1、洛陽項目整體定位報告城市房產認知城市房產認知項目立地分析項目立地分析市場啟發點市場啟發點項目整體定位項目整體定位城市概況解讀城市概況解讀目錄目錄城市總體概況城市總體概況洛陽是中國重要的工業基地，中國優秀的旅游城市洛陽是中國重要的工業基地，中國優秀的旅游城市中國空空導彈研究所中國空空導彈研究所p重要工業基地：重要工業基地：洛陽現有39個工業門類、5000多家獨立核算工業企業，形成了以石油化工、機械制造、輕紡加工、建材冶金、航天科技、電子信息等為支柱的產業體系p優秀旅游城市：優秀旅游城市：洛陽龍門石窟被認定為河南首個世界文化遺產，此外還有白馬寺、天子駕六、商城遺址等著名旅游資源，洛陽也是中國歷史上

2、建都時間最早、朝代最多、建都時間最長的城市p面積：面積：洛陽總面積15208平方公里，市區面積544平方公里p人口：人口：常駐人口662萬，其中市區人口174萬p行政區劃：行政區劃：洛陽轄7個區、1個縣級市、8個縣龍門石窟龍門石窟洛陽地處中原，交通便利洛陽地處中原，交通便利; ;在河南經濟圈中處于次中心地位在河南經濟圈中處于次中心地位, , 河南第三大城市。河南第三大城市。城市區位城市區位洛洛陽陽本項目本項目人口人口洛陽市區人口占常住人口的比重逐年穩步上升，為房地產市場洛陽市區人口占常住人口的比重逐年穩步上升，為房地產市場發展提供了機遇發展提供了機遇20052005年年20102010年，洛陽

3、人口情況統計圖（人口單位為年，洛陽人口情況統計圖（人口單位為“萬人萬人”）洛陽洛陽gdpgdp總量位居河南省第二位，但與鄭州差距較大，總體經總量位居河南省第二位，但與鄭州差距較大，總體經濟實力仍較弱濟實力仍較弱城市城市gdpgdp鄭州4000洛陽2321南陽2065許昌1362平頂山1320焦作1309周口1305安陽1292新鄉1243商丘1215信陽1150駐馬店1000開封891三門峽845濮陽760漯河674鶴壁420濟源328數據來源：歷年各市“國民經濟與社會發展統計公報”；gdp單位為“億元”gdpgdp城城 市市gdpgdp杭州 5945.82寧波 5125.82溫州 2925.

4、57紹興 2782.74臺州 2415.12嘉興 2296.00金華 2094.70湖州 1301.56衢州 752.78麗水 644.04舟山 633.45排名排名城城 市市人均人均gdp(gdp(元元) ) 浙江省 50024 1杭州市 68339 2寧波市 67394 3紹興市 56649 4舟山市 56492 5嘉興市 51002 6湖州市 44982 7臺州市 40462 8金華市 39068 9衢州市 35463近兩年洛陽人均近兩年洛陽人均gdpgdp增速變緩，上行壓力增大，與浙江城市相增速變緩，上行壓力增大，與浙江城市相比還處于較低水平比還處于較低水平人均人均gdpgdp2006

5、2006年年20102010洛陽洛陽“人均人均gdp”gdp”及及“人均人均gdpgdp增長率增長率”情況情況根據經驗，洛陽房地產市場處于平衡發展期根據經驗，洛陽房地產市場處于平衡發展期人均人均gdpgdp與房地產發展關系與房地產發展關系800-4000us$4000-8000us$8000-20000us$0-800us$啟動期 快速發展期 平穩發展期 緩慢發展期p2010年洛陽人均生產總值33300元，2010年人民幣對美元匯率按6.77算，則2010年洛陽人均生產總值為4918美元，根據經驗，房地產處于平穩發展期發展預判發展預判相比周邊省會城市仍處于較低水平，購買力受限制。相比周邊省會城

6、市仍處于較低水平，購買力受限制。人均可支配收入人均可支配收入城市城市人均可支配人均可支配收入收入溫州市31201寧波30166紹興30164杭州30035臺州 28583嘉興 27410舟山 26848湖州 25572金華25029麗水22495衢州21811p浙江省“城鎮居民人均可支配收入”排名說明：城鎮居民人均可支配收入單位為“元”產業結構產業結構第二產業為主導，聚集了航空軍工類大量的高福利客群；第二產業為主導，聚集了航空軍工類大量的高福利客群；第三產業的較小比例致使對辦公類物業的需求縮水。第三產業的較小比例致使對辦公類物業的需求縮水。 洛陽是全國重要的新型工業城市，洛陽現有39個工業門類

7、、5000多家獨立核算工業企業，形成了以石油化工、機械制造、輕紡加工、建材冶金、航天科技、電子信息等為支柱的產業形成了以石油化工、機械制造、輕紡加工、建材冶金、航天科技、電子信息等為支柱的產業體系體系。洛陽石化、洛玻、洛銅、中國空空導彈研究所、中國船舶重工集團等一大批具有較強市場競爭力的大型企業和企業集團在國內擁有較高的知名度。洛陽產業結構比重演變情況洛陽產業結構比重演變情況鄭州鄭州武漢武漢合肥合肥西安西安濟南濟南石家莊石家莊洛陽洛陽房地產開投資（億元）2757.0 3753.2 3067.0 3250.6 1987.4 2958.0 1768.8 固定資產投資（億元）775.2 1017.4

8、 819.0 842.3 484.5 538.0 179.9 房地產開投資占固定資產投資比重28.1%27.1%26.7%25.9%24.4%18.2%10.2%房地產開發投資占比分析，城市房產泡沫不大，基本面較好。房地產開發投資占比分析，城市房產泡沫不大，基本面較好。固定資產投資情況固定資產投資情況城市空間發展規劃：市域城鎮空間結構形成城市空間發展規劃：市域城鎮空間結構形成“一心一心”、“兩軸兩軸”、“三區三區”p一心洛陽中心城區。強化中心城區經濟規模和人口規模，提升功能，帶動周邊城鎮發展，提高區域輻射力p兩軸依托東西向和南北向綜合運輸通道形成的城鎮集聚帶，是城鎮發展的重要地區，應優先發展p

9、三區東北部城鎮密集區，是推進城鎮化的重點地帶，洛陽未來經濟增長最具發展潛力和活力的地帶。中西部產業集聚區，大力推動工業化進程。西南部山區生態保護區，應注重生態環境保護東北部城東北部城鎮密集區鎮密集區中西部產中西部產業集聚區業集聚區西南部山區西南部山區生態保護區生態保護區g30g30g55g55g36g36g322g322城市規劃城市規劃中心城區中心城區項目所項目所在地在地東北城鎮密集區將承載洛陽城市化的人口紅利，承載洛陽城市化的人口紅利，吸引“中西部”和“西南部”客群聚集城區功能進城區功能進一步升級期一步升級期城區延伸城區延伸擴大期擴大期遠期發展（遠期發展（2015-20202015-2020

10、）中期發展（中期發展（2010-20152010-2015）近期發展（近期發展（2008-20102008-2010）現有城區功現有城區功能完善期能完善期城鎮化率城鎮化率發展階段發展階段2012 年目標48%2015 年目標52%2010 年目標45%2020年目標60%。城市中長期發展規劃，仍有人口紅利的利好。城市中長期發展規劃，仍有人口紅利的利好。城市規劃城市規劃從城市定位上看：從城市定位上看：洛陽是中國重要的工業基地，中國優秀的旅游城市結論結論1 1成從經濟實力上看，從經濟實力上看，位居河南省前列，但經濟實力仍然較弱，客戶承價能力有限結論結論2 2產業結構上看，產業結構上看，以第二產業為

11、主，第三產業占比較小，對辦公需求較少結論結論3 3成從規劃上來看，從規劃上來看，城市走典型的“隨市政府外拓”的城市發展路線，中長期項目區域利好（城鎮化）結論結論4 4城市概況小結城市概況小結城市房產認知城市房產認知項目立地分析項目立地分析市場啟發點市場啟發點項目整體定位項目整體定位城市概況解讀城市概況解讀p2010年土地成交面積和成交均價相比2009年均有了大幅提高，成交地塊的單塊面積與2009年相比也顯著增大，由此可以預見未來入市項目中大體量項目增多，開發周期較長，這批項目將會在2011年底或2012年初進入市場。土地市場土地市場-土地出讓土地出讓 新區作為目前城市的重點建設區域，土地成交占

12、比有所下降但仍占1/3有余；拓展區作為未來城市發展方向，土地成交大幅增加，占到總體的1/5；西工區由于城中村改造力度加大土地成交出現階段性大幅增加；瀍河、老城由于不是城市主流發展方向，土地成交僅占一成左右；而澗西區土地供應日漸緊張，未來房地產供應將會出現較大缺口。項目所處的洛陽新區土地供應量占比最大，未來兩年新區新盤項目所處的洛陽新區土地供應量占比最大，未來兩年新區新盤上市較多，市場競爭將非常激烈上市較多，市場競爭將非常激烈土地市場土地市場出讓分布出讓分布洛龍科技園洛龍科技園老城區、老城區、瀍瀍河區板河區板塊塊p古洛陽歷史發民的搖籃，老工業基地，目前發展較為緩慢p客戶認知較低，以本區域置業為主

13、西工區板塊西工區板塊p傳統置業中心之一，高認知板塊p傳統的高端客戶板塊，客戶本區域置業特征明顯，價格實現最高澗西區澗西區p僅次于西工區p具有地段和配套上的優勢，客戶認知度高。高新區板塊高新區板塊p典型的高新產業園區，住宅項目開發作為調劑，客戶以本區域置業為主洛陽新區洛陽新區p洛陽新政治中心，新興房地產開發區域p對其它板塊和下面縣區客戶吸引力強，整體價格水平較高洛陽房地產市場基本以行政區劃來劃分，洛陽房地產市場基本以行政區劃來劃分，項目所處洛龍科技園是洛陽新區的邊緣地帶項目所處洛龍科技園是洛陽新區的邊緣地帶板塊劃分板塊劃分從市場供求看，存量較小，市場整體面較為健康；從市場供求看，存量較小，市場整

14、體面較為健康；但近兩年市場商品房價格上漲較快，未來價格上行存在壓力但近兩年市場商品房價格上漲較快，未來價格上行存在壓力說明：面積單位為“萬平方米”，價格單位為“元”p近5年市場總體供應為1479.9萬平方米，總消化量為1411.8平方米，市場存量相對較小p商品房價格逐年穩步上漲，2009年和2010年漲幅達到20%市場供求情況市場供求情況一房一房兩房兩房三房三房四房及以上四房及以上2525萬萬3535萬萬4545萬萬5555萬萬6565萬萬7575萬萬8585萬萬9595萬萬115115萬萬404065659090115115140140165165190190215215面積面積總價總價12

15、5125萬萬一房面積在40左右，總價在25萬左右洛陽市場戶型集中供應區間為：洛陽市場戶型集中供應區間為：兩房：兩房：6060-110 -110 ；三房：；三房：115-140 115-140 。面積段面積段供應供應編號編號項目項目 1開元名郡2東方今典3國寶花園4財富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀花城四房及以上面積在165-190 之間，總價集中在95-110萬之間二房面積在60-110 之間，總價在38-65萬之間三房面積在115-140 之間，總價在65-90萬之間95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財富中

16、心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀花城90m90m2 2左右左右115m115m2 2左右左右130m130m2 2140m140m2 2客戶主要傾向于客戶主要傾向于9090左右的兩房、小三房，左右的兩房、小三房，115115左右的三房和左右的三房和130 130 140140左右的三房、小四房產品左右的三房、小四房產品面積段面積段去化去化訪談項目去化較快戶型面積統計訪談項目去化較快戶型面積統計私營業主私營業主周邊縣區礦老板周邊縣區礦老板企事業單位高管企事業單位高管泛公務員泛公務員企事業單位職員企事業單位職員小生意人小生意人p城市經濟結構清晰，中高端客戶群體來源明顯p客戶分析

17、的主要目的并非尋找誰是我們的客戶，而是重點分析客戶的核心價值需求，指導項目發力方向目前市場客戶集中在如下六類目前市場客戶集中在如下六類板塊板塊項目項目私營業私營業主主企事業高企事業高管管泛公務員泛公務員一般職一般職員員小生意小生意人人周邊縣周邊縣市客戶市客戶洛龍科技園區開元名郡觀瀾東方今典新區國寶花園財富中心九都名郡盛唐至尊紅太陽高爾夫花園塞納春天西工升龍廣場澗西名門盛世世紀花城高新區山水富地客戶情況客戶情況-客戶構成客戶構成客戶特征客戶特征-私營業主私營業主泉舜泉舜財富中心財富中心p區位：區位：泉舜財富中心位于洛陽市洛陽新區市政府大樓對面，面臨洛陽音樂噴泉p客戶：私營業主是我們項客戶：私營業

18、主是我們項目的主力客戶，約占到總體目的主力客戶，約占到總體的的60%60%，客戶年齡層集中在30-55歲，60%以自住型需求為主財富中心銷售代表私營業主特征：承價能力較高，數量有限，資源占有、追求高私營業主特征：承價能力較高，數量有限，資源占有、追求高品質生活和身份彰顯品質生活和身份彰顯生活特征生活特征p 年齡普遍在40多歲p 事業有成，注重生活享受，希望能改變生活方式，體現自己的身份感p 喜歡安靜的生活，注重私密空間，占有欲很強p 有多輛私家車置業特征置業特征p 資源占有驅動，對區域沒有明顯選擇，容易被良好的環境和強勢的資源所打動，為了環境可以客服配套的缺乏p 關注產品品質，追求高品質的產品

19、，對價格的敏感度較低驅動因素驅動因素p高端品質及標簽驅動滿足客戶對高品質生活的擁有及及身份標簽彰顯的需求客戶特征客戶特征-周邊縣區礦老板周邊縣區礦老板置業因素由單純關注居住品質逐漸轉換為財富聚集下的身份標置業因素由單純關注居住品質逐漸轉換為財富聚集下的身份標簽追求，口碑及跟風效應明顯簽追求，口碑及跟風效應明顯生活特征生活特征p 年齡基本在35歲以上，文化水平一般p 大部分在洛陽已經置業，事業有成，開始注重生活享受，希望能改變生活方式，體現自己的身份感p 好面子、喜歡攀比，有較強的占有欲p 從眾現象明顯驅動驅動因素因素p口碑帶動下的身份價值驅動 市場上最好的，關注度最高的，體現身份的p投資價值驅

20、動 關注區域發展及其帶來的項目投資前景進城進城心理心理p 想變成城里人，過城市的生活，改變自己的身份p追求居住品質提升p攀比心理，體現自己的財富層級置業特征置業特征代表項目：盛唐至尊代表項目：盛唐至尊p區位：區位：洛陽王城大道與古城路交匯處西北角p客戶：客戶：客戶受區域限制的現象嚴重，以澗西區新區客戶居多，縣里的約占里的約占15%15%，主要是采礦的主要是采礦的，一天有20多組客戶看房盛唐至尊置業顧問徐鵬客戶特征客戶特征-企事業單位高管企事業單位高管承價能力很高，數量有限，低調行事，注重資源環境和產品品承價能力很高，數量有限，低調行事，注重資源環境和產品品質，有投資意識質，有投資意識不敢張揚不

21、敢張揚財富實力較強，會關注優質項目，但由職業特征所限，置業行為比較低調投資概念投資概念財富實力高，有一定學識，有遠見，投資行為明顯，且受制于職業所限，對于高價值產品會尋求低調的投資渠道環境驅動 對環境和資源的最為關注，是其置業的決定性因素產品品質驅動對產品感知度高，容易被創新或優質產品及社區所引導，足以克服區域配套認知驅動因素驅動因素企事業單位高管特征：企事業單位高管特征：p區位：洛龍區王城大道與牡丹大道交匯處西南p客戶：高層產品的客戶主要是理工學院，612，613廠，新區公司中高層代表項目：國寶花園代表項目：國寶花園客戶特征客戶特征-泛公務員泛公務員行事行事低調低調p財富實力較強，會關注優質

22、項目，但由職業特征所限，置業行為比較低調驅動驅動因素因素對居住環境及品質最為關注，容易被創新或優質產品及社區所引導受原置業習慣影響，承價能力較強但依然對價格比較敏感趨勢趨勢增加增加p受市場影響開始關注居住品質的提升，并且由于集資房的逐漸退出市場，數量增加明顯客戶客戶聚集聚集p由于市政府效應，周邊優質企事業單位聚集，為項目提供大量客戶資源有較高承價能力，但行事低調，品質與實惠共存的產品能博得有較高承價能力，但行事低調，品質與實惠共存的產品能博得他們認可他們認可代表項目：九都名郡代表項目：九都名郡p區位：區位：洛龍區關林路與厚載門街交匯處p客戶：客戶：中石油、中石化（離他們項目比較近），公務員，老

23、師都有，以項目周邊客戶為主九都名郡銷售代徐洋客戶特征客戶特征-企事業單位職員企事業單位職員受價格擠壓外溢的上班族對于區域的抗性較弱，置業關注價格、受價格擠壓外溢的上班族對于區域的抗性較弱，置業關注價格、交通、配套等因素交通、配套等因素代表項目：山水富地代表項目：山水富地p區位 ：高新區，澗西區侯天路與華夏路交叉口p客戶：周邊縣區和高新區的職工客戶來我們項目置業的都差不多水山富地置業顧問王東月p 客戶現狀客戶現狀多數居住在企業的集資福利房中，但工業區污染大，環境較差，為此，大量客戶開始轉移至城區內買房，改善環境，置業關注環境和價格置業特征：小高層/高層產品置業次數：首次置業置業目的：婚房，兩房/

24、三房產品置業敏感點：價格/交通/配套p 驅動因素驅動因素價格驅動成本型城市，客戶比較務實，在追求高品質、完善配套的同時，更看重性價比配套驅動關注配套、小區環境等因素客戶特征客戶特征-小生意人小生意人有強烈改善環境的愿望，但價格仍是影響其置業的重要因素，有強烈改善環境的愿望，但價格仍是影響其置業的重要因素，依賴于一定程度的配套，跟風現象嚴重，易于引導依賴于一定程度的配套，跟風現象嚴重，易于引導生活特征生活特征p 年齡：30多歲p 家庭結構：生意人三口或四口之家，小孩讀大學或即將成家p 生活比較簡樸，家庭觀念很重，一切為孩子考慮p 很會過日子，精打細算p 居所環境較差，孩子大了，負擔減輕，想買套房

25、養老，改善環境p務實：價格承受能力較差，關注實惠和劃算程度，會將多套房比較后再買p重環境：長期住宅環境較差的居所對于環境十分關注p跟風嚴重：相信朋友的推薦和口碑宣傳，有一定攀比心理p區位：洛陽市厚載門街與香山路交會處p客戶：大部分是新區的客戶，下面縣里在洛陽做生意的客戶也占一定比例塞納春天置業顧問王娟代表項目：塞納春天代表項目：塞納春天生活特征生活特征置業特征置業特征客戶情況客戶情況-客戶來源及置業目的客戶來源及置業目的項目操作中項目操作中“周邊鄉鎮客戶周邊鄉鎮客戶”和和“投資客投資客”值得關注。值得關注。p從客戶來源看，以市區客戶為主，市內周邊縣區客戶和市外客戶是第二梯隊p從置業目的來看，投

26、資客戶占到總體的25%，占比較大從案場訪談來看，洛陽房地產市場還處于不成熟的階段，客戶從案場訪談來看，洛陽房地產市場還處于不成熟的階段，客戶對地段的關注度大于對品質的關注度，區域抗性明顯對地段的關注度大于對品質的關注度，區域抗性明顯客戶情況客戶情況-置業關注置業關注p塞納春天塞納春天客戶關注項目區位客戶關注項目區位、小區品質、開發商實力和小區配套，對產品風格不怎么懂，看著好就行。塞納春天王娟p泉舜財富中心泉舜財富中心p感覺客戶對立面不懂，也沒有要求，在這方面還不太專業，客戶主要關注地段客戶主要關注地段，小區景觀和戶型。泉舜財富中心王總p盛唐至尊盛唐至尊客戶受地域限制比較嚴重客戶受地域限制比較嚴

27、重，我們項目處于新老城區結合部，澗西區和新區的客戶關注的較多，感覺客戶還是比較關注區位盛唐至尊陳總p升龍廣場升龍廣場客戶置業區域性強，像我們項目的客戶主要是西工區的，他們比較認同西工區的位置他們比較認同西工區的位置，縣城的客戶也有，客戶不太關注細節，大的方面做得好就行升龍廣場案場經理/項目總監p名門盛世名門盛世客戶置業受區域限制較為嚴重，一般考慮自己居住區域以外的較少，客戶買房主要看重地段客戶買房主要看重地段，生活配套和價位。名門盛世梁璐結論結論4 4成中長期看，城市房產存在一定的機會；機會來源于房產發展的空間填充（城鎮化率）。結論結論1 1近年房價上升較快，2009年、2010年房價以每年2

28、0%幅度上漲，處于一個新的價格瓶頸。結論結論2 2成客戶置業首先關注地段和園林，對立面效果和產品品質關注度較低；客戶置業屬地性較強。從置業目的來看，以自住為主，投資為輔結論結論3 3城市房產認知小結城市房產認知小結一級市場反映后期競爭加劇，特別集中在洛陽新區。城市房產認知城市房產認知項目立地分析項目立地分析市場啟發點市場啟發點項目整體定位項目整體定位城市概況解讀城市概況解讀項目區位項目區位項目地處洛陽新區洛龍科技科技園內，目前區域無生活配套，項目地處洛陽新區洛龍科技科技園內，目前區域無生活配套，主要依托東部大學城配套主要依托東部大學城配套市政府市政府老城區中心老城區中心大大學學城城p項目距離新

29、市政府5公里，距老城區中心7公里p項目地處洛陽新區西南部洛龍科技園內，洛龍科技園規劃用地面積為21.89平方公里，規劃形成以開元大道為界，北部打造濱洛河生活帶，南部打造生產帶p目前區域成熟度較低，區域成熟度較低，主要依托東邊大學城配主要依托東邊大學城配套套7 7公里公里5 5公里公里項目距大學城約項目距大學城約2.52.5公里公里區域唯一配套區域唯一配套洛龍科技園區路網完善，與新、老城區聯通性好洛龍科技園區路網完善，與新、老城區聯通性好新城區新城區老城區老城區地塊北側濱河路地塊北側濱河路至市區的開元大道路況良好至市區的開元大道路況良好近期交通利好近期交通利好洛龍科技園洛龍科技園交通交通開元大道

30、開元大道項目地塊項目地塊瀛洲路瀛洲路中洲西路中洲西路中洲西路中洲西路區位優勢區位優勢三門峽市三門峽市澠池縣澠池縣義馬市義馬市新安縣新安縣洛寧縣洛寧縣宜陽縣宜陽縣欒川縣欒川縣嵩縣嵩縣汝陽縣汝陽縣伊川縣伊川縣市中心市中心項項目目開元大道是洛陽西南區域縣市進入洛陽的必由之路，本項目對開元大道是洛陽西南區域縣市進入洛陽的必由之路，本項目對于西南區域縣市進城置業客具有地域上優勢于西南區域縣市進城置業客具有地域上優勢p西南區域縣區以采礦業、有色金屬業、能源化工業和建材加工等污染較重的產業為主導產業，居住環境相對較差p西南區域縣區存在礦業主等承價能力較強的客戶p本項目地處該客群進城置業首站位置，具有區位優勢

31、開開元元大大道道區域劣勢區域劣勢p規劃形成以開元大道、關林路為界，南北對稱發展的帶狀布局結構，即北部濱洛河的生活帶和南部的生產帶。p“洛龍科技園區總體發展規劃” 明確“洛河沿岸、開元大道以北的不符合總體布局的工業企業將逐步遷出，還地于居?。ㄒ园仓梅繛橹鳎薄洛陽市城市總體規劃（1997年2010年），規劃洛陽新區由六大功能分區組成，分別是：中心區、大學城和體育中心區、洛龍科技園區、隋唐城遺址區、關林商貿區、濱河公園區。其中濱河公園區在建中，局部建設完成項目所在區域為非商品房聚集區，整體居住氛圍較弱；配套缺項目所在區域為非商品房聚集區，整體居住氛圍較弱；配套缺失失. .（部分規劃為拆遷安置居住

32、區居住區）（部分規劃為拆遷安置居住區居住區）濕地公園濕地公園規劃效果規劃效果建設中的建設中的濕地公園濕地公園部分規劃拆遷安置居住區部分規劃拆遷安置居住區濕地公園濕地公園開元大道開元大道經經五五路路濱河路濱河路經經四四路路洛宜路洛宜路項目內部及四至情況項目內部及四至情況地塊北側公園地塊北側公園濱河路濱河路725725所所725725所所北部北部地塊地塊內部內部北部地塊內部北部地塊內部南部南部地塊地塊內部內部南部地塊內部南部地塊內部拆拆遷遷還還建建房房拆遷還建房拆遷還建房開元大道開元大道開元名郡售樓處開元名郡售樓處經四路經四路開元名郡開元名郡開元開元名郡名郡售樓售樓處處北北南南科技園管科技園管委會

33、委會工工廠廠開元開元名郡名郡洛河洛河項目經濟指標項目經濟指標tdjyx-2010-15tdjyx-2010-16tdjyx-2010-40p區位：區位：地塊東至經五路（紅線寬30米），南至開元大道（紅線寬95米），西至經四路（紅線寬30米），北至濱河路（暫定名，紅線寬65米）p各地塊指標：各地塊指標：項目建設用地總面積139861平方米(約210畝)土地編號土地編號用地面積（用地面積（） 容積率容積率用地性質用地性質tdjyx-2010-15662743.03.5二類居住兼容商業服務業用地tdjyx-2010-1640335tdjyx-2010-40332523.54.0科研用地（商業用地轉性

34、中商業用地轉性中）兩住宅地塊指標科研相互平衡兩住宅地塊指標科研相互平衡容積率：3.03.5建筑密度：15%25%綠地率：35%建筑限高：100米日照要求滿足大寒日3小時；科研地塊科研地塊容積率：3.54.0建筑密度：25%35%綠地率：35%建筑高度：高層、超高層建筑 科研地塊產品類型未定地塊面積約地塊面積約210210畝，包含住宅、商業及科研用地，商住容積率畝，包含住宅、商業及科研用地，商住容積率為為3.03.03.53.5，科研地塊，科研地塊容積率為容積率為3.53.54.04.0p項目制約因素項目制約因素swotswot分析分析swotswot分分 析析p地塊方正，利于打造品質大盤。p景

35、觀優勢：項目北側與濕地公園和洛河相信鄰。p通達性優良：至新老城區路網完善，聯通性好p綠城品牌和品質優勢。優勢優勢劣勢劣勢機會機會威脅威脅p洛河濕地公園已經開始規劃建設，將成為今后最大的生態公園，本項目利用度高。p洛陽房產品同質化較嚴重，缺乏競爭力。p項目對吸引洛陽西南縣區客戶有區位優勢。p宏觀政策不確定的風險。p新區土地供應量大，未來競爭激烈p近期價格上漲較快，快到價格瓶頸p地塊位于新區西南側，非中心開發區域。p目前區域配套不完善。p區域認知度較低，發展相對滯后。p洛陽商品房價格相對較低，綠城產品成本較高，存在營銷風險。項目立地分析總結項目立地分析總結非商品房聚集區非商品房聚集區項目所在的洛龍

36、科技園是河南首批規劃的產業集聚區，以硅光電及太陽能、新材料、先進裝備制造為主導區域認知度較低區域認知度較低項目在洛龍科技工業園，項目距離新市政府5公里，距老城區中心7公里，區域認知度還較低配套不完善配套不完善目前區域成熟度較低，主要依托東邊大學城商業配套區域屬性區域屬性項目屬性項目屬性中等規模，中高容中等規模，中高容積率積率地塊面積約210畝，包含住客、商業及科研用地，商住容積率為3.03.5，科研地塊容積率為3.54.0具有一定景觀資源具有一定景觀資源項目北側濕地公園在施工建設當時，未來景觀環境將得到極大改善通達性優良通達性優良濱河路和開元路分別位于項目南北，通達性較好非商品房聚集區，區域認

37、知度較低，配套不完善，中等規模、非商品房聚集區，區域認知度較低，配套不完善，中等規模、中高容積率，具有一定景觀資源，通達性優良的綜合體項目中高容積率，具有一定景觀資源，通達性優良的綜合體項目城市地產認知城市地產認知項目立地分析項目立地分析市場啟發點市場啟發點項目整體定位項目整體定位城市概況解讀城市概況解讀項目項目1-1-泉舜財富中心泉舜財富中心項目品質一般，但憑借完善的配套和絕對中心的位置，獲得市項目品質一般，但憑借完善的配套和絕對中心的位置，獲得市場認同場認同p項目與新區市政府隔噴泉而對，位置絕對中心p項目配套十分完善，有600畝中央公園、18萬shoppingmall、64000國際水景園

38、林、12萬平米街區商業、五星級酒店、雙語幼兒園等啟發：打造必要的配套，啟發：打造必要的配套，借力規劃利好借力規劃利好老城區老城區新城區新城區泉舜財富中心泉舜財富中心本項目本項目項目項目2-2-東方今典東方今典老城區老城區新城區新城區區域成熟度不高，但項目規模較大，緊迫洛河，具備一定的景區域成熟度不高，但項目規模較大，緊迫洛河，具備一定的景觀資源觀資源p依托南昌路商業街，周邊無成熟商業配套p占地815畝，為洛陽僅次于建業高爾夫花園的第二大盤p濕地公園的逐步完善將使項目的宜居性得到極大的提升p地處洛陽市西南縣區客戶進城的必由之路上，得盡地利啟發：充分利用大盤的啟發：充分利用大盤的配套優勢，借力濕地

39、公配套優勢，借力濕地公園景觀資源園景觀資源東方今典東方今典本項目本項目項目項目3-3-升龍廣場升龍廣場占據老城區中心地帶，展示先行，提升客戶對項目的感知價值，占據老城區中心地帶，展示先行，提升客戶對項目的感知價值，從而獲得市場認同和客戶口碑從而獲得市場認同和客戶口碑老城區老城區新城區新城區啟發：展示先行，利用啟發：展示先行，利用地段優勢地段優勢售樓處設計簡潔時尚，外圍用花卉裝飾，看樓通道建設完成，兩邊鋪以鮮花，樣板房周邊環境充分打造，營造生活氛圍和想象空間，提升客戶感知價值升龍廣場升龍廣場本項目本項目項目項目4-4-盛唐至尊盛唐至尊景觀和人文資源豐富，產品形象處于市場高位，組團式園林營景觀和人

40、文資源豐富，產品形象處于市場高位，組團式園林營造居住氛圍造居住氛圍老城區老城區新城區新城區p歷史文化底蘊豐厚；新中式建筑的產品形象在洛陽市場上新穎獨特p園林規劃設計到位，大尺度圍合式園林獲得客戶認同，增加居住舒宜性啟發：啟發：創新產品形象打動客戶創新產品形象打動客戶打造高品質園林，提升產品附加值打造高品質園林，提升產品附加值盛唐至尊盛唐至尊本項目本項目項目項目5-5-中泰世紀花城中泰世紀花城老城區老城區新城區新城區中泰世紀花城d2戶型3室2廳1衛1廚95.12非方正戶型去化受阻p我們項目推出的95的小三房在洛陽市場上不多，特別是戶型方正的，很得市場認同，賣得較好中泰世紀花城銷售代表韓靜p景觀由

41、貝爾高林香港有限公司設計而成的，在洛陽市場占位高端p項目具備一定外部景觀資源，西南面有周山森林園，東臨社區1000米濱河水景長廊中泰世紀花城園林實景戶型方正的小三房產品是市場稀缺產品，園林營造體現宜居性，戶型方正的小三房產品是市場稀缺產品，園林營造體現宜居性，因而獲得市場認同因而獲得市場認同啟發：面積控制型三房熱銷啟發：面積控制型三房熱銷 客戶戶型喜好方正客戶戶型喜好方正中泰城市花城中泰城市花城本項目本項目項目項目6-6-塞納春天塞納春天老城區老城區新城區新城區塞納春天塞納春天本項目本項目p項目地處關林路與厚載門街交匯處南，距新市政府約1公里距離p項目聘請澳大利柏濤（深圳）做景觀設計，采用法式

42、新古典主義建筑風格，遵循“九宮格局，十字軸線”的布局，這在洛陽市場上是獨一無二的啟發：啟發：特色明顯的景觀規劃特色明顯的景觀規劃由柏濤擔綱景觀設計，法式新古典主義的建筑風格和特色明顯由柏濤擔綱景觀設計，法式新古典主義的建筑風格和特色明顯的十字軸線園林是其一大特色的十字軸線園林是其一大特色城市地產認知城市地產認知項目立地分析項目立地分析市場啟發點市場啟發點項目整體定位項目整體定位城市概況解讀城市概況解讀市場競爭：市場競爭：市場缺少高端產品，有較大產品突破空市場缺少高端產品，有較大產品突破空間，可更好的避免競爭難題。間，可更好的避免競爭難題。區域屬性：區域屬性：具有一定的高端可塑條件，但地段認知具

43、有一定的高端可塑條件，但地段認知低；更適合走產品化取勝路線。低；更適合走產品化取勝路線。綠城品牌：綠城品牌：綠城賦予了產品新的定位要求及承載的綠城賦予了產品新的定位要求及承載的功能。功能。市場高端市場高端品質引領品質引領整體定位整體定位項目整體定位項目整體定位形象定位形象定位建議參考綠城二代高層產品，建議適當應用真石漆代替石材，建議參考綠城二代高層產品，建議適當應用真石漆代替石材，從而實現成本控制從而實現成本控制p通過訪談發現客戶對于立面用材敏感度對于立面用材敏感度較底較底，更關注園林配套p洛陽房地產市場均價在6000元/ 左右，建安成本占銷售比重建安成本占銷售比重較大較大，宜適當控成本控總價

44、p因而建議適當應用因而建議適當應用真石漆替代石材真石漆替代石材市場反映：市場反映：從市場供應來看，從市場供應來看，一房在40左右、二房在60-110 之間、三房在115-140 之間、四房及以上在165-190 之間從市場去化來看從市場去化來看，客戶主要傾向于9090左右、115115左右和130 130 140140左右三個面積區段的產品泉舜財富中心：泉舜財富中心：一期推出90、130、140、160；二期3月12號開盤，推出產品戶型為60 、90 、116中泰世紀花城：中泰世紀花城：1-4期以120、140、160、180戶型為主，現在以90的兩房和小三房為主，90 的小三房洛陽市場不多，

45、賣得比較好項目周邊產品戶型項目周邊產品戶型東方今典戶型：東方今典戶型：高層：三房：116 、140 、四房：171 開元名郡戶型：開元名郡戶型：二房：95、97、三房：115 -127；其中90多平的小戶型賣得較好戶型定位依據戶型定位依據市場銷售：小戶型賣得較好市場銷售：小戶型賣得較好開元名郡：開元名郡：很多客戶來我們項目問100以下的戶型，像中泰世紀花城推出的90以下的小3房，開盤就賣了90%開元名郡銷售代表王筠筠九都名郡：九都名郡：一期今年4月16號開盤，推出8992兩房、114135三房，到目前為此賣了60%，其中90平的兩房最好賣九都名郡徐洋市場產品演化趨勢：戶型面積市場產品演化趨勢：

46、戶型面積逐步縮小逐步縮小戶型定位策略戶型定位策略控面積控總價控面積控總價綜合考慮市場供應戶型，銷售情況，項目周邊產品情況和市場綜合考慮市場供應戶型，銷售情況，項目周邊產品情況和市場戶型發展趨勢，目前契合市場的策略為戶型發展趨勢，目前契合市場的策略為“適當控制面積和總價適當控制面積和總價”根據市場、客戶及項目的整體運作考慮，根據市場、客戶及項目的整體運作考慮，建議分地塊有梯次的開發；具體戶型建議如下：建議分地塊有梯次的開發；具體戶型建議如下：戶型定位戶型定位戶型戶型面積建議面積建議面積配比面積配比2房小2房85-9510%40%大2房105-11530%3房 3房115-13535%50%大3房

47、/小4房135-15015%4房及以上150-200 10%10%戶型戶型面積建議面積建議面積配比面積配比2房90-11030%3房 140-16060%4房及以上180-200 10%名門盛世名門盛世價格待定價格待定世紀花城世紀花城62006200元元/ / 山水富地山水富地57005700元元/ / 觀瀾觀瀾預計預計60006000元元/ / 開元名郡開元名郡預計預計50005000元元/ / 東方今典東方今典63006300元元/ / 升龍廣場升龍廣場66006600元元/ / 高爾夫花園高爾夫花園55005500元元/ / 盛唐至尊盛唐至尊60006000元元/ / 國寶花園國寶花園高

48、層高層65006500元元/ / 泉舜財富中心泉舜財富中心70007000元元/ / 九都名郡九都名郡48004800元元/ / 塞納春天塞納春天53005300元元/ / 紅太陽紅太陽62006200元元/ / 根據市場項目價格情況，根據市場項目價格情況，前期價格初步確定項目價格為前期價格初步確定項目價格為6000-70006000-7000元元/ /左右左右p市場項目價格在4800元/7000元/之間p項目周邊項目價格在5000元/6000元/之間p項目區位不如“升龍廣場”和“泉舜財富中心”，但項目定位為“洛陽居住標桿，品質生活代言”，因而定價高于周邊項目，達到市場高端項目價格層級價格初步

49、預判價格初步預判 根據上面對各類客戶特質的分析，初步將客戶分為三類根據上面對各類客戶特質的分析，初步將客戶分為三類城市財富的創造者城市財富的創造者 品質生活的追求者品質生活的追求者根據前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：根據前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：具有如下共同特征：具有如下共同特征：p經濟特征：具備一定的住房消費能力和改善居住環境的意愿；p購房行為：愿為更好的社區環境和形象附加支付較高房價；p生活特征：需要為家庭創建更好的生活環境，喜歡舒適、實用的空間。主要包含四類：主要包含四類：核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶客戶客戶定位定位企事業單位職員企事

50、業單位職員小生意人小生意人私營業主私營業主泛公務員泛公務員周邊縣區礦老板周邊縣區礦老板企事業單位高管企事業單位高管timevalue201120132012市場市場客戶客戶對應土地對應土地策略策略密集調控期密集調控期認地段、認配套認地段、認配套中低價值，對位開發中低價值，對位開發培育市場，教育客戶培育市場，教育客戶有可能局部有條件的松綁有可能局部有條件的松綁引導其關注產品本身引導其關注產品本身(人性化軟性價值人性化軟性價值)啟動中高價值地塊開發啟動中高價值地塊開發實現高價值，保障盈利模式實現高價值，保障盈利模式第一階段第二階段地段無優勢客戶購買認地段配套僅憑產品力不足支撐理想狀態：市場客戶受教

51、育后置業觀念提升，產品力作為突破口策略定位策略定位呼吸、睡、食物、睡眠等生存需求人身安全、健康保障、生活穩定等愛、感情、歸屬感自尊自尊對他人尊重、被尊重對他人尊重、被尊重自我自我價值價值初級階段高級階段高級階段生理需求安全需求歸屬需求尊重需求自我實現品牌型物業品牌型物業資源型物業資源型物業 地段資源 景觀資源人性化物業人性化物業非商品房非商品房 保障性住房低端商品房低端商品房其屋求求其所備注：目前洛陽所處的階段。按照“馬斯洛需求層次”理論；目前處于中級階段，地段資源型物業為客戶置業的主要特征；理論中中高階段中，品牌型物業、人性化物業品牌型物業、人性化物業市場的競爭機會點。一個以“人性化產品”，走出困境之例。萬科 西溪蝶園案例借鑒容積