1、南京小戶型市場報告南京垠坤代理機構南京垠坤代理機構2008年7月主要內容主要內容南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況1小戶型市場板塊劃分小戶型市場板塊劃分2在售典型小戶型個案在售典型小戶型個案3小戶型產品客群分析小戶型產品客群分析4小戶型產品市場點評小戶型產品市場點評5小戶型產品設計建議小戶型產品設計建議62008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789主要內容主要內容南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中

2、城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況80-90平米戶型是市場供銷的主力面積段，這一面積段主要平米戶型是市場供銷的主力面積段，這一面積段主要以自住為主，市場需求量相對較大，供銷量接近整體的以自住為主，市場需求量相對較大，供銷量接近整體的50%南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況2008-

3、2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京小戶型市場整體情況南京小戶型市場整體情況2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京小戶型市場整體情況南京小戶型市場整體情況最好賣的區域為江寧、其次為浦口，兩片區合計供銷量最好賣的區域為江寧、其次為浦口，兩片區合計供銷量超過整體超過整體70%。從銷售價格來看，城北、城南、城東及。從銷售價格來看，城北、城南、城東及

4、仙西價格相對較為接近；河西則緊隨城中；江寧和浦口仙西價格相對較為接近；河西則緊隨城中；江寧和浦口相對其他片區價格優勢較大相對其他片區價格優勢較大2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況20082008年南京各板塊新建商品房預計上市量年南京各板塊新建商品房預計上市量( (面積面積) )2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:

5、69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況2008年南京新建商品住宅預計上市量比年南京新建商品住宅預計上市量比07年實際年實際上市量將增長近上市量將增長近20%從板塊看，城南、城中、仙林上市量從板塊看，城南、城中、仙林上市量07年與年與08年相年相比，將有超過比，將有超過50%的增幅的增幅江寧、江北近兩年處于上市高峰期，上市總量較為江寧、江北近兩年處于上市高峰期，上市總量較為穩定穩定2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整

6、體情況2008年南京各板塊新建商品房預計上市量年南京各板塊新建商品房預計上市量(套數套數)2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789南京房產市場整體情況南京房產市場整體情況2008年南京預計上市量板塊分布年南京預計上市量板塊分布主要內容主要內容小戶型市場板塊劃分小戶型市場板塊劃分2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789小戶型市場板塊劃分小戶型市場板

7、塊劃分城城中中河河西西江江 寧寧目前，南京市場小戶型產目前，南京市場小戶型產品主要集中于城中、河西品主要集中于城中、河西以及江寧板塊以及江寧板塊2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789城中板塊小戶型特點分析城中板塊小戶型特點分析 城中地區是南京大量辦公樓密集區，是白領最集中的區域，城中地區是南京大量辦公樓密集區，是白領最集中的區域，一般商務繁忙的人有極其強烈就近居住的要求，而由于此類一般商務繁忙的人有極其強烈就近居住的要求，而由于此類人群一般都擁有自身的郊外舒適住房，所

8、以一般會選擇服務人群一般都擁有自身的郊外舒適住房，所以一般會選擇服務功能較強的小戶型居住。功能較強的小戶型居住。 另外一個方面，強大商業支撐下的商務創業市場也是小戶型產品另外一個方面，強大商業支撐下的商務創業市場也是小戶型產品的重要消費群體。的重要消費群體。 目前城中板塊是南京小戶型樓盤最大的供應地。目前城中板塊是南京小戶型樓盤最大的供應地。城中板塊小戶型特點分析城中板塊小戶型特點分析 目前城中小戶型從總體來看，城中板塊小戶型產品銷售冷熱不均，目前城中小戶型從總體來看，城中板塊小戶型產品銷售冷熱不均，既有如中海既有如中海凱旋門一周銷售凱旋門一周銷售164套，匯錦國際套，匯錦國際80+開盤銷售開

9、盤銷售70%的優的優秀表現，也有早就開盤的金陵大公館、天正湖濱、金輪國際廣場、融寓秀表現，也有早就開盤的金陵大公館、天正湖濱、金輪國際廣場、融寓等老盤仍有部分小戶型房源沒有消化。關鍵取決于開發商如何正確的引等老盤仍有部分小戶型房源沒有消化。關鍵取決于開發商如何正確的引導消費者，發現市場空間。導消費者，發現市場空間。 2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789河西板塊小戶型特點分析河西板塊小戶型特點分析總結總結河西小戶型的客戶群主要以投資為主，隨著周邊設施的不斷完善，已被人

10、們漸漸認可。河西片區的需求較去年有所回落，但仍占到總需求的13.8%。 隨著河西奧體的開發，河西地位全面崛起，而經過這幾年的發展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經陸續的出現的區域商業、商務中心，其房價據高不下，市場出現小戶型也在情理之中。 地理位地理位置分析置分析就目前形式來看，人文環境、配套設施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關注，小戶型銷售形式也較為火爆。 銷售狀銷售狀況分析況分析從河西樓市格局分布來看，在未來的一段時間內，雖然國家宏觀調控對房地產影響力預計將進一步加劇，但由于其地理、環境、配套的優勢，龍江、莫愁湖板塊小戶型樓盤將會依舊保持著高速前進，在南京市樓

11、市版圖中，其兩個板塊其強勢地位在短期內預計不會什么大的動搖。前景趨前景趨勢分析勢分析2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789江寧板塊小戶型特點分析江寧板塊小戶型特點分析總結總結江寧板塊的小戶江寧板塊的小戶型潛在需求量較型潛在需求量較大，由于區域板大，由于區域板塊的市場日趨成塊的市場日趨成熟，以及配套設熟，以及配套設施的逐漸完善，施的逐漸完善，江寧板塊的認知江寧板塊的認知度日趨提高，江度日趨提高，江寧板塊潛在需求寧板塊潛在需求的比例達的比例達17.3%。江寧板塊的投資江寧

12、板塊的投資需求僅占需求僅占30%。且且 60-70平方米平方米小戶型市場潛在小戶型市場潛在需求最大需求最大 江寧房地產的發展板塊區域現象非常明顯，小戶型發展更是如此。而目前江寧工業園區已經傳出眾多的國際研發機構將于此設點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發展。 地理位地理位置分析置分析江寧房地產銷售區域性是十分明顯的，岔路口小戶型樓盤銷售相對火爆，在交通優勢的利導之下，城中工作的年輕購房者及相當大養老者對其有著巨大的需求，較低的小戶型房價，成熟的配套設施成為吸引小戶型投資者最關鍵的因素。 銷售情銷售情況分析況分析 江寧小戶型發展在各個板塊發展中存在著不平衡的現象，而這種不平衡依舊將延續下去，目

13、前江寧小戶型發展前景最廣闊的將在岔路口板塊，特別是未來鐵路南站區域小戶型發展前景極為廣闊，而工業園區附近的小戶型將依舊持續其不溫不火的局面。前景趨前景趨勢分析勢分析2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789主要內容主要內容在售典型小戶型個案在售典型小戶型個案在售典型小戶型個案在售典型小戶型個案融寓融寓長江路九號長江路九號金輪國際廣場金輪國際廣場天正湖濱天正湖濱金陵大公館金陵大公館中海凱旋門中海凱旋門市政天元城市政天元城匯錦國際匯錦國際天啟花園天啟花園東渡國際青年城東渡國際

14、青年城青山灣青山灣左鄰右里左鄰右里2008-2009年中國房地產策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789融寓融寓項目地址：項目地址：白下區中山南路白下區中山南路239239號號 開發商：南京盛天置業有限公司開發商：南京盛天置業有限公司 開盤時間：開盤時間：20082008年年1 1月月1919日日主力戶型：主力戶型：50-7050-70，約占，約占80%80% 項目賣點：位于南京市中心項目賣點：位于南京市中心cbdcbd地區，主干道中山南路地區，主干道中山南路239239號，新號，新街口以南街口以南

15、800800米左右。步行至張米左右。步行至張府園地鐵站僅府園地鐵站僅2 2分鐘，驅車分鐘，驅車5 5分鐘分鐘可至夫子廟。周邊交通網絡便捷可至夫子廟。周邊交通網絡便捷通達，生活配套齊全。通達，生活配套齊全。融寓融寓價格情況：價格情況： 在售均價：辦公在售均價：辦公12500元元/ ，住宅，住宅16000元元/ 優惠活動：辦公：一次性付款優惠優惠活動：辦公：一次性付款優惠400元元/，按揭優惠，按揭優惠200元元/ 住宅：一次性付款優惠住宅：一次性付款優惠100元元/，按揭優惠，按揭優惠50元元/銷售情況：辦公銷售情況：辦公60%，住宅，住宅50% 推廣方式：主要以交箱和網絡為主推廣方式：主要以交

16、箱和網絡為主 物業情況：精裝修，裝修標準物業情況：精裝修，裝修標準1000-1200元元/ 長江路九號長江路九號項目地址：玄武區長江路與洪武路的交項目地址：玄武區長江路與洪武路的交匯處匯處開發商：廣廈（南京）房地產投資開發商：廣廈（南京）房地產投資實業有限公司實業有限公司 開盤時間：開盤時間：2007-11-08 主力面積：主力面積：134平米、平米、 50平米、平米、 167平米平米 項目賣點：地理位置優越項目賣點：地理位置優越 配套設施配套設施齊全齊全 長江路九號長江路九號價格情況：價格情況： 住宅：住宅： 14000-27000 元元 均價均價19500元元 loft：190002500

17、0 元元 均價均價23000元元銷售情況：基本銷售完畢銷售情況：基本銷售完畢 推廣方式：地塊受關注程度較高，戶外大牌為主少許報紙宣傳推廣方式：地塊受關注程度較高，戶外大牌為主少許報紙宣傳。物業情況：精裝修，裝修標準未發布物業情況：精裝修，裝修標準未發布金輪國際廣場金輪國際廣場項目地址：城中板塊項目地址：城中板塊cbd商圈商圈:新街口新街口cbd開發商：南京翡翠金輪置業有限開發商：南京翡翠金輪置業有限公司公司開盤時間：開盤時間：2007-10 主力面積：酒店式商務套房主力面積：酒店式商務套房 51190 項目賣點：項目位于新街口附近地理項目賣點：項目位于新街口附近地理位置優越，商務套房房型多樣適

18、合不位置優越，商務套房房型多樣適合不同類型業主居住且為精裝。同類型業主居住且為精裝。金輪國際廣場金輪國際廣場價格情況：價格情況： 住宅住宅 ：均價：均價20000元元 辦公辦公 ：均價：均價17000-18000元元銷售情況：住宅銷售情況：住宅 100多套剩余多套剩余20套，只剩套，只剩56平米一種戶型。平米一種戶型。 辦公仍在銷售。辦公仍在銷售。推廣方式：戶外媒體較多，少數報紙。推廣方式：戶外媒體較多，少數報紙。物業情況：精裝修，裝修標準未發布物業情況：精裝修，裝修標準未發布天正湖濱天正湖濱項目地址：鼓樓區中央路項目地址：鼓樓區中央路399號號開發商：天正集團南京置業公司開發商：天正集團南京

19、置業公司 開盤時間：開盤時間：2007-12-16 主力面積：主力面積：65 項目賣點：賣點就是南京首家推出項目賣點：賣點就是南京首家推出服務式公寓的項目，定位為高端服服務式公寓的項目，定位為高端服務式公寓，配置高端，而且為業主務式公寓，配置高端，而且為業主提供代租代售服務（與包租服務不提供代租代售服務（與包租服務不同）。同）。天正湖濱天正湖濱價格情況：均價價格情況：均價13500元元 最高價最高價1450015000元元 銷售情況：銷售情況不理想，僅售出銷售情況：銷售情況不理想，僅售出45%左右。左右。 物業情況：精裝修物業情況：精裝修 精裝報價為精裝報價為1800元元/平米平米 推廣方式：

20、僅在推廣方式：僅在365網站和項目門口的道旗上做宣傳，大牌網站和項目門口的道旗上做宣傳，大牌都是用來宣傳寫字樓等的項目。都是用來宣傳寫字樓等的項目。金陵大公館金陵大公館項目地址：鼓樓區南瑞路項目地址：鼓樓區南瑞路79號（南京郵電大號（南京郵電大學北側）學北側）開發商：江蘇五岳置業投資發展有限公司開發商：江蘇五岳置業投資發展有限公司開盤時間：開盤時間：2007-05 主力面積：主力面積：3581平米平米項目賣點：項目賣點：65年土地使用年限，民用水電；年土地使用年限，民用水電；周邊配備齊全，小區環境優良；戶型實在，周邊配備齊全，小區環境優良；戶型實在，不浪費面積；物管不浪費面積；物管3元元/平米

21、，物有所值（世平米，物有所值（世豪物管）。豪物管）。金陵大公館金陵大公館價格情況：均價價格情況：均價13000元元/，最高價，最高價15000元元銷售情況：已售出銷售情況：已售出80%。7080平米的全部賣完，剩平米的全部賣完，剩50套套左右左右3559平米的一室半戶型的房子平米的一室半戶型的房子 。物業情況：精裝修，硬裝物業情況：精裝修，硬裝推廣方式：小報紙，信息渠道及廣告的投放。推廣方式：小報紙，信息渠道及廣告的投放。 中海凱旋門中海凱旋門項目地址：鼓樓區中山北路項目地址：鼓樓區中山北路開發商：中海物業管理有限公司南京分公司開發商：中海物業管理有限公司南京分公司 開盤時間：開盤時間：200

22、8年年6月月21日日 物業情況：精裝修（中上水平），對外無報價。物業情況：精裝修（中上水平），對外無報價。 項目賣點：產品本身很有特點，戶型客戶非常滿項目賣點：產品本身很有特點，戶型客戶非常滿意。意。 中海凱旋門中海凱旋門價格情況：均價價格情況：均價13000不到，最低價不到，最低價11000，最高價，最高價14000 銷售情況：已售出銷售情況：已售出70%。物業情況：精裝修（中上水平），對外無報價。物業情況：精裝修（中上水平），對外無報價。 推廣方式：報紙、大牌、電視、網絡，廣告代理商為中北達推廣方式：報紙、大牌、電視、網絡，廣告代理商為中北達廣告公司（廣告創意獨特）。廣告公司（廣告創意獨特

23、）。 匯錦國際匯錦國際項目地址：建鄴區月安街項目地址：建鄴區月安街開發商：南京金基通產置業有限公司開發商：南京金基通產置業有限公司 開盤時間：開盤時間：20082008年年6 6月月 主力面積：主力面積：50 50 項目賣點：項目賣點：4.94.9米挑高住宅。項目地處奧體米挑高住宅。項目地處奧體cbdcbd商圈，小區集功能性、生態性、科技性于商圈，小區集功能性、生態性、科技性于一體，環境優美，綠化率高達一體，環境優美，綠化率高達40%40%，交通十分便利，配套國際商業中心、全地下停車庫、，交通十分便利，配套國際商業中心、全地下停車庫、采用智能化安防系統。采用智能化安防系統。 匯錦國際匯錦國際價

24、格情況：普通住宅均價價格情況：普通住宅均價90009000元元/ / 4.94.9米挑高住宅均價米挑高住宅均價1240012400元元/ / 銷售情況：開盤當日熱銷銷售情況：開盤當日熱銷70% 70% 物業情況：毛坯房物業情況：毛坯房推廣方式：主要為網絡和戶外大牌推廣方式：主要為網絡和戶外大牌天啟花園天啟花園項目地址：鼓樓區清涼門大街與龍園中路交界處項目地址：鼓樓區清涼門大街與龍園中路交界處開發商：開發商： 南京銀河房地產開發有限公司南京銀河房地產開發有限公司開盤時間：開盤時間：08年年7月月4日日項目賣點：精裝小戶型，處于項目賣點：精裝小戶型，處于“龍江商貿區龍江商貿區”與與“鳳凰商貿區鳳凰

25、商貿區”的中間地段，區位的中間地段，區位優越。優越。 周邊教育資源分布密集。周邊教育資源分布密集。主力面積：主力面積：50平米左右平米左右天啟花園天啟花園價格情況：價格情況：1400014000元元/ /平米（含裝修和電器）平米（含裝修和電器） 銷售情況：銷售情況： 7月月4日開盤，熱銷中日開盤，熱銷中 物業情況：精裝修，暫無裝修標準物業情況：精裝修，暫無裝修標準推廣方式：網絡、戶外大牌推廣方式：網絡、戶外大牌東渡國際青年城東渡國際青年城項目地址：江寧區天元中路項目地址：江寧區天元中路69號武號武夷綠洲北面夷綠洲北面開發商：南京東渡房地產開發有開發商：南京東渡房地產開發有限公司限公司 開盤時間

26、：開盤時間：2008年年5月月31日日 主力面積：主力面積：80平米左右平米左右項目賣點：高層建筑，現代氣項目賣點：高層建筑，現代氣息濃重，打造青年人的聚居區。息濃重，打造青年人的聚居區。東渡國際青年城東渡國際青年城價格情況：均價價格情況：均價5700元元 ，現售，現售80左右房源均價在左右房源均價在 61006200元。元。 銷售情況：目前的銷售情況不理想，第三期房源總共銷售情況：目前的銷售情況不理想，第三期房源總共171套，套，只銷售了只銷售了10余套。余套。推廣方式：戶外大牌推廣方式：戶外大牌 道旗道旗 少量報紙少量報紙 等等 物業情況：毛坯房物業情況：毛坯房市政天元城市政天元城項目地址

27、：江寧區東山鎮成墟路項目地址：江寧區東山鎮成墟路28號號開發商：江寧市政房地產開發開發商：江寧市政房地產開發有限公司有限公司開盤時間：開盤時間：2007年年12月月1日日主力面積：主力面積：55-75一室、兩室一室、兩室 項目賣點：地處江寧東山新市區核心項目賣點：地處江寧東山新市區核心區域，緊臨江寧大學城，周邊超市、區域，緊臨江寧大學城，周邊超市、銀行、醫院等生活配套設施齊全。目銀行、醫院等生活配套設施齊全。目前，已有前，已有2000余戶業主順利入住，生余戶業主順利入住，生活配套成熟活配套成熟,小區緊臨地鐵一號線南延小區緊臨地鐵一號線南延線。線。市政天元城市政天元城價格情況：平層均價價格情況：

28、平層均價6500元元/，挑高均價，挑高均價7000/銷售情況：總共約銷售銷售情況：總共約銷售60%推廣方式：主要是道旗和戶外大牌推廣方式：主要是道旗和戶外大牌物業情況：毛坯房物業情況：毛坯房青山灣青山灣項目地址項目地址:江寧區東至中心河及沿河規劃江寧區東至中心河及沿河規劃道路道路 開發商開發商:常寧房地產、常州金新房地產建常寧房地產、常州金新房地產建設發展有限公司、南京江寧城鎮建設開發設發展有限公司、南京江寧城鎮建設開發有限責任公司有限責任公司 開盤時間開盤時間:2008年年6月月26日日主力面積主力面積:63,一室兩廳一室兩廳項目賣點項目賣點: :項目本身來說，項目本身來說，4 4月一期首度

29、月一期首度開盤，就是俗稱的開盤，就是俗稱的“地產原始股地產原始股”。此。此外，地理區位流行、區域配套一流，位外，地理區位流行、區域配套一流，位于中心干道宏運大道，占據多項先機于中心干道宏運大道，占據多項先機. .青山灣青山灣價格情況價格情況:均價均價5600,最高最高5965銷售情況銷售情況:已完成已完成50%的銷售的銷售物業情況物業情況:毛坯房毛坯房推廣方式推廣方式:報紙不多報紙不多,主要是戶外大牌主要是戶外大牌左鄰右里左鄰右里項目地址項目地址:江寧區岔路口宏運大道江寧區岔路口宏運大道1188號號開發商開發商:南京中浙房地產開發有限公司南京中浙房地產開發有限公司開盤時間開盤時間:2008年年

30、5月月24日日 主力面積主力面積:50項目賣點項目賣點:地理位置優越地理位置優越,交通資源多交通資源多.未來未來地鐵和火車南站的新建地鐵和火車南站的新建,將帶來交通資源將帶來交通資源23倍擴容倍擴容.環境安靜環境安靜,一層一套一層一套.構造為長條構造為長條形形,功能區分開功能區分開.配有管道氣配有管道氣.得房率為得房率為8184%,得房率高得房率高.左鄰右里左鄰右里價格情況價格情況:均價均價6550,最高最高6900銷售情況銷售情況:85%已售出已售出物業情況物業情況:毛坯毛坯推廣方式推廣方式:報紙報紙,網絡網絡,站臺廣告站臺廣告主要內容主要內容小戶型產品客群分析小戶型產品客群分析小戶型市場客

31、群分析小戶型市場客群分析主城區主城區江寧江寧主力購買人群的分類主力購買人群的分類首次置業的的年輕人40% 城市小資階層20% 城市小企業和soho族10%投資型購買者 30% 其他10%分占比例分占比例說明說明：由于分類之間有交集，故比例總和大于100，另各地區各樓盤的具體比例也不盡相同，以上比例只是一整體平均趨勢分類客群的具體信息分類客群的具體信息年輕人是小戶型市場的主力軍，對于初次置業的年輕人，小戶型無疑具有吸引力，不但付款壓力較小，而且將來換大房子時也比較容易出手。如盈佳春天，大部分都是年輕的單身，或和女朋友尋找二人世界的首次置業的年輕首次置業的年輕人人例如教師、警察、公務員等，他們需要

32、自己的空間。交通便利，生活便捷，地段好的精裝修小戶型是他們的首選。如江寧的青山灣項目有60%的是教師，及部隊軍人。城市小資產階層城市小資產階層目前南京市這類小企業數量眾多，一般是處于成長期的小型公司，沒有實力購買大面積寫字樓，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉手。soho主以及自由職業者，如一些自由撰稿人、音樂創作者、廣告人。城市小企業和城市小企業和soho族族投資型購買者投資型購買者如集團購買、婚姻外關系購買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購買給父母居住的比例，有進一步上升的趨勢。如左鄰右里的項目中，給老年人養老占了一定的比例 其他其他投資是一個很大的消費群體這種小戶型的投

33、資成本低，收益率好。投資者只需對管理公司能力和物業升值潛力作出預期，就可坐收紅利 客戶群的年齡段比例圖客戶群的年齡段比例圖 低年齡是小戶型客戶群體的顯著特征。網尚機構所發布的報告顯示，20-34歲之間的群體所占比例最高，占到了所調查對象的74%以上。網尚機構研究認為，此類人群有相對穩定的收入，但是自有的儲蓄不足于支付普通住宅的首付，購買小戶型作為過渡。另外，歷年房展會來看，大學本科生和大專生所比例最高。2008年春交會上所做的調查顯示，大學本科生和大專畢業生的比例分別占到了45.6%和28.67%。60-70平方米小戶型市場潛在需求最大平方米小戶型市場潛在需求最大 目前的需求主要集中在4170

34、平方米之間，其中6070平方米的產品最受歡迎。調查顯示，歷年房展會上，選擇60-70小戶型的購房者最多，08年春交會上，更是有一半以上的受調查者選擇60-70之間的小戶型 分析其原因，網尚機構認為，主要由于40平方米以下的產品在房間的功能分布上很難齊全，很多方面不具備居住的基本功能，無法滿足自住者生活的需求。而6070平方米在功能設置上基本滿足了潛在購買者對房屋功能設置的要求，而且適當的控制總價，符合小戶型購房者的需求。 交通、樓盤品質、價格仍舊是影響購買的交通、樓盤品質、價格仍舊是影響購買的最主要因素最主要因素58.90%21.50%28.40%46.00%17.50%29.30%7.30%

35、14.70%18.10%16.20%6.90%6.30%0.20%交通學區劃分物業管理樓盤質量開發商信譽價格區內環境區內人群素質周邊環境周邊配套增值潛力戶型其它影影響響購購房房決決策策的的心心理理因因素素對對比比分分析析 目前影響購房決策的因素仍主要以交通、樓盤質量和價格為主；這與春交會的調查結果基本吻合。另外可以看到物業管理等后續服務質量的提高也成為潛在購房者考慮的重要因素，所占比重與價格的影響度接近；影響購房者購買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發商必須加強服務意識，融洽業主關系，加強文化環境的建設。完善生活配套的基本生活需求完善生活配套的基本生活需求0%20%40%60%80%小小

36、 區區 及及 周周 邊邊 配配 套套 需需 求求 分分 布布2006年秋交會 71.20%71.50%31.10%30.10%18.10%67.60%52.50%22.10%13.70%51.40% 0.70%購物場所醫療保健餐飲/娛樂體育健身文化活動公交站點學校幼兒園金融郵政農貿市場其它 公交站點、購物場所和醫療保健這些與生活息息相關的配套設施仍舊是潛在購買者最關注的要素。隨著城市化進程的加快，城市非中心區域和邊緣開發量不斷增加，對于生活配套的需求成為潛在購買者的重中之重。也成為很多相對距離較遠的樓盤吸引客群的重要賣點。而餐飲娛樂、體育健身、文化活動等在購買初期并不是潛在購房者最關注的配套。

37、因此出現投入巨資建起的高檔會所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤的現象也就不足為奇了?？腿嚎偨Y客群總結 目前整個房地產市場低迷，小戶型也不比往日市場火熱，大部分在建項目銷售不是很理想。但在整體房產市場中，對比其他項目類型的銷售狀況還算可以。尤其江寧板塊的小戶型潛在需求量較大，由于區域板塊的市場日趨成熟，以及配套設施的逐漸完善，江寧板塊的認知度日趨提高，江寧板塊潛在需求的比例達占南京總需求的17.3%。 小戶型到底適合哪些人群? 70%以上應定位在年輕人，公司白領上。但也有些不確定客群，如有許多項目最后主力客群變成了二奶房和消遣娛樂的地方。 另外由江寧的調研結果可以發現，江寧的小戶型項目的主力客群還是江寧本地人，城區的人較