1、城市綜合體的規劃布局與建筑設計城市綜合體的規劃布局與建筑設計解析北京新世界中心 在開發城市綜合體建筑的過程中，最重要是解決商業、寫字樓、公寓、酒店等多種地產形式之間的干擾、矛盾，從而實現各種地產形式之間的促進、共榮。90年代的京南貧民區，演化成21世紀的百萬平米聚寶盆。城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅游、渡假、會議、會展、美 食、休閑、娛樂等功能的三項以上進行組合，在功能選擇上要根據城市經濟 特點有所側重，一般來說，酒店、寫字樓和購物中心是最基本的組合。 城市綜合體各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形

2、成 一個多功能、高效益的綜合體。前言優越的地段和區域催生了城市綜合體 城市cbd中心的城市綜合體、城市中心的城市綜合體對地段、交通、商圈的要求 城市綜合體依地段而生，城市一般都在cbd區域就會出現高檔次的復合建筑樓群。其功能不是單一的，而是復合性的，從這一點看cbd本身就是一個龐大的綜合體。 依北京的cbd規劃方案為例，cbd整個建筑規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其他25%為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進cbd的整體建設。 東方廣場位于城市中心，有人流和消費基礎。必

3、須具有交通便捷的區位優勢 交通樞紐型城市綜合體、城市副中心的城市綜合體對地段、交通、商圈的要求 城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要與城市其它區域之間有快速便捷的交通網絡作紐帶，保證在綜合體內辦公、商務的便利性。 最好位于地鐵沿線，城鐵、公共汽車、出租車交通便利的位置。具有城市里現有多種交通的組合。 交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。以城市綜合體為中心創造商圈 新開發區城市綜合體對地段、交通、商圈的要求 使商圈、城市副中心重新定義。 新世界：新世界百貨、新世界萬怡酒店、新世界中心、新景家園一期、新景家園二期

4、 、新裕家園一期、新怡家園。總共投資105億元人民幣，參與崇文區崇外大街 1#、2#、5#、6#號地，占地1.3平方公里范圍內舊城改造項目的開發建設， 形成了南城地區的新商圈。對地段、交通、商圈的要求 華貿：曾被定義成“一個家樂福+成片住宅”。當時該區域還被稱為城鄉接合部，只有 潘石屹開發的soho現代城孤零零的立在東長安街南側。 規劃面積100萬平米，包括三棟高達百余米的超5a智能寫字樓、2座超豪華酒店 麗思卡爾頓與jw萬豪、新光天地入駐的華貿商城、國際公寓、商務樓和公園。對地段、交通、商圈的要求 sogo：崇光百貨、甲級寫字樓對地段、交通、商圈的要求時段補充 城市綜合體的每種功能有其特定的

5、運行時間范圍，城市綜合體將不 同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。如在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂功能注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完善。城市綜合體中各業態間的相互關聯性功能補充 通常城市綜合體都包括大型購物中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓，幾個功能相互支撐形成強大的整體態勢。如酒店、公寓、商場為寫字樓的良性發展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場提供了客源。城市綜合體中各業態間的相互關聯性分級 按私密性由低到高

6、排序： 商業酒店辦公公寓如何通過設計手段實現產品價值的最大化人流 商業、酒店、辦公、公寓都應具有獨立的人流系統。 私密性高的可以容易的到達私密性低的，反之則不行。 如： 公寓的人流可以到達辦公、酒店，能夠容易的到達商業； 公寓、辦公、酒店的人都要能夠容易的到達商業； 商業的人不能容易的到達辦公、公寓。如何通過設計手段實現產品價值的最大化人流如何通過設計手段實現產品價值的最大化車流 商業、酒店、辦公、公寓都應考慮落車、正常行駛、出租車等候、 臨時停車、地下停車五種情況。 停車場局部可以合并，但要分區管理。考慮到公寓、辦公車位的私 密性。 出入口分別管理。商業大量出入時，保證公寓、辦公車輛的暢通，

7、 不影響物業檔次。 商業設置多邊落車。 商業、酒店、辦公、公寓中，五種情況都要考慮，但可局部合并， 通過信息調度系統解決。如何通過設計手段實現產品價值的最大化車流 例：東方廣場、新世界如何通過設計手段實現產品價值的最大化物流 商業、酒店需要獨立的貨運系統、服務系統。 辦公、公寓對獨立貨運系統、服務系統的要求相對較弱。 有餐飲的商業、酒店的垃圾排放要具有高隱蔽性，應與人流通道、 貨運分開設計。如何通過設計手段實現產品價值的最大化物流如何通過設計手段實現產品價值的最大化商業最大化 盡量將綜合體臨街四邊的展示面設計為商業。 商業較其他目的性到達場所更需要沿街面來吸引人流，能夠創造更 高的物業價值，同

8、時亦能夠促進項目整體形象的提升。 為給商業留出更多的臨街展示面，可以考慮將貨運系統放在地下， 酒店、辦公入口設計在第二地面（類地面）。如何通過設計手段實現產品價值的最大化商業最大化 例：東方廣場如何通過設計手段實現產品價值的最大化設施、管理共享 會所、游泳池、餐飲、銀行、機票等設施，是商業、酒店、辦公、 公寓都需要的。 會所、游泳池等設施與商業緊密連接可以吸引人流，使其價值最大 化，但又要保證其為酒店、辦公、公寓服務的私密性。共享設施布 置在綜合體中的什么位置？應合理把握共享設施既能內部使用又可 對外開放之間的度。如何通過設計手段實現產品價值的最大化設施、管理共享 應該考慮到管理上的共享。 如： 酒店與住宅之間的互動，通過酒店式管理和服務提高住宅的品 質。設計時就應考慮到住宅的物流系統、弱電系統等能夠與酒店通 用，適應酒店管理的要求。 會員制管理。商業、酒店可與辦公、公寓人群形成互動。 如何通過設計手段實現產品價值的最