(shù)總計總計套型建筑面積小于套型建筑面積小于90商品住房建筑面積商品住房建筑面積20082.912.2528320120092.912.2528320120102.932.2528520220112.932.2528520220122.932.25285202合計14.6111.2514211008裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5區(qū) 域 市 場2008-2012年石家莊市經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設年度計劃年度年度經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房

15、廉租住房廉租住房套數(shù)（套）套數(shù)（套）建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）套數(shù)（套）套數(shù)（套）建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）20089100558444.222009707542.458504.252010712542.758564.282011712542.758564.282012712542.758544.28合計合計37550225.7426021.31裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7

16、 前期總結 政策法規(guī)、gdp走勢、市場走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5競 爭 市 場香木林香木林銷售均價銷售均價3200銷售進度銷售進度20%開發(fā)公司開發(fā)公司河北河北宏宏楊楊開盤時間開盤時間2009-09-26交房時間交房時間2011-10優(yōu)惠幅度優(yōu)惠幅度無優(yōu)惠無優(yōu)惠建筑風格

17、建筑風格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風格園林風格田園風田園風主力戶型主力戶型二居二居 三居三居容容 積積 率率2.06綠綠 化化 率率42%建筑面積建筑面積170000車位信息車位信息地下地下所屬商圈所屬商圈鹿泉鹿泉銷售情況解銷售情況解析析本項目有十余棟樓目前已經(jīng)銷售兩棟。本項目有十余棟樓目前已經(jīng)銷售兩棟。信息來源信息來源網(wǎng)絡網(wǎng)絡項目地項目地段段中山西路與獲銅路交口北中山西路與獲銅路交口北100米米路西路西 周邊競爭樓盤分析裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5競 爭 市 場西山嶺秀西山嶺秀銷售價格銷售價格3000銷售進度銷售進度90%開發(fā)公司開發(fā)公司河北河北誠基誠基開盤時間開

18、盤時間2009-10-18交房時間交房時間2011-10優(yōu)惠幅度優(yōu)惠幅度無優(yōu)惠無優(yōu)惠建筑風格建筑風格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風格園林風格圍合式圍合式主力戶型主力戶型二居二居 三居三居容容 積積 率率1.90綠綠 化化 率率40%建筑面積建筑面積120000車位信息車位信息地下地下所屬商圈所屬商圈西南高校西南高校區(qū)區(qū)銷售情況解銷售情況解析析僅剩僅剩3套（套（5室室239平米），受市區(qū)房價上漲影響，部分客戶選平米），受市區(qū)房價上漲影響，部分客戶選擇在郊區(qū)購房，因此該項目樓盤銷售速度較快，擇在郊區(qū)購房，因此該項目樓盤銷售速度較快，信息來源信息來源網(wǎng)絡網(wǎng)絡項目地段項目地段橋西區(qū)石家莊橋西上莊鎮(zhèn)政府北行橋西區(qū)石

19、家莊橋西上莊鎮(zhèn)政府北行200米米裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5競 爭 市 場潛在競爭樓盤分析綠蔭錦江綠蔭錦江銷售價格銷售價格3500銷售進度銷售進度咨詢咨詢開發(fā)公司開發(fā)公司河北通潤河北通潤開盤時間開盤時間08年底年底交房時間交房時間10年底年底優(yōu)惠幅度優(yōu)惠幅度咨詢咨詢建筑風格建筑風格簡歐式簡歐式園林風格園林風格未知未知主力戶型主力戶型二居二居 三居三居容容 積積 率率3綠綠 化化 率率41%建筑面積建筑面積70000車位信息車位信息地下地下所屬商圈所屬商圈裕西公園裕西公園銷售情況銷售情況解析解析現(xiàn)正在咨詢階段，無銷售，售樓部正在建設中。現(xiàn)正在咨詢階段，無銷售

20、，售樓部正在建設中。信息來源信息來源網(wǎng)絡網(wǎng)絡項目地段項目地段橋西中山西路（北國新興超市）西橋西中山西路（北國新興超市）西行行1000米米裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5競 爭 市 場百年華府百年華府 銷售價格銷售價格4400 銷售進度銷售進度未知未知開發(fā)公司開發(fā)公司河北茂林河北茂林開盤時間開盤時間2009-5-1 交房時間交房時間2011-04-30 優(yōu)惠幅度優(yōu)惠幅度無無建筑風格建筑風格中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代園林風格園林風格水系水系園林園林主力戶型主力戶型二居二居 三居三居 容容 積積 率率3.31 綠綠 化化 率率38% 建筑面積建筑面積210000 車位信息車位

21、信息地下地下地下地下兩層兩層所屬商圈所屬商圈槐安西路新火車站附屬商圈槐安西路新火車站附屬商圈 銷售情況解銷售情況解析析現(xiàn)售現(xiàn)售3室兩廳兩衛(wèi)室兩廳兩衛(wèi)信息來源信息來源網(wǎng)絡網(wǎng)絡項目地項目地段段橋西槐安西路與西二環(huán)交叉口橋西槐安西路與西二環(huán)交叉口西南西南 二環(huán)周邊競爭樓盤裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5競 爭 市 場熙園熙園銷售價格銷售價格5300 銷售進銷售進度度未知未知開發(fā)公開發(fā)公司司河北茂林河北茂林開盤時間開盤時間2009-11交房時交房時間間2012年底年底優(yōu)惠幅優(yōu)惠幅度度一次性減一次性減350元元/米米 建筑風格建筑風格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風園林風格格中心中心

22、花園花園主力戶主力戶型型二居二居 三居三居 容容 積積 率率無無綠綠 化化 率率45.7% 建筑面建筑面積積 80000 車位信息車位信息地下地下所屬商所屬商圈圈西南高校區(qū)西南高校區(qū)銷售情況銷售情況解析解析一期基本售完，二期為規(guī)劃一期基本售完，二期為規(guī)劃信息來源信息來源網(wǎng)絡網(wǎng)絡項目地項目地段段橋西裕華路城角街交口的西北橋西裕華路城角街交口的西北角角裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、高級

23、市場動態(tài)、gdp走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項 目 分 析項目地塊描述本案位于中山路南側、大談村北部。接近石家莊西三環(huán)。項目基礎設施配套及生活氛圍優(yōu)越, 交通、購物、金融、休閑、娛樂等各方面均具備良好優(yōu)勢。項目北側是北國超市,為居民的的購物帶來了方便，東側為裕西公園，周邊生活

24、配套充足，環(huán)境良好。本項目由于緊鄰石家莊主干道中山路，使得交通極其便利，公交路線有8條之多，其中1路公交車可直達本案，為居民的出行帶來了極大方便。北國超市北國超市裕西公園裕西公園裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.51000m裕西公園嘉年華陸軍指揮學院石家莊大學地質職工大學北國超市張營村西興小區(qū)西王村大談村吉恒小區(qū)裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5200m本案工廠空地客運站超市公交網(wǎng)點胡同裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.50m地塊方正場地平整臨近主干道胡同較窄西部緊鄰廠區(qū)二期開發(fā)未定裕西公園項目營銷推廣

25、方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項 目 分 析項目swot分析優(yōu)勢優(yōu)勢1.交通優(yōu)勢，緊鄰城市主干道中山路，西王公交樞紐，充分滿足出行要求， 地利優(yōu)勢明顯.2.配套優(yōu)勢，金融、餐飲、休閑、娛樂、購物等綜合配套充分滿足日常生 活需求.3.公園優(yōu)勢，裕西公園，作為區(qū)域內最大的城市公園，同時做為鋼筋水泥居住區(qū)中稀缺的景觀場所，為本案核心價值構成提供最大的理念訴求。4.項目周邊樓盤較少，相對競爭力減少。劣勢劣勢1.體量較小，戶型偏大。2.本案無法形成規(guī)模優(yōu)勢，內部景觀資源有限。3.項目臨近石太鐵路，貨運列車過往頻繁，項目路段未安裝隔音設施與防護網(wǎng)，噪音污染、安全隱患、震動等問題嚴重。4.項

26、目地段較為偏遠，臨近三環(huán)。威脅威脅1.戶型設計偏大將抑制部分低收入客群購買2.項目地段遠離市區(qū)，相對會影響客戶的購買意向。3.前期銷售房源較多，后期可能出現(xiàn)倒房現(xiàn)象，影響整體銷售速度和節(jié)奏，進而影響項目總體利潤。4.潛在競爭項目預期價格較低，競爭環(huán)境難以評估。5.新政的出臺，導致部分購買人群處于觀望狀態(tài)。機遇機遇1.本項目在石家莊市區(qū)，在周邊如鹿泉等郊縣，可能產生部分客群。2.項目周邊人群有強烈的歸屬感，對本項目購買期望會很高。3.項目離軍區(qū)較近，會引來部分軍官購買本項目。4.1#線開工后，項目交通更加便捷，會引來部分上班人群的購買。5.臨近裕西公園，容易引來部分養(yǎng)老人群的購買。裕西公園項目營

27、銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、gdp走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010

28、.5項 目 定 位結合項目swot分析可以得出本項目大體定位為高端住宅，結合本項目周邊優(yōu)質成熟的生活配套，因此建議本項目定位為： 定位建議石家莊西部優(yōu)秀公園地產石家莊西部優(yōu)秀公園地產裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5釋義 西部：項目位于石家莊市區(qū)最西部。 優(yōu)：產品優(yōu)質、配套優(yōu)質、居住人群優(yōu)質，優(yōu)質社區(qū)的表現(xiàn)。 秀：項目體量小，可通過小品、臺地綠化等進行美化，結合建筑外立面凸顯項目秀美的特點。 公園：緊鄰400畝蘇州園林風格的裕西公園，園林景觀秀美，生態(tài)宜居。 地產：或稱之為社區(qū)，優(yōu)質地產項目。石家莊西部優(yōu)秀公園地產石家莊西部優(yōu)秀公園地產裕西公園項目營銷推廣方案河

29、北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項目客群定位商人：他們擁有自己的事業(yè)，渴望一處高效便捷同時環(huán)境優(yōu)越的居所；醫(yī)生：擁有發(fā)展之中的事業(yè)，收益頗豐。處于40歲到50歲的鉑金時代；公務員：擁有發(fā)展之中的事業(yè)，收益頗豐。處于35歲到50歲的黃金時代；金領：作為企業(yè)高層管理者，職業(yè)經(jīng)理人，年薪受益者，處于35歲至40歲之間；教師：他們收入穩(wěn)定，受人敬愛，有文化有知識有品味；白領：未來的層峰人士，小有薄財，在快節(jié)奏的都市生活中渴望擁有高效但舒適的居所便于發(fā)展事業(yè)；富二代：可能沒有顯赫的社會地位，但有財富基礎并懂得享受、有知識有品味，軍官：收入穩(wěn)定，地位特殊，渴望家庭生活和諧，既要解決兩地分居問題也渴

30、求更好的生活環(huán)境。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項目均價預期修整因素本案（x）綠蔭錦江（a)西山嶺秀(b)香木林（c)熙園 （d)百年華府 （e)位置可15一般8差3差3優(yōu)30良20園林環(huán)境優(yōu)30良10可18可20可15可20戶型較好20較好20均衡22均衡22均衡22較好20發(fā)展商品牌一般10一般10良13優(yōu)17一般12良15社區(qū)成熟度一般5一般5優(yōu)20可15可10優(yōu)20生活配套優(yōu)20差8一般15一般15優(yōu)30優(yōu)25總分f100619192119120實現(xiàn)均價ppx=42003000320053004400參考權重w0.40.20.20.10.1裕西公園項

31、目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項目均價預期通過市場比較法進行比較，而后通過函數(shù)運算獲得本項目均價為：4850元元/平方米平方米通過本公司專業(yè)化運作以及專業(yè)的市場銷售團隊、策劃團隊、推廣團隊，本公司有信心在市場平穩(wěn)的情況下將銷售均價突破和超過：5000元元/平方米平方米 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、gdp走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢

32、、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5項目產品建議 針對目標客群，以及本項目先天條件，設計產品及園林。建議兼顧立面柔美與空間實用的設計原則，進行設計。產品建議總述裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5建筑外立面建議地中海建筑普羅旺斯風格1、地中海建筑的特點主要在樓頂造型，主要以西班牙地中海為主要

33、表現(xiàn)形式，通過尖屋頂和具有質感的外立面色調，強調項目品質感；2、地中海園林與水系景觀的結合性極強，本身能夠融入到景觀之中，絕無一般現(xiàn)代風格建筑與園林結合時的突兀感。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5建筑細節(jié)亮點徽派建筑風格1、一般情況下，具有水墨質感的中國建筑，更適合多層或別墅建筑，但徽派建筑則是其中比較例外的一種；2、徽派外立面講究線條與幾何的組合，尤其在頂部造型上獨具特色，與地中海風格有異曲同工之妙；3、徽派作為中國傳統(tǒng)建筑形式，較為容易受到消費者喜愛，同時干凈的灰白色外立面，實際上幾乎全部由涂料構成，因此外立面成本較低。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房

34、地產經(jīng)紀有限公司 2010.5園林建議u 景觀的規(guī)劃要與建筑風格相協(xié)調，做到美觀實用。u 植被的栽植對緩解噪音有一定的功效。創(chuàng)新點：u 注重樹木的景觀、休憩、隔音等多重功效。u 雕塑多以線條簡單為主，追求創(chuàng)意寫真。u 小品與生活氛圍的融合裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5園林風格園林風格以臺地、果嶺風格為主，并以漸變的方式布局展開。果嶺園林成本低，考慮本項目地塊特點，以臺地坡地為主，栽種樹木和小的水系、水景點綴形成果嶺園林風格。在園林設計中應當注意與建筑外立面切合，建議采用徽派建筑外立面，利用中國園林元素對園林進行點綴，與400畝公園相呼應。裕西公園項目營銷推廣

35、方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5園林建議整體景觀應當錯落有致、水景、棧道、廊道、綠植的整體布局富有空間節(jié)奏感，同時有小品點綴其中。風格應當與建筑外立面保持一致。 空間節(jié)奏感較強的異域水鄉(xiāng)景觀空間節(jié)奏感較強的臺地景觀并不突兀的突泉體系，減少水資源消耗并達到水景效果小品與景觀的和諧統(tǒng)一裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5園林建議雕塑多以生活寫真為主題，給人以恬靜感覺。園林盆景可采用特殊材質并設計成具有創(chuàng)意的外觀。園林小品的點綴注意符合風格的整體性。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5細節(jié)提升園林品質空間的錯層營造寧靜的氛圍簡

36、單的線條勾勒時代的印痕裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5細節(jié)提升園林品質活動休閑場所增添生活情趣，體現(xiàn)園林設施的人性化。細節(jié)部分要注意處理，避免影響園林整體風格，通過細節(jié)處理體現(xiàn)項目檔次。裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、gdp走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot

37、分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5前期銷售成果一，銷售情況：銷售情況：裕西公園項目組，自4月13日入場銷售開始至今已接近一個月。銷售房源17套，實現(xiàn)銷售額7724797.4萬元人民幣、銷售面積1913.27平方米 。達到甲方任務要求。二，來電情況及成交情況：來電情況及成交情況：就數(shù)據(jù)而言，來電、來訪情況較為樂觀。但就實際成交率而言相對較差，來訪成交率約為8.6%。就成交情況來看，在銷售前期成交

38、狀況良好。頭一天銷售達成任務的50%以上。 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5前期銷售出現(xiàn)的問題一，一，來電，來訪就成交率而言相對較差，來訪成交率約為8.6%。 原因：1 1，部分來訪客戶為本公司其他項目轉介客戶，在政策出現(xiàn)變 動后，該類客戶變得較為保守，成交率較低。 2 2，本項目自身運作實現(xiàn)較長，部分客戶已在2005年既有所關 注，因此雖到訪咨詢，但仍抱有觀望心態(tài)。 3 3，再次來訪客戶受到政策影響，開始持觀望心態(tài)，希望抄 底。二，受政策影響，市場客戶大多開始持有觀望心態(tài)。影響到整體成交情 況。成交客戶構成相對單一。 原因：1，推廣渠道有限甚至受限； 2 2

39、，銷售產品單一，影響甚至限制了成交率的進一步提升； 3 3，全款銷售，無意中將部分意向客戶擋在門外，促進成交客群單一 化； 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5前期銷售出現(xiàn)的問題在銷售過程中遇到的問題還包括：在銷售過程中遇到的問題還包括：1，銷售周期較短，沒有客戶積累周期；2，全款銷售，影響客戶誠意度，進而限制了口碑傳遞的速率；3，銷售產品較為單一，客戶選擇面變窄；4，宣傳受到影響，沒有完全展開，對誠意客戶的收集十分不利；5，售樓部過于隱蔽，前期有部分客戶找不到售樓部，影響到訪成交；6，政府部門檢查影響銷售人員士氣，并令銷售難以放開心態(tài)接待客戶；7，受項目進度影響

40、，銷售物料（沙盤、展板等）準備不到位；裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5總 體 目 錄part.1 宏觀市場part.2 區(qū)域市場part.3 競爭市場part.4 項目分析part.5 項目定位part.6 產品建議part.7 前期總結 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、gdp走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目swot分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預期 項目產品建議、建筑外立面建議、園林建議 前期銷售成果、前期銷售出現(xiàn)的問題part.8 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名建議裕西公園項

41、目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5推廣思路a a）確定媒體推廣節(jié)奏：需確定媒體推廣的總體節(jié)奏，既根據(jù)甘特表及工程進度、項目進度、銷售進度，對媒體推廣的節(jié)奏進行把握。在何時進行何類及何種規(guī)模的推廣。 達隆行根據(jù)市場操作建議：1，建議在項目接收咨詢前，采用相對適中的推廣強度，以引起市場關注為目的；2，開售前采用大規(guī)模推廣，促進市場反應，并樹立項目形象，促進當日到場客戶數(shù)量，擠壓銷售；3，持銷期進行適度的媒體推廣，推廣主要應當結合sp活動或優(yōu)惠活動進行，避免為推廣而推廣；4，推廣應當注意節(jié)奏，節(jié)奏不宜過緩也不能過快。過緩會造成市場遺忘，過快則可能引起市場忽略。 裕西公園項目營銷

42、推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5推廣思路b）確定媒體推廣節(jié)點1，明確媒體推廣節(jié)點，推廣應當根據(jù)銷售情況隨時進行調整，應當盡量避免單一媒體長時間投放，造成受眾客群重復；2，可根據(jù)工程情況、項目動態(tài)進行媒體推廣，豐富推廣內容，并且引起市場的長期關注。c）確定媒體組合1，優(yōu)秀的媒體組合可令推廣更具有效用，從而減少媒體投入、間接增加產出；2，考慮到本項目體量，建議整體媒體組合以圍擋、網(wǎng)絡為主，報廣、電臺、短信、戶外等媒體為輔，穿插活動引起關注；3，前期推廣中，建議以圍擋、網(wǎng)絡及短信為主，向市場滲透信息，并利用外展 點等活動派發(fā)符合項目形象的物料；4，售前（預售許可證到位）刊登報廣、電

43、臺、短信廣告，作為輔助手段使用；5，如條件允許，建議考慮夾報推廣。 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5售樓部建議完善銷售環(huán)境完善銷售環(huán)境 尋找適合做銷售部使用的售樓部，對售樓部內部進行合理的分區(qū)并裝修使用。整體分區(qū)應當包括：a)外立面：與項目整體風格契合并能夠吸引目光，門頭制作大氣美觀；b)接訪區(qū)：接待臺、背景墻、項目logo、slogan、音響等；c)洽談區(qū)：最少4張最多10張洽談桌及配套椅，飲水機或咖啡機一臺，項目展板一套；d)展示區(qū)：項目沙盤、戶型沙盤、設備展示、交房標準等展示；e)簽約區(qū)：可與洽談區(qū)重合使用，但如條件允許可考慮單獨設置；f)影音展示區(qū)：如

44、項目二期可以確定，建議做整體的3d動畫設計，并在售樓部安排區(qū)域用于展示；g)辦公室：銷售經(jīng)理日常辦公場所，配有辦公桌椅、文件柜、電腦、復印打印機等；h)財務辦公室：收款場所，需有pos機、電腦、文件柜、辦公桌椅等。i)圖示如下：裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5售樓部建議1324561：沙盤區(qū)及展示區(qū)2：影音展示區(qū)3：形象墻及接待臺4：售樓部外觀5：洽談區(qū)6: 導引牌裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5物料建議完善銷售物料完善銷售物料 完善項目銷售物料，為銷售提供足夠的助力，并促進口碑傳遞的途徑。a)沙盤：用于展示項目整體規(guī)劃，便于

45、銷售講解；b)戶型模型：制作戶型模型，進行立體展示，在未配備樣板間之前具有更加直觀的弧形展示效果；c)戶型單頁：戶型單頁便于客戶攜帶，并具有房款計算信息；d)宣傳單頁：項目優(yōu)勢信息及交房標準等內容；e)樓書：項目優(yōu)勢信息及生活描述等，根據(jù)風格及使用要求不同內容要求也不同；f)展板：分為項目信息展示板、項目形象展板、賣場裝點展板等；g)名片：銷售人員所使用的名片；h)紙杯或瓷杯：建議采用壓logo的瓷杯，紙杯成本高且含鉛；i)手提袋：用于形象展示及客戶使用；j)工牌：展示員工形象及姓名，便于監(jiān)督管理；k)工裝：體現(xiàn)項目形象，且利于接待團體客戶時客戶尋找銷售人員； 裕西公園項目營銷推廣方案河北達隆行房地產經(jīng)紀有限公司 2010.5節(jié)點預期6月7月10月9月8月11月12月前期準備期客戶積累期收籌洗籌期持續(xù)銷售期1、售樓部裝修交付2、項目案名及物料3、設計工作基本完成4、項目組組建完畢5、銷售入場前準備6、其他工作1、售樓部交付使用2、物料交付使用3、開始客戶積累工作4、摸底